สิทธิครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ยังไม่ได้จดทะเบียน

สิทธิครอบครองที่ดินที่ได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์จะสมบูรณ์ต่อเมื่อได้จดทะเบียนสิทธิแล้ว เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะยกขึ้นต่อสู้ผู้รับโอนหรือผู้ซื้อที่ได้รับโอนสิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโอนโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตไม่ได้ เนื่องจากสิทธิที่ได้มาจากการครอบครองปรปักษ์ต้องอยู่ภายใต้บทยกเว้นหลักกฎหมายทั่วไปที่ว่า "ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน" หมายความว่า จะอ้างว่าผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนไม่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  1346/2506

  สิทธิครอบครองที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 นั้น กฎหมายยังมิได้รับรองอย่างเด็ดขาดจนกว่าจะได้จดทะเบียนสิทธินั้นแล้ว
  สิทธิครอบครองอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น อาจจะยกขึ้นต่อสู้เจ้าของที่ดินเดิม (ผู้โอน) ได้ แต่จะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอก (ผู้รับโอน) ซึ่งได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง แล้วไม่ได้ เพราะสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 นั้น ต้องอยู่ภายใต้บังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ซึ่งเป็นบทยกเว้นหลักกฎหมายทั่วไปที่ว่า "ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน"
 
  โจทก์ฟ้องความว่าที่ดินพิพาท (มีโฉนด) เดิมเป็นของนายสมัย นายสมัยขายให้นายเล็ก นายเล็กขายให้โจทก์โดยมิได้โอนโฉนดกันเลย ซึ่งโจทก์ได้ครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธิ ต่อมาวันที่ 5 กันยายน 2504 โจทก์ทราบว่านายสมัยเจ้าของเดิมได้นำโฉนดที่ดินพิพาทไปทำสัญญาขายให้จำเลย จึงฟ้องขอให้ศาลสั่งว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ให้ถอนชื่อจำเลยออกจากโฉนด ลงชื่อโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

          จำเลยให้การว่า จำเลยซื้อที่ดินพิพาทจากนายสมัยเจ้าของเดิมได้จดทะเบียนโอนโฉนดต่อเจ้าพนักงานที่ดินโดยสุจริต ย่อมมีสิทธิดีกว่าโจทก์ซึ่งยังมิได้จดทะเบียนสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299

    ศาลชั้นต้นเห็นว่า จำเลยต่อสู้ว่าได้สิทธิทางทะเบียนมาโดยสุจริต และเสียค่าตอบแทน โจทก์ไม่มีทางนำสืบหักล้างข้อนี้เพราะมิได้บรรยายฟ้องเป็นประเด็นไว้ ไม่มีทางชนะคดีจำเลยพิพากษายกฟ้องโจทก์
          โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
 โจทก์ฎีกา

  ศาลฎีกาเห็นว่า สิทธิครอบครองของโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 อันยังมิได้จดทะเบียนอาจยกขึ้นต่อสู้นายสมัยเจ้าของเดิมได้ แต่จะยกขึ้นต่อสู้จำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่พิพาทมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วหาได้ไม่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรค 2 เพราะกฎหมายยังมิได้รับรองสิทธิของโจทก์อย่างเด็ดขาดจนกว่าโจทก์จะได้จดทะเบียนสิทธิของโจทก์แล้ว และที่โจทก์ฎีกาว่านายสมัยเจ้าของเดิมยังไม่สามารถเรียกร้องที่พิพาทคืนจากโจทก์ ฉะนั้น การที่นายสมัยเอาที่พิพาทไปโอนขายให้จำเลย จำเลยย่อมไม่มีสิทธิดีกว่านายสมัย นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า การที่โจทก์อ้างการได้สิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 นั้น ก็ต้องอยู่ภายใต้บังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ด้วย เพราะมาตรา 1299 เป็นบทยกเว้นจากหลักทั่วไปที่ว่า ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
          พิพากษายืน ยกฎีกาโจทก์
 
ป.พ.พ. มาตรา 1299, 1382
      
มาตรา 1299  ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่นท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่
ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

มาตรา 1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

สิทธิที่ยังมิได้จดทะเบียนมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6445/2562

จำเลยที่ 4 ได้รับการยกให้จากบิดา จากนั้นเข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทและแบ่งปันที่ดินพิพาทให้ผู้ร้องซึ่งเป็นบุตร ผู้ร้องเข้าครอบครองทำประโยชน์ต่อมาด้วยความสงบ เปิดเผยและเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ก่อนโจทก์ยึดที่ดินพิพาท เป็นการอ้างว่า ผู้ร้องได้ที่ดินพิพาทมาโดยการครอบครอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 อันเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม แต่เมื่อสิทธิของผู้ร้องยังมิได้จดทะเบียน ย่อมต้องห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง

ผู้ร้องไม่ได้นำสืบว่าโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรับจำนองไว้โดยไม่มีค่าตอบแทนหรือไม่สุจริตแต่ประการใด จึงต้องฟังว่าโจทก์รับจำนองที่ดินพิพาทไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ย่อมอยู่ในฐานะบุคคลภายนอกที่ได้รับความคุ้มครอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง ผู้ร้องไม่อาจอ้างการได้มาซึ่งการครอบครองปรปักษ์ขึ้นยันกับโจทก์ได้ และผู้ร้องไม่มีสิทธิขอให้ปล่อยที่ดินพิพาท

คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามยอมให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันหรือแทนกันชำระหนี้ไถ่ถอนจำนองตามฟ้องแก่โจทก์เป็นเงิน 21,747,158.16 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 13,610,636.28 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระหนี้เสร็จสิ้น โดยจำเลยทั้งสี่ตกลงผ่อนชำระเป็นรายเดือน เดือนละไม่น้อยกว่า 180,000 บาท ให้เสร็จสิ้นภายใน 12 เดือน นับแต่วันทำสัญญาประนีประนอมยอมความ กำหนดชำระงวดแรกวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2552 งวดต่อไปทุกวันที่ 22 ของทุกเดือน โดยชำระที่ทำการของโจทก์ และจำเลยทั้งสี่ตกลงร่วมกันชำระค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนที่ศาลไม่สั่งคืนและค่าทนายความ 3,000 บาท ให้แก่โจทก์อีกส่วนหนึ่งภายในวันที่ 22 มกราคม 2552 โดยชำระที่ทำการของโจทก์หากจำเลยทั้งสี่ไม่ชำระหนี้หรือชำระหนี้ไม่ครบถ้วน หรือผิดนัดชำระหนี้ข้อใดข้อหนึ่งให้ถือว่าผิดนัดทั้งหมด จำเลยทั้งสี่ยินยอมให้โจทก์บังคับคดีได้ทันทีโดยยึดทรัพย์จำนองตามฟ้องคือ ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2735 พร้อมสิ่งปลูกสร้าง ที่ดินโฉนดเลขที่ 8662, 2184, 2501, 1873, 33593, 34034, 49874, 49876, 49877, 51789 พร้อมสิ่งปลูกสร้าง และทรัพย์สินอื่นของจำเลยทั้งสี่ออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ให้แก่โจทก์จนครบถ้วน แต่จำเลยทั้งสี่ไม่ชำระ โจทก์ขอให้บังคับคดีและเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ยึดทรัพย์จำนองที่ดินพิพาท คือ ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2735 พร้อมสิ่งปลูกสร้าง ที่ดินโฉนดเลขที่ 8662, 2184, 2501, 1873, 33593, 34034, 49874, 49876, 49877, 51789 พร้อมสิ่งปลูกสร้าง เพื่อขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้แก่โจทก์

ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้ปล่อยที่ดินพิพาท

โจทก์ให้การขอให้ยกคำร้องขอ

ศาลชั้นต้นพิพากษายกคำร้องขัดทรัพย์ ให้ผู้ร้องใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนด ค่าทนายความ 5,000 บาท

ผู้ร้องอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษายืน ให้ผู้ร้องใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ โดยกำหนด ค่าทนายความ 5,000 บาท

ผู้ร้องฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่า ผู้ร้องขอให้ปล่อยที่ดินพิพาทได้หรือไม่ เห็นว่า ผู้ร้องนำสืบว่า จำเลยที่ 4 ได้รับการยกให้ที่ดินพิพาทจากนายบุญเที่ยง บิดา จากนั้นจำเลยที่ 4เข้าทำประโยชน์และแบ่งปันที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องซึ่งเป็นบุตร ผู้ร้องเข้าครอบครองทำประโยชน์ต่อมาโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ก่อนโจทก์ยึดที่ดินพิพาท อันเป็นการอ้างว่า ผู้ร้องได้ที่ดินพิพาทมาโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ซึ่งเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม แต่เมื่อสิทธิของผู้ร้องนั้นยังมิได้จดทะเบียน ย่อมต้องห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง ดังนี้ เมื่อผู้ร้องไม่ได้นำสืบว่าโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรับจำนองที่ดินพิพาทไว้โดยไม่มีค่าตอบแทนหรือไม่สุจริตแต่ประการใด จึงต้องฟังว่าโจทก์รับจำนองที่ดินพิพาทไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ย่อมอยู่ในฐานะบุคคลภายนอกที่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง ที่ผู้ร้องไม่อาจอ้างการได้มาซึ่งที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ขึ้นยันกับโจทก์ได้ โจทก์ย่อมมีสิทธิบังคับจำนองแก่ที่ดินพิพาท และผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขอให้ปล่อยที่ดินพิพาท ที่ศาลล่างทั้งสองมีคำพิพากษาให้ยกคำร้องขอของผู้ร้องมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน ให้ผู้ร้องใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท