เงินค่าสิทธิการเช่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า

เงินค่าสิทธิการเช่า 2,790,550 บาท จึงมีลักษณะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าเรียกล่วงหน้าจากผู้เช่านั่นเอง สัญญาเช่าระบุถึงเรื่องผู้เช่าไม่มีสิทธิได้รับเงินค่าสิทธิการเช่าคืนจากผู้ให้ไว้หลายกรณี แต่หาได้รวมถึงกรณีที่สัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของผู้เช่าไม่ จำเลยผู้ให้เช่าจึงต้องคืนเงินค่าสิทธิการเช่าอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าตามส่วนที่มิได้ใช้ประโยชน์ให้แก่ทายาทผู้เช่าตามฟ้อง
 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6472/2548

          สัญญาเช่าพื้นที่ในอาคารศูนย์การค้าระหว่างจำเลยกับ ส. ผู้เช่ามีกำหนดเวลา 20 ปี โดยจำเลยคิดค่าเช่าในอัตราเดือนละ 1,235 บาท เมื่อการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าเป็นเวลานานถึง 20 ปี อัตราค่าเช่าดังกล่าวนับว่าเป็นจำนวนน้อยมากและไม่น่าจะเป็นค่าเช่าตามปกติธรรมดาทั่วไป ดังนั้นเงินค่าสิทธิการเช่าจำนวน 2,790,550 บาท จึงมีลักษณะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่จำเลยเรียกล่วงหน้าจาก ส. ทั้งตามสัญญาเช่าข้อ 10 ระบุเพียงว่า ผู้เช่าไม่มีสิทธิได้รับเงินค่าสิทธิการเช่าคืนจากผู้ให้เช่าเฉพาะกรณีที่ผู้เช่ากระทำผิดสัญญา โดยผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าหรือกระทำผิด หรือไม่กระทำตามสัญญานี้ หรือสัญญาบริการข้อหนึ่งข้อใด หรือผู้เช่ามีหนี้สินล้นพ้นตัวถูกฟ้องในคดีล้มละลายหรือถูกยึดหรืออายัดทรัพย์ตามคำสั่งศาลเท่านั้น หาได้รวมถึงกรณีที่สัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของผู้เช่าแต่อย่างใดไม่ ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของ ส. ผู้เช่า จำเลยผู้ให้เช่าจึงต้องคืนเงินค่าสิทธิการเช่าอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าตามส่วนที่มิได้ใช้ประโยชน์ให้แก่โจทก์

          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้จัดการมรดกของนายสามารถ  นายสามารถได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่ในอาคารศูนย์การค้าไทมส์สแควร์ เนื้อที่ 61.75 ตารางเมตร ของจำเลย มีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ 1 กันยายน 2534 ถึงวันที่ 31 สิงหาคม 2544 โดยชำระเงินค่าสิทธิการเช่าให้แก่จำเลยจำนวน 2,790,550 บาท และตกลงชำระค่าเช่าเดือนละ 1,235 บาท ต่อมาเมื่อวันที่ 7 สิงหาคม 2541 นายสามารถถึงแก่ความตาย ทำให้สัญญาเช่าระงับและคู่สัญญาจำต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมจำเลยจึงต้องคืนเงินค่าสิทธิการเช่าตามส่วนของระยะเวลาที่เหลือให้แก่ทายาทของนายสามารถ ขอให้บังคับจำเลยใช้เงินจำนวน 1,834,786 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 7 สิงหาคม 2541 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ดอกเบี้ยคำนวณถึงวันฟ้องเป็นเงิน 252,283 บาท

          จำเลยให้การว่า สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตายสัญญาเช่าย่อมระงับ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง สำหรับเงินจำนวน 2,790,550 บาท ที่นายสามารถชำระในวันทำสัญญาเป็นค่าตอบแทนการยินยอมให้เช่าพื้นที่อาคาร ไม่ใช่ค่าเช่าล่วงหน้า สัญญาไม่มีข้อตกลงให้จำเลยคืนเงินดังกล่าว ขอให้ยกฟ้อง

          ระหว่างพิจารณาคู่ความแถลงรับข้อเท็จจริงตามคำฟ้องและคำให้การ และไม่สืบพยาน

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 1,834,786 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 7 สิงหาคม 2541 ไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ดอกเบี้ยคำนวณถึงวันฟ้องให้ไม่เกิน 252,283 บาท

          จำเลยอุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
          จำเลยฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “...ที่จำเลยฎีกาในข้อแรกว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะว่าสิทธิการเช่าเป็นทรัพย์สินที่มีค่าในตัว ราคาจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงไม่เกี่ยวกับระยะเวลาเช่าที่เหลือ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดมูลค่าของสิทธิการเช่าก็ไม่มีราคาอีกต่อไปจำเลยจึงไม่มีหน้าที่ใดที่ต้องรับผิดชอบต่อนายสามารถผู้เช่าตามสัญญาหรือกฎหมายนั้น เห็นว่า เหตุผลในข้อกฎหมายที่จำเลยยกขึ้นอ้างในฎีกาข้อนี้เป็นเรื่องนอกคำให้การของจำเลย จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ซึ่งไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้

          มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปว่า จำเลยต้องคืนเงินค่าสิทธิการเช่าตามส่วนที่มิได้ใช้ประโยชน์ให้แก่โจทก์ตามฟ้องหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับนายสามารถผู้เช่านั้น จำเลยคิดค่าเช่าในอัตราเดือนละ 1,235 บาท ซึ่งเมื่อคำนึงถึงว่าเป็นการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าเป็นเวลานานถึง 20 ปีแล้ว อัตราค่าเช่าดังกล่าวนับว่าเป็นจำนวนน้อยมากและไม่น่าจะเป็นค่าเช่าตามปกติธรรมดาทั่วไป ดังนั้น เงินค่าสิทธิการเช่าจำนวน 2,790,550 บาท จึงมีลักษณะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่จำเลยเรียกล่วงหน้าจากนายสามารถนั่นเอง ทั้งตามสัญญาเช่าข้อ 10 ก็ระบุเพียงว่า ผู้เช่าไม่มีสิทธิได้รับเงินค่าสิทธิการเช่าคืนจากผู้ให้เช่าเฉพาะกรณีที่ผู้เช่ากระทำผิดสัญญา โดยผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า หรือกระทำผิด หรือไม่กระทำตามสัญญานี้หรือสัญญาบริการข้อหนึ่งข้อใด หรือผู้เช่ามีหนี้สินล้นพ้นตัวถูกฟ้องในคดีล้มละลายหรือถูกยึดหรืออายัดทรัพย์ตามคำสั่งศาลเท่านั้น หาได้รวมถึงกรณีที่สัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของนายสามารถผู้เช่า จำเลยผู้ให้เช่าจึงต้องคืนเงินค่าสิทธิการเช่าอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าตามส่วนที่มิได้ใช้ประโยชน์ให้แก่โจทก์ตามฟ้องที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น”

          พิพากษายืน
มาตรา 537    อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้นคือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่าตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดและผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น