ReadyPlanet.com
dot
สำนักงานทนายความ
dot
bulletทนายความฟ้องหย่า
bulletรับฟ้องคดีแพ่ง/อาญา
dot
พระราชบัญญัติ
dot
bulletพระราชบัญญัติ
dot
ประมวลกฎหมาย
dot
bulletป.แพ่งและพาณิชย์
bulletป.อาญา
bulletป.วิอาญา
bulletป.วิแพ่ง
bulletป.กฎหมายที่ดิน
bulletป.รัษฎากร
dot
บทความเฉพาะเรื่อง
dot
bulletฟ้องหย่า
bulletนิติกรรม
bulletสัญญายอมความ
bulletคดีมรดก
bulletอายุความฟ้องร้องคดี
bulletครอบครองปรปักษ์
bulletเอกเทศสัญญา
bulletเกี่ยวกับแรงงาน
bulletเกี่ยวกับคดีอาญา
bulletคดียาเสพติดให้โทษ
bulletตั๋วเงินและเช็ค
bulletห้างหุ้นส่วน-บริษัท
bulletคำพิพากษาและคำสั่ง
bulletทรัพย์สิน/กรรมสิทธิ์
bulletอุทธรณ์ฎีกา
bulletเกี่ยวกับคดีล้มละลาย
bulletเกี่ยวกับวิแพ่ง
bulletเกี่ยวกับวิอาญา
bulletการบังคับคดี
bulletคดีจราจรทางบก
bulletการเล่นแชร์ แชร์ล้ม
bulletอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล
bulletมรรยาททนายความ
bulletถอนคืนการให้,เสน่หา
bulletข้อสอบเนติบัณฑิต
bulletคำพิพากษา 2550
bulletกรมบังคับคดี
dot
ลิงค์ต่าง ๆ
dot
bulletสืบค้นกฎหมาย
bulletสืบค้นคำพิพากษา
bulletทรัพย์สินทางปัญญา
bulletสำนักทนายความ
dot
Newsletter

dot
bulletวิชาชีพทนายความ


เพิ่มเพื่อน
เพิ่มเพื่อน
เพิ่มเพื่อน

 



เงินค่าสิทธิการเช่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า

 

เงินค่าสิทธิการเช่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า
เงินค่าสิทธิการเช่า 2,790,550 บาท จึงมีลักษณะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าเรียกล่วงหน้าจากผู้เช่านั่นเอง สัญญาเช่าระบุถึงเรื่องผู้เช่าไม่มีสิทธิได้รับเงินค่าสิทธิการเช่าคืนจากผู้ให้ไว้หลายกรณี แต่หาได้รวมถึงกรณีที่สัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของผู้เช่าไม่ จำเลยผู้ให้เช่าจึงต้องคืนเงินค่าสิทธิการเช่าอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าตามส่วนที่มิได้ใช้ประโยชน์ให้แก่ทายาทผู้เช่าตามฟ้อง
 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6472/2548

          สัญญาเช่าพื้นที่ในอาคารศูนย์การค้าระหว่างจำเลยกับ ส. ผู้เช่ามีกำหนดเวลา 20 ปี โดยจำเลยคิดค่าเช่าในอัตราเดือนละ 1,235 บาท เมื่อการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าเป็นเวลานานถึง 20 ปี อัตราค่าเช่าดังกล่าวนับว่าเป็นจำนวนน้อยมากและไม่น่าจะเป็นค่าเช่าตามปกติธรรมดาทั่วไป ดังนั้นเงินค่าสิทธิการเช่าจำนวน 2,790,550 บาท จึงมีลักษณะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่จำเลยเรียกล่วงหน้าจาก ส. ทั้งตามสัญญาเช่าข้อ 10 ระบุเพียงว่า ผู้เช่าไม่มีสิทธิได้รับเงินค่าสิทธิการเช่าคืนจากผู้ให้เช่าเฉพาะกรณีที่ผู้เช่ากระทำผิดสัญญา โดยผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าหรือกระทำผิด หรือไม่กระทำตามสัญญานี้ หรือสัญญาบริการข้อหนึ่งข้อใด หรือผู้เช่ามีหนี้สินล้นพ้นตัวถูกฟ้องในคดีล้มละลายหรือถูกยึดหรืออายัดทรัพย์ตามคำสั่งศาลเท่านั้น หาได้รวมถึงกรณีที่สัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของผู้เช่าแต่อย่างใดไม่ ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของ ส. ผู้เช่า จำเลยผู้ให้เช่าจึงต้องคืนเงินค่าสิทธิการเช่าอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าตามส่วนที่มิได้ใช้ประโยชน์ให้แก่โจทก์
_______________________________

          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้จัดการมรดกของนายสามารถ เพ็ญเจริญวัฒนา นายสามารถได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่ในอาคารศูนย์การค้าไทมส์สแควร์ เนื้อที่ 61.75 ตารางเมตร ของจำเลย มีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ 1 กันยายน 2534 ถึงวันที่ 31 สิงหาคม 2544 โดยชำระเงินค่าสิทธิการเช่าให้แก่จำเลยจำนวน 2,790,550 บาท และตกลงชำระค่าเช่าเดือนละ 1,235 บาท ต่อมาเมื่อวันที่ 7 สิงหาคม 2541 นายสามารถถึงแก่ความตาย ทำให้สัญญาเช่าระงับและคู่สัญญาจำต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมจำเลยจึงต้องคืนเงินค่าสิทธิการเช่าตามส่วนของระยะเวลาที่เหลือให้แก่ทายาทของนายสามารถ ขอให้บังคับจำเลยใช้เงินจำนวน 1,834,786 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 7 สิงหาคม 2541 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ดอกเบี้ยคำนวณถึงวันฟ้องเป็นเงิน 252,283 บาท

          จำเลยให้การว่า สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตายสัญญาเช่าย่อมระงับ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง สำหรับเงินจำนวน 2,790,550 บาท ที่นายสามารถชำระในวันทำสัญญาเป็นค่าตอบแทนการยินยอมให้เช่าพื้นที่อาคาร ไม่ใช่ค่าเช่าล่วงหน้า สัญญาไม่มีข้อตกลงให้จำเลยคืนเงินดังกล่าว ขอให้ยกฟ้อง

          ระหว่างพิจารณาคู่ความแถลงรับข้อเท็จจริงตามคำฟ้องและคำให้การ และไม่สืบพยาน

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 1,834,786 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 7 สิงหาคม 2541 ไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ดอกเบี้ยคำนวณถึงวันฟ้องให้ไม่เกิน 252,283 บาท

          จำเลยอุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
          จำเลยฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “...ที่จำเลยฎีกาในข้อแรกว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะว่าสิทธิการเช่าเป็นทรัพย์สินที่มีค่าในตัว ราคาจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงไม่เกี่ยวกับระยะเวลาเช่าที่เหลือ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดมูลค่าของสิทธิการเช่าก็ไม่มีราคาอีกต่อไปจำเลยจึงไม่มีหน้าที่ใดที่ต้องรับผิดชอบต่อนายสามารถผู้เช่าตามสัญญาหรือกฎหมายนั้น เห็นว่า เหตุผลในข้อกฎหมายที่จำเลยยกขึ้นอ้างในฎีกาข้อนี้เป็นเรื่องนอกคำให้การของจำเลย จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ซึ่งไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้

          มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปว่า จำเลยต้องคืนเงินค่าสิทธิการเช่าตามส่วนที่มิได้ใช้ประโยชน์ให้แก่โจทก์ตามฟ้องหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับนายสามารถผู้เช่านั้น จำเลยคิดค่าเช่าในอัตราเดือนละ 1,235 บาท ซึ่งเมื่อคำนึงถึงว่าเป็นการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าเป็นเวลานานถึง 20 ปีแล้ว อัตราค่าเช่าดังกล่าวนับว่าเป็นจำนวนน้อยมากและไม่น่าจะเป็นค่าเช่าตามปกติธรรมดาทั่วไป ดังนั้น เงินค่าสิทธิการเช่าจำนวน 2,790,550 บาท จึงมีลักษณะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่จำเลยเรียกล่วงหน้าจากนายสามารถนั่นเอง ทั้งตามสัญญาเช่าข้อ 10 ก็ระบุเพียงว่า ผู้เช่าไม่มีสิทธิได้รับเงินค่าสิทธิการเช่าคืนจากผู้ให้เช่าเฉพาะกรณีที่ผู้เช่ากระทำผิดสัญญา โดยผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า หรือกระทำผิด หรือไม่กระทำตามสัญญานี้หรือสัญญาบริการข้อหนึ่งข้อใด หรือผู้เช่ามีหนี้สินล้นพ้นตัวถูกฟ้องในคดีล้มละลายหรือถูกยึดหรืออายัดทรัพย์ตามคำสั่งศาลเท่านั้น หาได้รวมถึงกรณีที่สัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของนายสามารถผู้เช่า จำเลยผู้ให้เช่าจึงต้องคืนเงินค่าสิทธิการเช่าอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าตามส่วนที่มิได้ใช้ประโยชน์ให้แก่โจทก์ตามฟ้องที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น”

          พิพากษายืน

( ชาลี ทัพภวิมล - สมชาย จุลนิติ์ - มานะ ศุภวิริยกุล )

ป.พ.พ. มาตรา 537
มาตรา 537    อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้นคือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่าตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดและผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น

    




ขายฝาก/เช่า/เช่าซื้อ/ซื้อขาย/สัญญาอื่นๆ

ยกทรัพย์มรดกตีใช้หนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ
ข้อตกลงซื้อขายที่ดินมือเปล่า (น.ส. 3ก)เจ้าของที่ดินจึงมีเพียงสิทธิครอบครอง
สัญญาขายฝากที่ดินไม่ได้กำหนดค่าสินไถ่ไว้
สัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินโดยมีเงื่อนไข สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาด
เมื่อสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับชำระหนี้ได้
อายุความเรียกราคาส่วนต่างและค่าขาดประโยชน์กรณีผู้เช่าซื้อผิดสัญญาหรือตาย
สัญญาเช่า คำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับการเช่า
สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
คำว่า "ได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว" ใช้บังคับแก่คู่สัญญาทั้งฝ่ายผู้ขายและผู้ซื้อ
บอกเลิกสัญญาเช่าต้องบอกกล่าวให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่า
การซื้อขายมิได้มีการชำระราคากันจริงถือเป็นการให้โดยเสน่หา
บอกล้างสัญญาค้ำประกัน ขอให้เพิกถอนสัญญาค้ำประกัน การจัดการสินสมรส
สิทธิยึดหน่วงที่ดินไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์, ชำระเงินครบถ้วนแล้ว
การตั้งตัวแทนหรือมอบอำนาจทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว
ขายดาวน์รถยนต์ที่เช่าซื้อมีผลอย่างไร?
ผู้เช่ารายใหม่ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้อยู่ในตึกพิพาทก่อนตน
แบบฟอร์มสัญญาซื้อขาย
ข้อยกเว้นเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้นจะเป็นผู้ให้เช่าซื้อได้
จำนำได้ต้องเป็นสังหาริมทรัพย์
รถยนต์ที่เช่าซื้อถูกลักไปประกันภัยจ่ายค่าสินไหมให้ไฟแนนซ์แล้ว
ผู้ให้เช่าซื้อมิได้ยึดถือเอาข้อสัญญาเป็นสาระสำคัญ-ค้างชำระค่าเช่าซื้อ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สิทธิเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สัญญาเช่าซื้อไม่ทำตามแบบเป็นโมฆะ
สัญญาเช่าซื้อกับสัญญาเช่าแบบลิสซิ่ง
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สิทธิเรียกค่าใช้ทรัพย์สินและค่าเสียหาย
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) ตกลงค่าเบี้ยปรับสูงเกินส่วน
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) โอนสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) ผู้ค้ำประกันหลุดพ้นไม่ต้องรับผิด
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สัญญาเช่าซื้อเป็นโมฆะใช้บังคับไม่ได้
ค่าเช่าซื้อเครื่องรับโทรทัศน์อายุความ 2 ปี
การบอกเลิกสัญญา | สัญญาไม่มีกำหนดเวลา
สิทธิเรียกร้องเงินดาวน์ | มูลละเมิด
สัญญาเช่าช่วง | สัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา
เช่าที่ดินปากเปล่าไม่มีสัญญาเช่า
การบอกเลิกสัญญาเช่าโดยมิชอบ
ลักษณะของสัญญาซื้อขาย การโอนกรรมสิทธิ์
สัญญาซื้อขาย | สัญญาตัวแทน | ตัวแทนเชิด
ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน สัญญาซื้อขาย
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน
ใครมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขาย
สิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขาย
ความรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่อง
สัญญาซื้อขาย หรือสัญญาจ้างทำของ
สัญญาซื้อขายกับสัญญาจ้างทำของ
นิติกรรมมีข้อความไม่ชัดแจ้งตีความได้หลายนัย สัญญาซื้อขายกับสัญญาเช่าซื้อ
ข้อตกลงในการประกวดราคาเพื่อซื้อขาย
การซื้อขายสิทธิการเช่าโทรศัพท์
สัญญาซื้อขายแบบเหมา
การซื้อขายทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวม
สัญญาซื้อขายที่มีหลักประกันเพื่อปฏิบัติตามสัญญา
คำว่า"ขาย" ตามประมวลรัษฎากร
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาหลายฝ่าย
ผู้เยาว์ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาซื้อขายมีวัตถุประสงค์ฝ่าฝืนกฎหมายตกเป็นโมฆะ
สัญญาซื้อขายอาจบังคับได้ตามบทกฎหมายว่าด้วยตัวแทน
สัญญาซื้อขายเป็นพ้นวิสัยจากภัยพิบัติ
สัญญาซื้อขายที่ไม่มีการโอนทรัพยสิทธิในทรัพย์เฉพาะสิ่ง
สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข
สัญญาประนีประนอมระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา
ค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า
คำมั่นเกี่ยวกับสัญญาเช่าทรัพย์
แบบนิติกรรมสัญญาประเภทต่าง ๆ แบบฟอร์มสัญญา แบบพิมพ์สัญญา