ReadyPlanet.com
dot
สำนักงานทนายความ
dot
bulletทนายความฟ้องหย่า
bulletรับฟ้องคดีแพ่ง/อาญา
dot
พระราชบัญญัติ
dot
bulletพระราชบัญญัติ
dot
ประมวลกฎหมาย
dot
bulletป.แพ่งและพาณิชย์
bulletป.อาญา
bulletป.วิอาญา
bulletป.วิแพ่ง
bulletป.กฎหมายที่ดิน
bulletป.รัษฎากร
dot
บทความเฉพาะเรื่อง
dot
bulletฟ้องหย่า
bulletนิติกรรม
bulletสัญญายอมความ
bulletคดีมรดก
bulletอายุความฟ้องร้องคดี
bulletครอบครองปรปักษ์
bulletเอกเทศสัญญา
bulletเกี่ยวกับแรงงาน
bulletเกี่ยวกับคดีอาญา
bulletคดียาเสพติดให้โทษ
bulletตั๋วเงินและเช็ค
bulletห้างหุ้นส่วน-บริษัท
bulletคำพิพากษาและคำสั่ง
bulletทรัพย์สิน/กรรมสิทธิ์
bulletอุทธรณ์ฎีกา
bulletเกี่ยวกับคดีล้มละลาย
bulletเกี่ยวกับวิแพ่ง
bulletเกี่ยวกับวิอาญา
bulletการบังคับคดี
bulletคดีจราจรทางบก
bulletการเล่นแชร์ แชร์ล้ม
bulletอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล
bulletมรรยาททนายความ
bulletถอนคืนการให้,เสน่หา
bulletข้อสอบเนติบัณฑิต
bulletคำพิพากษา 2550
bulletกรมบังคับคดี
dot
ลิงค์ต่าง ๆ
dot
bulletสืบค้นกฎหมาย
bulletสืบค้นคำพิพากษา
bulletทรัพย์สินทางปัญญา
bulletสำนักทนายความ
dot
Newsletter

dot
bulletวิชาชีพทนายความ


เพิ่มเพื่อน
เพิ่มเพื่อน
เพิ่มเพื่อน

 



เช่าที่ดินปากเปล่าไม่มีสัญญาเช่า

(รูปภาพสำหรับ - สำนักงานทนายความ, และ ทนายความ ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ)

(รูปภาพสำหรับ - สำนักงานทนายความ, และ ทนายความ ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ)

(รูปภาพสำหรับ - ชื่อ,สกุล ทนายความ ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ, สถานที่ตั้งของสำนักงานกฎหมายพีศิริ ทนายความ, อีเมล, หมายเลขโทรศัพท์)                

 (ติดต่อทนายความลีนนท์ โทร. 085-9604258)

เช่าที่ดินปากเปล่าไม่มีสัญญาเช่า 

มักจะมีคำถามกันอยู่เสมอ ๆ ว่า การเช่าบ้านหรือเช่าที่ดินโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่ากัน แต่ก็จ่ายค่าเช่ากันมาตลอดนั้น หากต่อมาผิดนัดไม่ชำระค่าเช่ากัน อย่างนี้จะทำอย่างไร จะทำหนังสือบอกกล่าวทวงถาม หรือฟ้องร้องเรียกค่าเช่าได้หรือไม่ และถ้าเขาไม่ชำระจะทำอย่างไร ในคำพิพากษาฎีกาเรื่องนี้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อโจทก์แถลงยอมรับว่าโจทก์ไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยเป็นผู้รับผิดแล้วโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 จึงไม่จำเป็นต้องสืบพยาน

                  คำพิพากษาศาลฎีกาที่  4525/2542

          โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทโดยซื้อที่ดินมาจาก ว. จำเลยได้เช่าจาก ว. ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาท นับแต่โจทก์ได้ซื้อที่ดินมา จำเลยไม่เคยชำระค่าเช่าส่วนของโจทก์ให้แก่โจทก์ขอให้บังคับจำเลยนำค่าเช่าที่ดินไปชำระให้แก่โจทก์ เป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า แม้โจทก์ไม่ได้ฟ้องเรียกค่าเช่า แต่เป็นการฟ้องเรียกค่าตอบแทนจากการใช้ที่ดินที่กำหนดจำนวนแน่นอนเป็นรายเดือน แม้จะเรียกชื่ออย่างอื่นที่แท้ก็คือค่าเช่า เมื่อโจทก์ไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยเป็นผู้รับผิดแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

________________________________

          โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วน จำกัด มีจำเลยที่ 2 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการกระทำการแทนจำเลยที่ 1 โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 8077, 8078, 8079, 8080, 8081, 8082, 8083, 8084, 8085 และ 4354ตำบลทุ่งวัดดอน (บ้านทราย) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร ซึ่งโจทก์มีกรรมสิทธิ์อยู่ 4 ใน 10 ส่วน ของที่ดินแต่ละแปลง คิดเป็นเนื้อที่รวมทั้งหมด 367 เศษ 1ส่วน 5 ตารางวา โดยโจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวซึ่งเป็นมรดกของนายไว้ วัฒนาภา จากนางวนิดา วัฒนาภา ผู้จัดการมรดกของนายไว้เมื่อวันที่ 23 กรกฎาคม 2528 จำเลยทั้งสองได้ร่วมกันใช้ประโยชน์ตั้งโรงงานผลิตน้ำซีอิ๊วเต็มเนื้อที่ดินดังกล่าว ก่อนที่โจทก์จะได้รับโอนกรรมสิทธิ์มา เดิมจำเลยทั้งสองเช่าที่ดินนั้น จากนายไว้ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาท เมื่อโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวมาแล้ว จำเลยทั้งสองไม่เคยชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์เลย คิดถึงวันที่ 20 มิถุนายน 2539 อันเป็นวันที่โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ขายที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่นเป็นเวลา 10 ปี 10 เดือน 28 วัน เป็นค่าเช่ารวมทั้งสิ้น 13,093,333.33 บาท โจทก์ทวงถามแล้วแต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ขอให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 13,093,333.33 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะชำระเสร็จแก่โจทก์

          จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าจากจำเลยทั้งสองโดยไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือ จึงไม่อาจฟ้องร้องบังคับได้ ขอให้ยกฟ้อง

          ระหว่างพิจารณา จำเลยทั้งสองยื่นคำร้องขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดข้อกฎหมายเบื้องต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 ว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเรียกค่าเช่าที่ดินตามฟ้องจากจำเลยทั้งสองเพราะไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือ ทั้งฟ้องโจทก์ขาดอายุความแล้ว ศาลชั้นต้นสอบถามโจทก์เกี่ยวกับหลักฐานการเช่าหรือสัญญาเช่าแล้ว โจทก์แถลงว่าโจทก์ไม่มีเอกสารดังกล่าว ศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้แล้วจึงให้งดสืบพยานโจทก์จำเลย แล้วพิพากษายกฟ้อง

          โจทก์อุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
          โจทก์ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์มิได้ฟ้องให้บังคับตามสัญญาเช่าแต่โจทก์ฟ้องในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินทั้งสิบแปลง เพื่อขอแบ่งผลประโยชน์หรือดอกผลจากการที่จำเลยทั้งสองใช้ที่ดินของโจทก์ แม้โจทก์ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยเป็นผู้รับผิดชอบก็ตาม ศาลควรให้โจทก์จำเลยสืบพยานทั้งสองฝ่ายให้สิ้นกระแสความเสียก่อน การที่ศาลอุทธรณ์มีคำพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้งดสืบพยาน จึงไม่ชอบนั้น เห็นว่า เมื่อพิจารณาสภาพแห่งข้อหาของโจทก์แล้วโจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดิน 10 แปลง โดยซื้อที่ดินส่วนของนายไว้  จากนางวนิดา  ผู้จัดการมรดกของนายไว้ เดิมจำเลยทั้งสองได้ร่วมกันใช้ประโยชน์ตั้งโรงงานผลิตซีอิ๊วเต็มเนื้อที่ดินดังกล่าว โดยส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของนายไว้ จำเลยทั้งสองได้เช่าจากนายไว้ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาทนับแต่โจทก์ได้ซื้อที่ดินของนายไว้ จำเลยทั้งสองไม่เคยชำระค่าเช่าส่วนของโจทก์ให้แก่โจทก์เลย จึงขอให้บังคับจำเลยนำค่าเช่าที่ดินไปชำระให้แก่โจทก์แสดงว่าโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า แม้โจทก์จะฎีกาว่าไม่ได้ฟ้องเรียกค่าเช่าแต่เป็นการฟ้องเรียกค่าตอบแทนจากการใช้ที่ดิน แต่ค่าตอบแทนที่กำหนดจำนวนแน่นอนเป็นรายเดือน แม้จะเรียกชื่ออย่างอื่นที่แท้ก็คือค่าเช่า เมื่อโจทก์แถลงยอมรับว่าโจทก์ไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยเป็นผู้รับผิดแล้วโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 จึงไม่จำเป็นต้องสืบพยาน

          พิพากษายืน
( เหล็ก ไทรวิจิตร - พันธาวุธ ปาณิกบุตร - กิติยาภรณ์ อาตมียะนันทน์ )
 ___________________________________________________________
มาตรา 538    เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
____________________________________________________________
ปรึกษากฎหมาย ปรึกษาทนายความ ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ 085-9604258   *  
www.lawyerleenont.com  *
สำนักงานกฎหมายพีศิริ ทนายความ
              

 




ขายฝาก/เช่า/เช่าซื้อ/ซื้อขาย/สัญญาอื่นๆ

ยกทรัพย์มรดกตีใช้หนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ
ข้อตกลงซื้อขายที่ดินมือเปล่า (น.ส. 3ก)เจ้าของที่ดินจึงมีเพียงสิทธิครอบครอง
สัญญาขายฝากที่ดินไม่ได้กำหนดค่าสินไถ่ไว้
สัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินโดยมีเงื่อนไข สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาด
เมื่อสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับชำระหนี้ได้
อายุความเรียกราคาส่วนต่างและค่าขาดประโยชน์กรณีผู้เช่าซื้อผิดสัญญาหรือตาย
สัญญาเช่า คำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับการเช่า
สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
คำว่า "ได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว" ใช้บังคับแก่คู่สัญญาทั้งฝ่ายผู้ขายและผู้ซื้อ
บอกเลิกสัญญาเช่าต้องบอกกล่าวให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่า
การซื้อขายมิได้มีการชำระราคากันจริงถือเป็นการให้โดยเสน่หา
บอกล้างสัญญาค้ำประกัน ขอให้เพิกถอนสัญญาค้ำประกัน การจัดการสินสมรส
สิทธิยึดหน่วงที่ดินไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์, ชำระเงินครบถ้วนแล้ว
การตั้งตัวแทนหรือมอบอำนาจทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว
ขายดาวน์รถยนต์ที่เช่าซื้อมีผลอย่างไร?
ผู้เช่ารายใหม่ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้อยู่ในตึกพิพาทก่อนตน
แบบฟอร์มสัญญาซื้อขาย
ข้อยกเว้นเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้นจะเป็นผู้ให้เช่าซื้อได้
จำนำได้ต้องเป็นสังหาริมทรัพย์
เงินค่าสิทธิการเช่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า
รถยนต์ที่เช่าซื้อถูกลักไปประกันภัยจ่ายค่าสินไหมให้ไฟแนนซ์แล้ว
ผู้ให้เช่าซื้อมิได้ยึดถือเอาข้อสัญญาเป็นสาระสำคัญ-ค้างชำระค่าเช่าซื้อ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สิทธิเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สัญญาเช่าซื้อไม่ทำตามแบบเป็นโมฆะ
สัญญาเช่าซื้อกับสัญญาเช่าแบบลิสซิ่ง
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สิทธิเรียกค่าใช้ทรัพย์สินและค่าเสียหาย
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) ตกลงค่าเบี้ยปรับสูงเกินส่วน
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) โอนสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) ผู้ค้ำประกันหลุดพ้นไม่ต้องรับผิด
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สัญญาเช่าซื้อเป็นโมฆะใช้บังคับไม่ได้
ค่าเช่าซื้อเครื่องรับโทรทัศน์อายุความ 2 ปี
การบอกเลิกสัญญา | สัญญาไม่มีกำหนดเวลา
สิทธิเรียกร้องเงินดาวน์ | มูลละเมิด
สัญญาเช่าช่วง | สัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา
การบอกเลิกสัญญาเช่าโดยมิชอบ
ลักษณะของสัญญาซื้อขาย การโอนกรรมสิทธิ์
สัญญาซื้อขาย | สัญญาตัวแทน | ตัวแทนเชิด
ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน สัญญาซื้อขาย
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน
ใครมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขาย
สิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขาย
ความรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่อง
สัญญาซื้อขาย หรือสัญญาจ้างทำของ
สัญญาซื้อขายกับสัญญาจ้างทำของ
นิติกรรมมีข้อความไม่ชัดแจ้งตีความได้หลายนัย สัญญาซื้อขายกับสัญญาเช่าซื้อ
ข้อตกลงในการประกวดราคาเพื่อซื้อขาย
การซื้อขายสิทธิการเช่าโทรศัพท์
สัญญาซื้อขายแบบเหมา
การซื้อขายทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวม
สัญญาซื้อขายที่มีหลักประกันเพื่อปฏิบัติตามสัญญา
คำว่า"ขาย" ตามประมวลรัษฎากร
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาหลายฝ่าย
ผู้เยาว์ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาซื้อขายมีวัตถุประสงค์ฝ่าฝืนกฎหมายตกเป็นโมฆะ
สัญญาซื้อขายอาจบังคับได้ตามบทกฎหมายว่าด้วยตัวแทน
สัญญาซื้อขายเป็นพ้นวิสัยจากภัยพิบัติ
สัญญาซื้อขายที่ไม่มีการโอนทรัพยสิทธิในทรัพย์เฉพาะสิ่ง
สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข
สัญญาประนีประนอมระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา
ค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า
คำมั่นเกี่ยวกับสัญญาเช่าทรัพย์
แบบนิติกรรมสัญญาประเภทต่าง ๆ แบบฟอร์มสัญญา แบบพิมพ์สัญญา