ReadyPlanet.com
dot
สำนักงานทนายความ
dot
bulletทนายความฟ้องหย่า
bulletรับฟ้องคดีแพ่ง/อาญา
dot
พระราชบัญญัติ
dot
bulletพระราชบัญญัติ
dot
ประมวลกฎหมาย
dot
bulletป.แพ่งและพาณิชย์
bulletป.อาญา
bulletป.วิอาญา
bulletป.วิแพ่ง
bulletป.กฎหมายที่ดิน
bulletป.รัษฎากร
dot
บทความเฉพาะเรื่อง
dot
bulletฟ้องหย่า
bulletนิติกรรม
bulletสัญญายอมความ
bulletคดีมรดก
bulletอายุความฟ้องร้องคดี
bulletครอบครองปรปักษ์
bulletเอกเทศสัญญา
bulletเกี่ยวกับแรงงาน
bulletเกี่ยวกับคดีอาญา
bulletคดียาเสพติดให้โทษ
bulletตั๋วเงินและเช็ค
bulletห้างหุ้นส่วน-บริษัท
bulletคำพิพากษาและคำสั่ง
bulletทรัพย์สิน/กรรมสิทธิ์
bulletอุทธรณ์ฎีกา
bulletเกี่ยวกับคดีล้มละลาย
bulletเกี่ยวกับวิแพ่ง
bulletเกี่ยวกับวิอาญา
bulletการบังคับคดี
bulletคดีจราจรทางบก
bulletการเล่นแชร์ แชร์ล้ม
bulletอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล
bulletมรรยาททนายความ
bulletถอนคืนการให้,เสน่หา
bulletข้อสอบเนติบัณฑิต
bulletคำพิพากษา 2550
bulletกรมบังคับคดี
dot
ลิงค์ต่าง ๆ
dot
bulletสืบค้นกฎหมาย
bulletสืบค้นคำพิพากษา
bulletทรัพย์สินทางปัญญา
bulletสำนักทนายความ
dot
Newsletter

dot
bulletวิชาชีพทนายความ


เพิ่มเพื่อน
เพิ่มเพื่อน
เพิ่มเพื่อน

 



การบอกเลิกสัญญาเช่าโดยมิชอบ

                 

 

การที่ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ ผู้ให้เช่าต้องเป็นฝ่ายผิดนัด ผู้เช่าจึงจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ การบอกเลิกสัญญาเช่าของผู้เช่าจึงเป็นไปโดยมิชอบ ผู้เช่าเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จึงตกเป็นผู้ผิดนัด ผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับผู้เช่าชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าได้ เพราะใน สัญญาเช่ามิได้มีข้อความระบุว่าผู้เช่าจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่ผู้ให้เช่าเมื่อไรก็ได้ 

                    คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6239/2551

สัญญาเช่ามิได้มีข้อความระบุว่าผู้เช่าจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่ผู้ให้เช่าเมื่อไรก็ได้ ดังนั้น การที่ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ ผู้ให้เช่าต้องเป็นฝ่ายผิดนัดไม่สามารถส่งมอบพื้นที่เช่าหรือการเข้าใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนนั้นเป็นอันพ้นวิสัยผู้เช่าจึงจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ เมื่อผู้ให้เช่าไม่ได้ผิดนัด การบอกเลิกสัญญาเช่าของผู้เช่าจึงเป็นไปโดยมิชอบ ผู้เช่าเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จึงตกเป็นผู้ผิดนัดโดยมิพักต้องเตือน ผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 จำเลยทำสัญญาเช่าพื้นที่เฉพาะชั้นล่างของอาคารเลขที่ 197-199 ถนนชุมพล ตำบลหน้าเมือง อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงทรา กับโจทก์มีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 15 กรกฎาคม 2542 ถึงวันที่ 14 กรกฎาคม 2545 โดยจำเลยตกลงชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์เป็นรายปี ปีละ 720,000 บาท หลังจากจำเลยเช่าได้ 2 ปี จำเลยได้บอกเลิกสัญญาเช่าไปยังโจทก์ ทั้งที่โจทก์ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า ทั้งยังขนย้ายทรัพย์สินออกจากสถานที่เช่าไปเช่าพื้นที่เฉพาะส่วนที่กั้นด้านล่างของอาคารเลขที่ 165-167 ถนนชุมพล อำเภอเมืองฉะเชิงทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา ห่างจากอาคารของโจทก์ประมาณ 50 เมตร และไม่ชำระค่าเช่าอีกหนึ่งปีเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์ ขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าที่ค้างชำระ 720,000 บาท และค่าเสียหายที่โจทก์ต้องทุบกระเบื้องและปูพื้นพร้อมปูกระเบื้องยางให้เหมือนเดิม 50,000 บาท กับต้องทาสีฝ้าเพดาน เดินสายไฟฟ้า 50,000 บาท รวมเป็นเงิน 820,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารตามฟ้องจากโจทก์มีกำหนดเวลา 3 ปีจริง เมื่อวันที่ 30 เมษายน 2544 จำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบว่ากิจการของจำเลยประสบปัญหาจึงขอเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์ โดยบอกกล่าวล่วงหน้าให้โจทก์ทราบเป็นเวลา 3 เดือนก่อนครบกำหนดการชำระค่าเช่าในวันที่ 14 กรกฎาคม 2544 สัญญาเช่าที่โจทก์กับจำเลยทำขึ้นไม่ได้ห้ามจำเลยบอกเลิกการเช่าก่อนครบกำหนดอายุสัญญาตามสัญญาเช่า จำเลยไม่ได้ทำให้อาคารที่เช่าจากโจทก์เสียหายแต่กลับปรับปรุงอาคารเพื่อให้ใช้ประโยชน์ดีขึ้นจำเลยไม่ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายและค่าเช่าให้แก่โจทก์ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 730,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 17 ตุลาคม 2544) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท คำขอนอกจากนี้ให้ยก

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 250,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 17 ตุลาคม 2544) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 8,000 บาท
               โจทก์ฎีกา

               ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 จำเลยทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารเลขที่ 197-199 ถนนชุมพล ตำบลหน้าเมือง อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา กับโจทก์มีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 15 กรกฎาคม 2542 ถึงวันที่ 14 กรกฎาคม 2545 โดยตกลงชำระค่าเช่าล่วงหน้าแก่โจทก์เป็นรายปี ปีละ 720,000 บาท หลังจากที่จำเลยเช่าพื้นที่ของอาคารดังกล่าวได้ 2 ปี จำเลยมีหนังสือฉบับลงวันที่ 30 เมษายน 2544 บอกเลิกการเช่าไปยังโจทก์และไม่ชำระค่าเช่าปีสุดท้ายให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีหนังสือลงวันที่ 27 พฤษภาคม 2544 ไปถึงจำเลยและแจ้งให้ทราบว่าโจทก์ไม่ยินยอมให้จำเลยบอกเลิกการเช่า ทั้งยังเตือนให้จำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าปีสุดท้ายเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมชำระค่าเช่า ครั้นต่อมาวันที่ 8 กรกฎาคม 2544 จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากสถานที่เช่าของโจทก์

คงมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า สัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 เอกสารหมาย จ.5 ที่จำเลยเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารจากโจทก์มิได้มีข้อความระบุว่าจำเลยจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์เมื่อไรก็ได้ ดังนั้น การที่จำเลยบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์จึงต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 ถึงมาตรา 389 กล่าวโดยสรุปว่าโจทก์ต้องเป็นฝ่ายผิดนัดไม่สามารถส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าทำประโยชน์ หรือการเข้าใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนนั้นเป็นอันพ้นวิสัยเพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันเป็นความผิดของโจทก์ จำเลยจึงจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์ได้ แต่ข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าโจทก์ไม่ส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยตรงกันข้ามกลับได้ความจากโจทก์ว่าหลังจากที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์แล้ว โจทก์ยังมีหนังสือฉบับลงวันที่ 27 พฤษภาคม 2544 เอกสารหมาย จ.8 ไปถึงจำเลย แจ้งให้จำเลยใช้ประโยชน์ในพื้นที่เช่าต่อไปและชำระค่าเช่าแก่โจทก์ด้วย โดยส่งหนังสือฉบับดังกล่าวไปยังจำเลยทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ซึ่งปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือฉบับนั้นเมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2544 จำเลยมิได้นำสืบหักล้างในข้อนี้ ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า โจทก์ได้ทักท้วงจำเลยแล้วว่า การบอกเลิกสัญญาเช่าของจำเลยเป็นไปโดยมิชอบทั้งยังยืนยันให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาเช่าและชำระค่าเช่าที่ค้างชำระแก่โจทก์ด้วย แต่จำเลยยังเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 204 วรรคสอง โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคหนึ่ง ส่วนที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 เห็นว่าการที่โจทก์นำคดีนี้มาฟ้องก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด แสดงว่าโจทก์ประสงค์จะบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยสัญญาเช่าจึงระงับสิ้นไป โจทก์มีสิทธิเรียกร้องเพียงค่าใช้ทรัพย์ในระหว่างที่สัญญาเช่ายังไม่ระงับนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระโดยมิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาทั้งหนังสือโต้แย้งของโจทก์ เอกสารหมาย จ. 8 ก็ยืนยันว่าไม่ยินยอมให้จำเลยเลิกสัญญา การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้จึงไม่เป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าและเรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายที่เกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้จากจำเลยดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัย ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาให้จำเลยใช้ค่าสินไหมทดแทนให้แก่โจทก์โดยคิดคำนวณเป็นค่าใช้สถานที่ในระหว่างที่สัญญาเช่ายังไม่ระงับจึงไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา”
           พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้รวม 12,000 บาท
             ( กำพล ภู่สุดแสวง - สถิตย์ ทาวุฒิ - อิศเรศ ชัยรัตน์ )

             ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
       มาตรา 537 อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้นคือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่าตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดและผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น
___________________________
ปรึกษากฎหมาย  ปรึกษาทนายความ ลีนนท์  *  www.lawyerleenont.com   *  
สำนักงานกฎหมายพีศิริ ทนายความ




ขายฝาก/เช่า/เช่าซื้อ/ซื้อขาย/สัญญาอื่นๆ

ยกทรัพย์มรดกตีใช้หนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ
ข้อตกลงซื้อขายที่ดินมือเปล่า (น.ส. 3ก)เจ้าของที่ดินจึงมีเพียงสิทธิครอบครอง
สัญญาขายฝากที่ดินไม่ได้กำหนดค่าสินไถ่ไว้
สัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินโดยมีเงื่อนไข สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาด
เมื่อสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับชำระหนี้ได้
อายุความเรียกราคาส่วนต่างและค่าขาดประโยชน์กรณีผู้เช่าซื้อผิดสัญญาหรือตาย
สัญญาเช่า คำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับการเช่า
สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
คำว่า "ได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว" ใช้บังคับแก่คู่สัญญาทั้งฝ่ายผู้ขายและผู้ซื้อ
บอกเลิกสัญญาเช่าต้องบอกกล่าวให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่า
การซื้อขายมิได้มีการชำระราคากันจริงถือเป็นการให้โดยเสน่หา
บอกล้างสัญญาค้ำประกัน ขอให้เพิกถอนสัญญาค้ำประกัน การจัดการสินสมรส
สิทธิยึดหน่วงที่ดินไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์, ชำระเงินครบถ้วนแล้ว
การตั้งตัวแทนหรือมอบอำนาจทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว
ขายดาวน์รถยนต์ที่เช่าซื้อมีผลอย่างไร?
ผู้เช่ารายใหม่ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้อยู่ในตึกพิพาทก่อนตน
แบบฟอร์มสัญญาซื้อขาย
ข้อยกเว้นเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้นจะเป็นผู้ให้เช่าซื้อได้
จำนำได้ต้องเป็นสังหาริมทรัพย์
เงินค่าสิทธิการเช่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า
รถยนต์ที่เช่าซื้อถูกลักไปประกันภัยจ่ายค่าสินไหมให้ไฟแนนซ์แล้ว
ผู้ให้เช่าซื้อมิได้ยึดถือเอาข้อสัญญาเป็นสาระสำคัญ-ค้างชำระค่าเช่าซื้อ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สิทธิเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สัญญาเช่าซื้อไม่ทำตามแบบเป็นโมฆะ
สัญญาเช่าซื้อกับสัญญาเช่าแบบลิสซิ่ง
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สิทธิเรียกค่าใช้ทรัพย์สินและค่าเสียหาย
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) ตกลงค่าเบี้ยปรับสูงเกินส่วน
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) โอนสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) ผู้ค้ำประกันหลุดพ้นไม่ต้องรับผิด
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สัญญาเช่าซื้อเป็นโมฆะใช้บังคับไม่ได้
ค่าเช่าซื้อเครื่องรับโทรทัศน์อายุความ 2 ปี
การบอกเลิกสัญญา | สัญญาไม่มีกำหนดเวลา
สิทธิเรียกร้องเงินดาวน์ | มูลละเมิด
สัญญาเช่าช่วง | สัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา
เช่าที่ดินปากเปล่าไม่มีสัญญาเช่า
ลักษณะของสัญญาซื้อขาย การโอนกรรมสิทธิ์
สัญญาซื้อขาย | สัญญาตัวแทน | ตัวแทนเชิด
ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน สัญญาซื้อขาย
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน
ใครมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขาย
สิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขาย
ความรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่อง
สัญญาซื้อขาย หรือสัญญาจ้างทำของ
สัญญาซื้อขายกับสัญญาจ้างทำของ
นิติกรรมมีข้อความไม่ชัดแจ้งตีความได้หลายนัย สัญญาซื้อขายกับสัญญาเช่าซื้อ
ข้อตกลงในการประกวดราคาเพื่อซื้อขาย
การซื้อขายสิทธิการเช่าโทรศัพท์
สัญญาซื้อขายแบบเหมา
การซื้อขายทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวม
สัญญาซื้อขายที่มีหลักประกันเพื่อปฏิบัติตามสัญญา
คำว่า"ขาย" ตามประมวลรัษฎากร
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาหลายฝ่าย
ผู้เยาว์ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาซื้อขายมีวัตถุประสงค์ฝ่าฝืนกฎหมายตกเป็นโมฆะ
สัญญาซื้อขายอาจบังคับได้ตามบทกฎหมายว่าด้วยตัวแทน
สัญญาซื้อขายเป็นพ้นวิสัยจากภัยพิบัติ
สัญญาซื้อขายที่ไม่มีการโอนทรัพยสิทธิในทรัพย์เฉพาะสิ่ง
สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข
สัญญาประนีประนอมระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา
ค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า
คำมั่นเกี่ยวกับสัญญาเช่าทรัพย์
แบบนิติกรรมสัญญาประเภทต่าง ๆ แบบฟอร์มสัญญา แบบพิมพ์สัญญา