การซ่อมแซมใหญ่ทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพใช้งานได้เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า

      ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพดีและเรียบร้อย เพื่อซ่อมสิ่งที่สึกหรอจากการใช้งานตามปกตินั้นหมายถึงข้อสัญญาที่ให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง ต้องบำรุงรักษาและทำการซ่อมแซมเล็กน้อย หาได้หมายความว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่าในทุก ๆ กรณีไม่ เหตุผลในการขอยกเลิกการเช่าเพียงว่าจำเลยมีความจำเป็นจะต้องใช้บ้านหลังนี้เท่านั้น หาได้อ้างเหตุว่าโจทก์กระทำทรัพย์สินที่เช่าเสียหายหรือไม่สงวนและบำรุงรักษาหรือซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าเป็นการประพฤติผิดสัญญาไม่ ทั้งเมื่อพิจารณารายการซ่อมแซมตามรายการประเมินราคาปรับปรุงสวนใบสำคัญจ่ายและใบเสร็จรับเงินแล้วเห็นว่า ล้วนเป็นการซ่อมแซมใหญ่ซึ่งเป็นเรื่องความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ อันเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าตาม หาใช่เป็นการบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเล็กน้อยอันจะตกอยู่ในความรับผิดของโจทก์ผู้เช่าไม่ ดังนั้น จำเลยในฐานะผู้ให้เช่าจึงเป็นฝ่ายต้องรับผิดในการซ่อมแซมดังกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1471/2548

      ตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยระบุว่าเป็นการเช่าสำหรับบ้านเช่า เฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวตามที่ระบุในเอกสารแนบท้าย แสดงว่าการเช่าตามสัญญาครอบคลุมไปถึงเฟอร์นิเจอร์ของใช้ส่วนตัวอื่น ๆ ด้วย มิใช่เป็นการเช่าเฉพาะตัวบ้าน ซึ่งหากมีการต้องซ่อมแซมก็ต้องหมายรวมถึงการซ่อมแซมเฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวต่าง ๆ ดังกล่าวด้วย

     สัญญาเช่าที่ระบุว่า ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินทั้งหมดประกอบเป็นสิ่งที่เช่าให้อยู่ในสภาพดีและเรียบร้อย เพื่อซ่อมสิ่งที่สึกหรอจากการใช้งานตามปกตินั้น หมายถึงข้อสัญญาที่ให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง ต้องบำรุงรักษา และทำการซ่อมแซมเล็กน้อย ตามที่ ป.พ.พ. มาตรา 553 บัญญัติไว้เท่านั้น มิได้หมายความว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่าในทุก ๆ กรณี

     สัญญาเช่าที่ระบุให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าไฟฟ้า น้ำประปา แก๊ส โทรศัพท์และสาธารณูปโภคอื่น ๆ ทั้งหมดตามที่ถูกเรียกเก็บและต้องชำระค่าเสียหายทั้งหมดที่เกิดโดยผู้เช่าหรือครอบครัว แขก คนรับใช้ หรือสัตว์เลี้ยงของผู้เช่า ไม่มีข้อความตอนใดระบุให้เป็นข้อความรับผิดของผู้เช่าในการจัดการซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เช่าแทนผู้ให้เช่า ทั้งรายการซ่อมแซมล้วนเป็นการซ่อมแซมใหญ่ซึ่งเป็นเรื่องความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ อันเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ให้เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 547 มิใช่เป็นการบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเล็กน้อยอันจะตกอยู่ในความรับผิดของโจทก์ผู้เช่า จำเลยจึงเป็นฝ่ายต้องรับผิดในการซ่อมแซมดังกล่าวตามมาตรา 550

     โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม 2536 โจทก์ทำสัญญาเช่าบ้านเลขที่ 71/090 หมู่บ้านเมืองเอก ตำบลหลักหก อำเภอเมืองปทุมธานี จังหวัดปทุมธานี จากจำเลยมีกำหนด 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 33,000 บาท วางเงินประกันการเช่าให้จำเลยเป็นเงิน 99,000 บาท ต่อมาวันที่ 21 มิถุนายน 2538 จำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย แล้วพูดจาขับไล่โจทก์ ใช้มือผลักอกโจทก์ โทรศัพท์รบกวน พูดจาหมิ่นประมาทโจทก์ว่า เป็นคนเลวและโง่ ถอดมิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้าและสายไฟออก นอกจากนี้ยังนำความเท็จไปแจ้งต่อร้อยตำรวจเอกไพบูลย์ สาที พนักงานสอบสวนสถานีตำรวจภูธรตำบลปากคลองรังสิตว่า โจทก์กับบริวารบุกรุกไปรบกวนครอบครองบ้านหลังดังกล่าวของจำเลยเป็นเหตุให้โจทก์ไม่สามารถพักอาศัยในบ้านเช่าได้ตามปกติ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเป็นเงินรวม 1,477,000 บาท และจำเลยมีหน้าที่ต้องคืนเงินวางประกันการเช่าแก่โจทก์ เมื่อหักด้วยค่าเช่าประจำเดือนสิงหาคม 2538 แล้วเป็นเงิน 66,000 บาท รวมเป็นเงิน 1,543,000 บาท แต่โจทก์ขอคิดเพียง 500,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

     จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยให้โจทก์เช่าบ้านตามฟ้องจริง ภายหลังทำสัญญาเช่า ประมาณเดือนพฤษภาคม 2538 เกิดเหตุไฟฟ้าลัดวงจรในบ้านเช่าเป็นเหตุให้เกิดไฟลุกไหม้ในหมู่บ้าน แต่โจทก์กลับเพิกเฉยไม่แจ้งเหตุต่อพนักงานดับเพลิงเป็นการไม่ปกป้องรักษาทรัพย์สินที่เช่าดังเช่นวิญญูชนพึงปฏิบัติ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า โดยมีผลในวันที่ 27 สิงหาคม 2538 ภายหลังจำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ยังคงใช้กุญแจและโซ่ล็อกประตูรั้วบ้านไว้ จนกระทั่งวันที่ 28 กันยายน 2538 จำเลยจึงเข้าครอบครองบ้านเช่าได้ ทำให้จำเลยขาดประโยชน์จากการนำบ้านออกให้คนอื่นเช่า เป็นเงิน 33,000 บาท จำเลยไม่เคยทำละเมิดต่อโจทก์ การแจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจเป็นการใช้สิทธิโดยสุจริตตามกฎหมาย แต่การกระทำของโจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่าและทำละเมิดต่อจำเลย โจทก์ต้องรับผิดในค่าเสียหายที่เกิดไฟไหม้ ค่ามิเตอร์น้ำสูญหาย ค่ารักษาพยาบาลสุนัขของจำเลยที่ถูกขังอยู่ในบ้านเช่า ค่าสาธารณูปโภคค้างชำระ และค่าเสียหายของทรัพย์สินในบ้านเช่าซึ่งโจทก์ต้องรับผิดตามสัญญา เป็นเงินรวม 139,975 บาท กับค่าเช่า เดือนสิงหาคม 2538 อีก 33,000 บาท รวมเป็นเงิน 172,975 บาท หักด้วยเงินวางประกันการเช่า 99,000 บาท แล้ว โจทก์ต้องรับผิดชดใช้เงิน 73,975 บาท แก่จำเลย ขอให้ยกฟ้องและให้บังคับโจทก์ชำระเงิน 73,975 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย

     โจทก์ให้การแก่ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยตกลงเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลย แต่จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า และทำละเมิดต่อโจทก์จนโจทก์ไม่สามารถอยู่ในบ้านเช่าได้ เหตุไฟฟ้าลัดวงจรเป็นเหตุสุดวิสัยโจทก์ไม่ต้องรับผิดต่อจำเลย หากจำเลยได้รับความเสียหายก็ไม่เกิน 500 บาท จำเลยเป็นผู้ถอดมิเตอร์น้ำประปาไปเอง โจทก์ดูแลสุนัขของจำเลยอย่างดี การที่สุนัขของจำเลยป่วยไม่ใช่ความผิดของโจทก์และค่ารักษาพยาบาลส่วนนี้ไม่เกิน 200 บาท โจทก์ไม่เคยค้างค่าสาธารณูปโภค และไม่เคยสร้างความเสียหายแก่บ้านเช่า หากมีความเสียหายก็เกิดจากการใช้งานตามปกติ และเกิดจากการที่จำเลยใช้วัสดุอุปกรณ์การก่อสร้างไม่ดี ความเสียหายส่วนนี้ถ้าหากมีก็ไม่เกิน 1,000 บาท ฟ้องแย้งเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้องแย้ง

     ศาลชั้นต้นพิพากษา ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ 65,303.08 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้อง (วันที่ 26 กรกฎาคม 2539) ไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ (ที่ถูกยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ)

 จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,500 บาท แทนโจทก์
          จำเลยฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ?ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังเป็นยุติได้ว่าโจทก์เช่าบ้านเลขที่ 71/090 หมู่บ้านเมืองเอก ตำบลหลักหก อำเภอเมืองปทุมธานี จังหวัดปทุมธานี จากจำเลยเพื่ออยู่อาศัยมีกำหนด 36 เดือน เริ่มตั้งแต่วันที่ 28 กรกฎาคม 2536 ถึงวันที่ 28 กรกฎาคม 2539 ค่าเช่าเดือนละ 33,000 บาท โจทก์วางเงินประกันการเช่า 99,000 บาท ตามสำเนาสัญญาเช่าพร้อมคำแปลเอกสารหมาย จ.1 ต่อมาวันที่ 21 มิถุนายน 2538 จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์ขอยกเลิกสัญญาเช่าและขอให้คืนบ้านเช่าตั้งแต่วันที่ 28 สิงหาคม 2538 โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 31 กรกฎาคม 2538 ตอบจำเลยว่า โจทก์ยอมรับการสิ้นสุดการเช่าภายใต้เงื่อนไขว่าค่าเช่าเดือนสิงหาคม 2538 ให้หักออกจากเงินประกันการเช่าและคืนเงินส่วนที่เหลือแก่โจทก์ แต่จำเลยไม่คืนเงินประกันให้โจทก์และข้อเท็จจริงฟังได้ตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ว่า โจทก์ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า โจทก์ไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายอันเกิดจากเหตุเพลิงไหม้ ค่ามิเตอร์น้ำประปาที่สูญหาย ค่าบริการภายในหมู่บ้าน ค่าสมาชิกไอบีซี และค่าเช่าบ้านสำหรับเดือนกันยายน 2538 และค่าซ่อมแซมบ้านตามเอกสารหมาย ล.18 และ ล.19 คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยในปัญหาข้อกฎหมายตามที่ศาลฎีกามีคำสั่งรับฎีกาของจำเลยเฉพาะฎีกาข้อ 2 (2) ว่า ค่าซ่อมแซมบ้านหมายความรวมถึงอุปกรณ์ไฟฟ้า เครื่องครัว เฟอร์นิเจอร์หรือไม่ ข้อตกลงตามสัญญาข้อ 3 และ ข้อ 4 มีความหมายรวมถึงการซ่อมแซมใหญ่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 หรือไม่ และผู้ใดจะต้องรับผิดค่าซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่า นั้น เห็นว่า ตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยระบุว่าเป็นการเช่าสำหรับบ้านเช่าเฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวตามที่ระบุในเอกสารแนบท้าย แสดงว่าการเช่าตามสัญญานี้ครอบคลุมไปถึงเฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวอื่น ๆ ด้วย หาใช่เป็นการเช่าเฉพาะตัวบ้านไม่ ซึ่งหากมีการต้องซ่อมแซมก็ต้องหมายรวมถึงการซ่อมแซมเฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวต่าง ๆ ดังกล่าวด้วย ส่วนที่สัญญาเช่าข้อ 4 ระบุว่า ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินทั้งหมดประกอบเป็นสิ่งที่เช่าให้อยู่ในสภาพดีและเรียบร้อย เพื่อซ่อมสิ่งที่สึกหรอจากการใช้งานตามปกตินั้นหมายถึงข้อสัญญาที่ให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง ต้องบำรุงรักษาและทำการซ่อมแซมเล็กน้อย ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 บัญญัติไว้เท่านั้น หาได้หมายความว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่าในทุก ๆ กรณีไม่ ส่วนสัญญาเช่าข้อ 3 ที่ระบุให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าไฟฟ้า น้ำประปา แก๊ส โทรศัพท์และสาธารณูปโภคอื่น ๆ ทั้งหมดตามที่ถูกเรียกเก็บและต้องชำระค่าเสียหายทั้งหมดที่เกิดโดยผู้เช่าหรือครอบครัว แขก คนรับใช้ หรือสัตว์เลี้ยงของผู้เช่า ไม่มีข้อความตอนใดระบุให้เป็นข้อความรับผิดของผู้เช่าในการจัดการซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เช่าแทนผู้ให้เช่า เห็นว่า เป็นการกำหนดความรับผิดเกี่ยวกับค่าสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นในระหว่างเวลาเช่าหรือความเสียหายต่อระบบสาธารณูปโภคดังกล่าวที่เกิดจากการกระทำของผู้เช่าหรือบุคคลในครอบครัวหรือแขก สัตว์เลี้ยงของผู้เช่า ไม่มีข้อความตอนใดระบุให้เป็นข้อความรับผิดของผู้เช่าในการจัดการซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เช่าแทนผู้ให้เช่าแต่ประการใด ดังจะเห็นเจตนาได้จากหนังสือขอยกเลิกการเช่าซึ่งจำเลยมีถึงโจทก์ตามเอกสารหมาย ล.3 ที่ระบุเหตุผลในการขอยกเลิกการเช่าเพียงว่าจำเลยมีความจำเป็นจะต้องใช้บ้านหลังนี้เท่านั้น หาได้อ้างเหตุว่าโจทก์กระทำทรัพย์สินที่เช่าเสียหายหรือไม่สงวนและบำรุงรักษาหรือซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าเป็นการประพฤติผิดสัญญาไม่ ทั้งเมื่อพิจารณารายการซ่อมแซมตามรายการประเมินราคาปรับปรุงสวนใบสำคัญจ่ายและใบเสร็จรับเงินตามเอกสารหมาย ล.18 และ ล.19 แล้วเห็นว่า ล้วนเป็นการซ่อมแซมใหญ่ซึ่งเป็นเรื่องความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ อันเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ให้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547 หาใช่เป็นการบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเล็กน้อยอันจะตกอยู่ในความรับผิดของโจทก์ผู้เช่าไม่ ดังนั้น จำเลยในฐานะผู้ให้เช่าจึงเป็นฝ่ายต้องรับผิดในการซ่อมแซมดังกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น?

 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.