1.นาย ง. (พ่อผมเอง) จะต้องดำเนินการอย่างไรกับที่ดิน หรือกับทางศาลครับ เพื่อจะได้ไม่เสียสิทธิในที่ดินจำนวน 6 ไร่ที่ซื้อไป

ตอบ - การซื้อขายที่ดิน กฎหมายบังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (สำนักงานที่ดิน) มิฉะนั้นเป็นโมฆะ  สำหรับที่ดิน น.ส. 3 เป็นที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง (ไม่ได้กรรมสิทธิ์)  และการครอบครองสามารถทำได้โดยการส่งมอบ เมื่อพ่อของคุณได้ครอบครองที่ดินดังกล่าวแล้วจึงได้สิทธิครอบครองแล้ว การส่งมอบสมบูรณ์นิติกรรมสมบูรณ์โดยการส่งมอบ

มาตรา 174  การใดเป็นโมฆะแต่เข้าลักษณะเป็นนิติกรรมอย่างอื่นซึ่งไม่เป็นโมฆะ ให้ถือตามนิติกรรมซึ่งไม่เป็นโมฆะ ถ้าสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งกรณีว่า หากคู่กรณีได้รู้ว่าการนั้นเป็นโมฆะแล้ว  ก็คงจะได้ตั้งใจมาตั้งแต่แรกที่จะทำนิติกรรมอย่างอื่นซึ่งไม่เป็นโมฆะนั้น

การซื้อขายที่ดิน น.ส. 3 ที่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แม้เป็นโมฆะแต่เข้าลักษณะเป็นนิติกรรมอย่างอื่นซึ่งไม่เป็นโมฆะจึงให้ถือตามนิติกรรมเรื่องการส่งมอบการครอบครองสมบูรณ์ซึ่งไม่เป็นโมฆะ

ตามคำถามว่าจะต้องดำเนินการอย่างไรกับที่ดินหรือกับทางศาล คงแนะนำได้ว่าครอบครองทำประโยชน์ไปก่อน คู่กรณีคงต้องไปฟ้องขับไล่แล้วค่อยหาทางฟ้องแย้งเอา (ความเห็น) เพราะว่าเราไม่สามารถฟ้องบังคับให้คู่สัญญาหรือทายาทไปจดทะเบียนโอนให้ได้ เพราะถือว่าคู่สัญญาไม่มีหน้าที่ทางนิติกรรมที่จะต้องไปจด เพราะการซื้อขายที่ดินทำกันโดยกาส่งมอบความครอบครอง ไม่ได้ไปทำกันในรูปแบบที่กฎหมายกำหนด

2.หาก นาง จ. ฟ้องเรียกร้องสิทธิในการถือครองที่ดิน นาย ง. จะฟ้องแย้งการครอบครองได้อย่างไร เนื่องจาก นาย ง. ได้ทำกินบนที่ดิน 6 ไร่ โดยเปิดเผยมาโดยตลอดเกินกว่า 20 ปี

ตอบ - เมื่อมีการส่งมอบการครองครองกันมาเป็นทอด ๆ แล้ว ก็ต้องต่อสู้เรื่องสิทธิการครอบครองซึ่งตกเป็นของพ่อคุณแล้วตามที่กล่าวไว้ในข้อ 1.

3.ถ้ามีการฟ้องร้องกันเกิดขึ้น และถ้านาย ง. เป็นฝ่ายชนะ นาย ง. สามารถให้นาง จ. ยินยอมชดใช้เสียค่าทนายให้กับนาย ง. ได้หรือไม่

ตอบ - อยากให้คิดเรื่องเฉพาะหน้าก่อนครับว่า ศาลจะมีคำพิพากษาคดีนี้อย่างไร ผมยังไม่ฟันธงว่าพ่อคุณจะชนะคดีเด็ดขาด อย่าเพิ่มไปคิดเรื่องค่าทนายความเลย การซื้อขายที่ดินไม่ทำตามแบบกฎหมายกำหนดคุณต้องยอมรับปัญหาว่าคุณก็เป็นฝ่ายผิดที่ไม่ซื้อขายกับผู้จัดการมรดก ยังมีคำถามว่า นาง ข. ภรรยา นาย ก. นำที่ดินมรดกมาขายได้หรือไม่ อาจเกิดปัญหาว่า ผู้โอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน (หรือไม่?) เรื่องค่าทนายความอย่ากังวลนักในชั้นนี้

4.ข้อสำคัญเลยครับ ข้อนี้ หากมีการฟ้องร้องกันเกิดขึ้นโอกาสที่ นาง จ. จะชนะมีมั้ยครับ และจะแก้ปัญหาอย่างไรครับ

ตอบ - เกินความสามารถที่จะตอบให้แบบนั้นเพราะ แม้ศาลชั้นต้น ศาลชั้นอุทธรณ์ และศาลฎีกา ยังมีความเห็นทางกฎหมายที่แตกต่างกันเลยครับ ผมขออนุญาตไม่ตอบการแพ้ชนะคดี

5.นาย ง. สามารถฟ้องร้องต่อศาลให้ศาลสั่งสำนักงานที่ดินออกโฉนดที่ดินให้กับกับนาย ง. ก่อนที่นาง จ. จะฟ้องร้องได้หรือไม่ครับ หรือ ยื่นคำร้องต่อสำนักงานที่ดินให้ออกโฉนดที่ดินให้กับกับนาย ง. ดีครับ

ตอบ -  ไม่มีกฎหมายรับรองให้ฟ้องบังคับผู้ขายให้ไปออกโฉนดที่ดินได้ครับ เพราะการซื้อขายไม่ได้ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้แต่แรกครับ ส่วนจะยื่นคำร้องต่อสำนักงานที่ดินหรือจะทำอะไรก็ลองดูก็ได้เป็นเรื่องที่คุณหาคำตอบเองได้ แต่ผมคาดว่าสำนักงานที่ดินไม่สามารถดำเนินการให้ได้หรอกครับ

6.หากมีความเห็นเป็นอย่างอื่น รบกวนท่านช่วยชี้แนะด้วยครับ

ตอบ - ครอบครองทำประโยชน์ไปก่อน เขาคงฟ้องขับไล่มาเร็วๆ นี้ แล้วค่อยไปว่ากันในศาล

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  7679/2540
 
          กรณีที่บุคคลใดจะต้องใช้สิทธิทางศาลตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 ต้องเป็นกรณีจำเป็นจะต้องมาร้องขอต่อศาล เพื่อให้ได้รับความรับรองหรือคุ้มครองสิทธิของตนที่มีอยู่ โดยจะต้องมีกฎหมายระบุไว้แจ้งชัดให้กระทำได้ แต่ที่ผู้ร้องอ้างเหตุผลมาในคำร้องว่าผู้ร้องมีสิทธิครอบครองที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1367 และเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินนั้นหาได้ให้สิทธิแก่ผู้ร้องใช้สิทธิทางศาลโดยยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งแต่ฝ่ายเดียวได้ หากผู้ร้องเห็นว่าผู้ร้องมีสิทธิครอบครองในที่ดินและถูกโต้แย้งสิทธิประการใดก็ชอบที่จะเสนอคดีของตนต่อศาลโดยทำเป็นคำฟ้องอันเป็นคดีมีข้อพิพาท หาใช่เสนอคดีโดยทำเป็นคำร้องขออันเป็นคดีไม่มีข้อพิพาทไม่
 
มาตรา 1367  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง
________________________________
 
          ผู้ร้องยื่นคำร้องขอว่า ผู้ร้องเป็นบุตรนายละออง ประเสริฐดี นายละอองถึงความตายเมื่อปี 2525ระหว่างมีชีวิตอยู่ นางละอองมีที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 939 พร้อมบ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดิน นายละอองได้ยกที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ดังกล่าวให้แก่ผู้ร้อง นับแต่นายละอองยกที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ดังกล่าวให้แก่ผู้ร้องผู้ร้องเข้าครอบครองยึดถือที่ดินเพื่อตนเองตลอดมา โดยปลูกมันต้นยูคาลิปตัส และอื่น ๆ เพื่อยังชีพ ไม่มีผู้ใดเข้าเกี่ยวข้องหรือคัดค้าน ทั้งหลังจากนายละอองถึงแก่ความตายผู้ร้องเข้าพักอาศัยในบ้านเลขที่ 112 ในฐานะเจ้าบ้านอีกด้วย ผู้ร้องจึงได้สิทธิครอบครองที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1367และเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ต่อมาเมื่อกลางปี 2538 เจ้าพนักงานที่ดินรังวัดแนวเขตเพื่อออกโฉนดที่ดินแต่ที่ดินของผู้ร้องยังเป็นชื่อนายละอองอยู่ เจ้าพนักงานที่ดินแจ้งว่าจะต้องออกโฉนดที่ดินในนามของผู้มีชื่อเดิมไม่อาจแก้ไขเปลี่ยนแปลงชื่อให้เป็นของผู้ร้องได้ให้ผู้ร้องยื่นคำร้องขอต่อศาลเพื่อแสดงว่าผู้ร้องเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินก่อน จึงจะแก้ไขเปลี่ยนแปลงชื่อในโฉนดที่ดินที่จะออกให้ได้ให้มีคำสั่งว่า ผู้ร้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1367 และเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์และให้แจ้งคำสั่งไปยังเจ้าพนักงานที่ดิน

          ศาลชั้นต้นตรวจคำร้องขอแล้วมีคำสั่งว่า กรณีตามคำร้องขอไม่มีกฎหมายสนับสนุนให้ผู้ร้องใช้สิทธิทางศาลได้ ให้ยกคำร้องขอ
          ผู้ร้องอุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกาโดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 223 ทวิ

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ที่ผู้ร้องอ้างเหตุมาในคำร้องว่าผู้ร้องมีสิทธิครอบครองที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1367 และเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินแต่ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ยังเป็นชื่อนายละออง ประเสริฐดี เจ้าพนักงานที่ดินไม่สามารถเปลี่ยนแปลงชื่อในทะเบียนให้เป็นชื่อผู้ร้องในโฉนดที่ดินที่จะออกให้ได้นั้นเห็นว่า กรณีที่บุคคลใดจะต้องใช้สิทธิทางศาลตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 ต้องเป็นกรณีจำเป็นจะต้องมาร้องขอต่อศาลเพื่อให้ได้รับความรับรองหรือคุ้มครองสิทธิของตนที่มีอยู่ โดยจะต้องมีกฎหมายระบุไว้แจ้งชัดให้กระทำได้แต่บทกฎหมายที่ผู้ร้องอ้างมานั้น หาได้ให้สิทธิแก่ผู้ร้องใช้สิทธิทางศาลโดยยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งแต่ฝ่ายเดียวได้หากผู้ร้องเห็นว่าผู้ร้องมีสิทธิครอบครองในที่ดินและถูกโต้แย้งสิทธิประการใด ก็ชอบที่จะเสนอคดีของตนต่อศาลโดยทำเป็นคำฟ้องอันเป็นคดีมีข้อพิพาท หาใช่เสนอคดีโดยทำเป็นคำร้องขออันเป็นคดีไม่มีข้อพิพาทไม่ ที่ศาลชั้นต้นยกคำร้องขอของผู้ร้องศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย อุทธรณ์ผู้ร้องฟังไม่ขึ้น"
          พิพากษายืน
 
 
( พิชัย เตโชพิทยากูล - ทวีชัย เจริญบัณฑิต - ชวลิต ธรรมฤาชุ )