ไปติดต่อทางสำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนแลกเปลี่ยนที่ดินกันครับ เพราะตามที่เล่ามานั้นผมเข้าใจว่าต่างพอใจที่ดินในแต่ละแปลงที่ตนได้เข้าครอบครองใช้ประโยชน์มาถึง 20 ปี แล้ว

ในกรณีที่ผู้ซื้อที่ดินไม่พอใจเพราะตอนซื้อขายกันเข้าใจผิดว่าเป็นที่ดินอีกแปลงหนึ่งนั้น ผู้ซื้ออาจมีสิทธิร้องเพิกถอนนิติกรรมซื้อขายให้เป็นโมฆะได้แล้วแต่ว่ามีความประสงค์และเจตนากันอย่างไรครับ

เรื่องที่  ๓๘     รับโอนโฉนดที่ดินผิดแปลง     สารบบ  สล  ๒๒๑๓ 

เจ้าของเรื่อง   ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

ประเด็นปัญหา   นาง  ข.  และน้องสาวได้ไปซื้อที่ดินพร้อมบ้านไว้คนละแปลงอยู่ติดกัน  เมื่อนาง ก. นำที่ดินที่ซื้อไว้ไปจำนอง  จึงทราบว่ารับโอนโฉนดที่ดินผิดแปลงสลับกับน้องสาว  จึงหารือว่าจะมีวิธีการใดที่จะทำให้นาง  ก. และน้องสาวได้รับโฉนดที่ดินตรงกับที่ดินที่ครอบครอง

ข้อกฎหมาย    มาตรา  ๖๑  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

ความเห็นกรมที่ดิน  วิธีการที่นาง  ก. และน้องสาวจะได้โฉนดที่ดินตรงกับที่ดินที่ครอบครองขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงว่า  การโอนที่ดินพร้อมบ้านให้กับนาง  ก.  และน้องสาว  นั้นเป็นไปโดยผิดพลาดคลาดเคลื่อนหรือไม่  ดังนี้

                    ๑.  หากข้อเท็จจริงปรากฏว่า นาง  ก.  และน้องสาวต้องการซื้อที่ดินพร้อมบ้านและได้เข้าครอบครองที่ดินพร้อมบ้านที่ซื้อนั้นแล้ว  แต่ผู้ขายนำโฉนดที่ดินมาโอนให้นาง ก. กับน้องสาวสลับแปลงกัน  เช่น      น้องสาวต้องการซื้อที่ดินโฉนดเลขที่  x  ซึ่งมีบ้านเลขที่  ๑  ปลูกอยู่  ส่วน  นาง ก.  ต้องการซื้อที่ดินโฉนดเลขที่   x x  ซึ่งมีบ้านเลขที่  ๒  ปลูกอยู่     และต่างฝ่ายต่างก็ได้เข้าครอบครองที่ดินที่ดินพร้อมบ้านที่ซื้อดังกล่าวแล้ว    แต่ในการจดทะเบียนซื้อขายปรากฏว่า  ผู้ขายนำโฉนดที่ดินมาโอนสับแปลงกัน  กล่าวคือ  นำโฉนดเลขที่  x x  ไปโอนพร้อมบ้านเลขที่  ๑  ให้กับน้องสาว  และนำโฉนดเลขที่  x ไปโอนพร้อมบ้านเลขที่ ๒  ให้กับนาง ก.  เช่นนี้ถือได้ว่าเป็นการจดทะเบียนไปโดยสำคัญผิดในข้อเท็จจริง  เป็นการผิดพลาดคลาดเคลื่อนอยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะแก้ไขรายการจดทะเบียนขายในโฉนดที่ดินให้ถูกต้องตรงกับข้อเท็จจริงได้    ตามมาตรา  ๖๑  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  ซึ่งอำนาจหน้าที่ในการสั่งแก้ไขดังกล่าวเป็นของอธิบดีกรมที่ดิน    หรือรองอธิบดีซึ่งอธิบดีมอบหมาย    โดยดำเนินการตามวิธีการและขั้นตอนตามที่มาตรา  ๖๑  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  และกฎกระทรวงซึ่งออกตามกฎหมายดังกล่าวกำหนดไว้   ดังนั้น   หากข้อเท็จจริงที่หารือเป็นดังตัวอย่างข้างต้น   นาง ก. และ    น้องสาวสามารถนำโฉนดที่ดิน   ไปยื่นขอให้พนักงานเจ้าที่ดำเนินการแก้ไขรายการจดทะเบียนในโฉนดที่ดิน   ให้ถูกต้องตามความเป็นจริงได้     หากพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาแล้วเห็นว่า    เป็นการจดทะเบียนไปโดยคลาดเคลื่อน  ก็จะดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้ต่อไป  ซึ่งต้องใช้ระยะเวลาในการดำเนินการ  หากผลการสอบสวนเป็นที่ยุติว่า  การจดทะเบียนขายที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่ นาง ก. และน้องสาวเป็นไปโดยคลาดเคลื่อน  และอธิบดีกรมที่ดินหรือรองอธิบดีซึ่งอธิบดีมอบหมายมีคำสั่งให้แก้ไขรายการจดทะเบียนแล้ว     ในการแก้ไขผู้ขอก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายแต่อย่างใด

                    ๒.  แต่หากข้อเท็จจริงในเรื่องที่    นาง ก.   สอบถามมาไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะแก้ไขรายการจดทะเบียนได้   หาก นาง ก. และน้องสาวต้องการมีชื่อในโฉนดที่ดินให้ตรงกับที่ดินที่ครอบครอง  ทั้งสองฝ่ายต่างก็ต้องโอนที่ดินให้แก่กัน  ในการจดทะเบียนโอนไม่ว่าจะเป็นการขายหรือให้เปล่าจะเสียค่าใช้จ่ายดังนี้

                             -  เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ  ๒  จากราคาประเมินทุนทรัพย์  ตามมาตรา  ๑๐๔  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  และกฎกระทรวง  ฉบับที่  ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)  ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน  พ.ศ. ๒๔๙๗  ข้อ  ๒ (๗)(ก)

                             -  เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย  จากราคาประเมินทุนทรัพย์  ตามวิธีการที่กำหนดในประมวลรัษฎากร  มาตรา  ๔๘(๔)  มาตรา  ๔๙  ทวิ  และมาตรา  ๕๐ (๕)  ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่       จะคำนวณให้ในขณะจดทะเบียน

                             -  เสียอากรแสตมป์ใบรับ  สำหรับจำนวนเงินตั้งแต่  ๒๐๐  บาทขึ้นไปทุก  ๒๐๐  บาท  หรือเศษของ  ๒๐๐  บาท  เสียค่าอากรแสตมป์  ๑  บาท (หรือร้อยละ  ๕๐  สตางค์)  คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง  แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า  ตามมาตรา  ๑๒๓  ตรี  แห่งประมวลรัษฎากร

                             -  เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ  (หากอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องเสีย)  ร้อยละ  ๓.๓  (รวมภาษีท้องถิ่น)  จากราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า    ตามมาตรา  ๙๑/๒ (๖)  และมาตรา  ๙๑/๖ (๓)  เมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วย่อมได้รับยกเว้นอากรแสตมป์ใบรับ  แต่หากเป็นการขายที่ดินและบ้านที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร  เป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือได้ครอบครองที่ดินและบ้านมาแล้วเป็นเวลา  ๕  ปี  ย่อมไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

                                      สรุปโดย  กลุ่มพิจารณาปัญหาข้อหารือและร้องเรียน

                               ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนฯ  สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน

                                                            มีนาคม  ๒๕๔๙