บอกเลิกสัญญาเช่า

ที่ถูกต้องก็ต้องฟ้องขับไล่ครับ โดยทำหนังสือแจ้งบอกเลิกสัญญาไปก่อน แต่กรณีที่ถามว่าจะตัดน้ำตัดไฟ ก็เป็นวิธีการหนึ่งซึ่งอาจจะยุ่งยากสำหรับทางเรา (ผู้ให้เช่า) เพราะต้องไปแจ้งทางการปะปาและการไฟฟ้า เขาคงต้องมาถอดมาตรวัดออกไป ซึ่งภายหลังก็คงต้องไปแจ้งขอใช้และติดตั้งใหม่ครับ

ถ้าไม่มีสัญญาให้สิทธิกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินที่ให้เช่าได้ ก็พิจารณาดูหน่อยครับว่าการกระทำใด ๆ อันอาจมีปัญหาว่าบุกรุกหรือไม่ครับ

ผู้ให้เช่าตัดน้ำตัดไฟ

การที่ผู้ให้เช่าไม่จ่ายกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาให้แก่ผู้เช่าและต่อมาผู้ให้เช่าได้ใส่กุญแจไม่ให้ผู่เช่าเข้าไปใช้สถานที่เช่าเป็นการกระทำภายหลังสัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงโดยได้กำหนดเวลาให้ผู้เช่าพอสมควรแล้ว จึงไม่เป็นการละเมิด ผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  3921/2535

          โจทก์เช่าพื้นที่ในโรงแรมของจำเลยที่ 1 เปิดกิจการร้านเสริมสวยและตัดผม แต่ได้เปิดกิจการอาบ อบ นวด ขึ้นนอกเหนือข้อตกลงในสัญญาและโจทก์รู้เห็นยินยอมให้พนักงานนวดของโจทก์ค้าประเวณีกับแขกที่มาพักโรงแรม เป็นการฝ่าฝืนต่อศีลธรรมอันดีของประชาชนถือได้ว่าโจทก์ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยมปกติหรือการดังกำหนดไว้ในสัญญาเช่า เมื่อจำเลยบอกกล่าวแล้วโจทก์ละเลยไม่ปฏิบัติตาม จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 554 เมื่อจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว สัญญาเช่าจึงเป็นอันสิ้นสุดลง โจทก์ไม่มีสิทธิครอบครองใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าอีกต่อไป การที่จำเลยไม่จ่ายกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาให้โจทก์และต่อมาจำเลยได้ใส่กุญแจไม่ให้โจทก์เข้าไปใช้สถานที่เช่าเป็นการกระทำภายหลังสัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงโดยได้กำหนดเวลาให้โจทก์พอสมควรแล้ว จึงไม่เป็นการละเมิด โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายที่ขาดรายได้จากกิจการของโจทก์และค่าชดเชยที่จ่ายให้แก่พนักงานของโจทก์นับแต่วันที่สัญญาเช่าได้สิ้นสุดลง

          โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของโรงแรมรอยัลออคิดเชอราตัน จำเลยที่ 2 ที่ 3 เป็นลูกจ้างบริหารและดูแลกิจการโรงแรมของจำเลยที่ 1 โจทก์ได้เช่าสถานที่ในโรงแรมของจำเลยที่ 1 เพื่อประกอบกิจการร้านเสริมสวยและตัดผม พื้นที่109 ตารางเมตร มีกำหนด 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 19,600 บาท ในการเช่าโจทก์ต้องจ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างจำนวน 500,000 บาท ค่าบริการใช้สถานที่ รวมทั้งเครื่องปรับอากาศโทรศัพท์ กระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเดือนละ 10,400 บาท ต่างหากจากค่าเช่าและโจทก์เป็นผู้รับภาระในเรื่องการออกแบบ การก่อสร้างและตกแต่งภายในสถานที่เช่าเอง ต่อมาเดือนพฤษภาคม 2528 จำเลยที่ 2 ที่ 3 ขัดขวางและกลั่นแกล้งการประกอบกิจการของโจทก์ โดยได้ตัดกระแสไฟฟ้ามิให้โจทก์ประกอบกิจการในร้านของโจทก์ และต่อมาจำเลยที่ 2 ที่ 3 ได้ใส่กุญแจปิดประตูไม่ให้โจทก์เข้าไปประกอบกิจการร้านของโจทก์ จำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญาและกระทำละเมิดต่อโจทก์เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์รวม 3,230,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าขาดประโยชน์เดือนละ 300,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ

          จำเลยที่ 1 ให้การกับฟ้องแย้งว่า ในระหว่างอายุสัญญาเช่าโจทก์ได้กระทำผิดสัญญาเช่าและสัญญาว่าด้วยการบริการ กล่าวคือโจทก์ให้พนักงานหญิงของโจทก์แอบแฝงทำการค้าประเวณีกับแขกที่มาพักในโรงแรมและผู้ที่มาใช้บริการในร้านเสริมสวยและตัดผมของโจทก์ตลอดมา ไม่รักษาสถานที่เช่า เฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ให้สะอาดได้มาตรฐาน เป็นการผิดวัตถุประสงค์ในการเช่าและผิดสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 ได้บอกกล่าวให้โจทก์เลิกกิจการค้าประเวณีและปรับปรุงตกแต่งสถานที่เช่าให้สะอาดเรียบร้อยได้มาตรฐานตามที่ทำสัญญาไว้หลายครั้ง แต่โจทก์ไม่ปฏิบัติตาม จำเลยที่ 1 จึงได้บอกเลิกสัญญาเช่าและมีสิทธิเข้าครอบครองสถานที่เช่าตามสัญญาเช่าจำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ตามฟ้อง การกระทำของโจทก์ทำให้จำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหายต่อภาพพจน์และชื่อเสียงของโรงแรมและไม่สามารถหาผู้เช่ารายใหม่ได้ จึงขอถือเอาคำให้การเป็นฟ้องแย้ง ขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารขนย้ายทรัพย์สินเฉพาะที่โจทก์มีสิทธิออกไปให้จำเลยที่ 1 กลับเข้าครอบครองสถานที่เช่าและให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 1 รวมเป็นเงิน 1,365,000 บาทกับค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าโจทก์จะขนย้ายทรัพย์สินออกจากสถานที่เช่า

          จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 ไม่ได้เป็นลูกจ้างและรับจ้างบริหารดูแลกิจการโรงแรมของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 ไม่ต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ตามฟ้อง
          จำเลยที่ 3 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา

          โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ว่า โจทก์ไม่เคยให้พนักงานหญิงของโจทก์ทำการค้าประเวณีกับแขกที่มาพักอาศัยในโรงแรมและผู้ที่มาใช้บริการในร้านของโจทก์ โจทก์ใช้และรักษาสถานที่เช่าตามสมควรตามลักษณะการประกอบกิจการของโจทก์ ไม่เคยปล่อยปละละเลยโจทก์มิได้ผิดสัญญาหรือทำละเมิด จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและไม่ได้รับความเสียหายตามฟ้องแย้ง

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์พร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปและส่งมอบสถานที่เช่าให้จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 127,400 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าว และค่าเสียหายอีกเดือนละ19,600 บาท นับแต่วันที่ 15 มิถุนายน 2529 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 1 คำขอนอกจากนี้ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ขอให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ตามฟ้องและยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ในปัญหาข้อแรก สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2ระบุว่า โจทก์เช่าพื้นที่ในโรงแรมของจำเลยที่ 1 เพื่อประกอบกิจการร้านเสริมสวยและตัดผม แต่โจทก์เบิกความว่า กิจการอาบ อบ นวดโจทก์ได้รับอนุญาตด้วยวาจาจากนายแลดผู้บริหารของจำเลยที่ 1คนก่อนให้ดำเนินการได้ จำเลยที่ 1 ที่ 2 มีเอกสารหมาย ล.32 ซึ่งเป็นแบบสอบถามความคิดเห็นของแขกผู้มาพักโรงแรมประกอบคำเบิกความของจำเลยที่ 2 ว่า นายแลดเคยได้รับคำร้องเรียนของนายอี วิลคินสันแขกชาวอังกฤษผู้หนึ่งว่า ห้องนวดในโรงแรมกำลังดำเนินกิจการแบบซ่องโสเภณีโดยคิดค่าบริการพิเศษครั้งละ 1,000 บาท นายแลดไม่พอใจมากได้แจ้งให้โจทก์ทราบและขอให้แก้ไขตามเอกสารหมาย ล.33เมื่อจำเลยที่ 2 ที่ 3 เข้ามาเป็นผู้บริหารโรงแรมต่อจากนายแลดก็เคยได้รับแบบสอบถามความคิดเห็นเป็นคำร้องเรียนจากแขกชาวต่างประเทศหลายรายในทำนองตำหนิบริการของโรงแรมว่า ถูกพนักงานนวดในโรงแรมชักชวนให้ร่วมประเวณีโดยคิดค่าบริการครั้งละ 1,000 บาท ซึ่งไม่ตรงกับความประสงค์ของแขกที่ต้องการให้นวดอย่างเดียว ทำให้แขกไม่พอใจอย่างมาก เช่น เอกสารหมาย ล.37 ของนายคริส ชาวสวีเดนเอกสารหมาย ล.39 ของนายจัง พอล โรบิดูฟ ชาวแคนาดา จำเลยที่ 1ก็ได้แจ้งให้โจทก์ทราบทุกครั้งเพื่อขอให้เลิกกิจการดังกล่าวเสียดังปรากฏตามเอกสารหมาย ล.35 ล.38 แต่ก็ไม่ได้รับคำตอบจากโจทก์นอกจากนี้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ยังมีบันทึกรายงานเหตุการณ์ประจำวันของนายวิวัฒน์ กอสุวรรณ พนักงานรักษาความปลอดภัยของจำเลยที่ 1ตามเอกสารหมาย ล.24 ถึง ล.29 ประกอบคำเบิกความของนายวิวัฒน์ว่า ระหว่างปฏิบัติหน้าที่ นายวิวัฒน์ได้พบพนักงานนวดของโจทก์ขึ้นไปให้บริการแขกในห้องพักของโรงแรมหลายครั้งหลายหนโดยมิได้อนุญาตจากทางโรงแรม เป็นการฝ่าฝืนกฎข้อบังคับของโรงแรม โดยมีนายพิชิต ปริยนิธิคุปต์ ผู้บังคับบัญชาของนายวิวัฒน์เบิกความรับรองและนายพิชิตก็ได้รายงานให้จำเลยที่ 2 ทราบเช่นเดียวกันตามเอกสารหมาย ล.31 ส่วนโจทก์เบิกความว่าไม่เคยให้พนักงานของโจทก์ค้าประเวณีกับแขกของโรงแรมโดยมีพนักงานของโจทก์หลายคนเบิกความสนับสนุน ศาลฎีกาเห็นว่า พยานหลักฐานของจำเลยที่ 1 ที่ 2 มีทั้งพยานบุคคลและพยานเอกสารหลายฉบับ ซึ่งเป็นบันทึกรายงานเหตุการณ์ประจำวันของพนักงานรักษาความปลอดภัยและเป็นแบบสอบถามความคิดเห็นของแขกผู้มาพักโรงแรมชาวต่างประเทศลงชื่อและที่อยู่ในบันทึกชัดเจนบอกกล่าวมายังจำเลยว่า พนักงานนวดของโจทก์มีพฤติการณ์ค้าประเวณีกับแขกบุคคลเหล่านี้ไม่มีส่วนได้เสียในกิจการของโจทก์และจำเลยที่ 1จึงมีน้ำหนักน่าเชื่อยิ่งกว่าพยานหลักฐานของโจทก์ ข้อเท็จจริงเชื่อได้ว่า โจทก์ได้รู้เห็นยินยอมให้พนักงานนวดของโจทก์ค้าประเวณีกับแขกที่มาพักโรงแรมของจำเลยที่ 1 ส่วนข้อที่โจทก์อ้างว่าจำเลยที่ 3 มาตรวจกิจการของโจทก์โดยกลั่นแกล้งตำหนิติเตียนโจทก์ต่าง ๆเกี่ยวกับการบริการของโจทก์นั้น จำเลยที่ 1 ที่ 2 มีรายงานการตรวจสอบร้านของโจทก์ตามเอกสารหมาย ล.40 มาแสดงว่าร้านของโจทก์ตลอดจนอุปกรณ์เครื่องใช้ในร้านสกปรก ไม่ได้มาตรฐานจำนวน 20 รายการได้แจ้งให้โจทก์แก้ไขเลิกบริการเยี่ยงโสเภณีตามเอกสารหมาย ล.41โจทก์รับปากว่าจะแก้ไขปรับปรุงใหม่ทุกรายการตามเอกสารหมาย ล.43จึงเชื่อได้ว่าจำเลยมิได้กลั่นแกล้งโจทก์ดังที่โจทก์อ้าง ศาลฎีกาเห็นว่า การที่โจทก์เช่าพื้นที่ในโรงแรมของจำเลยที่ 1 เปิดกิจการร้านเสริมสวยและตัดผมแต่ได้เปิดกิจการอาบ อบ นวด ขึ้นนอกเหนือข้อตกลงในสัญญาและโจทก์มีพฤติการณ์รู้เห็นยินยอมให้พนักงานนวดของโจทก์ค้าประเวณีกับแขกที่มาพักโรงแรม เป็นการฝ่าฝืนต่อศีลธรรมอันดีของประชาชน ถือได้ว่าโจทก์ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยมปกติหรือการดังกำหนดไว้ในสัญญาเช่า เมื่อจำเลยบอกกล่าวแล้วโจทก์ละเลยไม่ปฏิบัติตามจำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 554

          ส่วนปัญหาข้อหลัง เมื่อจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.9 แล้ว สัญญาเช่าจึงเป็นอันสิ้นสุดลงนับแต่วันที่16 พฤศจิกายน 2528 โจทก์ไม่มีสิทธิครอบครองใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าอีกต่อไป การที่จำเลยไม่จ่ายกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาให้โจทก์นับแต่วันที่ 22 พฤศจิกายน 2528 และต่อมาในเดือนธันวาคม 2528จำเลยได้ใส่กุญแจไม่ให้โจทก์เข้าไปใช้สถานที่เช่าเป็นการกระทำภายหลังสัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงโดยได้กำหนดเวลาให้โจทก์พอสมควรแล้วจึงไม่เป็นการละเมิด โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายที่ขาดรายได้จากกิจการของโจทก์และค่าชดเชยที่จ่ายให้แก่พนักงานของโจทก์นับแต่วันที่สัญญาเช่าได้สิ้นสุดลง ส่วนเงินช่วยค่าก่อสร้างนั้น ตามสัญญาช่วยค่าก่อสร้างเอกสารหมาย จ.5 ข้อ 3 ระบุว่า "...ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ดีก็จะไม่มีการคืนเงินให้ไม่ว่ากรณีใดทั้งสิ้น"จำเลยจึงไม่ต้องคืนให้โจทก์ สำหรับค่าตกแต่งภายในและค่าเครื่องใช้ในร้านของโจทก์เป็นเรื่องที่โจทก์ได้ลงทุนเพื่อประโยชน์ของโจทก์เองจึงไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชดใช้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์ชอบแล้ว"

          พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้องแย้งเป็นเงิน 126,093.33 บาท แก่จำเลยที่ 1 และค่าเสียหายอีกเดือนละ19,600 บาท นับแต่วันที่ 15 มิถุนายน 2529 จนกว่าโจทก์จะขนย้ายทรัพย์สินออกจากสถานที่เช่าของจำเลยที่ 1 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์  

 ผู้ให้เช่าล็อกกุญแจห้องเช่าไม่เป็นบุกรุกเพราะสัญญาให้สิทธิทำได้

สัญญาเช่าระบุว่าถ้าผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าย่อมทรงสิทธิในการกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าตามสัญญานี้โดยพลัน การกระทำของจำเลยจึงเป็นการขาดเจตนาที่จะกระทำผิดฐานบุกรุก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  5396/2549
 

          โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า จำเลยที่ 1 จึงให้จำเลยที่ 2 ไปล็อกกุญแจปิดร้านอาหารเพื่อมิให้โจทก์เช่าต่อไป โดยจำเลยที่ 1 คิดว่าตนเองมีอำนาจกระทำการได้ตามสัญญาเช่าที่ระบุว่าถ้าผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าภายในกำหนดเวลาที่กำหนดไว้ ผู้ให้เช่าย่อมทรงสิทธิในการกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าตามสัญญานี้โดยพลัน การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงเป็นการขาดเจตนาที่จะกระทำผิดฐานบุกรุก ทั้งข้อสัญญาดังกล่าวมิได้ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนและมิได้เป็นสัญญาที่ไม่เป็นธรรมจำเลยทั้งสองไม่มีความผิดฐานบุกรุก

          โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 22 มกราคม 2542 เวลากลางวัน จำเลยทั้งสองร่วมกันบุกรุกเข้าไปในสวนอาหารและห้องอาหารชื่อร้านไม้ไทย เลขที่ 663/16 ซอยรามคำแหง 127 ถนนรามคำแหง แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร อันเป็นเคหสถานที่โจทก์ครอบครองและใช้ประโยชน์ โดยจำเลยที่ 1 จ้างวานให้จำเลยที่ 2 นำกุญแจไปปิดล็อกประตูทางเข้าออกห้องอาหารและสถานที่เก็บอาหารโดยไม่มีเหตุอันสมควรเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของโจทก์โดยปกติสุข จำเลยที่ 2 ได้ข่มขืนใจให้นายจีระศักดิ์ กระฉอดนอก ผู้ดูแลสถานที่ของโจทก์สละการครอบครองทรัพย์สินของโจทก์และให้ออกจากสถานที่ดังกล่าว มิฉะนั้นจะปิดขังไว้ในเคหสถานดังกล่าว นายจีระศักดิ์จึงจำยอมมอบทรัพย์สินต่าง ๆ ของโจทก์ และจำเลยทั้งสองได้ลักเอาทรัพย์สินดังกล่าวไป โดยเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินดังกล่าวโดยเจตนาทุจริต เป็นเหตุให้โจทก์ขาดประโยชน์จากการทำการค้าไม่น้อยกว่าวันละ 10,000 บาท และต้องสูญเสียทรัพย์สินเป็นมูลค่า 821,020 บาท ขอให้ลงโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362, 364, 365, 337, 334 และ 83

          ศาลชั้นต้นไต่สวนมูลฟ้องแล้ว เห็นว่าคดีไม่มีมูล พิพากษายกฟ้อง
          โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
          โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาและลงชื่อในคำพิพากษาศาลชั้นต้นอนุญาตให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง

          ศาลฎีกาพิพากษาแก้เป็นว่า ให้ประทับฟ้องความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362, 364, 365 ประกอบด้วยมาตรา 83 ไว้พิจารณา

          จำเลยทั้งสองให้การปฏิเสธ
          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

          โจทก์อุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

          โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาและลงชื่อในคำพิพากษาศาลชั้นต้นอนุญาตให้ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า ตามวันเวลาและสถานที่เกิดเหตุในฟ้อง จำเลยที่ 1 ได้ให้จำเลยที่ 2 ไปปิดกุญแจร้านอาหารที่โจทก์เช่าจากจำเลยที่ 1 ในราคาเดือนละ 45,000 บาท กำหนดชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน เริ่มทำสัญญาเช่าตั้งแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2541 เป็นต้นไป มีกำหนด 3 ปี โจทก์ได้ชำระค่าเช่าเดือนพฤศจิกายนและเดือนธันวาคม 2541 ภายหลังวันที่ 5 ของเดือนดังกล่าว ซึ่งจำเลยที่ 1 ก็รับเงินค่าเช่าไว้พร้อมกับได้ต่อว่าโจทก์ที่ชำระค่าเช่าไม่ตรงตามสัญญา ส่วนในเดือนมกราคม 2542 โจทก์ก็ไม่ชำระค่าเช่าแก่จำเลยที่ 1 จนกระทั่งวันที่ 22 มกราคม 2542 จำเลยที่ 1 จึงให้จำเลยที่ 2 ไปปิดกุญแจร้านที่โจทก์เช่าจากจำเลยที่ 1 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า จำเลยทั้งสองกระทำความผิดฐานบุกรุกตามฟ้องหรือไม่ โจทก์อ้างตนเองกับนายจีระศักดิ์ กระฉอดนอก เบิกความเป็นพยานว่า โจทก์ได้เช่าร้านของจำเลยที่ 1 ทำเป็นร้านอาหารเป็นเวลา 3 ปี เริ่มสัญญาตั้งแต่วันที่ 17 พฤศจิกายน 2541 คิดค่าเช่าเดือนละ 45,000 บาท โดยชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน เห็นว่า ตามทางนำสืบของโจทก์ยอมรับว่า ในเดือนพฤศจิกายน และธันวาคม 2541 โจทก์ชำระค่าเช่าให้แก่จำเลยที่ 1 ภายหลังวันที่ 5 ของทุกเดือนและในเดือนมกราคม 2542 โจทก์ยังไม่ชำระค่าเช่าให้แก่จำเลยที่ 1 แม้จำเลยที่ 1 จะยอมรับค่าเช่าจากโจทก์ในเดือนพฤศจิกายน และเดือนธันวาคม 2541 ไว้ก็ตามแต่ได้มีการต่อว่าโจทก์เกี่ยวกับเรื่องการชำระราคาค่าเช่าที่ไม่ตรงตามสัญญา ดังนั้นจะถือว่าจำเลยที่ 1 ยอมรับเป็นปริยายว่าไม่ถือกำหนดเวลาเรื่องการชำระค่าเช่าให้ตรงเวลาเป็นสาระสำคัญหาได้ไม่ เมื่อถึงเดือนมกราคม 2542 โจทก์ก็ยังไม่ชำระค่าเช่าให้แก่จำเลยภายในวันที่ 5 มกราคม 2542 อีก วันที่ 22 มกราคม 2542 จำเลยที่ 1 จึงถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าและให้จำเลยที่ 2 ไปล็อกกุญแจปิดร้านอาหารเพื่อมิให้โจทก์เช่าต่อไป การกระทำของจำเลยที่ 1 คิดว่าตนเองมีอำนาจกระทำได้ตามสัญญาเช่าข้อ 11 ที่ระบุว่าถ้าผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าภายในกำหนดเวลาที่กำหนดไว้ ผู้ให้เช่าย่อมทรงสิทธิในการกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าตามสัญญานี้โดยพลัน การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงเป็นการขาดเจตนาที่จะกระทำผิดฐานบุกรุก ที่โจทก์อ้างว่า ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน และเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม เห็นว่า ข้อสัญญาดังกล่าวมิได้ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนและมิได้เป็นสัญญาที่ไม่เป็นธรรมแต่อย่างใด ส่วนฎีกาข้ออื่นของโจทก์ไม่จำต้องวินิจฉัย เพราะไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลงไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว"

          พิพากษายืน. 

 สัญญาเช่ามีข้อตกลงผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าครอบครองสถานที่เช่าไม่เป็นบุกรุก