1. ต้องมีการเตรียมการ เเละตรวจสอบอย่างไรจึงจะไม่โดนโกงค่ะ

ตอบ---   นำสำเนาโฉนดที่ดินไปชอตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินว่าที่ดินแปลงนี้เป็นของผู้ขายจริงหรือไม่ ติดจำนองกับใครหรือไม่? ที่สำนักงานที่ดินที่ตั้งของที่ดินแปลงดังกล่าวครับ

2. เเต่งงานกับสามีชาวต่างชาติ  มีเงื่อนไขการมีที่ดินที่เเตกต่างกับบุคคลอื่นไหมค่ะ

ตอบ--   เจ้าพนักงานที่ดินจะขอให้สามีชาวต่างด้าวมาทำหนังสือว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินเป็นของภริยาแต่เพียงผู้เดียว

3. กรุณาเเนะนำขั้นตอนการซื้อขายที่ดิน เพื่อป้องกันการทุจริตทุกกรณีในอนาคตด้วยค่ะ

ตอบ---  สอบถามสำนักงานที่ดินดูครับ ผมไม่มีประสบการณ์ในการขายที่ดิน จึงแนะนำได้เพียงตามข้อ 1 ครับ

ข้อมูลที่น่าสนใจและเกี่ยวข้องกับเรื่องนี้

คนต่างด้าวไม่มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้แม้จะให้คู่สมรสที่เป็นคนไทยก็ไม่อาจทำได้เพราะฝ่าฝืนกฎหมายตามประมวลกฎหมายที่ดินและคนไทยผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์แทนคนต่างด้าวดังกล่าวมีสิทธิถูกลงโทษจำคุกไม่เกินสองปีปรับไม่เกินสองหมื่นบาท

ศาลพิพากษาให้เพิกถอนชื่อคนไทยออกจากโฉนดที่ดินเนื่องจากถือที่ดินแทนคนต่างด้าว

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าโจทก์เป็นคนต่างด้าวซื้อที่ดิน แต่ให้นาง ก. ซึ่งเป็นคู่สมรส ลงชื่อในโฉนดที่ดินในฐานะเป็นเจ้าของแทน จึงพิพากษาให้เพิกถอนชื่อนาง ก. ออกจากโฉนดที่ดิน และให้คนต่างด้าว จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนดโดยให้นาง ก. ผู้ถือกรรมสิทธิ์แทนไปจดทะเบียน โอนจำหน่ายให้ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา

กรมที่ดินพิจารณาแล้วเห็นว่า คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าวโดยมิชอบด้วยกฎหมายจึงเป็นการฝ่าฝืน มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86

"มาตรา 86 คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย

ภายใต้บังคับมาตรา 84 คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบกิจการในทางพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม การสุสาน การกุศลสาธารณ หรือการศาสนา ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี"

แต่ขณะนี้ประเทศไทยได้บอกเลิกสนธิสัญญาในเรื่องดังกล่าวกับทุก ๆ ประเทศแล้ว ย่อมมีความผิดตาม มาตรา 111

"มาตรา 111 ผู้ใดฝ่าฝืน หรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา 86 มีความผิดต้องระวางโทษปรับไม่เกินสองหมื่นบาท หรือจำคุกไม่เกินสองปี หรือทั้งปรับทั้งจำ"

ส่วนคนไทยนั้นปรากฎว่าได้ถือที่ดินในฐานะเป็นเจ้าของแทนคนต่างด้าว ตาม มาตรา 96 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ต้องจำหน่ายที่ดินตามมาตรา 94 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

"มาตรา 94 บรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ได้รับอนุญาต ให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม"

และย่อมมีความผิดตามมาตรา 113 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

"มาตรา 113 ผู้ใดได้มาซึ่งที่ดินในฐานะเป็นตัวแทนของคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลตามความในมาตรา 97 หรือมาตรา 98 มีความผิดต้องระวางโทษปรับไม่เกินสองหมื่นบาท หรือจำคุกไม่เกินสองปี หรือทั้งปรับทั้งจำ"

ทั้งมีความผิดฐานแจ้งข้อความอันเป็นเท็จแก่เจ้าพนักงานและแจ้งให้เจ้าพนักงานผู้กระทำการตามหน้าที่จดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารราชการ ตามมาตรา 137 และ 267 แห่งประมวลกฎหมายอาญา

"มาตรา 137 ผู้ใดแจ้งข้อความอันเป็นเท็จแก่เจ้าพนักงานซึ่งอาจ ทำให้ผู้อื่นหรือประชาชนเสียหาย ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินหกเดือน หรือปรับไม่เกินหนึ่งพันบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ"

"มาตรา 267 ผู้ใดแจ้งให้เจ้าพนักงานผู้กระทำการตามหน้าที่จดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารมหาชนหรือเอกสารราชการ ซึ่งมีวัตถุประสงค์สำหรับใช้เป็นพยานหลักฐาน โดยประการที่น่าจะเกิดความเสียหายแก่ผู้อื่นหรือประชาชน ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับไม่เกินหกพันบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ"

กรมที่ดินได้แจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการดังนี้

1. แจ้งความดำเนินคดีกับคนไทยและคนต่างด้าว

2. ให้คนต่างด้าวจำหน่ายที่ดินภายในเวลาหนึ่งปี นับแต่วันที่รับทราบ และแจ้งให้ทราบด้วยว่า ถ้าไม่จัดการจำหน่ายที่ดินในเวลาที่กำหนด อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินและสามารถเรียกเก็บค่าธรรมเนียมร้อยละห้าของราคาที่จำหน่าย นอกเหนือจากค่าธรรมเนียม ภาษี อากร ที่ต้อง เรียกเก็บ

3. ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทำบันทึกถ้อยคำระหว่างคนต่างด้าวกับคนไทยผู้ถือที่ดินแทน ดังนี้

3.1 ผู้ที่จะรับโอนที่ดินจากการจำหน่ายที่ดินนอกจากเป็นผู้ที่มีความสามารถและมีสิทธิถือที่ดินได้ตามกฎหมาย ต้องเป็นบุคคลที่คนต่างด้าวยินยอมให้รับโอน

3.2 ราคาที่ดินที่จะจำหน่าย ให้คนต่างด้าวเป็นผู้กำหนด และให้คนต่างด้าวเป็นผู้รับเงิน

3.3 คนไทยซึ่งถือที่ดินแทนคนต่างด้าว มีหน้าที่เฉพาะจัดการจำหน่ายที่ดินในฐานะ มีชื่อในโฉนดที่ดิน ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องในการเลิอกผู้รับโอนที่ดิน

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1179/2561

ปัญหาต้องวินิจฉัยประการต่อมาตามฎีกาของโจทก์ว่า คำพิพากษาศาลชั้นต้นสำหรับรถยนต์ 2 คัน รถจักรยานยนต์ 1 คัน และที่ดินโฉนดเลขที่ 36354 พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 399/218 เป็นคำพิพากษาที่ไม่ชอบและเกินคำขอหรือไม่ โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยใช้เงิน 15,237,207.30 บาท พร้อมดอกเบี้ย ข้อเท็จจริงได้ความตามปัญหาประการที่สามว่า เงินส่วนที่โจทก์มีคำขอนั้นได้นำไปซื้อรถยนต์ 2 คัน รถจักรยานยนต์ 1 คัน และที่ดินโฉนดเลขที่ 36354 พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 399/218 โดยใส่ชื่อจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทนเป็นเงิน 4,679,250 บาท ดังนี้ถือได้ว่า ทรัพย์สินดังกล่าวเข้าแทนที่เงินข้างต้นในฐานะนิตินัยอย่างเดียวกัน ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนรถยนต์ 2 คัน และรถจักรยานยนต์ 1 คัน ให้แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จึงไม่เป็นการเกินคำขอ ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 36354 พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 399/218 นั้น ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้" และวรรคสองบัญญัติว่า "ภายใต้บังคับมาตรา 84 คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย... และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี" มาตรา 94 บัญญัติว่า "บรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ได้รับอนุญาต ให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นและให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม" และมาตรา 96 บัญญัติว่า "เมื่อปรากฏว่าผู้ใดได้มาซึ่งที่ดินแห่งใดในฐานะเป็นเจ้าของแทนคนต่างด้าว หรือ... ให้อธิบดีมีอำนาจทำการจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติมาตรา 94 มาใช้บังคับโดยอนุโลม" ดังนั้น การได้ที่ดินของโจทก์โดยจำเลยถือกรรมสิทธิ์แทน จึงเป็นการต้องห้ามตามบทกฎหมายข้างต้น แต่นิติกรรมการได้ที่ดินของโจทก์ก็ใช่ว่าจะเสียเปล่าไม่มีผลใด ๆ เสียเลยไม่ เพราะโจทก์ยังมีสิทธิได้รับผลตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94 อันจะจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด ถ้าไม่จำหน่ายในเวลาที่กำหนด อธิบดีกรมที่ดินก็มีอำนาจจำหน่าย ซึ่งการบังคับจำหน่ายหมายความเฉพาะที่ดินเท่านั้น ไม่รวมถึงสิ่งปลูกสร้างกรรมสิทธิ์ แต่อย่างไรก็ตาม หากขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกันไป ย่อมจะได้ราคาดีกว่าแยกขาย และโจทก์ก็ฎีกาทำนองประสงค์ให้ขายรวมกัน ซึ่งเมื่อมีการจำหน่ายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้วเงินที่ขายได้จึงเข้าแทนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอันตกเป็นของโจทก์ ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์จำหน่ายที่ดินโฉนดเลขที่ 36354 พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 399/218 ภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนดโดยให้จำเลยผู้ถือกรรมสิทธิ์แทนโจทก์ไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ หากไม่ไปให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาและให้โจทก์มีสิทธิในเงินที่จำหน่าย หากไม่ปฏิบัติตามให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นได้ตามกฎหมาย ถือได้ว่าไม่เป็นการเกินคำขอ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า คำพิพากษาศาลชั้นต้นตามปัญหานี้เป็นการพิพากษาเกินคำขอมานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ตามปัญหาฟังขึ้น