การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
เกษตรกรซึ่งไม่มีที่ดินทำกินของตนเอง ก็ล้วนแต่ต้องเช่าที่ดินทั้งสิ้น ในการให้เช่าที่ดิน บรรดา เถ้าแก่ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินทั้งหลาย ย่อมต้องการหาประโยชน์จากที่ดินของตนอย่างเต็มที่ เช่น เก็บค่าเช่าในอัตราที่สูง หรือมี ข้อตกลงซึ่งไม่เป็นธรรมแก่ผู้เช่าที่ดิน ซึ่งหากปล่อยให้มีการทำสัญญาตกลง กันเองแล้ว ผู้เช่าที่ดินซึ่งมีฐานะยากจน และเป็นประชากรส่วนใหญ่ของ ประเทศ ย่อมตกเป็นฝ่ายเสียเปรียบ ดังนั้น จำเป็นต้องมีกฎหมายเพื่อคุ้ม ครองเกษตรกร ซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินให้มีความมั่นคงในการเช่าที่ดินและให้ความ เป็นธรรมแก่ทั้งผู้เช่า และผู้ให้เช่าโดยกำหนดหลักเกณฑ์ต่าง ๆ ไว้เป็นพิเศษ เพื่อบังคับแก่ผู้เช่าที่ดินและผู้ให้เช่าที่ดิน

แต่เดิมนั้นก็มี พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 อยู่ แล้ว แต่เนื่องจากกฎหมายนั้น มีรายละเอียดที่ไม่เหมาะสมหลายประการ จึงแก้ไขโดยมีกฎหมายการเช ่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 เพื่อให้มี ผลใช้บังคับอย่างมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น โดยรวมถึง การเช่าที่ดินเพื่อประกอบ การเกษตรกรรมอย่างอื่น ๆ นอกจากการเช่านาด้วย (โดยรัฐบาลจะต ้องออก พระราชกฤษฎีกาพิเศษ)

1. ขอบเขตของกฎหมาย
(1) "เกษตรกรรม" ที่จะได้รับความคุ้มครอง ตามกฎหมายฉบับนี้ คือ การทำนา ทำสวน ทำไร่ ทำนาเกลือ เลี้ยงสัตว์ เลี้ยง สัตว์น้ำ และกิจการอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
(2) กฎหมายฉบับนี้ ไม่ใช้บังคับสำหรับการเช่าที่ดินในกรณีผู้ให้เช่า คือ รัฐหรือหน่วยงานของรัฐ รัฐวิสาหกิจหรือ สหกรณ ์นิคม ดังนั้น การเช่าที่ดินจากสหกรณ์นิคม จึงไม่อยู่ในบังคับกฎหมายนี้ จะอ้างความคุ้มครองตามกฎหมายนี้ไม่ได้

2. องค์กรที่เกี่ยวข้องกับการควบคุมการเช่าที่ดินเพื่อ เกษตรกรรม

นอกจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรและสหกรณ์การเกษตร และ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยแล้วก็ยังมีองค์กรที่สำคัญคือ "คชก. จังหวัด" คือ คณะกรรมการ เช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำจังหวัด "คชก. ตำบล" คือ คณะกรรมการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบล (มาตรา 7, 9)

สองหน่วยงานนี้ นอกจากจะมีเจ้าหน้าที่ของส่วนราชการแล้ว ยังมี ผู้แทนของทั้งผู้เช่า และผู้ให้เช่าที่ดิน รวมอยู่ด้วย

3. กำหนดระยะเวลาการเช่านา

มีอยู่ 2 ประเภทคือ

(1) การเช่าแบบถาวร

ตามกฎหมาย จะต้องมีกำหนด ระยะเวลาการเช่าคราวละไม่น้อยกว่า 6 ปี (คือจะให้ต่ำกว่า 6 ปีไม่ได้ แต่เกินกว่า 6 ปีได้) และถ้าการเช่านาราย ใดที่ทำสัญญากันไว้ แต่ไม่มีกำหนดระยะเวลา หรือกำหนดระยะ เวลาแต่ต่ำ กว่า 6 ปีแล้วกฎหมายให้ถือว่าระยะเวลาการเช่าเท่ากับ 6 ปี (มาตรา 26)

ตัวอย่าง

(1) ตาสี ทำสัญญาเช่ากับเถ้าแก่เฮง มีกำหนดระยะเวลา การเช่า 7 ปี ต้องถือว่าสัญญาการเช่านั้น มีกำหนดการเช่า 7 ปี

(2) ตาสี ทำสัญญาเช่ากับเถ้าแก่เฮง แต่ไม่มีกำหนดระยะ เวลาการเช่าต้องถือว่าสัญญา การเช่านั้น มีกำหนดการเช่า 6 ปี

(3) ตาสี ทำสัญญาการเช่านากับเถ้าแก่เฮง มีกำหนดระยะ เวลาการเช่า 3 ปี (ต่ำกว่า 6 ปี) เช่นนี้ถือว่าสัญญา นั้น ต้องขยายระยะเวลา การเช่าออกเป็น 6 ปีไม่ใช่ 3 ปี ตามข้อตกลง

(2) การเช่าแบบชั่วคราว

ตามกฎหมาย ผู้ให้เช่าจะต้องให้เช่าไม่ต่ำกว่า 6 ปี แต่ถ้าผู้ให้เช่าให้เช่าต่ำกว่า 6 ปี (เช่าชั่วคราว) จะต้องยื่นคำขอต่อ คชก. ตำบล ได้โดย จะต้องปรากฏว่า

2.1 เจ้าของนา ได้ทำนาด้วย ตนเองมาก่อนและมีความ จำเป็นชั่วคราวไม่อาจทำนาในปีต่อไปได้ ไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน และ

2.2 เมื่อสิ้นระยะเวลาการให้เช่านาเป็นก ารชั่วคราว เจ้าของ นาจะเข้าทำนาด้วยตนเองต่อไป

คชก. ตำบล อาจวินิจฉัยให้เช่าชั่วคราวได้คราวละไม่เกิน 2 ปี (มาตรา 27)

ตัวอย่าง นายดำ มีนา อยู่ 100 ไร่ ถ้านายดำมีความจำเป็นชั่วคราว ไม่อาจทำนาในปีต่อไปได้ เช่น ไม่มีคนช่วยทำนา นายดำจะให้ตาสีเช่านาเป็น การชั่วคราวก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องให้ คชก. ตำบล วินิจฉัยว ่าเข้ากรณีดังกล่าว หรือไม่เสียก่อน และสั่งให้เช่าชั่วคราวได้คราวละไม่เกิน 2

กำหนดระยะเวลาการเช่า ดังกล่าว ไม่ว่าเป็นการเช่าแบบถาวร หรือ ชั่วคราวก็ตาม มีผลว่าผู้ให ้เช่านา ไม่อาจบอกเลิกการเช่านาก่อนกำหนด เว้น แต่จะเข้ากรณีที่กฎหมายกำหนดไว้ ซึ่งจะได้กล่าวกันต่อไป

ตัวอย่าง ตาสี ทำสัญญาเช่านากับเถ้าแก่เฮง ตามกรณีข้างต้น (ซึ่ง ต้องไม่ต่ำกว่า 6 ปี หรือเป็นกรณีชั่วคราว) ในขณะที่ ตาสีทำนามาเพียง 3 ปี เช่นนี้ เถ้าแก่เฮงจะมาบอกเลิกไม่ให้เช่านาต่อไปอีกไม่ได้ ต้องรอให้ครบ กำหนดตามสัญญาเสียก่อน

นอกจากนี้ กฎหมายยังคุ้มครองต่อไปอีกว่า เมื่อมีการเช่านาครบ กำหนดตามสัญญาแล้ว ยังคงมีการทำนาต่อไป โดยผู้ให้เช่านาก็ไม่ได้บอก เลิก การเช่านา กรณีเช่นนี้ ต้องถือว่ามี การทำสัญญาเช่านานั้นต่อไปอีก คราวละ 6 ปี

ตัวอย่าง ตาสี ทำสัญญาเช่านากับเถ้าแก่เฮง เมื่อครบกำหนด 6 ปี แล้ว เถ้าแก่เฮงไม่ได้บอกเลิกไม่ให้ตาสีเช่านาต่อ และตาสีก็ยัง คงทำนาในที่ นานั้นต่อไป เช่นนี้จะมีผลว่าสัญญาเดิมต่ออายุออกไปอีก 6 ปี โดยอัตโนมัติ เถ้าแก่เฮงต้องรอไปอีก 6 ปี จึงจะมีสิทธิบอกเลิกไม่ให้เช่านาได้

4. การเช่าช่วงนา

โดยหลักแล้ว ผู้เช่านาจะต้องทำประโยชน์ในที่นาที่เช่าด้วยตนเอง จะเอาไปให้ผู้อื่นเช่าต่อไม่ได้ (เรียกว่า การเช่าช่วง) กฎหมายได้ห้ามไว้ ถ้ามีการให้เช่าช่วงนาแล้ว ผู้ให้เช่านามีสิทธิบอกเลิกการเช่านาได้ (มาตรา 31(2))

ตัวอย่าง ตาสี ทำสัญญาเช่านาจากเถ้าแก่เฮง 6 ปี ตาสีต้องทำนา ในที่นานั้นเองจะเอาที่นานั้นไปให้คนอื่นเช่าต่อไป ไม่ได้ เช่น พอเช่าได้ 3 ปี ตาสี จะนำนานั้นไปให้ ตาสา เช่าต่อไปไม่ได้ ถ้ามีการนำเอาไปให้ตาสา เช่าต่อ ผู้ให้เช่าคือ เถ้าแก่เฮง มีสิทธิบอกเลิกการเช่านาได้ทันที แต่มีข้อยกเว้นว่า ในกรณีต่อไปนี้ แม้มีการให้เช่าช่วงนา ผู้ให้เช่าคือ เถ้าแก่เฮงจะบอกเลิกการเช่านาไม่ได้คือ

(1) ถ้าผู้ให้เช่านา คือเถ้าแก่เฮง รู้หรือน่าจะ รู้ว่าผู้เช่าเอานาไปให้ คนอื่นเช่าช่วงแล้วก็ไม่คัดค้าน เช่นนี้ เถ้าแก่เฮงจะบอกเลิกสัญญาเช่านาไม่ได้ (มาตรา 31(2)) (2) ถ้าการที่ผู้เช่านา ไม่ทำประโยชน์ด ้วยตนเอง โดยให้ผู้อื่นทำนา แทนหรือให้เช่าช่วงนา เพราะตน หรือคนในครอบครัวที่ช่วยทำนาอยู่ต้องไปรับราชการทหาร หรือช่วยราชการตามกฎหมายบังคับ (มาตรา 32)

เช่น นาย ขำ ลูกตาสีซึ่งช่วยตาสีทำนาอยู่ต้องไปรับราชการทหาร จึงต้องให้ตาสาทำนาแทน หรือให้เช่าช่วง เถ้าแก่เฮงจะบอกเลิกสัญญาเช่านาไม่ได้

สิทธิของผู้เช่าช่วงนา

ถ้ามีการ ให้เช่าช่วงนา และผู้ให้เช่านายังไม่ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาเช่านา แล้ว กฎหมายก็ให้สิทธิผู้เช่าช่วงนายื่นคำขอต่อ คชก. ตำบล เพื่อให้ตนเป็นผู้เช่านาแทนโดยต้องพิสูจน์ว่า

(1) ตนได้ทำนามาแล้วหนึ่งฤดูการทำนา

(2) ผู้ให้เช่าช่วงนาได้เช่านาโดยมิได้เจตนาทำนาด้วยตนเอง คชก. ตำบล มีอำนาจสั่งให้ ผู้เช่าช่วงนา เป็นผู้เช่านา แทนผู้เช่านา คนเดิมได้ (มาตรา 33)

ตัวอย่าง ตาสี ทำสัญญาเช่านาจากเถ้าแก่เฮง 6 ปี พอปีที่ 3 ตาสีเอาที่นาแปลงที่เช่ามานี้ไปให้ ตาสา เช่าต่อและเถ้าแก่เฮงก็ยังไม่ใช ้สิทธิ เลิกสัญญาเช่านี้ ตาสาจึงเป็นผู้เช่าช่วง มีสิทธิยื่นคำขอต่อ คชก. ตำบล เพื่อ เป็นผู้เช่านาแทนได้ ถ้าตาสาได้ทำนามาแล้วหนึ่งฤดูกาลและตาสีไม่มีเจตนาจะ ทำด้วยตนเอง และเมื่อ ตาสาขอเป็นผู้เช่านาแทนตาสีแล้ว เถ้าแก่เฮงจะขอเลิกสัญญาไม่ได้

ผู้เช่าช่วงนาไม่มีสิทธิขอเช่าแทนในกรณีต่อไปนี้

(1) ผู้เช่านา ให้เช่าช่วงนาชั่ว คราว เพื่อปลูกพืชอายุสั้น ภายหลัง การเก็บเกี่ยวพืชหลักแล้ว (2) ผู้เช่านา จำต้องให้เช่าเพราะตนหรือคนในครอบครัวที่ต้องช่วย ทำนา ต้องไปรับราชการทหาร หรือช่วยราชการตาม กฎหมาย (มาตรา 33 วรรค 4)

5. หลักฐานในการเช่านา

การเช่านา ตามกฎหมายนี้ ไม่ว่าจะเป็นระยะเวลาเท่าใด (โดยปกติ อย่างน้อยต้อง 6 ปี) ไม่จำเป็นต้องมีหลักฐาน เป็นหนังสือแต่อย่างใด แม้การเช่านั้นจะทำด้วยวาจา สัญญานั้นก็สามารถใช้บังคับกันได้ (มาตรา 22)

อย่างไรก็ตาม แม้กฎหมายไม่บังคับว่าจะต้องมีหลักฐานการเช่า แต่ ถ้าเรา ทำไว้ก็จะมีผลดีกว่า เพราะเวลามีเรื่องขึ้นศาล เราก็สามารถพิสูจน์ได้ ง่ายว่าเราได้ทำสัญญากันจริง และโดยที่การเช่าตามกฎหมายนี้เกินกว่า 3 ปี ควรจะมีการจดทะเบียนการเช่าไว้ด้วย ซึ่งในกรณีเช่านี้ก็ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนแต่อย่างใด (มาตรา 23)

ในกรณีที่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจขอให้ คชก. ตำบล ทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือก็ได้ ถ้า คชก. ตำบล เห็นว่า ได้มีการเช่ากันจริง ก็ให้ทำหลักฐานไว้ เพื่อมอบแก่คู่กรณี และเก็บไว้เป็น หลักฐานแก่ส่วนราชการต่อไป (มา ตรา 24) หลักฐานเป็นหนังสือ นั้น ก็คือ ข้อความเป็นหนังสือที่อ่านแล้วได้ใจความว่าได้มีการเช่าจริง ๆ โดยมีลายมือชื่อของฝ่ายที่ต้องรับผิด

6. ค่าเช่านา

ผู้เช่านา จะต้องชำระค่าเช่านา ซึ่งอาจเป็นผลิตผลเกษตรกรรม เงิน หรือทรัพย์สินอื่นใด ซึ่งให้เป็นค่าตอบแทนการเช่า และรวมถึงประโยชน์ อื่น ๆ ที่อาจคิดเป็นเงินที่ให้แก่ผู้เช่า หรือผู้อื่น เพื่อตอบแทนการเช่า ไม่ว่า โดยทางตรงหรือทางอ้อม ดังนั้นการใช้แรงงานให้เป็นการตอบแทน ก็ถือ เป็นค่าเช่านาเหมือนกัน ในกรณีไม่มีการตกลงกันไว้จะชำระค่าเช่านาเป็น ผ ลผลิตก็ได้ (มาตรา 40 วรรค 4)

ค่าเช่านั้น ให้คิดเป็นรายปี ไม่เกินอัตราชั้นสูงที่ คชก. ตำบล ได้ กำหนดไว้ (มาตรา 40 วรรค 2)

สำหรับการเรียกเก็บค่าเช่านานั้น ให ้เรียกเก็บได้เมื่อถึงเวลาที่ คชก. ตำบล กำหนดในแต่ละปี ตามความเหมาะสมแห่งท้องที่ และประเภทของ พืชหลัก เช่น คชก. ตำบล อาจประกาศให้เก็บค่าเช่าได้ หลังจากเก็บเกี่ยว ข้าว แล้ว 2 เดือนเป็นต้น (มาตรา 40 วรรค 1)

วิธีเรียกเก็บค่าเช่านา

ในการเรียกเก็บค่าเช่านา ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติดังนี้

(1) จะต้องเรียกเก็บในภูมิลำเนาของ ผู้เช่านา

(2) ต้องแจ้งเป็นหนังสือ ว่าจะเก็บค่าเช่าในวันใดไปยังผู้เช่านา และ ประธาน คชก. ตำบล ก่อนจะไปเก็บค่าเช่า 15 วัน (มาตรา 40 วรรค 6)

ถ้าไม่ได้แจ้งให ้ผู้เช่านาทราบถึงการเรียกเก็บค่าเช่านา ไม่ถือว่าผู้เช่า นาผิดนัดชำระค่าเช่า เพราะฉะนั้น จะอ้างการไม่ชำระค่าเช่านามาบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ได้

การเปลี่ยนอัตราค่าเช่านา

ค่าเช่านาซึ่งตกลงกันไว้ (ซึ่งไม่เกินอัตราชั้นสูงที่ คชก. ตำบล กำหนด) อาจมีการเปลี่ยนแปลง (เพิ่มขึ้นหรือ ลดลง) ในกรณีต่อไปนี้

(1) เมื่อมีภัยธรรมชาติ

ในกรณีที่การทำนาในท้องที่ใดไม่ได้ผลสมบูรณ์ เนื่องจากมีภัยธรรม- ชาติ เช่น เกิดภาวะน้ำท่วม คชก. ตำบล จะประกาศให้ตำบลนั้นเป็นท้องที่ ที่เสียหาย และจะกำหนดค่าเช่าให้ลดลง ตามส่วนแห่งความเสียหาย หรือ งด เก็บค่าเช่านา สำหรับปีนั้นก็ได้ (มาตรา 42 วรรค 1) แต่กฎหมายก็คุ้มครองผู้ให้เช่าด้วยว่า แม้นาของตนจะอยู่ในท้องที่ ที่เสียหายตาม ประกาศของ คชก. ตำบล แต่ถ้านาของตนได้รับผลสมบูรณ์ตามปกติ หรือเสียหายไม่ถึงอัตราส่วนที่ คชก. ตำบล กำหนด ก็อาจร้อง ขอให้เก็บค่าเช่านาตามปกติได้ (มาตรา 42 วรรค 2)

(2) เมื่อทำนาไม่ได้ผลตามปกติ

ในปีใดทำนาไม่ได้ผลตามปกติ โดยไม่ใช่ความผิดของผู้เช่านา เช่น ฝนแล้งทำให้ผลผลิตที่ได้ลดลง

2.1 ถ้าผลผลิต ที่ได้ต่ำกว่า 75% ของผลผลิตชั้นสูงที่ คชก. จังหวัด กำหนดไว้ให้ผู้เช่าเสียค่าเช่า ลดลง ตามส่วนของผลผลิตที่ได้รับต่ำ กว่าผลผลิตชั้นสูงที่ คชก. จังหวัด กำหนด

2 .2 ถ้าผลผลิตได้ต่ำกว่า 1 ใน 3 ของผลผลิตชั้นสูงที่กำหนดไว้ กรณีนี้ผู้ให้เช่านาจะเรียกเก็บค่าเช่านาไม่ได้ (มาตรา 43) ในกรณี งดเก็บค่าเช่า เมื่อมีภัยธรรมชาติ หรือ เรียกเก็บค่าเช่าไม่ได้เมื่อผลผลิตต่ำกว่า 1 ใน 3 นั้น ถ้าในปีถัดมาการทำนาได้ผลผลิตบริบูรณ์ คชก. ตำบล จะให้เรียกเก็บค่าเช่าสูงกว่าในอัตราที่กำหนดไว้ก็ได้แต่ไม่เกิน 1 ใน 5 ของอัตราเช่าชั้นสูง (มาตรา 44)

(3) เมื่อมีการปรับปรุงนา (มาตรา 48) เมื่อมีการปรับปรุงนา ไม่ว่าจะโดยปรับปรุงดิน ขุดคู ทำเหมืองฝาย ลำรางส่งน้ำ ทำนบ หรือ คันกั้นน้ำ ปราบถางจัดระบบพื้นที่ ขุดถอนตอ หรือการปรับปรุงอย่างอื่น เพื่อเป็นประโยชน์แก่การทำนามากขึ้น หรือเพิ่ม พื้นที่ในการทำนา (แม้จะเป็นประโยชน์แก่เจ้าของนาอื่น หรือเป ็นหน้าที่ตาม กฎหมายก็ตาม) แยกเป็น 2 กรณีคือ

3.1 ถ้าผู้ให้เช่านาเป็นผู้ปรับปรุง ถ้าเห็นว่า การปรับปรุงทำให้ ผู้เช่านา ได้ผลประโยชน์มากขึ้น กว่าเดิม คชก. ตำบล ก็มีอำนาจวินิจฉัยให้ปรับปรุงค่าเช่านาหรือกำหนดเงินค่าชดเชยการลงทุนให้แก่ผู้เช่านาตามสมควร โดยพิจารณาจากประโยชน์ ที่ผู้เช่านา ได้รับจากการปรับปรุง (มาตรา 49)

3.2 ถ้าผู้เช่านาเป็นผู้ปรับปรุง ในกรณีนี้ให้ผลผลิต หรือ ผลประโยชน์ที่ได้รับเพิ่มขึ้นจากการ ปรับปรุงนานั้นตกเป็นของผู้เช่านาตลอดระยะเวลาการเช่าที่เหลืออยู่ (มาตรา 50 วรรค 1)

นอกจากนี้ ในกรณีที่การเช่านาสิ้นสุดลงก่อนกำหนด ก็ให้ผู้ให้เช่านา ชดเชยการลงทุน ปรับปรุงให้แก่ผู้เช่า ตามที่ คชก. ตำบล วินิจฉัย (มาตรา 50 วรรค 2)

7. การคุ้มครองผู้เช่านา

ตามกฎหมายแล้ว ผู้ให้เช่านาจะได้ผลตอบแทนจากการให้เช่านาแต่ เพียง ประการเดียว คือ ค่าเช่านาเท่านั้นและต้องเรียกเก็บเมื่อเสร็จฤดูการ ทำนาแล้วเท่านั้น กฎหมายจึงห้ามมิให้ผู้ใดกระทำการดังต่อไปนี้

(1) ข่มขู่ หรือขืนใจ ให้ผู้เช ่านาต้องชำระค่าเช่านาก่อนเวลาที่ คชก. ตำบล ให้เรียกเก็บ

(2) เรียกเก็บเงินมัดจำ หรือเงินกินเปล่า หรือทรัพย์สิน หรือประโยชน์อื่นใดนอกจากค่าเช่านา ตามกฎหมายนี้

(3) ให้ผู้เช่านามีหน้าที่ หรือ รับภาระอื่นเกินกว่าหน้าที่ตามกฎหมาย

(4) ให้ผู้เช่านาได้รับประโยชน์จากนาที่เช่าลดน้อยกว่าที่กำหนดไว้ใน การเช่านา หรือน้อยกว ่าสิทธิที่ผู้เช่านามีอยู่ตามกฎหมาย (มาตรา 52)

เพื่อให้ข้อห้ามดังกล่าว มีผลบังคับอย่างจริงจัง หากมีผู้ฝ่าฝ×น ไม่ว่า จะเป็นผู้ให้เช่านาเอง หรือ ผู้อื่นก็ตาม ก็มีโทษทางอาญา อาจต ้องถูกจำคุก ถึง 1 ปี หรือ ปรับถึง 10,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับก็ได้ (มาตรา 61)

8. สิทธิของผู้เช่านา

สำหรับผู้เช่านา ย่อมมีสิทธิดังต่อไปนี้

(1) มีสิทธิปลูกข ้าวหรือพืชไร่ (มาตรา 45)

ในฤดูการทำนา ผู้เช่านาย่อมมีสิทธิปลูกข้าวหรือพืชไร่ (พืชไร่ คือ พืชซึ่งต้องการน้ำน้อยและอายุสั้น หรือพืชที่สามารถเก็บเกี่ยวครั้งแรกได้ภายใน 12 เดือน) เช่น ถั่ว ข้าวโพด แต่ทั้งนี้จะปลูกพืชประเภทที่ คชก. จังหวัด ได้ประกาศห้ามปลูกไม่ได้ ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ในทางเศรษฐกิจหรือเพื่ออนุรักษ์ ที่ดินและน้ำ นอกจากนี้ ผู้ให้เช่านา จะมี ข้อจำกัดให้ผู้เช่านาปลูกข้าว หรือ พืชไร่ อย่างใด เป็นการเฉพาะไม่ได้ เช่น เถ้าแก่เฮงผู้ให้เช่านาจะบังคับให้ ตาสี ปลูกแต่ข้าวโพดอย่างเดียวไม่ได้เว้นเสียแต่ว่า ค ชก. ตำบล จะเห็นชอบด้วย (มาตรา 45 วรรค 2)

(2) มีสิทธิทำประโยชน์ในที่นา

การเช่านานั้น ผู้เช่านาสามารถที่จะใช้นานั้น เพื่อประโยชน์อย่างอื่น นอกจากการทำนา ตามปกติ โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าเพิ่มแต่อย่างใด ในกรณีดังต่อไปนี้

2.1 ปลูกพืชอายุสั้นอื่น ๆ ในนาที่เช่าได้

2.2 ใช้นาที่เช่าบางส่วนทำสวน ครัว เลี้ยงสัตว์ เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ หรือการปลูกไม้ยืนต้น ทั้งนี้ จะต้องไม่ทำให้สภาพของนาเปลี่ยนแปลง หรือเป็นอุปสรรค ต่อการปลูกพืชหลัก เช่น จะใช้นาที่เช่ามาทั้งหมดไป ขุดบ่อเลี้ยงปลาไม่ได้ (มาตรา 47)

(3) มีสิทธิเช่านาต่อแม้จะเปลี่ยนเจ้าของนาแล้ว

แม้ผู้ให้เช่านาจะโอนที่ให้แก่คนอื่นสัญญาเช่านาก็ยังคงใช้ได้อยู่ไม่เลิก ไปและถือ ว่าเจ้าของคนใหม่เป็นผู้ให้เช่า (มาตรา 28)

ตัวอย่าง เดิมเถ้าแก่เฮง ให้ตาสีเช่านามีกำหนด 6 ปี ต่อมาเถ้าแก่ เฮงขายที่แปลงนี้ให้แก่เถ้าแก่ซัว เช่นนี้เจ้าของที่ ดินคนใหม่ คือเถ้าแก่ซัวต้อง ให้ตาสี เช่าที่ดินนั้นต่อไปจนครบกำหนด และตาสี ต้องชำระค่าเช่าให้เถ้าแก่ ซัวเจ้าของคนใหม่ ต่อไปด้วย

(4) สิทธิในการเช่าตกทอดไปเมื่อผู้เช่านาตาย

แม้ว่าผู้เช่านาจะถึงแก่ความตายก็ตาม สัญญาเช่านาก็ไม่เลิก ตาม กฎหมายยังอนุญาตให้สามี ภรรยา บุพการี (เช่น พ่อ แม่ ฯลฯ) หรือผู้สืบ สันดาน (เช่น ลูก หลาน ฯลฯ) หรือญาติสนิทของผู้เช่านา ซึ่งเป็นผู้มีประ- โยชน์ได้เสียเกี่ยวกับการทำนานั้นมีสิทธิแสดงความจำนงขอเช่านาต่อผู้ให้เช่า นา หรือผู้แทน หรือต่อ คชก. ตำบล ภายใน 60 วัน นับ แต่วันที่ผู้เช่านา ถึงแก่ความตาย เมื่อแสดงความจำนงแล้วก็ให้ถือว่าผู้นั้นเป็นผู้เช่านาสืบต่อไป

และถ้ามีบุคคลหลายรายแสดงความจำนง และไม่สามารถตกลงกันได้ว่าใครควร จะเช่าต่อ คชก. ตำบล มีอำนาจวินิจฉัยชี้ขาด (มาตรา 29)

(5) มีสิทธิในการซื้อนาที่เช่าก่อนคนอื่น

เพื่อเป็นการช่วยเหลือให้เกษตรกรผู้เช่ามีโอกาสซื้อนาเป็นของตนเอง ได้ตามควร กฎหมายจึงกำหนดว่า ผู้เช่านาอาจขอซื้อนาที่เช่าได้ก่อนคนอื่น ดังนี้

5.1 ถ้าผู้ให้เช่านาอยากขายนาที่ให้เช่า (รวมถึงการขายฝาก การแลก เปลี่ยนและการโอนชำระหนี้จำนองด้วย) ผู้ให้เช่านาจะต้องแจ้งเป็น หนังสือให้ผู้เช่านารู้ก่อนว่าผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะขายนาที่ให้เช่านั้น โดย แจ้งราคาที่จะขายและวิธีการ ชำระเงิน ว่าจะจ่ายสด หรือผ่อนเป็นงวด ๆ ให้ ผู้เช่า และประธาน คชก. ตำบลทราบ เพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบภายใน 15 วัน ถ้าผู้เช่านาประสงค์จะซื้อ ต้องแจ้งต่อประธาน คชก. ตำบล ภายใน 30 วัน นับแต่รับแจ้ง และผู้ให้เช่านาจะต้องยอมขายตามที่ได้แจ้งนั้น (มาตรา 53 วรรค 1)

5.2 ถ้าผู้เช่านาจะซื้อตามราคาที่แจ้ง แต ่ไม่ตกลงกันในวิธีการชำระเงิน เช่น เถ้าแก่ซัวจะขายเงินสดแต่ตาสี จะขอผ่อนเป็นงวด ๆ ใน กรณีเช่นนี้ คชก. ตำบล เข้าไกล่เกลี่ยโดยจะมีการขยายกำหนดชำระเงิน หรือ คำสั่งอย่าง อื่นก็ได้ แต่จะขยายกำหนดเวลาชำระเงินเกินกว่า 1 ปี ต่อ จากระยะเวลาที่ผู้ให้เช่ากำหนดไว้ไม่ได้ (มาตรา 53 วรรค 2)

5.3 ถ้าไม่แสดงเจตนาซื้อภายใน 30 วัน นับแต่ได้รับแจ้งจากประธาน คชก. ตำบล หรือ ปฏิเสธไม่ซื้อหรือ จะซื้อ แต่ไม่ชำระเงินตาม กำหนดเวลาที่ตกลงกัน หรือตามที่ คชก. ตำบล กำหนด ให้ถือว่าผู้เช่านา หมดสิทธิจะซื้อ (มาตรา 53 วรรค 3)

5.4 ในกรณีที่ผู้ให้เช่านาจะขายนาให้แก่ผู้อื่น (เพราะผู้เช่านา หมดสิทธิที่จะซื้อนาเนื่องจากไม่ปฏิบัติตาม ข้อ 3) ถ้าการขายใน ราคาหรือ วิธีการชำระเงินแตกต่างไปจากที่เคยแจ้งให้ผู้เช่านาทราบครั้งแรก จะต้องเป”ด โอกาสให้ผู้เช่านาซื้ออีก คือต้องดำเนินการใหม่อีกครั้งหนึ่ง โดยแจ้งต่อประธาน คชก. ตำบล ถึงราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงิน เป็นต้น (มาตรา 53 วรรค 4)

ถ้าผู้ให้เช่านาไม่ปฏิบัติตามวิธีการที่กฎหมายกำหนดในข้อ 5.1 หรือ ข้อ 5.4 ไม่ว่านาจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใด ผู ้เช่านามีสิทธิซื้อนาคืนจากผู้ที่ซื้อ ไปจากผู้ให้เช่า ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับซื้อได้ซื้อไว้ หรือ ตาม ราคาตลาดแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน

แต่ผู้เช่านาจะต้องซื้อนาคืน ภายใน 2 ปี นับแต่ผู้เช่านารู้ หรือ ควร จะรู้ว่ามีการขายแต่ไม่เกิน 3 ปี นับแต่ผู้ให้เช่านาโอนนานั้นให้แก่ผู้ซื้อนานั้น (มาตรา 54)

(6) มีสิทธิบอกเลิกการเช่านา

ผู้เช่านามีสิทธิบอกเลิกการเช่านา ก่อนครบกำหนดระยะเวลาการเช่า ได้ โดยทำเป็นหนังสือบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 3 เดือน ก่อน ฤดูการทำนา แต่จะต้องไม่เกินกว ่า 6 เดือน ก่อนฤดูการทำนา ถ้าเกิน 6 เดือน ถือว่าไม่มีการบอกเลิกการเช่านา (มาตรา 30 วรรค 1 (2) และ วรรค 2)

9. การบอกเลิกสัญญาเช่านาตามกำหนดเวลา

แม ้กำหนดระยะเวลาสัญญาเช่านา ตามกฎหมายต้องไม่น้อยกว่า 6 ปี แล้ว เมื่อสัญญาครบกำหนดผู้ให้เช่านาจะต้องบอกเลิกสัญญาเช่านาด้วย และจะต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ดังต่อไป นี้

(1) จะบอกเลิกสัญญาเช่านาได้ เมื่อผู้ให้เช่านาประสงค์จะใช้นาที่เช่าเพื่อการต่อไปนี้

1.1 ใช้ประกอบเกษตรกรรมด้วยตนเอง ตามความ เหมาะสม

1.2 ใช้เพื่อประโยชน์แห่งครอบครัวของตนตามความจำเป็น

1.3 ใช้เพื่อประโยชน์ตามผังเมือง หรือเพื่อสาธารณประ โยชน์ อย่างอื่น

1.4 ใช้เพื่อประโยชน์อย่างอื่นอันสอดคล้องกับประโยชน์ส่วน รวมในทางเศรษฐกิจตามระเบียบของกระทรวงมหาดไทย และกระทรวงเกษตรฯ

(2) ผู้ให้เช่านา ต้องบอกเลิกการเช่านาเป็นหนังสือให้ผู้เช่านาทราบ ล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี (มาตรา 37 วรรค 1)

นอกจากนี้ จะต้องส่งสำเนาการบอกเลิก การเช่านาและแจ้งเหตุการ บอกเลิกไปยัง คชก. ตำบล ภายใน 30 วัน นับแต่ส่งหนังสือบอกเลิกให้แก่ ผู้เช่านา ถ้า คชก. ตำบล เห็นว่า ผู้ให้เช่านายังไม่มีความจำเป็นรีบด่วนที่จะ ใช้ประโยชน์ในที่นาตามเหตุที่แจ้ง และการบอกเลิกการเช่านาจะทำให้ผู้เช่านา เดือดร้อน คชก. ตำบล จะยับยั้งการบอกเลิกการเช่านาไว้ทั้งหมดหรือบาง ส่วนก็ได้ แต่ไม่เกิน 2 ครั้ง ครั้งละไม่เกิน 2 ปี (มาตรา 37 วรรค 2)

เมื่อผู้ให้เช่านาบอกเลิกการเช่านาเพื่อทำประโยชน์เองแล้ว ผู้ให้เช่านา ต้องลงมือทำประโยชน์ภายใน 1 ปี นับแต่วันที่การเช่าสิ้น สุดลง ถ้า

1) ผู้ให้เช่านาไม่ได้ลงมือทำประโยชน์ภายใน 1 ปีและ

2) ผู้เช่านา (คนเดิม) แสดงความ จำนงจะขอเช่า

ผู้ให้เช่านา จะต้องยอมให้เช่านา (เพราะไม่อาจอ้างว่าจะนำมาทำประโยชน์ด้วยตนเอง) เว้นแต่ ผู้ให้เช่าจะร้องขอขยายระยะเวลาต่อ คชก. ตำบล ก่อนสิ้น กำหนด 1 ปี แต่ คชก. ตำบล ก็ขยายให้ได้ไม่เกิน 1 ปี (มาตรา 38 วรรค 1)

นอกจากนี้ ภายในระยะ 2 ปี นับแต่ผู้ให้เช่านาได้ลงมือทำประโยชน์ ด้วยตนเอง

1) ถ้าผู้ให้เช่านา เลิกทำประโยชน์ตามเหตุแห่งการบอกเลิกการเช่านานั้น เมื่อผู้เช่านา (คนเดิม) แสดงความจำนงจะเช่านาอีกผู้ให้เช่าต้องยอม ให้เช่า

2) ถ้าผู้ให้เช่านาจะขายนา ต้องเป”ดโอกาสให้ผู้เช่านาเดิมมีโอกาสซื้อก่อน (มาตรา 38 วรรค 2)

10. การบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดระยะเวลา

โดยหลักแล้ว สัญญาเช่านาจะต้องถือปฏิบัติกันจนกว่าจะครบสัญญา แต่อาจเลิกสัญญาก่อนได้ แม้ไม่ถึงกำหนดระยะเวลา ในกรณีต่อไปนี้

(1) เมื่อนาที่เช่าถูกเวนคืนตาม กฎหมาย หรือโอนไปเป็นของรัฐด้วย ประการอื่น ทั้งนี้ยกเลิกเฉพาะส่วนที่ถูกเวนคืน หรือโอนแก่รัฐเท่านั้น (มาตรา 30 วรรค 1 (4))

(2) ทั้ง 2 ฝ่ายตกลงเลิกการเช่า ทำได้โดยทำเป็นหนังสือต่อหน้านายอำเภอ (หรือผู้ที่นายอำเภอมอบ หมาย) แต่จะตกลงกันเลิกสัญญาเช่านาล่วงหน้าเกินกว่า 6 เดือน ก่อนฤดูการทำนาไม่ได้ ถือว่าข้อตกลงไม่มีผลบังคับ (มาตรา 30 วรรค 1 (3))

(3) ฝ่ายผู้เช่านาบอกเลิก จะต้องทำหนังสือบอกเลิกการเช่าให้ผู้ให้เช่านาทราบเป็นเวลาไม่น้อย กว่า 3 เดือน ก่อนเริ่มฤดูการทำนา แต่ถ ้าบอกเลิกล่วงหน้าเกิน 6 เดือน ไม่มีผลเป็นการบอกเลิกการเช่า (มาตรา 30 วรรค 1 (2))

(4) ฝ่ายผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่า ผู้ให้เช่านาตามปกติจะบอกเลิกการเช่านาก่อนครบกำหนดเวลา (ซึ่ง อย่างน้อยต้อง 6 ปี) ไม่ได้ แต่มีกรณีที่ผู้ให้เช่านาอาจบอกเลิกการเช่านา ก่อนครบกำหนดได้ในกรณีดังต่อไปนี้

4.1 ผู้เช่านาไม่ชำระค่าเช่านา รวมกันเป็นเวลา 2 ปี เช่นนี้ ผู้ให้เช่านาบอกเลิกการเช่านาได้ เว้นแต่ คชก. ตำบล เห็นควรผ่อนผัน ซึ่งย่อมเป็นดุลยพินิจ ของ คชก. ตำบล

4.2 ผู้เช่านาให้เช่าช่วงนา คือการที่ผู้เช่านานำไปให้คนอื่นเช่า ต่อโดยผู้ให้เช่านาไม่ยินยอม เช่นนี้ผู้ให้เช่านามีสิทธิบอกเลิกการ เช่านาได้ (มาตรา 31)

แต่ในกรณีต่อไปนี้ จะบอกเลิกการเช่านาไม่ได้ คือ

ก. ถ้าผู้ให้เช่านารู้ หรือควรจะรู้ว่าผู ้เช่านาเอานาไปให้ คนอื่นเช่าต่อแล้วก็ไม่คัดค้านแต่อย่างใด

ข. การที่ผู้เช่านานำนาไปให้คนอื่นเช่าต่อเป็นการชั่วคราว ในการปลูก พืชอายุสั้นหลังการเก็บเกี่ยวข้าว หรือพืชไร่ประจำปีแล้ว

ค. การที่ให้เช่าช่วงนา เพราะผู้เช่านา หรือผู้ต้องช่วยทำ นาซึ่งเป็นสมาชิกในครอบ ครัวต้องไปรับราชการทหาร หรือช่วยราชการอื่นตามที่กฎหมายบังคับ

4.3 ผู้เช่านาใช้ที่นาเพื่อการอื่นนอกจากการทำนา หรือเพื่อทำ ประโยชน์อย่างอื่นโดยไม ่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่านาหรือทำให้สภาพ ของนาเปลี่ยนแปลงหรือเป็นอุปสรรคต่อการปลูกข้าวหรือพืชไร่ เช่น นำนาที่ เช่าไปขุดบ่อเลี้ยงปลา เช่นนี้ ผู้ให้เช่านาบอกเลิก การเช่านาได้ (มาตรา 30 (3))

4.4 ผู้เช่านาปลูกพืชที่ คชก. จังหวัด ห้ามไว้หรือผู้เช่านาปลูก พืชไร่ที่ผู้ให้เช่านาห้ามไว้ ซึ่งข้อห้ามปลูกของผู้ให ้เช่านาได้รับความเห็นชอบ จาก คชก. ตำบล แล้ว (มาตรา 31 (4))

4.5 ผู้เช่านาละทิ้งไปเกิน 1 ปี (มาตรา 31 (5)) เช่นนี้ก็บอกเลิกการ เช่าได้ แต่ถ้าการที่ผู้เช่านาละทิ้งนาไปเกิน 1 ปี นั้นมีเหตุผลว่าต้องไปรับราชการทหาร หรือต้องไปช่วยราชการตามที่ กฎหมายบังคับผู้ให้เช่านาจะบอกเลิกการเช่าไม่ได้ (มาตรา 32 )

4.6 ผู้เช่านาทำนาน้อยกว่า 3 ใน 4 ของจำนวนเนื้อที่นาที่เช่า เป็นเวลา 2 ปี ติดต่อกัน ผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าได้ เว้นแต่เหตุสุดวิสัย เช่น การทำนาไม่ได้เต็มที่ก็เพราะเหตุที่น้ำท่วมหรือฝนแล้ง (มาตรา 31 (6))

4.7 ผู้เช่านายักย้าย ปิดบัง หรือซ่อนเร้นผลผลิตที่ได้จากนา ที่เช่าด้วยตนเอง หรือยอมให้คนอื่นกระทำการดังกล่าว โดยเจตนาเพื่อไม่ให้ผู้ให้เช่านาได้รับค่าเช่านาเต็มตามที่ตกลงกันเช่น กรณีตกลงชำระค่าเช่าโดย คำนวณเป็นสัดส่วนกับผลผลิตที่ได้จริง (มาตรา 31 (7))

4.8 ผู้เช่านาไม่ปรับปรุงการทำนาตามคำแนะนำของทางราช-การ หรือปล่อยให้นาทรุดโทรม เป็นเหตุให้ผลผลิตลดลงกว่า 1 ใน 3 ของ ผลผลิตโดยปกติซึ่ง เป็นมาตรการเฉพาะ คือ ผู้ให้เช่าต้องยื่นคำขอต่อประธาน คชก. ตำบล เพื่อบอกเลิกการเช่าก่อน แต่ คชก. ตำบล อาจให้ผู้เช่านา ทำนาต่อโดยกำหนดเงื่อนไข เช่น ให้ผู้เช่านา ปรับปรุงที่นาเสีย เพื่อจะได้มีการ เช่าก็ได้ถ้าผู้เช่านาไม่ทำตามเงื่อนไข คชก. ตำบล ก็มีคำสั่งอนุญาตให้ผู้ให้ เช่านาบอกเลิกการเช่านาได้ทันที (มาตรา 31 (8), 36)

ผลของการ เลิกสัญญาเช่านาก่อนกำหนด แม้ว่าสัญญาเช่านาจะสิ้นสุดลงก่อนกำหนดแล้วก็ตามหากผู้เช่านาได้ ลงมือทำประโยชน์ในนาโดยสุจริตก่อนหน้าที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงแล้ว ให ้ถือว่าผู้เช่านามีสิทธิในนาต่อไปจนกว่าจะเสร็จการเก็บเกี่ยว แต่ต้องเสียค่า เช่านาตามส่วน แต่ในกรณีที่สามารถเก็บเกี่ยวได้หลายครั้งให้มีสิทธิเก็บเกี่ยว ได้เพียงครั้งเดียว (มาตรา 39)

วิธีการบอกเลิกสัญญาของผู้ให้เช่านา การที่ผู้ให้เช่านาจะบอกเลิกการเช่านาก่อนกำหนดกฎหมายได้กำหนด วิธีการไว้ ดังนี้

1. ผู้ให้เช่านาต้องแจ้งเป็นหนังสือต ่อผู้เช่านาว่าจะบอกเลิกสัญญาเช่า พร้อมทั้งแสดงเหตุแห่งการบอกเลิกการเช่านา (มาตรา 34 วรรค 1)

2. ให้ผู้เช่านาต้องส่งสำเนาหนังสือเลิกดังกล่าวต่อประธาน คชก. ตำบล เมื่อได้รับแจ้งแล้วประธาน คชก. ตำบล หรือผู้ที่ได้รับมอบหมายจาก คชก. ตำบล จะต้องแจ้งให้ผู้เช่านาที่ถูกบอกเลิกทราบอีกครั้ง ภายใน 7 วัน เมื่อได้รับสำเนาหนังสือ เพื่อให้ผู้ถูกบอกเลิกคัดค้านต่อ คชก. ตำบล ภายใน 30 วัน นับตั้งแต่ได้รับแจ้ง (มาตรา 34 วรรค 2)

กรณีมีการคัดค้านภายในกำหนด 30 วัน เป็นหน้าที่ของ คชก. ตำบล จะวินิจฉัยว่าการ บอกเลิกการเช่านาเป็นไปโดยชอบหรือไม่ เช่น มีเหตุการณ์บอกเลิก และบอกเลิกถูกวิธีหรือไม่

ถ้า คชก. ตำบล เห็นว่าบอกเลิกโดยชอบแล้ว ก็ให้บอกเลิกได้โดย มีสิทธิสั่งให้ออกจากที่นา โดยกำหนดเวลาตามควร โดยคำนึงถึงความเดือดร้อนเสียหายที่จะเกิดแก่ผู้เช่านานั้นได้ (มาตรา 35) แต่การอุทธรณ์ไม่เป็น เหตุให้ทุเลาการปฏิบัติตามคำสั่งของ คชก. ตำบล เว้นแต่จะสั่ง เป็นอย่างอื่น (มาตรา 56 วรรค 4)
ข้อมูลจาก http://law.tu.ac.th/law_center/law_document/book2/b2-12.html