การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้วมีผู้รบกวนขัดสิทธิของผู้ซื้อมีทางแก้โดยใช้กฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 309 ตรี ที่แก้ไขใหม่ซึ่งบัญญัติว่า

เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ หากทรัพย์สินที่โอนนั้นมีลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารอยู่อาศัยและลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารไม่ยอมออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้น (ซื้อชอบที่จะยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาลที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขตศาลให้ออกคำบังคับให้ลูกหนี้ตามคำพากษหรือบริวาร ออกไจกอสังหาริมทรัพย์นั้นภายในระยะเวลาที่ศาลเห็นสมควรกำหนด แต่ไม่น้อยกว่าสามสิบวัน ถ้าลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารไม่ปฏิบัติตามคำบังคับ ให้บังคับตาม มาตรา 296 ทวิ มาตรา 296 ตรี มาตรา 296 จัตวา ....โดยอนุโลม ทั้งนี้ให้เจ้าพนักงานศาลเป็นผู้ส่งคำบังคับโดยซื้อมีหน้าที่จัดการนำส่งและให้ถือว่าผู้ซื้อเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาและลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารที่อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์นนั้นสเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาตามบทบัญญัติดังกล่าว

มาตรา 309 ตรี เพิ่มเติมโดย พรบ. แก้ไขเพิ่มเติม ป.วิ.พ (ฉบับที่ 22) พ.ศ. 2548
 การที่ผู้ถามซื้อทรัพย์จากธนาคาร ที่ว่าหลุดจากจำนองนั้นลองสอบถามธนาคารดูว่าเป็นทรัพย์ที่ธนาคารเข้าประมูลได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีใช่หรือไม่
   ในเวลาที่ผู้ถามซื้อทรัพย์ต่อจากธนาคารทราบเข้อเท็จจริงหรือไม่ว่ามีผู้บุกรุกหรือไม่มีสิทธิอาศัยอยู่ในบ้านถ้าไม่รู้ทางธนาคารต้องรับผิดในการที่ทรัพย์ที่ขายถูกรอนสิทธิ

ลองสอบถามฝ่ายกฎหมายของธนาคารดูว่าได้ยื่นคำร้องขับไล่ตามมาตรา 309 ตรี ข้างต้นแล้วหรือยัง ซึ่งเป็นได้ว่าอาจอยู่ในระหว่างดำเนินการแล้วผู้ถามได้เข้ารับโอนทรัพย์ก่อนที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะเข้าดำเนินการให้

กรณีของคุณน่าจะเข้ารับช่วงสิทธิของธนาคารได้ถ้าทางธนาคารได้ซื้อทรัพย์มาจากการขายทอดตลาด แล้วใช้สิทธิตามมาตรา 309 ตรีในนามของคุณเองได้

ถ้าทรัพย์ที่ซื้อได้มาจากการเอาทรัพย์จำนองหลุดโดยไม่มีการขายทอดตลาดจริง ๆ อย่างที่ข้อมูลที่ให้มาก็ไม่เข้าบทกฎหมายมาตรา 309 ตรี เพราะไม่ใช่ทรัพย์ที่ได้จากการขายทอดตลาด มีทางเดียวคือฟ้องขับไล่เป็นคดีใหม่  แต่อย่างไรก็ตามสอบถามทางธนาคารก่อนว่าที่มาของทรัพย์เป็นมาอย่างไรถ้าธนาคารซื้อมาจากการขายทอดตลาดก็ยื่นคำร้องต่อศาลในคดีเดิม
  การยืนคำร้องขับไล่ไม่ต้องฟ้องเป็นคดีใหม่ ให้ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดต้องยื่นคำร้องเข้าไปในคดีเดิมหรือต่อศาลแห่งท้องที่ที่ ที่ดินและบ้านตั้งอยู่ในเขตอำนาจเท่านั้น โดยต้องแนบเอกสารท้ายคำร้องเพื่อให้ศาลพิจารณาดังนี้

(1)   รายงานการขายทอดตลาดครั้งที่ผู้ร้องซื้อทรัพย์ได้จากการขายทอดตลาด
(2)   หนังสือสัญญาซื้อขายทรัพย์ระหว่างผู้ร้องซื่งเป็นผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดจากเจ้าพนักงานบังคับคดี
(3)   หนังสือของเจ้าพนักงานบังคับคดีที่มีถึงเจ้าพนักงานที่ดินแจ้งให้โอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่ผู้ร้อง (เป็นสำเนาหนังสือที่มีการรับรองถูกต้อง)
(4)   โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิที่ดินที่จดทะเบียนใส่ชื่อผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แล้ว

กรณีถ้าผู้ถามยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์จากธนาคาร เป็นแต่เพียงว่าทำสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้นก็ไม่เป็นไร เพราะผมเคยเห็นแบบสัญญาสำเร็จของธนาคารแล้วที่ระบุว่าเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อที่จะฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกเอง

กรณีข้างต้นให้คุณขอผ่อนเวลาการโอนกรรมสิทธิ์จากธนาคารก่อนแต่ให้คุณชำระราคาตามเงื่อนไขตามสัญญาเดิมและกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ให้ยาวหน่อยเพื่อให้คดีที่ธนาคารได้ยื่นฟ้องแล้วหรือยื่นคำร้องแล้วได้ส่งหมายเรียกและคำร้องให้จำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้เสียก่อนแล้วทางฝ่ายกฎหมายของธนาคารจะตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีไปปิดหมายให้ลูกหนี้แสดงอำนาจพิเศษว่าอยู่ในบ้านดังกล่าวโดยใช้สิทธิอะไร และถ้าไม่แสดงอำนาจพิเศษภายในกำหนดแปดวันเจ้าหนี้โดยเจ้าพนักงานบังคับคดีมีสิทธินำตำรวจมาจับตัวไปคุมขังไว้ก่อนระหว่างการขนย้ายทรัพย์สินออกจากบ้านพิพาทได้

เมื่อตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้วโดยส่วนมากในทางปฎิบัติหลังปิดประกาศ ผู้ร้องจะต้องดำเนินการเองในการจับกุมจำเลยโดยการนำตำรวจจับกุม ทั้งหาข้อมูลในการออกหมายจับบริวารจำเลยซึ่งเป็นเรื่องวุ่นวายพอสมควร แนวทางที่ดีน่าจะซื้อทรัพย์ธนาคารที่ได้ดำเนินการขับไล่เรียบร้อยทั้งต้องสอบถามเกี่ยวกับสัญญาให้รอบคอบ

 ข้อ 1. คำถาม บุคคลผู้มีสิทธิบังคับคดีได้แก่บุคคลใด

 ถ้าเราซื้อทรัพย์จากธนาคารแล้ว แต่เจ้าของบานเขาบอกว่าไม่ออก เขาจะไปทำเรื่องประนอมหนี้กับธนารใหม่แบบนี้ได้ไหมคะ ในเมื่อตอนแรกบ้านเขาหลุดจำนองกับธนาคารแล้ว

 ซื้อบ้านจากธนาคาร ธนาคารได้มาจากการซื้อทรัพย์บังคับคดี แต่เจ้าของเดิมยังอาศัยอยู่ ธ.ได้ดำเนินการฟ้องร้อง ศาลมีคำพิพากษาขับไล่ แต่เจ้าของเดิมยังไม่ออก ตอนทำสัญญา ธ.แจ้งว่าผู้ซื้อรายใหม่ต้องดำเนินการในเรื่อง ฟ้องขับไล่เอง จะทำยังไงดีเพราะ ธ.ก็ฟ้องไปแล้ว นอกจากตั้งคดีฟ้องขับไล่ใหม่ ตัดน้ำไฟ ยังไม่ออก 

ท่านผู้รู้ที่ใจบุญช่วยตอบหน่อยครับ ไม่ค่อยเข้าใจในกฏหมาย

 ช้อทรัพย์จากธนาคารที่ได้จากการประมูลมาจากกรมบังคับคดี และโอนเป็นทรัพย์ของธนาคารแล้ว แต่ธนาคารยังไม่ฟ้องขับไล ผู้ชื้อต่อจากธนาคารจะทำอย่างไร

   ความคิดเห็นที่ 4 (4467032)

 ถ้าเราซื้อทรัพย์จากธนาคารแล้ว แต่เจ้าของบ้านเขาบอกว่าไม่ออก เขาจะไปทำเรื่องประนอมหนี้กับธนารใหม่แบบนี้ได้ไหมคะ ในเมื่อตอนแรกบ้านเขาหลุดจำนองกับธนาคารแล้ว

ตอบ - ความคิดเห็นที่ 4

ซื้อทรัพย์จากธนาคารแล้ว มีความหมายว่าโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของผู้ซื้อแล้ว เจ้าของบ้านเดิมจะอ้างว่าไม่ออกไม่ได้เพราะธนาคารไม่ใช่เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวอีกต่อไป การประนอมหนี้กับธนาคารตามที่อ้างไม่อาจเกิดขึ้นได้ เรื่องหลุดจำนองที่พูดถึงย่อมเลยเวลาไปไกลแล้วเนื่องจากผู้ซื้อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แล้ว

  ความคิดเห็นที่ 5 (4481271)

 ซื้อบ้านจากธนาคาร ธนาคารได้มาจากการซื้อทรัพย์บังคับคดี แต่เจ้าของเดิมยังอาศัยอยู่ ธ.ได้ดำเนินการฟ้องร้อง ศาลมีคำพิพากษาขับไล่ แต่เจ้าของเดิมยังไม่ออก ตอนทำสัญญา ธ.แจ้งว่าผู้ซื้อรายใหม่ต้องดำเนินการในเรื่อง ฟ้องขับไล่เอง จะทำยังไงดีเพราะ ธ.ก็ฟ้องไปแล้ว นอกจากตั้งคดีฟ้องขับไล่ใหม่ ตัดน้ำไฟ ยังไม่ออก 

ท่านผู้รู้ที่ใจบุญช่วยตอบหน่อยครับ ไม่ค่อยเข้าใจในกฏหมาย

ตอบ -  ความคิดเห็นที่ 5

ธนาคารฟ้องขับไล่จนศาลมีคำพิพากษาแล้วแต่ธนาคารไม่ดำเนินการใด ๆ ต่อไป กลับให้ผู้ซื้อทรัพย์ไปดำเนินการเอง จะฟ้องเองก็ฟ้องไม่ได้เพราะศาลมีคำพิพากษาแล้ว กรณีนี้เห็นว่ายื่นคำร้องขอสวมสิทธิ์เจ้าหนี้เดิมแล้วตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีให้ประกาศขับไล่หรือให้ผู้อาศัยแสดงอำนาจพิเศษ อาจต้องใช้เวลา เรื่องนี้น่าเห็นใจ ซื้อทรัพย์แบบนี้ใช้คำว่าทรัพย์มีตำหนิก็คงพอเข้าใจได้ ไม่ซื้อดีกว่าไปซื้อทรัพย์แบบเข้าครอบครองไปทันที่ไม่วุ่นวายดี

  ความคิดเห็นที่ 6 (4507226)

 ช้อทรัพย์จากธนาคารที่ได้จากการประมูลมาจากกรมบังคับคดี และโอนเป็นทรัพย์ของธนาคารแล้ว แต่ธนาคารยังไม่ฟ้องขับไล่ ผู้ชื้อต่อจากธนาคารจะทำอย่างไร

ตอบ - ความคิดเห็นที่ 6 

ซื้อทรัพย์ต่อจากธนาคารโอนกรรมสิทธิ์แล้วฟ้องขับไล่เรียกค่าเสียหายได้ทันทีครับ