ตำรวจเขาพูดถูกแล้วครับ คุณไม่มีสิทธิไปล๊อกกุญแจเขาเพราะเขามีสิทธิครอบครองห้องพักตามสัญญาเช่า หรืออยู่โดยอาศัยสิทธิของคุณที่อนุญาตให้พัก หากไม่ประสงค์ให้พักก็ต้องฟ้องขับไล่ครับ เพื่อขอหมายศาลในการบังคับคดีครับ

ขอถามต่อครับ กรณีเป็นห้องให้เช่า และในสัญญาเช่าเขียนไว้ชัดเจนว่า หากไม่ชำระค่าเช่าตามเวลาที่กำหนด ผู้เช่ายินยอมให้ผู้ให้เช่าใช้สิทธิในการล๊อกกุญแจห้องพัก และสามารถนำทรัพย์สินมาขายทอดตลาดเพื่อชำระค่าเช่าและค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระได้ อันนี้จะดำเนินการได้ไหมครับ

ดำเนินการไม่ได้ เป็นการบังคับคดีโดยไม่ผ่านศาล ข้อตกลงที่ฝ่าฝืนกฎหมาย กฎหมายบอกว่าให้มีสิทธิยึดหน่วงจนกว่าจะได้รับชำระหนี้

มาตรา 241    ผู้ใดเป็นผู้ครองทรัพย์สินของผู้อื่นและมีหนี้อันเป็นคุณประโยชน์แก่ตนเกี่ยวด้วยทรัพย์สินซึ่งครองนั้นไซร้ ท่านว่าผู้นั้นจะยึดหน่วงทรัพย์สินนั้นไว้จนกว่าจะได้ชำระหนี้ก็ได้ แต่ความที่กล่าว มานี้ท่านมิให้ใช้บังคับเมื่อหนี้นั้นยังไม่ถึงกำหนด
 

อนึ่ง บทบัญญัติในวรรคก่อนนี้ ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าการที่เข้าครอบครองนั้นเริ่มมาตั้งแต่ทำการอันใดอันหนึ่งซึ่งไม่ชอบด้วยกฎหมาย

มาตรา 242    สิทธิยึดหน่วงอันใด ถ้าไม่สมกับลักษณะที่เจ้าหนี้รับภาระในมูลหนี้ก็ดีไม่สมกับคำสั่งอันลูกหนี้ได้ให้ไว้ก่อนหรือให้ในเวลาที่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นก็ดีหรือเป็นการขัดกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนก็ดี สิทธิยึดหน่วงเช่นนั้นท่านให้ถือว่าหามีไม่เลย

ขอถามต่อนะครับเมื่อห้องเช่าเรียกค่าเช่ารายเดือนๆล่ะ 1000 บาทจะต้องฟ้องขับไล่ตามกฏหมายแล้วจะต้องเสียค่าใช้จ่ายอีกมากไปหรือเปล่าถ้าเป็นแบบนี้ผมไปพักห้องเช่าที่ไหนแล้วให้เจ้าบ้านไปฟ้องขับไล่ก็ดีนะกฏหมายแปลกๆๆมากนะครับเจ้าของทำอะไรไม่ได้เลยต้องไปศาลอย่างเดี่ยวก็วุ่นวายน่าดูนะครับ

รบกวนหน่อยน่ะค่ะ ดิฉันเป็นผู้เช่า ซึ่งเกิดเหตุการณ์ในกรณีแบบนี้ดิฉันแจ้งความได้หรือเปล่าค่ะ คือประมาณ 3-4 ทุ่มจู่ๆก็มีคนมาเคาะห้องเสียงดังมากๆๆๆจนห้องอื่นๆเขาเปิดมาดูกัน ก่อนเปิดดิฉันก็ตะโกนถามว่าใคร แต่ก็ไม่รู้ว่าเขาตอบหรือเปล่าเพราะไม่ได้ยินเสียง ดิฉันก็เลยเปิดประตูออกไป ปรากฎว่าเป็นผู้ชายแล้วก็บอกดิฉันว่าเวลาที่คุณซักเสื้อผ้าน้ำจากห้องฉันไปหยดใส้เสื้อผ้าเขาจนทำให้เกิดความเสียหาย ซึ่งตรงนี้ดิฉันเห็นว่ามันอาจจะเป็นกันทุกห้องหรือเปล่า เพราะห้องดิฉันก็เคยโดนแต่ไม่เคยสนใจเพราะ ดิฉันดูจากแบบอาคารแล้วเรื่องแบบนี้มันเกิดขึ้นได้ ประเด็นผู้ชายคนนี้มีทาที ที่ไม่หน้าไว้วางใจ และเขาทำให้ฉันรู้สึกกลัวและตกใจเป็นอย่างมาก เหนื่องจากดิฉันเป็นผู้หญิงและอยู่คนเดี่ยวตามลำพัง  ซึ่งตอนนี้ฉันไม่อยากอยู่หอนั้นต่อไปแล้ว เพราะการกระทำของเขาทำให้ฉันรู้สึกเสียหน้าต่อห้องอื่นมากๆ ดิฉันสามารถแจ้งความได้หรือเปล่าค่ะ หรือดิฉันต้องทำยังไงบางรบกวนแนะนำด้วยค่ะ

ถามเพื่อความเข้าใจอีกนิดครับ

1.ถ้าเป็นการดำเนินการสัญญาเช่า หมายความว่า ผมมีสิทธิที่จะใส่กุญแจห้องเช่า แล้วให้ผู้เช่านำเงินมาชำระหนี้ได้ แต่การนำทรัพย์สินไปขายทอดตลาดเพื่อนำมาใช้ชำระหนี้ที่เกิดขึ้น ยังดำเนินการไม่ได้จนกว่าจะมีคำพิพากษาของศาลถูกต้องไหมครับ

2.กรณีที่เจ้าของกระทู้ถาม ในเมื่อผู้เช่าทำผิดเงื่อนไขสัญญาเช่า รวมทั้งได้มีการบุกรุกเข้ามาทำให้เสียทรัพย์ ทำไมถึงแจ้งความไม่ได้ครับ

3. ถ้าอ่านจากข้างบนทำให้เข้าใจว่า การทำสัญญาเช่าห้องพักเช่น ห้องให้เช่า คอนโด หากจะดำเนินการใดๆ กับผู้เช่า จะต้องฟ้องขับไล่ ฟ้องเรียกค่าเสียหาย อย่างเดียวเลยใช่ไหมครับ ประเด็นที่ต้องการทราบคือในฐานะผู้ให้เช่า มีอำนาจจะทำอะไรได้บ้างตามสัญญาเช่าที่ทำความตกลงกันไว้ เช่น

1.ใส่กุญแจห้องพักได้ไหม ตัดน้ำ ตัดไฟ หรือต้องการบอกเลิกสัญญาเช่า สามารถขนของออกมานอกห้องได้หรือไม่ ยึดเงินประกันได้หรือไม่ กรณีที่ผู้เช่าทำผิดเงื่อนไขสัญญาเช่า

2. กรณ๊ที่มีของเสียหาย ซึ่งมีการระบุชัดเจนในสัญญาเช่า และได้มีการลงนามยอมรับที่จะชดใช้ค่าเสียตามราคาที่ตกลงไว้ แต่ผู้เช่าเห็นว่าของไม่เสียตามนั้น หรือผู้เช่าซ่อมแซมด้วยตนเอง แต่ไม่อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ตามปกติ ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะยังเรียกเก็บค่าเสียหายเต็มราคามตามที่ตกลงไว้ได้หรือไม่ครับ

ขอบคุณครับ

1.ถ้าเป็นการดำเนินการสัญญาเช่า หมายความว่า ผมมีสิทธิที่จะใส่กุญแจห้องเช่า แล้วให้ผู้เช่านำเงินมาชำระหนี้ได้ แต่การนำทรัพย์สินไปขายทอดตลาดเพื่อนำมาใช้ชำระหนี้ที่เกิดขึ้น ยังดำเนินการไม่ได้จนกว่าจะมีคำพิพากษาของศาลถูกต้องไหมครับ

ตอบ ถูกต้องครับ

2.กรณีที่เจ้าของกระทู้ถาม ในเมื่อผู้เช่าทำผิดเงื่อนไขสัญญาเช่า รวมทั้งได้มีการบุกรุกเข้ามาทำให้เสียทรัพย์ ทำไมถึงแจ้งความไม่ได้ครับ

ตอบ เพราะความเสียหายเกิดจากการที่ผู้ให้เช่าไปละเมิดสิทธิของเขาก่อน

3. ประเด็นที่ต้องการทราบคือในฐานะผู้ให้เช่า มีอำนาจจะทำอะไรได้บ้างตามสัญญาเช่าที่ทำความตกลงกันไว้ เช่น

1.ใส่กุญแจห้องพักได้ไหม ตัดน้ำ ตัดไฟ หรือต้องการบอกเลิกสัญญาเช่า สามารถขนของออกมานอกห้องได้หรือไม่ ยึดเงินประกันได้หรือไม่ กรณีที่ผู้เช่าทำผิดเงื่อนไขสัญญาเช่า

ตอบ บอกเลิกสัญญาเช่าได้ ล๊อกกุญแจ ตัดน้ำ ตัดไฟ ต้องมีข้อตกลงกันก่อนในสัญญา ขนของอาจเสี่ยงว่าถ้าเขาอ้างว่าทองคำ 100 บาทสูญหายไป ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบทำอย่างไร? ยึดเงินประกันถ้ายังค้างค่าเช่า

2. กรณ๊ที่มีของเสียหาย ซึ่งมีการระบุชัดเจนในสัญญาเช่า และได้มีการลงนามยอมรับที่จะชดใช้ค่าเสียตามราคาที่ตกลงไว้ แต่ผู้เช่าเห็นว่าของไม่เสียตามนั้น หรือผู้เช่าซ่อมแซมด้วยตนเอง แต่ไม่อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ตามปกติ ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะยังเรียกเก็บค่าเสียหายเต็มราคามตามที่ตกลงไว้ได้ หรือไม่ครับ

ตอบ เรียกได้ แต่ข้อเท็จจริงที่ทั้งสองฝ่ายอ้างไม่ตรงกัน ดังนั้นก็ต้องให้ศาลชี้ขาด