โดยหลักแล้ว ผู้รับจำนองมีสิทธิที่จะยึดถือโฉนดที่ดินไว้จนกว่าจะไถ่ถอนจำนอง  แต่ในทางปฏิบัติทราบว่ากรณีทำจำนองใหม่กับเจ้าหนี้รายอื่นก็สามารถไปจดจำนองและไถ่ถอนจำนองในวันเดียวกันได้ โดยนัดหมายให้ทางเจ้าหนี้จำนองเดิมและ เจ้าหนี้ใหม่ รวมถึงตัวผู้กู้ไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดินแล้ว ไถ่ถอนจำนองและจดจำนองใหม่ได้

สำหรับกรณีของคุณ ยังมีหนี้จำนวนอื่นที่จะต้องชำระอยู่ เป็นเหตุให้เจ้าหนี้อ้างให้ชำระหนี้อื่นก่อนนั้น คงต้องพิจารณาถึงข้อสัญญาที่ทำไว้ต่อกันเป็นสำคัญว่า ทำสัญญาจำนองเป็นประกันหนี้ทุกประเภทที่ลูกหนี้ต้องรับผิดต่อเจ้าหนี้หรือไม่

ในกรณีที่ในสัญญาไม่ได้กำหนดไว้ดังนั้นแล้ว จะอ้างเหตุไม่ให้ไถ่ถอนจำนองไม่ได้ ลูกหนี้มีสิทธินำเงินไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์เพื่อไถ่ถอนจำนอง และฟ้องบังคับคดีได้

ข้อสำคัญที่เกิดขึ้นก็คือไม่มีเงินจำนวนมากที่จะนำมาไถ่ถอนจำนองได้

หนี้ที่เกิดขึ้นจากสัญญากู้ยืมเงินจากธนาคารต่างสาขาที่ลูกหนี้ทำสัญญาจำนองที่ดินเป็นประกันกับอีกสาขาหนึ่งแต่ระบุข้อความในสัญญาจำนองว่าเป็นประกันหนี้ทุกประเภทที่ลูกหนี้ต้องรับผิดต่อธนาคารเจ้าหนี้ แม้ลูกหนี้ได้ชำระหนี้ในสาขาหนึ่งครบถ้วนแล้วก็ตามสัญญาจำนองยังไม่ระงับสิ้นไป

สัญญาจำนองที่ดินระหว่างโจทก์กับธนาคารจำเลยมีความหมายแจ้งชัดว่า นอกจากจะเพื่อเป็นประกันเงินที่โจทก์กู้จากจำเลยแล้วยังเป็นประกันหนี้ทุกประเภทที่โจทก์ต้องรับผิดต่อจำเลยอีกด้วย ดังนั้น แม้โจทก์จะได้ชำระหนี้ที่โจทก์กู้จากจำเลยสาขาสามพรานครบถ้วนแล้ว แต่เมื่อปรากฏว่าโจทก์ยังมีหนี้ค้างชำระแก่จำเลยที่สาขารังสิต จังหวัดปทุมธานี ซึ่งแม้จะเป็นหนี้ที่เกิดขึ้นจากนิติกรรมที่ทำกับจำเลยต่างสาขากัน แต่ก็เป็นหนี้ที่โจทก์ค้างชำระแก่จำเลยเช่นกัน ถือได้ว่าโจทก์ยังมีหนี้ที่จะต้องรับผิดต่อจำเลยตามสัญญาจำนองอยู่ สัญญาจำนองจึงไม่ระงับสิ้นไป จำเลยมีสิทธิที่จะไม่จดทะเบียนไถ่ถอนที่ดินให้แก่โจทก์ได้

               คำพิพากษาศาลฎีกาที่  6221/2550

อ่านเพิ่มเติมคลิ๊กที่นี่