1  ในการโอนที่ดินที่ซื้อในรุ่นคุณปุ่คุณย่า  เนื่องจากทั้งผู้ซื้อและผู้ขายได้เสียชีวิตแล้วเหลือแต่ทายาททั้งสองฝ่ายจะ ดำเนินการโอนอย่างไร (หนังสือซื้อขายมีโฉนดอยู่ที่ทายาทผู้ซื้อ)

ตอบ การซื้อขายถ้าเจตนาจะไปโอนกรรมสิทธิ์กันที่สำนักงานที่ดิน แต่ยังไม่ทันได้โอน ต่อมาผู้ขายได้ถึงแก่ความตายเสียก่อน อย่างนี้เรียกให้ทายาทรับผิดตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ครับ แต่ถ้าซื้อขายที่ดินกันโดยไม่สนใจที่จะไปโอนที่ดินกันเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด การซื้อขายที่ดินเป็นโมฆะ

มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

2  ในกรณีที่ทายาทผู้ขายไม่ให้ความร่วมมือในการโอนทายาทผู้ซื้อจะปฏิบัติอย่างไรครับ

ตอบ ถ้าเป็นการซื้อขายที่ไม่มีเจตนาจะไปโอนที่ดินกันที่สำนักงานที่ดิน ถือว่าผู้ขายได้สละเจตนาครอบครองที่ดินแล้ว การซื้อขายเป็นโมฆะ การครองครองของผู้ซื้ออาจอ้างครอบครองปรปักษ์ได้ ดังนั้นน่าจะติดต่อทนายความเพื่อหาทางดำเนินการต่อไป

 มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบ ครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

3  ถ้าทายาทผู้ขายจะเรียกร้องค่าป่วยการในจำนวนมากจะทำได้หรือไม่แล้วผิดกฎหมายหรือเปล่า

ตอบ ตรงนี้ตอบยากครับ เพราะต้องอยู่ที่สิทธิของใครจะดีกว่ากัน ถ้าฝ่ายผู้ซื้ออยู่ในฐานะที่เสียเปรียบก็ควรเสียเงินเพื่อให้เรื่องจบด้วยดี คือชนะทั้งสองฝ่ายนั่นเอง

ผู้ขายถึงแก่ความตายก่อนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

แบ่งขายที่ดินโดยผู้ซื้อแต่ละคนเข้าครอบครองที่ดิน ผู้ซื้อส่งมอบการครอบครองที่ดินให้ผู้ซื้อแต่ละคนเข้าทำประโยชน์ที่ดินโดยทางผู้ขายสัญญาว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อแต่ละคนในภายหลังตามเนื้อที่ที่แต่ละคนซื้อ แต่ผู้ขายถึงแก่ความตายเสียก่อนโดยยังไม่ได้ไปดำเนินการแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนให้แก่แต่ละคน   แสดงว่าผู้ซื้อและผู้ขายต่างมีเจตนาที่จะไปทำสัญญาซื้อขายที่ดินเป็นหนังสือและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามกฎหมายในภายหลัง  การซื้อขายที่ดินจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด การเข้าครอบครองที่ดินในส่วนที่แต่ละคนครอบครองอยู่นั้น จึงเป็นการครอบครองที่ดินโดยอาศัยสิทธิของผู้ขายตามสัญญาจะซื้อจะขาย อันเป็นการยึดถือที่ดินแทนผู้ขาย มิใช่เป็นการยึดถือในฐานะเจ้าของ และไม่ปรากฏว่าผู้ซื้อได้เปลี่ยนแปลงลักษณะการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังผู้ขายว่าไม่เจตนายึดถือที่ดินพิพาทแทนอีกต่อไป ดังนั้น แม้ผู้ซื้อจะครอบครองที่ดินติดต่อกันเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์
 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7422-7426/2549

สัญญาเป็นโมฆะคู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมเรียกเงินคืนเป็นเรื่องลาภมิควรได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  5473/2538

         นิติกรรมที่เป็นโมฆะนั้นกฎหมายมิได้บัญญัติถึงการให้คู่กรณีกลับคืนสู่ฐานะเดิมคู่กรณีจะมีสิทธิเรียกร้องเกี่ยวกับทรัพย์อันเป็นวัตถุแห่งนิติกรรมหรือสัญญาอย่างใดเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาตามลักษณะลาภมิควรได้อีกชั้นหนึ่ง

          โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่16942 ตำบลบางภาษี อำเภอบางเลน จังหวัดนครปฐม จำเลยตกลงขายที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ โจทก์ได้ชำระมัดจำไปแล้ว ตกลงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เมื่อชำระราคาครบถ้วน ต่อมาโจทก์ชำระเงินให้จำเลยอีกบางส่วน และโจทก์ติดต่อให้จำเลยรับชำระเงินส่วนที่เหลือพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 16942 ให้โจทก์

          จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า การซื้อขายที่ดินเป็นโมฆะและโจทก์ไม่มีสิทธิยึดโฉนดที่ดินไว้ ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 16942 คืนแก่จำเลย

          โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยมอบโฉนดที่ดินให้โจทก์เนื่องมาจากการซื้อขายที่ดินดังกล่าว จึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่16942 ตำบลบางภาษี อำเภอบางเลน จังหวัดนครปฐม คืนจำเลยในสภาพเรียบร้อย

          โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

          โจทก์ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่โจทก์ฎีกาคัดค้านคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ที่ว่าจำเลยไม่มีเหตุต้องคืนเงินให้โจทก์เพราะจำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์ไปแล้ว 100,000 บาท เป็นการไม่ถูกต้องนั้นปัญหาข้อนี้สืบเนื่องมาจากศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า เมื่อสัญญาเป็นโมฆะคู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมจำเลยก็ต้องคืนเงินให้โจทก์ศาลฎีกาเห็นว่า นิติกรรมที่เป็นโมฆะนั้น กฎหมายมิได้บัญญัติถึงการให้คู่กรณีกลับคืนสู่ฐานะเดิม คู่กรณีจะมีสิทธิเรียกร้องเกี่ยวกับทรัพย์อันเป็นวัตถุแห่งนิติกรรมหรือสัญญาอย่างใดเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาตามลักษณะลาภมิควรได้อีกชั้นหนึ่ง เมื่อโจทก์ฟ้องขอให้บังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและใช้ค่าเสียหายเท่านั้นการที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า จำเลยต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์จึงเป็นเรื่องนอกคำฟ้องและนอกประเด็น เช่นนี้ ปัญหาตามฎีกาของโจทก์ข้อนี้จึงเป็นเรื่องที่ไม่จำต้องวินิจฉัย

          พิพากษายืน
 

ซื้อขายที่ดินไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ซื้อขายที่ดินมีข้อตกลงให้ผู้ซื้อเข้าครอบครองที่ดินและใช้ประโยชน์โดยยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เนื่องจากผู้ขายยังเป็นผู้เยาว์อยู่ไม่อาจทำนิติกรรมได้เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากศาลเสียก่อน จะอ้างว่าผู้ขายสละการครอบครองแล้วหาได้ไม่ การซื้อขายที่ดินไม่ผูกพันผู้เยาว์ และผู้ซื้อไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์หรืออ้างการแย่งการครอบครองได้ การซื้อขายที่ดินตกเป็นโมฆะ

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่  7776/2551