สัญญาซื้อขาย หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินภายในกำหนดเวลาห้ามโอนเป็นการทำนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายย่อมตกเป็นโมฆะ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9087/2539

ขณะโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจากจำเลยนั้น โจทก์ไม่ทราบว่ามีข้อกำหนดห้ามโอน นิติกรรมดังกล่าว จึงเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายย่อมตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้ที่ค้างชำระและจำเลยต้อง คืนเงินที่โจทก์ชำระไว้โดยถือไม่ได้ว่าโจทก์กระทำตามอำเภอใจเหมือนหนึ่งว่าเพื่อชำระหนี้โดยรู้ว่าตนไม่มีความผูกพันที่จะต้องชำระแต่อย่างใด

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 620/2539 
 
โจทก์จำเลยทำ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทภายในระยะเวลาตามข้อกำหนดห้ามโอนเป็นการหลีกเลี่ยงข้อห้ามโอนย่อมตกเป็นโมฆะและเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลชั้นต้นมีอำนาจ งดสืบพยานแล้วยกขึ้นวินิจฉัยชี้ขาดได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5083/2537

จำเลยซื้อที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินบางส่วนของที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนไปยังผู้อื่นภายใน 10 ปีจากโจทก์ แม้โจทก์จะได้สละการครอบครองและมอบที่ดินพิพาทให้จำเลยครอบครอง ทั้งมีข้อตกลงว่าจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยเมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้ว ก็เป็นการซื้อมาและเข้าครอบครองภายในกำหนดเวลาห้ามโอน เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ตกเป็นโมฆะ จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่พิพาท

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 36/2549

ขณะที่ผู้ร้องและ ป. ผู้ตายทำสัญญาซื้อขายที่ดินกันนั้น ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินมีข้อกำหนดห้าม ป. โอนที่ดินไปยังบุคคลอื่นภายในสิบปี ตาม ป. ที่ดิน มาตรา 31 และยังอยู่ภายในกำหนดเวลาห้ามโอนนั้น สัญญาซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวจึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ไม่ว่าผู้ร้องจะครอบครองนานเพียงใด ผู้ร้องก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง และถึงแม้ว่าผู้ตายตกลงจะโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้ร้องเมื่อพ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้ว ก็ไม่อาจทำได้เช่นกัน ผู้ร้องจึงไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้กองมรดกของผู้ตายที่จะบังคับให้โอนที่ดินแปลงดังกล่าวแก่ผู้ร้อง และถือไม่ได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในอันที่จะร้องขอให้ตั้งผู้ร้องเป็นผู้จัดการมรดกของผู้ตาย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6399/2551 (ซื้อขายที่ดินห้ามโอนเป็นโมฆะเรียกเงินคืนไม่ได้)

โจทก์ทราบดีมาแต่แรกว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทนั้น มีข้อกำหนดห้ามโอน 10 ปี แต่โจทก์ก็ยอมตนเข้าผูกพันทำสัญญาดังกล่าว ซึ่งมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 การที่โจทก์ชำระเงินมัดจำไป 400,000 บาท จึงเป็นการชำระหนี้อันเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย ตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. ลักษณะ 4 ว่าด้วยลาภมิควรได้ มาตรา 411 บัญญัติว่า บุคคลใดได้กระทำการเพื่อชำระหนี้เป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายหรือศีลธรรมอันดี ท่านว่าบุคคลนั้นหาอาจจะเรียกร้องคืนทรัพย์ได้ไม่ โจทก์จึงไม่อาจเรียกเงินมัดจำ 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยคืนจากจำเลย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3372/2538

มารดาโจทก์ขายและมอบการครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งยังอยู่ภายในข้อกำหนดห้ามโอนให้จำเลยโดยมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่ถูกต้องตามแบบและเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามชัดแจ้งตกเป็น โมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา113 เดิม การครอบครองของผู้รับโอนจึงต้องถือว่าเป็นการครอบครองแทนเจ้าของที่ดินพิพาทแม้พ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้วก็ยังคงถือว่าครอบครองไว้แทนจนกว่าจะมีการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา 1381 หรือจนกว่าเจ้าของที่ดินพิพาทจะแสดงเจตนาสละการครอบครองให้ตามมาตรา 1377,1379 การที่โจทก์รื้อบ้านไปในระยะเวลาห้ามโอนเท่ากับสละเจตนาครอบครองเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามโอนตกเป็นโมฆะเช่นกันคดีเช่นนี้ไม่อยู่ในบังคับต้องฟ้องเพื่อปลดเปลื้องการรบกวนภายใน 1 ปี ตามมาตรา 1374

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2419/2552

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย ข้อ 3 ระบุว่า ในวันทำสัญญานี้ผู้จะซื้อได้วางเงินมัดจำค่าที่ดินให้กับผู้จะขายเป็นเงิน 1,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 10,000,000 บาท ผู้จะขายตกลงให้ผู้จะซื้อชำระภายในวันที่ 18 พฤศจิกายน 2549 แต่ถ้าหากปรากฏว่าผู้จะซื้อได้ดำเนินการรังวัดขอออกโฉนดที่ดินแล้วเสร็จก่อนที่จะถึงวันนัดชำระเงินส่วนที่เหลือ ผู้จะซื้อจะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 10,000,000 บาท ให้กับผู้จะขายในวันประกาศแจกโฉนดที่ดิน และผู้จะขายตกลงส่งมอบการครอบครองให้กับผู้จะซื้อนับแต่วันที่ผู้จะซื้อชำระราคาที่ดินครบถ้วน เมื่อพิจารณาจากข้อสัญญาดังกล่าวแล้วจะเห็นได้ว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะซื้อขายที่ดินพิพาทก็ต่อเมื่อที่ดินพิพาทได้มีการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก.4-01 และได้ออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินแล้ว หาใช่มีเจตนาที่ตกลงซื้อขายที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็น ส.ป.ก. 4-01 ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนและห้ามมิให้ทำการซื้อขาย อันจะทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามโดยชัดแจ้งโดยกฎหมายไม่ ส่วนที่ดินพิพาทจะสามารถดำเนินการยกเลิกเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4-01 และออกเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้จริงดังที่โจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้องและระบุไว้ในสัญญาหรือไม่ จำเป็นต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความให้เสร็จสิ้นกระแสความเสียก่อนที่จะวินิจฉัยประเด็นดังกล่าว การที่ศาลชั้นต้นด่วนพิพากษายกฟ้องโจทก์ในชั้นตรวจคำฟ้องนั้น จึงเป็นการปฏิบัติที่ไม่ชอบด้วยกระบวนการพิจารณา

สัญญาระหว่างสามีภริยาว่าจะโอนที่ดินให้เมื่อพ้นกำหนดเวลาที่กฎหมายห้ามโอนแล้ว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 18894/2555

ที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์สินที่ผู้ตายได้มาระหว่างสมรสกับจำเลย เมื่อกรณีป็นที่สงสัยว่าเป็นสินสมรสหรือมิใช่ กฎหมายให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นสินสมรสตาม ป.พ.พ.มาตรา 1474 วรรคสอง จำเลยย่อมได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานของกฎหมาย แม้ผู้ตายเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแต่เพียงผู้เดียวแต่เมื่อเป็นสินสมรสจำเลยจึงมีส่วนเป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วย การที่ผู้ตายกับจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความในคดีที่ผู้ตายฟ้องหย่าจำเลย และมีข้อตกลงเกี่ยวกับที่ดินพิพาทว่า ผู้ตายจะโอนที่ดินพิพาทแก่จำเลยเมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนตามกฎหมาย เป็นเรื่องของการหย่าโดยความตกลงยินยอม และมีข้อตกลงเกี่ยวกับการแบ่งทรัพย์สินระหว่างสามีภรรยา แม้จะเป็นข้อตกลงที่ผิดแผกแตกต่างจากที่ ป.พ.พ. มาตรา 1533 บัญญัติไว้ว่า ให้แบ่งสินสมรสให้ชายและหญิงได้ส่วนเท่ากัน ก็ไม่เป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน นอกจากนี้ข้อตกลงทรัพย์สินในกรณีหย่าระหว่างผู้ตายกับจำเลยยังกำหนดให้ผู้ตายโอนที่ดินพิพาทแก่จำเลยเมื่อพ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้ว ย่อมหมายถึงการโอนที่ดินพิพาทในส่วนที่เป็นของผู้ตายเท่านั้น หาใช่โอนกรรมสิทธิ์ในส่วนของจำเลยที่มีอยู่แล้วโดยผลของกฎหมายไม่ ข้อตกลงระหว่างผู้ตายกับจำเลยจึงมิใช่การจงใจหลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอน ตาม พ.ร.บ. จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. 2511 มาตรา 12 ไม่ ย่อมไม่มีผลเป็นโมฆะและสามารถบังคับกันได้ตามคำพิพากษาตามยอม เมื่อจำเลยได้โอนที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยภายหลังผู้ตายถึงแก่ความตาย กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาททั้งแปลง ย่อมเป็นของจำเลยโดยสมบูรย์แต่เพียงผู้เดียว จำเลยมีสิทธิจะยึดโฉนดที่ดินพิพาทไว้โดยไม่ต้องส่งมอบให้แก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของผู้ตาย

การทำสัญญาจะโอนที่ดินให้เมื่อพ้นกำหนดเวลาห้ามโอนนั้น เมื่อนำไปเป็นเหตุผลเกี่ยวกับเรื่องสินสมรส ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1474 และการหย่าโดยความยินยอม ผลจะไม่เป็นโมฆะ

ผู้ขายสละเจตนาครอบครองผู้ซื้อยึดถือทำประโยชน์ในที่ดินโดยยึดถือเพื่อตนในระยะเวลาห้ามโอนไม่ได้สิทธิครอบครอง

 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่  7011/2543

นายมานพ หาญพิพัฒน์                         โจทก์
นายดาบตำรวจประยงค์  กับพวก         จำเลย
นางวรนุช  --------------------------         จำเลยร่วม
นางจันทร์หอมหรือหอม                                 
 

 
          ห.ได้ขายและมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์ถือได้ว่า ห. สละเจตนายึดถือการครอบครอง การครอบครองของ ห. ย่อมสิ้นสุดลงตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377 วรรคแรก แม้โจทก์ได้ซื้อและยึดถือทำประโยชน์เพื่อตนในระยะเวลาห้ามโอน โจทก์ก็ไม่ได้สิทธิครอบครองเนื่องจากถูกจำกัดสิทธิโดยบทบัญญัติแห่ง ป.ที่ดิน มาตรา 31 แต่เมื่อโจทก์ได้ครอบครองมาจนเลยเวลาห้ามโอนแล้ว โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 นับแต่วันพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอน
 
________________________________
 
          โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้พิพากษาว่าโจทก์มีสิทธิครอบครองและห้ามมิให้จำเลยทั้งสี่เข้าเกี่ยวข้องและรบกวนการครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 1134 ตำบลเวียง อำเภอเชียงของ จังหวัดเชียงราย ให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันไปจดทะเบียนโอนชื่อทางทะเบียนตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสี่ไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา
          ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่าโจทก์ทิ้งฟ้องจำเลยที่ 1 เนื่องจากโจทก์เพิกเฉยไม่ดำเนินคดีภายในเวลาที่กำหนด และจำหน่ายคดีจำเลยที่ 1 ออกจากสารบบความ
          จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา
          จำเลยที่ 4 ในฐานะผู้จัดการมรดกของนางจันทร์หอมหรือหอม -------   ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นจำเลยร่วม ศาลชั้นต้นอนุญาต
          จำเลยร่วมให้การและแก้ไขคำให้การ ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า โจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) เลขที่ 1134 ตำบลเวียง อำเภอเชียงของ จังหวัดเชียงราย ห้ามมิให้จำเลยที่ 2  ถึงที่ 4 เกี่ยวข้องและรบกวนการครอบครองที่ดินดังกล่าว คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
          จำเลยร่วมอุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
          จำเลยร่วมฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยร่วมว่า โจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทหรือไม่ เห็นว่า การที่นางหอมได้ขายและมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์ จึงถือว่านางหอมโดยไม่ยึดถือที่ดินพิพาทอีกต่อไป การครอบครองที่ดินพิพาทของนางหอมย่อมสิ้นสุดลง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377 วรรคแรก แม้โจทก์ได้ซื้อและยึดถือทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตนต่อมาในระยะเวลาห้ามโอน โจทก์ก็ยังไม่ได้สิทธิครอบครอง เนื่องจากถูกจำกัดสิทธิโดยบทบัญญัติแห่ง ป. ที่ดิน มาตรา 31 แต่เมื่อโจทก์ยังคงครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมาจนล่วงเลยระยะเวลาห้ามโอนแล้ว โจทก์ย่อมได้ซึ่งสิทธิครอบครอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 นับแต่วันพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนนั้น คือภายหลังวันที่ 27 มกราคม 2529 โจทก์ซึ่งมีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทนับแต่วันพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนดังกล่าวจึงมีสิทธิที่จะหวงห้ามมิให้บุคคลหนึ่งบุคคลใดมารบกวนสิทธิครอบครองของโจทก์ ทั้งมีสิทธิจะให้ปลดเปลื้องการรบกวนนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1374 วรรคแรก เมื่อจำเลยที่ 2  ถึงที่  4 เข้าเกี่ยวข้องและรบกวนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องห้ามจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 มิให้กระทำการดังกล่าวแล้วได้ ส่วนที่จำเลยร่วมฎีกาว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องนั้น เห็นว่า โจทก์ฟ้องคดีนี้หาใช่เป็นกรณีที่โจทก์แย่งการครอบครองที่ดินพิพาทจากทายาทของนางหอมดังฎีกาของจำเลยร่วมไม่ หากแต่โจทก์ใช้สิทธิฟ้องร้องจากสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์ที่ ป.พ.พ. มาตรา 1374 บัญญัติรับรองอำนาจฟ้องของโจทก์ไว้ และกรณีของโจทก์ก็มิใช่เป็นเรื่องที่โจทก์ครอบครองที่ดินพิพาทแทนทายาทของนางหอมและต่อมาได้เปลี่ยนลักษณะการครอบครองเป็นการครอบครองเพื่อตนเองไม่ เพราะนางหอมได้สละเจตนาครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่ขายและส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้ว การครอบครองของนางหอมย่อมสิ้นสุดลง เมื่อนางหอมถึงแก่ความตายจึงไม่มีสิทธิครอบครองที่จะตกทอดให้ทายาทสืบสิทธิครอบครองได้อีก โจทก์มิได้ครอบครองที่ดินพิพาทแทนทายาทของนางหอม หากแต่ยึดถือที่ดินพิพาทเพื่อตนจนได้สิทธิครอบครองนับตั้งแต่พ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนดังวินิจฉัยมาแล้วข้างต้น จำเลยร่วมจึงไม่อาจอ้างสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1375 วรรคสอง และมาตรา 1381 มาใช้บังคับแก่โจทก์ได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของจำเลยร่วมฟังไม่ขึ้น
          พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.
 
 
( วีระศักดิ์ รุ่งรัตน์ - สุวัตร์ สุขเกษม - วิบูลย์ มีอาสา )
 
ศาลจังหวัดเชียงราย - นายจักรกฤษณ์ อนันต์สุชาติกุล
ศาลอุทธรณ์ภาค 5 - นายจิระ โชติพงศ์
 
ป.ที่ดิน

 มาตรา 31 โฉนดที่ดินหรือหนังสือ รับรองการทำประโยชน์ที่ได้ออกสืบเนื่องมาจากใบจอง ตาม มาตรา 30 และ มาตรา 33 ห้ามมิให้ผู้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าว โอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่นในกรณีดังต่อไปนี้
 (1) ถ้าเป็นกรณีที่ได้ออกใบจองในหรือหลังวันที่ 14 ธันวาคม พ.ศ. 2515 ห้ามโอนภายใน กำหนดสิบปีนับแต่วันได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
 (2) ถ้าเป็นกรณีที่ได้ออกใบจองก่อนวันที่ 14 ธันวาคม พ.ศ. 2515 เฉพาะที่รัฐให้ การช่วยเหลือในด้านสาธารณูปโภคและอื่น ๆ เนื่องจากการจัดที่ดิน ห้ามโอนภายในกำหนดห้าปี นับ แต่วันได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
 ความในวรรคหนึ่งมิให้ใช้บังคับแก่กรณีที่ที่ดินนั้นตกทอดทางมรดกหรือโอน ให้แก่ทบวง การเมืององค์การของรัฐบาลตามกฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งขึ้น โดยพระราชบัญญัติ หรือโอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับอนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์
 ภายในกำหนดเวลาห้ามโอนตามวรรคหนึ่ง ที่ดินนั้นไม่อยู่ในข่ายแห่ง การบังคับคดี"

ป.พ.พ.
มาตรา 1367  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง

มาตรา 1377  ถ้าผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครอง หรือไม่ยึดถือทรัพย์สินต่อไปไซร้ การครอบครองย่อมสุดสิ้นลง
ถ้าเหตุอันมีสภาพเป็นเหตุชั่วคราวมีมาขัดขวางมิให้ผู้ครอบครองยึดถือทรัพย์สินไซร้ ท่านว่าการครอบครองไม่สุดสิ้นลง

ทำสัญญาซื้อขายที่ดินในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนเป็นโมฆะ
ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ทางราชการจัดให้ราษฎรทำกินจึงจะสละหรือโอนการครอบครองที่ดินไม่ได้ 
 
คำพิพากษาฎีกาที่ 3307/2543 
     
นางสำอางค์ อินทรอำนวย                          โจทก์
นางสำอางค์ --------------- กับพวก              จำเลย
 
โจทก์และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกันเมื่อปี 2530 ซึ่งขณะนั้นที่ดินพิพาทอยู่ในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมายภายในกำหนด 10 ปี การซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 113 (เดิม) เมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ทางราชการจัดให้ราษฎรทำกินจึงปกป้องราษฎรให้มีที่ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อย 10 ปี ภายในกำหนดระยะเวลาดังกล่าวซึ่งทางราชการได้ควบคุมที่ดินนั้นอยู่ ยังไม่ปล่อยเป็นสิทธิเด็ดขาดแก่ผู้ครอบครองจนกว่าจะพ้นกำหนดระยะเวลาที่มีข้อกำหนดห้ามโอน ดังนั้น โจทก์จะสละหรือโอนการครอบครองที่ดินพิพาทเพื่อชำระหนี้ให้แก่จำเลยที่ 1 ไม่ได้ ศาลจึงยกบทบัญญัติมาตรา 411 แห่ง ป.พ.พ. ขึ้นปรับแก่คดีนี้ไม่ได้

นับแต่โจทก์และจำเลยที่ 1 ซื้อขายที่ดินพิพาทกันตั้งแต่ปี 2530 จำเลยที่ 1 ได้ครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมาจนปัจจุบัน แม้จะถือว่าในระหว่างระยะเวลาที่มีข้อกำหนดห้ามโอน จำเลยที่ 1 ครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ก็ตามแต่ในปี 2533 ซึ่งเป็นระยะเวลาพ้นกำหนดห้ามโอนตามกฎหมายแล้ว จำเลยที่ 1 ได้ฟ้องต่อศาลขอให้บังคับโจทก์โอนที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 1 ดังนี้ ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือที่ดินพิพาทโดยบอกกล่าวแสดงเจตนาไปยังโจทก์ว่าจะไม่ยึดถือที่ดินพิพาทแทนโจทก์อีกต่อไป อันเป็นการแย่งการครอบครองที่ดินพิพาทจากโจทก์นับตั้งแต่วันที่จำเลยที่ 1 ยื่นฟ้องดังกล่าว โจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อปี 2539 จึงเป็นการฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองเมื่อพ้นกำหนด 1 ปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1375 วรรคสอง โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 1 เอาคืนซึ่งการครอบครอง ส่วนจำเลยที่ 2 และที่ 3 แม้จะมิได้อุทธรณ์ด้วยแต่เนื่องจากกรณีนี้เกี่ยวด้วยการชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยชี้ขาดให้มีผลไปถึงจำเลยที่ 2 และที่ 3 ด้วย จึงชอบแล้ว
 
________________________________
 
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับให้จำเลยทั้งสามและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์ กับให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 11,000 บาท แก่โจทก์ และค่าเสียหายอีกเดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสามจะออกไปจากที่ดินของโจทก์

จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินพิพาทมาจากโจทก์และเข้าครอบครองที่ดินพิพาทเกินกว่า 1 ปี นับแต่วันที่พ้นกำหนดห้ามโอนตามกฎหมายโดยโจทก์ไม่ได้ฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1 ภายใน 1 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดห้ามโอน ฟ้องโจทก์จึงขาดอายุความ 1 ปี และที่ดินพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 1 แล้ว ขอให้ยกฟ้อง

จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามและบริวารรื้อถอนและขนย้ายต้นสับปะรดออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ทะเบียนเล่ม 7 หน้า 88 เลขที่ 750 ของโจทก์ คำขออื่นให้ยก

จำเลยที่ 1 อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับให้ยกฟ้อง

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงทั้งสองฝ่ายไม่โต้แย้งฟังยุติว่า โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท ตั้งแต่ปี 2530 จำเลยที่ 1 ชำระราคาและโจทก์ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 1 ตั้งแต่ทำสัญญาซื้อขาย จำเลยที่ 1 ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดมาจนถึงปัจจุบันปี 2533 จำเลยที่ 1  ฟ้องโจทก์ให้ไถ่ถอนการจำนองที่ดินและโอนทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.)ให้  ศาลฎีกามีคำพิพากษายกฟ้อง โดยวินิจฉัยว่าสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ เพราะที่ดินพิพาทมีเงื่อนไขกำหนดระยะเวลาห้ามโอน 10 ปี อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาวันที่ 25 สิงหาคม 2538 โจทก์ฟ้องคดีนี้วันที่ 1 สิงหาคม 2539

ที่โจทก์ฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์ภาค 3 จะยกบทบัญญัติมาตรา 411 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ขึ้นปรับแก่คดีนี้ไม่ได้ เพราะกรณีตามคดีนี้ไม่ใช่เป็นเรื่องลาภมิควรได้ แต่เป็นเรื่องการได้ทรัพย์สินมาโดยสัญญาเมื่อตกเป็นโมฆะก็เท่ากับไม่มีผลตามกฎหมายเท่านั้น หาใช่ถึงขนาดเป็นการได้มาโดยปราศจากมูลเหตุไม่ เห็นว่า ข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกันเมื่อปี 2530 ซึ่งขณะนั้นที่ดินพิพาทยังอยู่ในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมายภายในกำหนด 10 ปี การซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 113 (เดิม) เมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ทางราชการจัดให้ราษฎรทำกินจึงปกป้องราษฎรให้มีที่ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อย 10 ปี ภายในกำหนดระยะเวลาดังกล่าวซึ่งทางราชการได้ควบคุมที่ดินนั้นอยู่ ยังไม่ปล่อยเป็นสิทธิเด็ดขาดแก่ผู้ครอบครองจนกว่าจะพ้นกำหนดระยะเวลาที่มีข้อกำหนดห้ามโอน ดังนั้น โจทก์จะสละหรือโอนการครอบครองที่ดินพิพาทเพื่อชำระหนี้ให้แก่จำเลยที่ 1 ไม่ได้ ดังนี้ศาลอุทธรณ์ภาค 3 จึงยกบทบัญญัติมาตรา 411 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ขึ้นปรับแก่คดีนี้ไม่ได้

อนึ่ง คดีนี้จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้ครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ดังที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยแต่เป็นการครอบครองเพื่อตนเองและจำเลยที่ 1 ได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทแล้ว โจทก์ฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองเกิน 1 ปี นับแต่วันที่จำเลยที่ 1 ครอบครองเพื่อตนเอง โจทก์จึงฟ้องเอาคืนการครอบครองไม่ได้ ซึ่งในข้อนี้จำเลยที่ 1 ได้ให้การต่อสู้ไว้ด้วย แต่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 ยังมิได้วินิจฉัย ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยปัญหานี้ไปเสียทีเดียว โดยไม่จำต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์ภาค 3 วินิจฉัย ในปัญหาข้อเท็จจริงได้ความว่า นับแต่โจทก์และจำเลยที่ 1 ซื้อขายที่ดินพิพาทกันตั้งแต่ปี 2530 จำเลยที่ 1 ได้ครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมาจนปัจจุบัน เห็นว่า แม้จะถือว่าในระหว่างระยะเวลาที่มีข้อกำหนดห้ามโอนจำเลยที่ 1 ครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ก็ตาม แต่ข้อเท็จจริงได้ความว่า ในปี 2533 ซึ่งเป็นระยะเวลาพ้นกำหนดห้ามโอนตามกฎหมายแล้ว จำเลยที่ 1 ได้ฟ้องต่อศาลขอให้บังคับโจทก์โอนที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 1 ดังนี้ ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือที่ดินพิพาทโดยบอกกล่าวแสดงเจตนาไปยังโจทก์ว่าจะไม่ยึดถือ ที่ดินพิพาทแทนโจทก์อีกต่อไป อันเป็นการแย่งการครอบครองที่ดินพิพาทจากโจทก์นับตั้งแต่วันที่จำเลยที่ 1 ยื่นฟ้องดังกล่าว เมื่อโจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อปี 2539 จึงเป็นการฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองเมื่อพ้นกำหนด 1 ปีนับแต่เวลาแย่งการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 วรรคสอง โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 1 เอาคืนซึ่งการครอบครอง ส่วน จำเลยที่ 2 และที่ 3 แม้จะมิได้อุทธรณ์ด้วยแต่เนื่องจากกรณีนี้เกี่ยวด้วยการชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 วินิจฉัยว่าศาลอุทธรณ์ภาค 3 มีอำนาจวินิจฉัยชี้ขาดให้มีผลไปถึงจำเลยที่ 2 และที่ 3 ด้วย จึงชอบแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นด้วยในผล

พิพากษายืน
 
(สุมิตร สุภาดุลย์ - ชวลิต ธรรมฤาชุ - สมชัย เกษชุมพล)
 
       ศาลจังหวัดกาญจนบุรี - นายองอาจ แน่นหนา
       ศาลอุทธรณ์ภาค 3 - นายชาติชาย อัครวิบูลย์
 
  ป.ที่ดิน
มาตรา 58ทวิ เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวน การทำประโยชน์ในที่ดินตาม มาตรา 58 แล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณีให้ แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้น ครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำ ประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้
บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรอง การทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ
(1) ผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน มีใบจอง ใบ เหยียบย่ำ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ โฉนดตราจอง ตราจอง ที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" หรือเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่า ด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
(2) ผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตาม มาตรา 27ตรี
(3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการ ครองชีพ
เพื่อประโยชน์แห่ง มาตรานี้ ผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง ที่ดินตามวรรคสอง (1) ให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและ ทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย
สำหรับบุคคลตามวรรคสอง (2) และ (3) ให้ออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้วแต่กรณีได้ไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่ จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นการ เฉพาะราย ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด
ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำ ประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มา ซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอด ทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตาม กฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งขึ้น โดยพรบ. โอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับ อนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์
ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามวรรคห้า ที่ดินนั้นไม่อยู่ใน ข่ายแห่งการบังคับคดี
 
ป.พ.พ.

มาตรา 411  บุคคลใดได้กระทำการเพื่อชำระหนี้เป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายหรือศีลธรรมอันดี ท่านว่าบุคคลนั้นหาอาจจะเรียกร้องคืนทรัพย์ได้ไม่

 มาตรา 1375  ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้
การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง

มาตรา 1381  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครองบุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้ ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก