1. กรณีอย่างนี้ ถ้าเราขาดส่งกี่เดือนทางเจ้าหนี้ถึงจะยึดที่ดินของเราได้

ตอบ - สัญญาจำนองเป็นสัญญาที่ลูกหนี้เอาโฉนดที่ดินไปจดทะเบียนเป็นประกันหนี้  คำถามว่าขาดส่งดอกเบี้ยกี่เดือนเจ้าหนี้จึงจะยึดที่ดินได้ ตอบว่า จนกว่าจะครบ 3 ปีตามสัญญาครับ ส่วนดอกเบี้ยขาดส่งไม่ถือว่าผิดสัญญาจำนองนะครับและ หากจะยึดก็ต้องฟ้องบังคับจำนองครับ จะบังคับให้ลูกหนี้ไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ไม่ได้ครับ

2.เจ้าหนี้สามารถที่จะบังคับให้ลูกหนี้โอนที่ดิน ให้กับเจ้าหนี้พร้อมกับจ่ายค่าภาษีในการโอนได้หรือไม่

ตอบ -  ไม่ได้ครับ ต้องฟ้องบังคับจำนองเท่านั้น  -----มาตรา 711  การที่จะตกลงกันไว้เสียแต่ก่อนเวลาหนี้ถึงกำหนดชำระเป็นข้อความอย่างใดอย่างหนึ่งว่า ถ้าไม่ชำระหนี้ ให้ผู้รับจำนองเข้าเป็นเจ้าของทรัพย์สินซึ่งจำนอง หรือว่าให้จัดการแก่ทรัพย์สินนั้นเป็นประการอื่นอย่างใดนอกจากตามบทบัญญัติทั้งหลายว่าด้วยการบังคับจำนองนั้นไซร้ ข้อตกลงเช่นนั้นท่านว่าไม่สมบูรณ์

มาตรา 728  เมื่อจะบังคับจำนองนั้น ผู้รับจำนองต้องมีจดหมายบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ก่อนว่าให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรซึ่งกำหนดให้ในคำบอกกล่าวนั้น ถ้าและลูกหนี้ละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามคำบอกกล่าว ผู้รับจำนองจะฟ้องคดีต่อศาลเพื่อให้พิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์สินซึ่งจำนองและให้ขายทอดตลาดก็ได้

3.ถ้าครบกำหนดตามสัญญา3ปี โฉนดที่ดินฉบับนั้นตกเป็นของเจ้าหนี้ทันที่โดยไม่ต้องผ่านกระบวนการทางศาลใช้ หรือไม่ และถ้าจะต้องผ่านกระบวนการทางศาลจะต้องผ่ายขั้นตอนอย่างไรบ้าง และมีระยะเวลานานเท่าไรจึงจะจบขั้นตอน

ตอบ - เจ้าหนี้ต้องฟ้องบังคับจำนองและขายทอดตลาดที่ดินนำเงินมาชำระหนี้ให้เจ้าหนี้อาจต้องใช้ระยะประมาณ 1 - 2 ปี ก็ได้

4.ในระหว่างช่วงในการดำเนินการเพื่อจะยึดครอบคองที่ดินของลูกนี้นั้นในช่วงเวลาดังกล่าว ลูกหนี้ยังคงสามารถเข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินผืนนั้นได้หรือไม่

ตอบ - สามารถทำประโยชน์ได้จนกว่าศาลจะมีคำพิพากษาถึงที่สุดครับ

ทำหนังสือมอบอำนาจโอนที่ดินไว้ล่วงหน้า
ผู้จำนองและผู้รับจำนองได้ทำหนังสือมอบอำนาจโดยผู้จำนองยอมโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นทรัพย์จำนองให้แก่ผู้รับจำนอง เมื่อมีการผิดนัดไม่ชำระหนี้อันเป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 711 ย่อมมีผลเพียงทำให้ข้อตกลงดังกล่าวนั้นไม่สมบูรณ์ โดยผู้รับจำนอง(เจ้าหนี้)จะบังคับหรือปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้เท่านั้นหามีผลทำให้นิติกรรมการจดทะเบียนจำนองในส่วนอื่นที่กระทำโดยชอบต้องเสียไปหรือไม่สมบูรณ์แต่อย่างใด เมื่อปรากฏว่าจำเลยยังมิได้ชำระหนี้และจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง สัญญาจำนองจึงยังมีผลใช้บังคับได้ สามารถฟ้องบังคับจำนองได้
 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1510/2542

 
          จำเลยยกข้อต่อสู้ในคำให้การว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมแต่จำเลยมิได้บรรยายว่าสภาพแห่งข้อหาในคำฟ้องของโจทก์ข้อใดที่เคลือบคลุมไม่ชัดแจ้งอย่างไรคำให้การของจำเลยจึงแสดงเหตุโดยไม่ชัดแจ้ง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสองทั้งศาลชั้นต้นก็มิได้กำหนดประเด็นว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ ดังนี้ ปัญหาว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นโดยชอบจึงต้องห้าม มิให้อุทธรณ์ฎีกาในปัญหานี้ การที่จำเลยผู้จำนองทำหนังสือมอบอำนาจโดยจำเลยยอมโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นทรัพย์จำนองให้แก่โจทก์ หากจำเลยผิดนัดไม่ชำระหนี้อันเป็นการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 711 ย่อมมีผลเพียง ทำให้ข้อตกลงดังกล่าวนั้นไม่สมบูรณ์ โดยโจทก์จะบังคับหรือ ปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้เท่านั้น แต่หามีผล ทำให้นิติกรรมการจดทะเบียนจำนองระหว่างโจทก์กับจำเลย ในส่วนอื่นที่กระทำโดยชอบต้องเสียไปไม่ สัญญาจำนองระหว่าง โจทก์กับจำเลยจึงยังมีผลใช้บังคับได้ เมื่อจำเลยยังมิได้ ชำระหนี้และจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลย

มาตรา 711  การที่จะตกลงกันไว้เสียแต่ก่อนเวลาหนี้ถึงกำหนดชำระเป็นข้อความอย่างใดอย่างหนึ่งว่า ถ้าไม่ชำระหนี้ ให้ผู้รับจำนองเข้าเป็นเจ้าของทรัพย์สินซึ่งจำนอง หรือว่าให้จัดการแก่ทรัพย์สินนั้นเป็นประการอื่นอย่างใดนอกจากตามบทบัญญัติทั้งหลายว่าด้วยการบังคับจำนองนั้นไซร้ ข้อตกลงเช่นนั้นท่านว่าไม่สมบูรณ์
 
________________________________
 
          โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 10 มีนาคม 2531 จำเลยกู้ยืมเงินโจทก์จำนวน 1,560,000 บาท ดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี กำหนดชำระดอกเบี้ยทุกเดือน และครบกำหนดชำระหนี้ทั้งหมดภายใน 1 ปี โดยจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 3542 ตำบลพระสิงห์ อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ พร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นประกัน เป็นเงิน 1,560,000 บาท เมื่อครบกำหนดชำระหนี้จำเลยเพิกเฉยไม่ชำระอย่างใด โจทก์จึงมีหนังสือทวงถามและบอกกล่าวบังคับจำนองแก่จำเลยแต่จำเลยยังคงเพิกเฉย ซึ่งคิดถึงวันฟ้องจำเลยเป็นหนี้ต้นเงิน 1,560,000 บาท ดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 10 มีนาคม 2531 เป็นเงิน 1,363,050 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 2,923,050 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 2,923,050 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของเงินต้น 1,560,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากไม่ชำระให้บังคับจำนองนำที่ดินโฉนดเลขที่ 3542 ตำบลพระสิงห์ อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ ออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ หากไม่พอชำระหนี้ ให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์จนกว่าจะได้รับชำระหนี้จนครบถ้วน
          จำเลยให้การว่า การจดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยตกเป็นโมฆะเสียเปล่าตั้งแต่วันที่ 10 มีนาคม 2531 จำเลยเป็นหนี้โจทก์เพียง 1,200,000 บาท แต่โจทก์นำดอกเบี้ยที่คิดล่วงหน้า 1 ปี ในอัตราร้อยละ 2.5 ต่อเดือนมารวมไว้ด้วยจำเลยหาจำต้องชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์ทั้งหมดไม่ โจทก์ชอบที่จะบังคับจากจำเลยได้เฉพาะต้นเงินฐานลาภมิควรได้เท่านั้น ขอให้ยกฟ้อง
          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 1,560,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 10 มีนาคม 2531 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากไม่ชำระให้ยึดทรัพย์จำนองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามโฉนดเลขที่ 3542 ตำบลพระสิงห์ อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ ออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ หากไม่พอชำระหนี้ ให้บังคับเอาจากทรัพย์สินอื่นของจำเลยจนครบถ้วน
          จำเลยอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน
          จำเลยฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ เห็นว่า ในคำให้การของจำเลยเพียงแต่ยกข้อต่อสู้ว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุมโดยมิได้บรรยายว่าสภาพแห่งข้อหาในคำฟ้องของโจทก์ข้อใดที่เคลือบคลุมไม่ชัดแจ้งอย่างไร คำให้การของจำเลยจึงแสดงเหตุโดยไม่ชัดแจ้งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสอง ทั้งศาลชั้นต้นก็มิได้กำหนดประเด็นว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ ถือว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นโดยชอบ จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์และฎีกาในปัญหานี้ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ไม่รับวินิจฉัยปัญหาข้อนี้จึงชอบแล้ว

          สำหรับปัญหาข้อต่อไปว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า การที่โจทก์ทำสัญญาจำนองโดยมีข้อตกลงว่าจะโอนที่ดินจำนองให้แก่โจทก์เป็นการขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 711 และศาลได้มีคำพิพากษาถึงที่สุดให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างจำเลยกับโจทก์แล้ว โดยวินิจฉัยว่าการจำนองและนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวไม่สมบูรณ์ สัญญาจำนองจึงเป็นโมฆะเสียเปล่ามาตั้งแต่ต้น โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องคดีนี้นั้นศาลฎีกาเห็นว่าการที่จำเลยผู้จำนองและโจทก์ผู้รับจำนองได้ทำหนังสือมอบอำนาจโดยจำเลยยอมโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นทรัพย์จำนองให้แก่โจทก์เมื่อจำเลยผิดนัดไม่ชำระหนี้อันเป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 711 ย่อมมีผลเพียงทำให้ข้อตกลงดังกล่าวนั้นไม่สมบูรณ์โดยโจทก์จะบังคับหรือปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้เท่านั้นหามีผลทำให้นิติกรรมการจดทะเบียนจำนองระหว่างโจทก์กับจำเลยในส่วนอื่นที่กระทำโดยชอบต้องเสียไปหรือไม่สมบูรณ์แต่อย่างใด เมื่อปรากฏว่าจำเลยยังมิได้ชำระหนี้และจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง สัญญาจำนองระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงยังมีผลใช้บังคับได้ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลย
          พิพากษายืน
 
 
( ศิริชัย สวัสดิ์มงคล - อรรถนิติ ดิษฐอำนาจ - สุทิน ปัทมราชวิเชียร )
 
 
หมายเหตุ