คำมั่นในการซื้อขายหรือคำมั่นว่าจะซื้อหรือขายคือนิติกรรมที่บุคคลฝ่ายหนึ่งได้แสดงเจตนาผูกมัดตัวเองไว้ฝ่ายเดียว ให้คนอื่นได้รับทราบว่าจะซื้อทรัพย์สินหรือจะขายทรัพย์สินให้ โดยยังไม่มีผู้ใดรับคำหรือสนองรับ

เช่น ทำสัญญาขายนาแล้วต่อมาทำหนังสือมีข้อความว่า ถ้าผู้ขายมีเงินมาไถ่คืนเมื่อใด ผู้ซื้อจะคืนนาให้เมื่อนั้นโดยไม่มีกำหนดเวลาดังนี้เป็นคำมั่นในการซื้อขาย

...โจทก์ทำสัญญาขายฝากที่นาพิพาทไว้กับจำเลย เมื่อพ้นกำหนดไถ่ถอนการขายฝากแล้ว โจทก์จำเลยทำสัญญากันเองฉบับหนึ่งว่า"ข้อ 1. ด้วย ตามสัญญาตกลงกันไว้ว่า ข้าพเจ้านางนุช(โจทก์) ยินดีขายที่ดินนาให้กับ นายเซ่งห้อง (จำเลย) เป็นราคา 1.200 บาท ให้เป็นสิทธิกับนายเซ่งห้องเด็ดขาด ข้อ 2. ข้าพเจ้านายเซ่งห้องขอสัญญาว่าที่ดินนาตามราคาที่ข้าพเจ้าขอซื้อจากนางนุชนั้น ต่อไป เมื่อหน้าถ้านางนุชมาขอซื้อกลับ ข้าพเจ้ายินดีขายให้กับนางนุชตามเดิม เท่าราคาที่ข้าพเจ้าซื้อมาจากนางนุชเป็นราคาเงิน 1.200 บาท คนอื่นจะมาขอซื้อไม่ได้นอกจากนางนุช" ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเมื่อผู้ขายมาฟ้องขอซื้อคืน ผู้ซื้อต่อสู้ว่าผู้ขายผิดสัญญา ดังนี้ ศาลบังคับให้ผู้ขายชนะคดีโดยถือว่าเป็นคำมั่นจะซื้อขาย

...ขายที่ดินจดทะเบียนที่อำเภอ โดยตกลงด้วยปากเปล่ามาก่อนว่า ผู้ขายมาไถ่คืนได้ใน 10 ปี เป็นทำนองขายฝาก ข้อตกลงด้วยปากนี้เป็นโมฆะ แต่ถ้าต่อมาอีก 2 ปี ได้ทำหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อยอมให้ผู้ขายซื้อคืนได้ภายใน 10 ปี ตามราคาเดิมและดอกเบี้ย ดังนี้เป็นคำมั่นจะขายบังคับกันได้

...ทำสัญญาซื้อขายที่ดินจดทะเบียนไว้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว โจทก์จำเลยทำสัญญาต่อกันอีกฉบับหนึ่งว่า โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินได้ภายใน 10 ปี ดังนี้ สัญญาที่ทำต่อกันไม่ใช่สัญญาขายฝากหรือนิติกรรมอำพราง แต่ข้อกำหนดที่ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินคืนจากจำเลยได้ภายใน 10 ปี เป็นคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สิน จึงมีผลผูกพันคู่กรณี ใช้บังคับกันได้

ผูกพันผู้ให้คำมั่นคำมั่นฝ่ายเดียว

คำมั่นเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวจึงไม่ใช่สัญญา และคำมั่นผูกพันผู้ให้คำมั่นฝ่ายเดียว ดังนั้นหากยังไม่มีการแสดงเจตนาสนองรับคำมั่น เมื่อคำมั่นไปถึงผู้ให้คำมั่นแล้ว ผู้รับคำมั่นจะบังคับให้ผู้ให้คำมั่นปฏิบัติตามคำมั่นไม่ได้ หรือผู้ให้คำมั่นจะบังคับให้ผู้รับคำมั่นปฏิบัติตามคำมั่นไม่ได้ด้วย

...ข้อตกลงในสัญญาเป็นเพียงการให้คำมั่นของโจทก์ว่าจะขายที่พิพาทแก่จำเลยเท่านั้น หาใช่สัญญาจะซื้อจะขายไม่ เมื่อไม่ปรากฎว่าจำเลยได้แสดงเจตนาสนองรับจะซื้อที่พิพาทตามคำมั่นของโจทก์ จำเลยไม่อาจถือเอาประโยชน์จากข้อสัญญานี้ได้

...แม้ผู้ร้องจะอ้างว่า ต. ได้ทำสัญญาเรื่องจะขายที่ดินพิพาทไว้ให้แก่ผู้ร้องและสามีตามเอกสารก็ตาม แต่เอกสารดังกล่าวคงมีแต่ ต. ลงลายมือชื่อเป็นผู้จะขายและผู้เขียนสัญญาฝ่ายเดียว ส่วนผู้ร้องและสามีกลับไม่ได้ลงลายมือชื่อเป็นคู่สัญญาดังกล่าวด้วย สัญญาดังกล่าวจึงรับฟังได้แต่เพียงว่าเป็นคำมั่นของ ต. ว่าจะขายที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องและสามีเท่านั้น เมื่อไม่ปรากฎว่าผู้ร้องและสามีได้บอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อขายนั้นให้สำเร็จต่อไปและคำบอกกล่าวเช่นนั้นได้ไปถึง ต. แล้ว คำมั่นของ ต. จึงยังไม่มีผลเป็นการซื้อขายตาม มาตรา 454 วรรคแรก ดังนั้นจะฟังว่าสัญญาเรื่องจะขายที่ดินเป็นหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่าง ต. กับ ผู้ร้องและสามีไม่ได้

สัญญาซื้อขาย

มาตรา 454 การที่คู่กรณีฝ่ายหนึ่งให้คำมั่นไว้ก่อนว่าจะซื้อหรือขายนั้นจะมีผลเป็นการซื้อขายต่อเมื่ออีกฝ่ายหนึ่งได้บอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อขายนั้นให้สำเร็จตลอดไปและคำบอกกล่าวเช่นนั้นได้ไปถึงบุคคลผู้ให้คำมั่นแล้ว

ตามบทบัญญัติข้างต้น เมื่อผู้รับคำมั่นบอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อหรือขายตามคำมั่น หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นของผู้ให้คำมั่นย่อมมีผลทำให้เกิดสัญญาซื้อขายขึ้น และผู้รับคำมั่นและผู้ให้คำมั่นสามารถฟ้องบังคับให้อีกฝ่ายหนึ่งปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายที่เกิดขึ้นนั้นได้

...เดิมโจทก์ทำสัญญาจำนองที่ดินไว้กับจำเลยแล้วค้างชำระเงินต้นและดอกเบี้ย โจทก์จึงโอนให้เป็นสิทธิแก่จำเลย ต่อมาจำเลยเขียนสัญญาให้โจทก์ 1 ฉบับ มีความว่า ถ้าหากโจทก์หาเงินมาไถ่ได้ ภายใน 1 ปี จำเลยจะยอมคืนที่ดินให้โจทก์ ครั้นโจทก์มีเงินมาขอซื้อที่ดินคืนภายในกำหนด ปรากฎว่าจำเลยโอนขายที่ดินให้ผู้อื่นไปแล้ว ดังนี้กรณีนี้เป็นคำมั่นจะขาย แต่จำเลยไม่สามารถโอนที่ดินให้โจทก์ได้เพราะว่าขายให้คนอื่นไปแล้ว จึงให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย

...จำเลยตกลงจะโอนขายที่ดินส่วนของตนให้แก่โจทก์ตอบแทนในการที่โจทก์ออกเงินแต่งงานให้จำเลย แม้ข้อตกลงนี้จะไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือแต่เมื่อโจทก์ได้ชำระหนี้คือเงินแต่งงานให้แก่จำเลยไปตามที่ได้ตกลงกันแล้ว ย่อมถือว่าจำเลยให้คำมั่นจะขายที่ดินส่วนของจำเลยให้แก่โจทก์ตามมาตรา 456 เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา โจทก์ย่อมฟ้องร้องขอให้บังคับคดีตามที่จำเลยตกลงไว้นั้นได้