ซื้อบ้านมือสอง เจ้าของเก่าถือกรรมสิทธิ์ร่วม 4 คนครับ | |
สวัสดีครับคือผมต้องการซื้อบ้านมือสอง ตกลงราคากันเรียบร้อยแล้ว คนที่มาดำเนินงานให้นั้น ไม่ได้มีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดิน แต่อย่างใด เพียงแต่เป็นทายาท นามสกุลเดียวกันเท่านั้น ในโฉนดที่ดิน มีชื่อผู้ ถือกรรมสิทธิ์ 4 คน แต่ในใบสัญญาซื้อขายนั้นมีแค่ชื่อของ 1 ใน 4 คนมาเซ็นครับ ส่วนอีก 3 คนที่เหลือ ผมไม่รู้ว่าเค้าตกลงกันอย่างไร ไม่รู้ว่าเค้าตกลงที่จะขายบ้านหลังนี้หรือเปล่า ผมกลัวว่าเมื่อซื้อขายกันแล้ว อีก 3 คนที่เหลือจะมาฟ้องเอา เพราะเขาก็มีสิทธิ์เช่นกัน ตอนนี้นัดตกลงวันโอนกันเรียบร้อยแล้วครับ คนที่เข้ามาจัดการบอกว่าจะมีหนังสือมอบอำนาจมาให้ในวันโอน ที่กรมที่ดิน แต่ผมกลัวว่า กรมที่ดินอาจจะไม่ทำให้ เพราะในใบซื้อขาย มีแค่ชื่อ 1 ใน 4 คนเท่านั้นที่เซ็นยินยอม ส่วนเงินที่จะโอนให้นั้น กลับไม่ได้เข้าบัญชีผู้ที่มาทำเรื่องให้นะครับ เขาบอกให้ผมทำเป็นดราฟมา นำจ่ายถึงชื่ออีกคนหนึ่ง ซึ่งไม่เกี่ยวอะไรในที่นี้เลย แต่นามสกุลเดียวกันครับ เรื่องเป็นประมาณนี้ผมควรเจรจากับเค้าในเรื่องใดบ้างครับ ตอนนี้มัดจำไว้ 20,000 บาทครับ รบกวนช่วยแนะนำผมด้วยนะครับ ขอบคุณครับ
| |
ผู้ตั้งกระทู้ อาทิตย์ :: วันที่ลงประกาศ 2013-08-19 12:14:10 |
[1] |
ความคิดเห็นที่ 1 (2402504) | |
การซื้อขายทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวม การซื้อขายทรัพย์สินที่มีเจ้าของร่วมกันหลายคน ต้องให้ชัดเจนว่า เป็นการซื้อขายเฉพาะส่วนของเจ้าของรวม 1 ใน 4 หรือ ขายทั้งแปลง คือทั้งสี่คนมีความประสงค์จะขายทรัพย์ของตนทุกคน หากในกรณีขายเฉพาะส่วนของเจ้าของรวม 1 ใน 4 เท่านั้นสามารถซื้อขายได้เฉพาะส่วนของเขา ส่วนคนที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์แต่หากเขาสามารถจัดการให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ได้ก็เป็นอันใช้ได้ แต่แนะนำว่า ปัจจุบันนี้มีปัญหาในเรื่องเอกสารปลอมกันเป็นจำนวนมาก ซึ่งแม้แต่เจ้าหน้าที่เองยังพลาดได้ ชาวบ้านทั่ว ๆ ไปคงยากที่จะแยกแยะเอกสารปลอมได้จึงน่าจะติดต่อกับเจ้าของผู้ขายโดยตรง ในกรณีที่ขายทั้งแปลง คือทุกคนต้องการขาย แม้ในสัญญาจะซื้อขายมีเพียงชื่อคู่สัญญาเพียง 1 ใน 4 ของเจ้าของรวม แต่หากหนังสือมอบอำนาจเป็นของจริงก็ไม่ทำให้สัญญาซื้อขายตกเป็นโมฆะ แต่ถ้าหนังสือมอบอำนาจเกิดมีลายมือชื่อที่ไม่เหมือนที่เคยให้ไว้ในระบบก็จะมีปัญหาในการโอนกรรมสิทธิ์เพราะทางเจ้าหน้าที่่ที่ดินจะไม่ดำเนินการให้ วิธีการชำระเงินควรทำแคชเชียร์เช็คแยกจำนวนเงินของผู้ขายแต่ละคนจะสามารถช่วยได้ในทางคดีเมื่อมีปัญหาในอนาคต จากข้อเท็จจริงที่เล่ามานั้นมีข้อที่น่าสงสัยในความสุจริตอยู่มากควรหาทางที่จะป้องกันกันไว้ก่อน สิ่งที่คุณสงสัยนั้นสามารถเกิดปัญหายุ่งยากได้ทุกกรณีจึงขอให้รอบคอบไว้ก่อนดีกว่าครับ กฎหมายที่เกี่ยวข้องเรื่อง - กรรมสิทธิ์รวม, เจ้าของรวม | |
ผู้แสดงความคิดเห็น ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร. 085-9604258 วันที่ตอบ 2013-08-20 09:50:23 |
ความคิดเห็นที่ 2 (2402576) | |
สัญญาเช่าที่ดินซึ่งเป็นเจ้าของรวม | |
ผู้แสดงความคิดเห็น ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร. 085-9604258 วันที่ตอบ 2013-08-20 11:23:21 |
ความคิดเห็นที่ 3 (2402606) | |
สัญญาจะซื้อขายที่ดิน-เจ้าของรวมคนอื่นมิได้ยินยอมด้วย
ที่ดินมีโฉนดซึ่ง พ. มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับพี่น้องคนอื่นและมิได้ มีการแบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและ มีเนื้อที่เท่าใดผู้มีชื่อในโฉนด ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันจึงยังเป็นเจ้าของรวมอยู่ตามส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์ โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินกับ พ.โดยระบุว่าที่ดินตามเนื้อที่ ที่ตกลงซื้อขายกันนี้อยู่ทางทิศตะวันออกของที่ดินแปลงใหญ่จึงเป็น การซื้อขายตัวทรัพย์ซึ่งมิใช่เป็นการ ขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของพ. จะกระทำได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคนเมื่อยังมิได้ มีการแบ่งที่ดินเป็นส่วนสัดการที่พ. เอาตัวทรัพย์มาทำสัญญาจะขาย ให้โจทก์โดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้ยินยอมด้วย จึงไม่มีผลผูกพัน เจ้าของรวมคนอื่นและโจทก์จะฟ้องบังคับตามสัญญามิได้
____________________________
กรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวมแต่ละคนย่อมครอบไปเหนือที่ดินทั้งแปลง คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4134/2529 สัญญาซื้อขายมีข้อความว่า จำเลยทั้งสี่แบ่งขายที่พิพาทเนื้อที่ 3 งาน45.6 ตารางวา ด้านทิศตะวันตก อันเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงใหญ่ให้แก่โจทก์ในราคา 43,125 บาทและมอบที่ดินส่วนนี้ให้โจทก์ในวันทำสัญญาโดยโจทก์ชำระราคาให้ 20,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระภายใน 9 เดือนดังนี้ เห็นได้ว่าการซื้อขายที่พิพาทได้ทำเป็นหนังสือและมีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว แต่ยังมีหนี้ที่โจทก์จำเลยจะปฏิบัติต่อกันอีกคือ โจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือ และจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ในสัญญาและจดทะเบียนโอนให้โจทก์อีก สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ไม่เป็นโมฆะ โจทก์นำสืบว่าการชำระราคาส่วนที่เหลือจะกระทำเมื่อจำเลยจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้ อันเป็นการนำสืบเงื่อนไขรายละเอียดข้อตกลงในการปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งไม่มีกฎหมายบังคับให้ทำเป็นหนังสือโจทก์จึงนำสืบได้ไม่เป็นการสืบเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 จำเลยทั้งสี่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงที่จำเลยทั้งสี่ทำสัญญาแบ่งขายให้โจทก์ร่วมกับบุคคลอื่นด้วย แต่เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินดังกล่าวมิได้บรรยายส่วนของตนไว้ และมิได้แบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนใด แต่ละคนจึงมีส่วนเท่า ๆ กัน กรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวมแต่ละคนย่อมครอบไปเหนือที่ดินดังกล่าวทั้งหมดจนกว่าจะมีการแบ่งแยก การที่จำเลยทั้งสี่ตกลงขายที่ดินโดยระบุเจาะจงตรงส่วนด้านตะวันตกของที่ดินเป็นการขายตัวทรัพย์ ซึ่งรวมถึงส่วนที่มิใช่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสี่ จึงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคนก่อน มิฉะนั้นสัญญาจะซื้อขายไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญาด้วย เมื่อเจ้าของรวมที่มิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์ มิได้ถูกฟ้องหรือเข้ามาเป็นคู่ความในคดี ทั้งไม่ยอมขายที่ดินส่วนที่จำเลยทั้งสี่ตกลงขายให้โจทก์ด้วย หากศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสี่แบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่ขายให้โจทก์ตามคำขอของโจทก์ ผลของการบังคับคดีย่อมไม่ผูกพันเจ้าของรวมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและมิได้เข้ามาเป็นคู่ความให้จำต้องปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาลศาลจึงไม่อาจบังคับจำเลยทั้งสี่ตามคำขอของโจทก์ได้
| |
ผู้แสดงความคิดเห็น ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร. 085-9604258 วันที่ตอบ 2013-08-20 14:17:48 |
ความคิดเห็นที่ 4 (2431779) | |
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9761/2555 ป.พ.พ. มาตรา 1361 บัญญัติว่า “เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ จะจำหน่ายส่วนของตนหรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้ แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน” แม้ผู้ร้องจะเป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาททั้งสองแปลง 1 ใน 7 ส่วน แต่จากการไต่สวนข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของจ่าสิบเอก บ. จดทะเบียนใส่ชื่อของจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงเพียงคนเดียว และนำที่ดินดังกล่าวไปจำนองเพื่อประกันหนี้ไว้แก่โจทก์ ไม่ปรากฏว่าผู้ร้องและบรรดาทายาทอื่นของจ่าสิบเอก บ. โต้แย้งคัดค้านแต่อย่างใด ทั้งผู้ร้องและพี่น้องคนอื่นซึ่งเป็นบุตรของจำเลยยังเคยเจรจากับโจทก์ว่าไม่คิดจะโกงโจทก์ และภายหลังโจทก์ยื่นฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้แล้ว ผู้ร้องยังมีส่วนเจรจากับโจทก์โดยขอให้โจทก์ยอมลดยอดหนี้ให้แก่จำเลย จนจำเลยและโจทก์ได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความ และเมื่อมีการยึดที่ดินดังกล่าวออกขายทอดตลาด ผู้ร้องยังได้ไปดูแลการขายทอดตลาดแทนจำเลยอีกด้วย แสดงว่าตลอดระยะเวลาประมาณ 20 ปี นับแต่จำเลยนำที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไปจำนองไว้แก่โจทก์ ผู้ร้องรู้มาโดยตลอด แต่ไม่เคยโต้แย้งหรือคัดค้าน แสดงว่าผู้ร้องมีเจตนาให้จำเลยแสดงตนเป็น เจ้าของที่ดินพิพาทแต่ผู้เดียวและยินยอมให้จำเลยจำนองที่ดินพิพาทได้ การจำนองผูกพันผู้ร้องตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคสอง ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิขอกันส่วนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงออกจากการขายทอดตลาดได้ | |
ผู้แสดงความคิดเห็น ทนายความ ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร. 0859604258 วันที่ตอบ 2013-11-21 11:35:50 |
[1] |