การซื้อขายที่ดินหลายมือแต่ไม่ได้โอน (ขอความกรุณานักกฏหมายช่วยด้วยนะครับ) | |
ความเป็นมา | |
ผู้ตั้งกระทู้ Ahingsagha :: วันที่ลงประกาศ 2012-09-15 14:52:44 |
[1] |
ความคิดเห็นที่ 1 (2305368) | |
1.นาย ง. (พ่อผมเอง) จะต้องดำเนินการอย่างไรกับที่ดิน หรือกับทางศาลครับ เพื่อจะได้ไม่เสียสิทธิในที่ดินจำนวน 6 ไร่ที่ซื้อไป ตอบ - การซื้อขายที่ดิน กฎหมายบังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (สำนักงานที่ดิน) มิฉะนั้นเป็นโมฆะ สำหรับที่ดิน น.ส. 3 เป็นที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง (ไม่ได้กรรมสิทธิ์) และการครอบครองสามารถทำได้โดยการส่งมอบ เมื่อพ่อของคุณได้ครอบครองที่ดินดังกล่าวแล้วจึงได้สิทธิครอบครองแล้ว การส่งมอบสมบูรณ์นิติกรรมสมบูรณ์โดยการส่งมอบ มาตรา 174 การใดเป็นโมฆะแต่เข้าลักษณะเป็นนิติกรรมอย่างอื่นซึ่งไม่เป็นโมฆะ ให้ถือตามนิติกรรมซึ่งไม่เป็นโมฆะ ถ้าสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งกรณีว่า หากคู่กรณีได้รู้ว่าการนั้นเป็นโมฆะแล้ว ก็คงจะได้ตั้งใจมาตั้งแต่แรกที่จะทำนิติกรรมอย่างอื่นซึ่งไม่เป็นโมฆะนั้น การซื้อขายที่ดิน น.ส. 3 ที่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แม้เป็นโมฆะแต่เข้าลักษณะเป็นนิติกรรมอย่างอื่นซึ่งไม่เป็นโมฆะจึงให้ถือตามนิติกรรมเรื่องการส่งมอบการครอบครองสมบูรณ์ซึ่งไม่เป็นโมฆะ ตามคำถามว่าจะต้องดำเนินการอย่างไรกับที่ดินหรือกับทางศาล คงแนะนำได้ว่าครอบครองทำประโยชน์ไปก่อน คู่กรณีคงต้องไปฟ้องขับไล่แล้วค่อยหาทางฟ้องแย้งเอา (ความเห็น) เพราะว่าเราไม่สามารถฟ้องบังคับให้คู่สัญญาหรือทายาทไปจดทะเบียนโอนให้ได้ เพราะถือว่าคู่สัญญาไม่มีหน้าที่ทางนิติกรรมที่จะต้องไปจด เพราะการซื้อขายที่ดินทำกันโดยกาส่งมอบความครอบครอง ไม่ได้ไปทำกันในรูปแบบที่กฎหมายกำหนด 2.หาก นาง จ. ฟ้องเรียกร้องสิทธิในการถือครองที่ดิน นาย ง. จะฟ้องแย้งการครอบครองได้อย่างไร เนื่องจาก นาย ง. ได้ทำกินบนที่ดิน 6 ไร่ โดยเปิดเผยมาโดยตลอดเกินกว่า 20 ปี ตอบ - เมื่อมีการส่งมอบการครองครองกันมาเป็นทอด ๆ แล้ว ก็ต้องต่อสู้เรื่องสิทธิการครอบครองซึ่งตกเป็นของพ่อคุณแล้วตามที่กล่าวไว้ในข้อ 1. 3.ถ้ามีการฟ้องร้องกันเกิดขึ้น และถ้านาย ง. เป็นฝ่ายชนะ นาย ง. สามารถให้นาง จ. ยินยอมชดใช้เสียค่าทนายให้กับนาย ง. ได้หรือไม่ ตอบ - อยากให้คิดเรื่องเฉพาะหน้าก่อนครับว่า ศาลจะมีคำพิพากษาคดีนี้อย่างไร ผมยังไม่ฟันธงว่าพ่อคุณจะชนะคดีเด็ดขาด อย่าเพิ่มไปคิดเรื่องค่าทนายความเลย การซื้อขายที่ดินไม่ทำตามแบบกฎหมายกำหนดคุณต้องยอมรับปัญหาว่าคุณก็เป็นฝ่ายผิดที่ไม่ซื้อขายกับผู้จัดการมรดก ยังมีคำถามว่า นาง ข. ภรรยา นาย ก. นำที่ดินมรดกมาขายได้หรือไม่ อาจเกิดปัญหาว่า ผู้โอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน (หรือไม่?) เรื่องค่าทนายความอย่ากังวลนักในชั้นนี้ 4.ข้อสำคัญเลยครับ ข้อนี้ หากมีการฟ้องร้องกันเกิดขึ้นโอกาสที่ นาง จ. จะชนะมีมั้ยครับ และจะแก้ปัญหาอย่างไรครับ ตอบ - เกินความสามารถที่จะตอบให้แบบนั้นเพราะ แม้ศาลชั้นต้น ศาลชั้นอุทธรณ์ และศาลฎีกา ยังมีความเห็นทางกฎหมายที่แตกต่างกันเลยครับ ผมขออนุญาตไม่ตอบการแพ้ชนะคดี 5.นาย ง. สามารถฟ้องร้องต่อศาลให้ศาลสั่งสำนักงานที่ดินออกโฉนดที่ดินให้กับกับนาย ง. ก่อนที่นาง จ. จะฟ้องร้องได้หรือไม่ครับ หรือ ยื่นคำร้องต่อสำนักงานที่ดินให้ออกโฉนดที่ดินให้กับกับนาย ง. ดีครับ ตอบ - ไม่มีกฎหมายรับรองให้ฟ้องบังคับผู้ขายให้ไปออกโฉนดที่ดินได้ครับ เพราะการซื้อขายไม่ได้ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้แต่แรกครับ ส่วนจะยื่นคำร้องต่อสำนักงานที่ดินหรือจะทำอะไรก็ลองดูก็ได้เป็นเรื่องที่คุณหาคำตอบเองได้ แต่ผมคาดว่าสำนักงานที่ดินไม่สามารถดำเนินการให้ได้หรอกครับ 6.หากมีความเห็นเป็นอย่างอื่น รบกวนท่านช่วยชี้แนะด้วยครับ ตอบ - ครอบครองทำประโยชน์ไปก่อน เขาคงฟ้องขับไล่มาเร็วๆ นี้ แล้วค่อยไปว่ากันในศาล
| |
ผู้แสดงความคิดเห็น ทนายลีนนท์0859604258 วันที่ตอบ 2012-10-03 22:45:38 |
ความคิดเห็นที่ 2 (2305369) | |
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7679/2540 ศาลชั้นต้นตรวจคำร้องขอแล้วมีคำสั่งว่า กรณีตามคำร้องขอไม่มีกฎหมายสนับสนุนให้ผู้ร้องใช้สิทธิทางศาลได้ ให้ยกคำร้องขอ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ที่ผู้ร้องอ้างเหตุมาในคำร้องว่าผู้ร้องมีสิทธิครอบครองที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1367 และเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินแต่ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ยังเป็นชื่อนายละออง ประเสริฐดี เจ้าพนักงานที่ดินไม่สามารถเปลี่ยนแปลงชื่อในทะเบียนให้เป็นชื่อผู้ร้องในโฉนดที่ดินที่จะออกให้ได้นั้นเห็นว่า กรณีที่บุคคลใดจะต้องใช้สิทธิทางศาลตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 ต้องเป็นกรณีจำเป็นจะต้องมาร้องขอต่อศาลเพื่อให้ได้รับความรับรองหรือคุ้มครองสิทธิของตนที่มีอยู่ โดยจะต้องมีกฎหมายระบุไว้แจ้งชัดให้กระทำได้แต่บทกฎหมายที่ผู้ร้องอ้างมานั้น หาได้ให้สิทธิแก่ผู้ร้องใช้สิทธิทางศาลโดยยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งแต่ฝ่ายเดียวได้หากผู้ร้องเห็นว่าผู้ร้องมีสิทธิครอบครองในที่ดินและถูกโต้แย้งสิทธิประการใด ก็ชอบที่จะเสนอคดีของตนต่อศาลโดยทำเป็นคำฟ้องอันเป็นคดีมีข้อพิพาท หาใช่เสนอคดีโดยทำเป็นคำร้องขออันเป็นคดีไม่มีข้อพิพาทไม่ ที่ศาลชั้นต้นยกคำร้องขอของผู้ร้องศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย อุทธรณ์ผู้ร้องฟังไม่ขึ้น" | |
ผู้แสดงความคิดเห็น * วันที่ตอบ 2012-10-03 22:52:24 |
[1] |