ทำหนังสือแจ้งให้รื้อหลังคาในส่วนที่ลุกล้ำออกไป หากไม่ดำเนินการก็ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินทำรางวัดใหม่เพื่อชี้ขาดว่าเขตที่ดินของคุณถูกปลูกสร้างรุกล้ำเข้ามา เมื่อไม่ดำเนินการใด หรือเพิกเฉยก็ต้องขอบารมีศาลให้รื้อถอนต่อไป

อย่างไรก็ตาม การก่อสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นเป็นไปโดยสุจริตหรือไม่ ถ้าสุจริต ก็อาจบังคับให้รื้อถอนไม่ได้

คำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้อง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1848/2512

แม้โจทก์จะอุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมาย แต่คดีนี้ไม่ห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ศาลอุทธรณ์จึงไม่จำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลชั้นต้นฟังมา เพราะมิใช่คดีที่อุทธรณ์ได้แต่เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 238 ศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจวินิจฉัยข้อเท็จจริงเสียใหม่ได้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 เป็นบทบัญญัติเรื่องผู้ไม่มีสิทธิในที่ดินสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น

โจทก์และสามีจำเลยต่างซื้อที่ดินจากเจ้าของเดิมซึ่งตัดแบ่งขายเป็นแปลงๆ จำเลยรับมรดกสามี โจทก์จำเลยจึงมีที่ดินติดต่อกันโจทก์ซื้อที่ดินของโจทก์ภายหลังสามีจำเลยซื้อที่ดินของจำเลยโดยที่ดินของโจทก์อยู่ในสภาพที่มีกันสาดตึกของจำเลยรุกล้ำที่ดินของโจทก์อยู่ก่อน ดังนี้ โจทก์จึงมิใช่เป็นผู้สร้างตึกพร้อมทั้งกันสาดที่พิพาท หากแต่เจ้าของที่ดินเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองในขณะยังไม่ได้แบ่งออกเป็นสองแปลง ซึ่งเจ้าของที่ดินมีสิทธิสร้างได้โดยชอบด้วยกฎหมาย แล้วต่อมาเจ้าของที่ดินนั้นแบ่งที่ดินออกเป็นสองแปลง จึงทำให้กันสาดของโรงเรือนที่สร้างไว้ในที่ดินแปลงหนึ่งรุกล้ำเข้าไปในที่ดินที่แบ่งแยกอีกแปลงหนึ่ง กรณีจึงไม่อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 เพราะการรุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลยเป็นผู้สร้าง

มาตรา 1312 เป็นบทยกเว้นเรื่องส่วนควบและแดนแห่งกรรมสิทธิ์โดยบุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต มีสิทธิใช้ที่ดินของผู้อื่นในส่วนที่รุกล้ำนั้นได้ แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดิน และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 วรรคแรก ผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริต ย่อมมีสิทธิในที่ดินที่ถูกรุกล้ำนั้นได้ โดยเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำไม่มีสิทธิบังคับให้รื้อ

จำเลยมิได้เป็นผู้สร้างตึกพร้อมกันสาดที่พิพาท หากแต่เจ้าของที่ดินเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมาย เพราะขณะสร้างยังมิได้แบ่งแยกที่ดินออกเป็นสองแปลง ดังนั้น ถ้าจะบังคับให้รื้อ ก็มีผลเท่ากับจำเลยเป็นผู้สร้าง ตามมาตรา 1312 วรรคสอง ย่อมไม่เป็นธรรม เพราะแม้จำเลยเป็นผู้สร้างรุกล้ำเอง ถ้าโดยสุจริต กฎหมายยังยอมให้จำเลยมีสิทธิใช้ที่ดินในส่วนที่รุกล้ำได้ แล้วไฉนถ้าจำเลยมิได้เป็นผู้สร้างรุกล้ำเอง แต่การที่สร้างนั้นเป็นการสร้างโดยชอบด้วยกฎหมายซึ่งยิ่งกว่าเป็นการสร้างโดยสุจริตเสียอีก แล้วกลับจะถูกบังคับให้รื้อถอน เพราะไม่มีสิทธิจะใช้ กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได้ เมื่อเป็นช่องว่างแห่งกฎหมาย ดังนี้ จึงต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาใช้สำหรับกรณีนี้ไม่มีจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นที่จะยกมาปรับคดีได้จึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งก็คือ มาตรา 1312 วรรคแรก คือ จำเลยมีสิทธิใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์เฉพาะที่กันสาดรุกล้ำเข้าไปนั้นได้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้จำเลยรื้อ แต่มีสิทธิที่จะเรียกเงินเป็นค่าที่จำเลยใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์ต่อไป ตลอดจนการที่จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม

เครื่องทำความเย็นซึ่งผู้เช่าตึกจำเลยเป็นผู้ติดตั้งไม่ใช่เป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น และจำเลยไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องในการติดตั้งนี้ด้วย อีกทั้งผู้เช่าตึกของจำเลยไม่ใช่บริวารของจำเลย ในกรณีเช่นนี้ โจทก์จึงฟ้องจำเลยให้ย้ายเครื่องทำความเย็นของผู้อื่นไม่ได้ (นอกจากวรรคหนึ่ง วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 30/2512)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1141/2518

เจ้าของรวมปลูกเรือนลงในที่ดิน ต่อมาได้แบ่งแยกที่ดินแล้วโอนขายต่อๆ มาทั้ง 2 แปลงเมื่อได้รังวัดสอบเขตจึงปรากฏว่าเรือนรุกล้ำอยู่ในเขตที่ดินที่แบ่งออกเป็นอีกแปลงหนึ่ง 16 ถึง 60 เซ็นติเมตรดังนี้เจ้าของเดิมปลูกเรือนโดยสุจริตตามที่มีสิทธิปลูกได้ตามกฎหมายแม้ผู้รับโอนทราบก่อนรับโอนว่าเรือนรุกล้ำ ก็ไม่อาจถูกบังคับให้รื้อถอนอาคารส่วนที่รุกล้ำได้ต้องใช้มาตรา 4 วินิจฉัยเทียบมาตรา 1312 ซึ่งเป็นบทใกล้เคียงให้เจ้าของได้รับค่าใช้ที่ดินที่รุกล้ำเท่านั้น

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 778/2523

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยบุกรุกที่ดินต่อเติมชายคารุกล้ำที่ดินขอให้ ศาลพิพากษาให้จำเลยรื้อถอน จำเลยฟ้องแย้งขอให้โจทก์รื้อกันสาด ที่สร้างใหม่รื้อชายคาส่วนที่สร้างรุกล้ำรื้อท่อน้ำประปากับเครื่องสูบน้ำ ออกไปจากที่พิพาทฟ้องแย้งส่วนนี้เกี่ยวกับฟ้องเดิมแต่ที่ขอให้โจทก์ใช้ ค่าเสียหายเพราะโจทก์ก่อสร้างทำให้กำแพงตึกของจำเลยแตกร้าวกระเบื้อง หน้าตึกแถว เสียหายลูกจ้างของโจทก์ตัดโครงเหล็กเครื่องปรับอากาศของ จำเลยนั้นไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมจึงฟ้องแย้งไม่ได้ ต้องฟ้องเป็นคดีใหม่

ตึกแถวปลูกสร้างตั้งแต่เจ้าของเดิมคนเดียวกันยังไม่แยกโฉนดเมื่อ แยกโฉนดปั้นลมและชายคาจึงรุกล้ำในที่ดินของโจทก์ตั้งแต่เจ้าของเดิม จำเลยรับโอนตึกแถวมากว่า 10 ปี ต้องใช้บทใกล้เคียงตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 คือใช้ มาตรา 1312 จำเลย มีสิทธิใช้ที่ดินของโจทก์เฉพาะส่วนที่รุกล้ำโจทก์บังคับให้รื้อถอนไม่ได้ แต่จำเลยต้องเสียค่าใช้ที่ดินส่วนนั้นโดยจดทะเบียนเป็นภารจำยอมส่วน ท่อน้ำทิ้งและเครื่องปรับอากาศซึ่งจำเลยติดตั้งไม่เกิน 10 ปีไม่มีภารจำยอมและไม่อยู่ใน มาตรา 1312 วรรคแรก จำเลยต้องรื้อไป