สวัสดีครับผมชื่อสุรชาติกองวารี ขออนุญาตแสดงความคิดเห็นด้วยนะครับสัญญาซื้อขายระหว่างคุณซิํ่งเป็นผู้ซื้อนั้นเป็นการซื้อโดยสุจริตและเป็นการได้มาโดยทางทะเบียน ตามป.พ.พ. มาตรา 1299 และคุณซิํ่งเป็นผู้ซื้อ ก็มิได้รู้ข้อเท็จจริงระหว่างผู้ขายกับบุคคลภายนอกว่าผู้ขายกับบุคคลภายนอกได้ทํานิติกรรมกันไว้หรือมีข้อพิพาทกันอย่างไร และนิติกรรมของผู้ขายกับบุคคลภายนอกมิได้ปรากฏขิํ้นทางทะเบียน หรือคุณผู้ซื้อก็มิได้กระทําการอย่างใดอย่างหนิํ่งซิํ่งให้เป็นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300  ดังที่คุณผู้ซื้อเล่าข้อเท็จจริงมาอันเป็นเหตุให้ถูกเพิกถอนทะเบียนการซื้อขายได้  ความสุจริตของคุณผู้ซื้อซึ่งมีขึ้นก่อนที่ศาลจะพิพากษาไม่สารถทำให้ศาลเพิกถอนทะเบียนการซื้อขายของคุณได้ 

ในคำถามข้อที่ 1 คุณอยู่เฉยๆไม่ต้องทำอะไรรอจนกว่าฝ่ายที่ขอร้องให้เพิกถอนฟ้องและมีหมายศาลมา  ถ้าเขาฟ้องมาคุณต้องยกข้อเท็จจริงตามที่คุณกล่าวอ้างมาให้ศาลเชื่อให้ได้ว่าคุณซื้อโดยสุจริตจริงและไม่รู้ว่าที่ดินแปลงนี้มีข้อพิพากกันอยู่ในศาลมาก่อน ถ้าคุณสุจริตจริง กฎหมายมาตรา 1299 และ มาตรา 1300 ของ ป.พ.พ. จะคุ้มครองคุณ 

ข้อ 2 ผมว่าถ้าเขาฟ้องคุณเขาต้องอ้างมาตรา 237 มาฟ้องคุณกับป้าคุณแน่ ๆ คุณก็ต่อสู้ด้วยมาตรา 1299 และ มาตรา 1300 ขึ้นมาต่อสู้ได้เหมือนกันคุณไม่ต้องตกใจ ถ้าข้อเท็จจริงเป็นอย่างที่คุณเล่ามา คาถาที่ผมให้ไปคือมาตรา 1299 และ มาตรา 1300  จะทำให้คุณรอดพ้นและปลอดภัยด้วยความปรารถนาจากผม สุรชาติ กองวารี นักศึกษามสธ.สาขาวิชา นิติศาสตร์

1. ดิฉันต้องดำเนินการอย่างไรบ้างคะ ถ้าแบบนี้ศาลจะสั่งเพิกถอนโฉนดดิฉันรึเปล่าคะ

ตอบ - เมื่อคุณได้รับโอนมาแล้ว คุณมีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินกฎหมายให้สันนิษฐานว่าคุณเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง ตราบใดที่ยังไม่มีคำพิพากษาให้เพิกถอนหรือถูกฟ้องคดีคุณก็ไม่ต้องเดือดร้อน(แต่ร้อนใจนั้นพอเข้าใจ) ตามที่คุณเล่ามาว่าคุณไม่รู้ว่าป้าลุงกับคู่คดี(คู่กรณี) มีคดีกันมาก่อน ย่อมเข้าหลักข้อยกเว้นว่า ได้รับโอนที่ดินมาโดยเสียค่าตอบแทน และโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ผู้ที่อ้างว่าชนะคดีโดยได้สิทธิครอบครองทางปรปักษ์นั้นเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม และสิทธิดังกล่าวยังไม่ได้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงต่อสู้ผู้สุจริตของผู้ซื้ออย่างคุณไม่ได้ แต่อย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงนี้ศาลจะเชื่อคุณหรือไม่อย่างไรก็เป็นรายละเอียดในทางคดีที่จะต้องไปพิสูจน์กัน แต่เพื่อตอบคำถามให้ชัดเจนจึงต้องสรุปตามคำบอกเล่าของคุณว่าคุณไม่รู้จริงๆ เพราะในข้อ 2 คุณก็ยอมรับว่าเป็นญาติกันแต่ความเป็นญาติก็ไม่สามารถสรุปว่าคุณไม่สุจริต เพราะพฤติการณ์คือคุณไปทำงานต่างจังหวัดอาจไม่ทราบจริงๆ ก็ได้

มาตรา 1299  ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่นท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่
ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

มาตรา 1300  ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้

สิทธิครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ยังไม่ได้จดทะเบียน
สิทธิครอบครองที่ดินที่ได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์จะสมบูรณ์ต่อเมื่อได้จดทะเบียนสิทธิแล้ว เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะยกขึ้นต่อสู้ผู้รับโอนหรือผู้ซื้อที่ได้รับโอนสิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโอนโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตไม่ได้ เนื่องจากสิทธิที่ได้มาจากการครอบครองปรปักษ์ต้องอยู่ภายใต้บทยกเว้นหลักกฎหมายทั่วไปที่ว่า "ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน" หมายความว่า จะอ้างว่าผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนไม่ได้