//ก็ต้องดูว่าผู้เช่าเดิมมีสัญญาเช่ากับเจ้าของเดิมหรือเปล่า หากมีเหลือระยะเวลาเช่าเท่าไร คุณก็ต้องรับภาระตรงนี้ตามกำหนดระยะเวลาที่เหลือด้วยครับ

//แต่ถ้าไม่มีสัญญาเช่า ผู้เช่าไม่ออก ก็เป็นการอยู่โดยละเมิดสิทธิของคุณ สามารถฟ้องขับไล่ และเรียกค่าเสียหาย

จากการที่ได้ได้ใช้ประโยชน์จากบ้านของคุณได้ครับ

ซื้อบ้านแล้วเจ้าของเดิมไม่ยอมออกไป

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 103067 และ 103068 พร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยซื้อมาจากจำเลยเมื่อวันที่ 3 กรกฎาคม 2539 โจทก์ทั้งสองยินยอมให้จำเลยอาศัยอยู่ในที่ดินดังกล่าว โดยจำเลยตกลงว่าจะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างคืนจากโจทก์ภายในวันที่ 20 มกราคม 2540 ในราคา 2,300,000 บาท หากพ้นกำหนด จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองเดือนละ 15,000 บาท ปรากฏว่าจำเลยผิดข้อตกลง โจทก์บอกกล่าวทวงถามแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองโดยส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืนแก่โจทก์ทั้งสองในภาพเรียบร้อยและชำระค่าเสียหายจำนวน 495,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสอง และค่าเสียหายดังกล่าวอีกเดือนละ 15,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองเสร็จสิ้น

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่โจทก์ทั้งสองและจำเลยไม่โต้เถียงกันฟังเป็นยุติว่าโจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านพิพาทโดยซื้อมาจากจำเลย ต่อมาจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและบ้านพิพาทดังกล่าวคืนจากโจทก์ทั้งสองตามเอกสารหมาย จ.4 แต่จำเลยไม่ไปดำเนินการจดทะเบียนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสอง เห็นว่า คดีนี้โจทก์ทั้งสองฟ้องขับไล่จำเลยพร้อมกับเรียกค่าเสียหายจากจำเลย จึงถือได้ว่าเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ส่วนหนึ่งกับคดีมีทุนทรัพย์อีกส่วนหนึ่งปนกันมา ดังนี้ จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้หรือไม่ ต้องแยกจากกัน กล่าวคือ ถ้าหากฎีกาประเด็นเรื่องขับไล่ก็ต้องพิจารณาว่า อสังหาริมทรัพย์นั้นมีค่าเช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องเกินเดือนละ 10,000 บาท หรือไม่ โจทก์ทั้งสองฟ้องขับไล่จำเลยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งอสงเดือนละ 15,000 บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ขับไล่จำเลย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองเดือนละ 7,000 บาท โจทก์ไม่ได้อุทธรณ์ฎีกา ย่อมถือว่าในขณะยื่นคำฟ้องนั้น ที่ดินและบ้านพิพาทอาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท คดีจึงต้องห้ามมิให้คู่ความฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง ที่จำเลยฎีกาว่าคำเบิกความของโจทก์ทั้งสองมีพิรุธฟังไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา เป็นฎีกาข้อเท็จจริง จึงต้องห้ามมิให้ฎีกาตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้

ส่วนในเรื่องค่าเสียหาย ปรากฏว่าค่าเสียหายตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่กำหนดให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองเดือนละ 7,000 บาท นับแต่วันที่ 30 มีนาคม 2540 คำนวณถึงวันที่ 28 ตุลาคม 2542 อันเป็นวันฟ้อง ซึ่งถือเป็นทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นศาลฎีกาเกินสองแสนบาท ไม่ต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคหนึ่ง จึงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 7,000 บาท เป็นจำนวนมากเกินไปหรือไม่ เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.4 กำหนดค่าเสียหายกรณีจำเลยผิดสัญญาและไม่ขนย้ายบริวารและทรัพย์สินออกไปตามกำหนดเดือนละ 15,000 บาท ศาลชั้นต้นเห็นว่าเป็นเบี้ยปรับที่มากเกินไปจึงได้ใช้ดุลพินิจลดลงเหลือเดือนละ 7,000 บาท และศาลอุทธรณ์เห็นด้วยว่าเป็นจำนวนเหมาะสม นับเป็นคุณแก่จำเลยมากอยู่แล้ว ทั้งจำเลยก็มิได้นำพยานหลักฐานมาสืบให้เห็นเป็นอย่างอื่น คงอ้างเพียงลอย ๆ ว่า ที่ดินและบ้านพิพาทมิได้อยู่ติดกับถนนใหญ่ ต้องเข้าซอยแยกนับระยะทางเป็นกิโลเมตร ค่าเสียหายไปควรเกิน 2,000 บาท เท่านั้น จึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.

( ประทีป เฉลิมภัทรกุล - เรวัตร อิศราภรณ์ - ศิริชัย จิระบุญศรี )

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1203/2549

http://www.deka2007.supremecourt.or.th/deka/web/docdetail.jsp