ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

        

บทนำ

หลักการทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิและหน้าที่ผูกพันระหว่างผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้างอย่างชัดเจน ทั้งเรื่องกำหนดราคาค่าก่อสร้าง วัสดุ อุปกรณ์ ระยะเวลาก่อสร้าง การส่งมอบงาน การตรวจรับงาน เงื่อนไขการเปลี่ยนแปลงแบบก่อสร้าง ตลอดจนความรับผิดจากการไม่ปฏิบัติตามสัญญา บทวิเคราะห์ต่อไปนี้จะสรุปข้อเท็จจริง เงื่อนไขสำคัญ และหลักกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพื่อเป็นแนวทางในการทำสัญญาก่อสร้างอย่างรอบคอบและลดความเสี่ยงเกิดข้อพิพาทระหว่างคู่สัญญา

ข้อเท็จจริงสำคัญจากสัญญา

สัญญานี้เป็นสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านและสิ่งปลูกสร้าง โดยผู้ว่าจ้างตกลงให้ผู้รับจ้างดำเนินการก่อสร้างบนที่ดินตามที่ระบุ พร้อมกำหนดแบบก่อสร้าง รายละเอียดงาน ระยะเวลาก่อสร้าง ค่าใช้จ่าย วัสดุ เงื่อนไขการชำระเงิน การจัดหาวัสดุและเครื่องมือ ความรับผิดชอบต่อความเสียหาย ค่าปรับล่าช้า การเปลี่ยนแปลงแบบ และสิทธิในการบอกเลิกสัญญา กำหนดเป็นสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรและคู่สัญญาลงลายมือชื่อไว้ต่อหน้าพยาน

ประเด็นสัญญาและข้อผูกพันของคู่สัญญา

เนื้อหาของสัญญาฉบับนี้มีประเด็นทางกฎหมายสำคัญหลายประการ ได้แก่

– การกำหนดแบบก่อสร้างเป็นสาระสำคัญ ผู้รับจ้างต้องก่อสร้างตาม Contract Drawing และ Shop Drawing อย่างเคร่งครัด หากไม่เป็นไปตามแบบถือเป็นการผิดสัญญา

– ผู้รับจ้างต้องจัดหาวัสดุและเครื่องมือต่าง ๆ ตามที่กำหนดในรายการวัสดุที่แนบท้ายสัญญา และต้องรับผิดชอบต่อคุณภาพของวัสดุทั้งหมด

– ผู้ว่าจ้างมีสิทธิเปลี่ยนแปลงแบบหรือรายละเอียดได้ แต่ต้องแจ้งล่วงหน้าและรับภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

– ผู้รับจ้างสามารถมอบงานบางส่วนให้บุคคลอื่นทำแทนได้ แต่ยังคงต้องรับผิดชอบต่อนิติสัมพันธ์กับผู้ว่าจ้างเสมือนตนทำเอง

– การตรวจรับงานถือเป็นผลสำคัญในทางกฎหมาย เพราะเมื่อผู้ว่าจ้างตรวจรับแล้ว ย่อมถือว่างานเสร็จสมบูรณ์

– หนังสือค้ำประกันจากธนาคารเป็นการประกันการปฏิบัติตามสัญญา หากผู้รับจ้างผิดสัญญา ผู้ว่าจ้างมีสิทธิเรียกให้ธนาคารชำระเงินตามวงเงินประกัน

วิเคราะห์หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

หลักกฎหมายที่ใช้กับสัญญานี้อ้างอิงจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 2 นิติกรรม และบรรพ 3 เรื่อง "จ้างทำของ"

1 ลักษณะสัญญาจ้างทำของ

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 587 – 607 ผู้รับจ้างมีหน้าที่ทำงานให้แล้วเสร็จตามแบบ ผู้ว่าจ้างต้องชำระค่าจ้างตามที่ตกลง และต้องร่วมกันรักษาประโยชน์ในการทำงาน

– หากงานไม่เป็นไปตามแบบ ผู้รับจ้างต้องแก้ไข

– หากงานล่าช้า ผู้รับจ้างต้องรับผิดค่าเสียหายหรือค่าปรับตามสัญญา

2 การผิดนัดของผู้ว่าจ้าง

หากผู้ว่าจ้างไม่ชำระเงินงวด หรือผิดสัญญา ผู้รับจ้างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเก็บงานที่ทำไปแล้วเป็นกรรมสิทธิ์ของตนได้ หากระบุไว้ในสัญญา ซึ่งสัญญาฉบับนี้กำหนดไว้อย่างชัดเจนในข้อ 17

3 การส่งมอบงานล่าช้าและค่าปรับ

ข้อ 18 กำหนดค่าปรับรายวัน หากการส่งมอบงานล่าช้าโดยไม่มีเหตุสุดวิสัย การกำหนดลักษณะนี้ศาลถือเป็นเงื่อนไขที่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะเป็นข้อตกลงล่วงหน้าที่คู่สัญญายินยอมร่วมกัน

4 การบอกเลิกสัญญา

เมื่อมีการผิดสัญญาสำคัญ เช่น ไม่ชำระเงิน ไม่ทำงานตามสัญญา ผู้รับจ้างมีสิทธิบอกเลิก ซึ่งเป็นไปตามหลัก ป.พ.พ. มาตรา 386 ประกอบ 391

โครงสร้างสัญญานี้สะท้อนหลักกฎหมายที่ศาลใช้บ่อยในการวินิจฉัยข้อพิพาทงานก่อสร้าง เช่น

– ศาลพิจารณาจากเนื้อหาสัญญาเป็นหลัก

– แบบแปลนคือหัวใจของงานก่อสร้าง

– การล่าช้ามักเป็นข้อพิพาทสำคัญและถูกคิดค่าปรับตามสัญญา

– ผู้ว่าจ้างมักโต้แย้งเรื่องคุณภาพงาน ส่วนผู้รับจ้างมักโต้แย้งเรื่องการเปลี่ยนแปลงแบบและการขยายเวลา

– หนังสือค้ำประกันเป็นเครื่องมือบังคับสัญญาที่สำคัญ

คู่สัญญาต้องเข้าใจว่าการทำสัญญาอย่างละเอียดและตรวจสอบก่อนลงนามเป็นกุญแจสำคัญในการลดความเสี่ยงของคดีความในอนาคต

ข้อคิดทางกฎหมาย

– ก่อนลงนามควรตรวจแบบก่อสร้างให้ละเอียด เพราะเป็นสาระสำคัญที่สุด

– การกำหนดค่าปรับล่าช้าต้องเหมาะสมและชัดเจน

– ควรบันทึกการเปลี่ยนแปลงแบบเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง

– เอกสารแนบสัญญา เช่น แบบ รายการวัสดุ คือหลักฐานสำคัญที่สุดในคดี

– หนังสือค้ำประกันจากธนาคารช่วยคุ้มครองผู้ว่าจ้างอย่างมีประสิทธิภาพ

สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านและสิ่งปลูกสร้าง: โครงสร้าง เงื่อนไขสำคัญ และประเด็นกฎหมายที่ควรรู้

สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านและสิ่งปลูกสร้างเป็นนิติกรรมสำคัญที่ก่อให้เกิดความสัมพันธ์ทางกฎหมายระหว่าง “ผู้ว่าจ้าง” และ “ผู้รับจ้าง” โดยมีลักษณะเป็นสัญญาจ้างทำของตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งผู้รับจ้างต้องทำงานให้แล้วเสร็จตามแบบ รายละเอียด และระยะเวลาที่ตกลง ส่วนผู้ว่าจ้างต้องชำระค่าจ้างตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ ความถูกต้องชัดเจนของสัญญาจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะเมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้น ศาลจะตีความตามข้อความในสัญญาเป็นหลัก บทความนี้จึงมุ่งอธิบายโครงสร้าง เงื่อนไขสำคัญ และประเด็นกฎหมายที่ควรใส่ใจเมื่อต้องทำสัญญาก่อสร้างบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างใด ๆ

1. โครงสร้างสัญญาและเนื้อหาที่ควรมี

สัญญาก่อสร้างบ้านที่สมบูรณ์ควรประกอบด้วยรายละเอียดสำคัญ เช่น ที่ตั้งของโครงการ ลักษณะงานที่ต้องทำ แบบก่อสร้าง รายการวัสดุ รายการค่าใช้จ่าย ระยะเวลาก่อสร้าง วิธีการชำระเงิน และเงื่อนไขเกี่ยวกับการส่งมอบงาน นอกจากนี้ควรกำหนดเอกสารแนบท้ายที่ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา เช่น แบบก่อสร้าง แบบ Shop Drawing รายการวัสดุ และแผนงานก่อสร้าง ซึ่งเป็นหลักฐานสำคัญในการตรวจสอบความถูกต้องของงาน หากไม่มีเอกสารเหล่านี้ อาจทำให้การวิเคราะห์ข้อพิพาทในอนาคตทำได้ยากและไม่ชัดเจน

2. สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา

ผู้รับจ้างต้องจัดหาวัสดุ อุปกรณ์ และแรงงานตามที่กำหนดในสัญญา พร้อมรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดจากการก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นอุบัติเหตุ การทำให้ทรัพย์สินบุคคลอื่นเสียหาย หรือความบกพร่องของงานก่อสร้าง เมื่อทำงานเสร็จต้องแจ้งให้ผู้ว่าจ้างตรวจรับงานภายในกำหนด หากผู้ว่าจ้างไม่ตรวจรับภายในเวลาที่กำหนด มักถือว่า “ตรวจรับโดยปริยาย”

ส่วนผู้ว่าจ้างมีหน้าที่สำคัญในการชำระค่าจ้างให้ตรงตามงวดที่กำหนด หากผิดนัดชำระหรือไม่สามารถดำเนินโครงการต่อได้ ผู้รับจ้างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและอาจมีสิทธิยึดงานที่ทำไปเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับจ้าง หากสัญญาระบุไว้อย่างชัดเจน

3. เงื่อนไขเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงแบบก่อสร้าง

ในทางปฏิบัติการก่อสร้างอาจต้องมีการปรับปรุงหรือเปลี่ยนแปลงแบบก่อสร้างระหว่างดำเนินงาน สัญญาจึงควรกำหนดให้ผู้ว่าจ้างต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า และต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น ส่วนผู้รับจ้างมีสิทธิจะพิจารณาว่าจะยอมรับหรือไม่ ตามความเหมาะสมและผลกระทบต่อแผนงาน การมีข้อความชัดเจนในส่วนนี้ช่วยป้องกันข้อพิพาทเรื่อง “ค่าเปลี่ยนแปลงงาน” ได้มาก

4. การตรวจรับงานและการส่งมอบงาน

การตรวจรับงานถือเป็นขั้นตอนสำคัญในทางกฎหมาย เพราะเป็นจุดที่ระบุว่า “งานเสร็จสมบูรณ์” และผู้ว่าจ้างต้องชำระเงินงวดสุดท้าย กฎหมายกำหนดว่าหากผู้ว่าจ้างตรวจพบความบกพร่องที่แก้ไขได้ ผู้รับจ้างต้องแก้ไขภายในระยะเวลาที่เหมาะสม หากไม่แก้ไข ผู้ว่าจ้างอาจเรียกร้องค่าเสียหาย หรือตัดค่าจ้างตามความเสียหายได้ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขสัญญา

5. ค่าปรับล่าช้าและเหตุให้ขยายเวลา

สัญญาจ้างก่อสร้างมักกำหนดค่าปรับในอัตรารายวัน หากการส่งมอบงานล่าช้าโดยไม่มีเหตุสุดวิสัย เช่น วัสดุขึ้นราคา เหตุสุดวิสัย ฝนตกหนัก หรือข้อจำกัดที่ไม่ได้เกิดจากผู้รับจ้าง ทั้งนี้หากมีเหตุที่ควรได้รับการขยายเวลา ผู้รับจ้างต้องแจ้งผู้ว่าจ้างทันทีเพื่อให้มีการลงบันทึกชัดเจน การขยายเวลาโดยไม่มีหลักฐานอาจถูกตีความว่า “ผู้รับจ้างเป็นฝ่ายผิดนัด”

6. หนังสือค้ำประกันและบทบาทในคดีความ

สัญญาก่อสร้างโดยทั่วไปกำหนดให้ผู้รับจ้างนำหนังสือค้ำประกันของธนาคารมาเป็นหลักประกันการปฏิบัติงาน การมีหนังสือค้ำประกันช่วยให้ผู้ว่าจ้างสามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้รวดเร็วขึ้นหากผู้รับจ้างผิดสัญญา แต่ต้องเป็นไปตามข้อความที่ระบุในสัญญาและหนังสือค้ำประกันเท่านั้น ศาลมักตีความเคร่งครัด เพราะเป็นการจำกัดสิทธิของทั้งสองฝ่าย

7. ข้อยกเลิกสัญญาและความรับผิดเมื่อผิดสัญญา

หากผู้ว่าจ้างผิดสัญญา เช่น ไม่ชำระเงินตามงวด ผู้รับจ้างสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันทีตามที่กำหนดไว้ และอาจยึดงานที่ก่อสร้างแล้วเป็นของตน ส่วนผู้รับจ้างหากผิดสัญญา เช่น งานไม่เสร็จ ไม่เป็นไปตามแบบ หรือก่อให้เกิดความเสียหาย ต้องชดใช้ตามข้อกำหนดของสัญญา ซึ่งอาจรวมถึงค่าปรับ ค่าเสียหาย และการแก้ไขงานโดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่ม

8. แนวปฏิบัติที่ควรทราบก่อนลงนามในสัญญา

– ตรวจสอบแบบก่อสร้าง รายละเอียดวัสดุ และเอกสารแนบท้ายทุกฉบับ

– กำหนดระยะเวลาก่อสร้างอย่างสมเหตุสมผล

– ระบุค่าปรับล่าช้าอย่างชัดเจน

– ระบุขั้นตอนการเปลี่ยนแบบและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

– ตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้รับจ้างและหนังสือค้ำประกัน

– เก็บหลักฐานการชำระเงิน การแจ้งเปลี่ยนแปลงงาน และการตรวจรับงานทุกครั้ง

สัญญาก่อสร้างบ้านเป็นสัญญาที่มีรายละเอียดมากและมีความเสี่ยงสูง หากจัดทำสัญญาอย่างรอบคอบและตรวจสอบทุกข้อกำหนดอย่างละเอียด จะช่วยลดความเสี่ยงเกิดข้อพิพาท และทำให้การก่อสร้างดำเนินไปอย่างราบรื่นตามเป้าหมายของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย

สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านและสิ่งปลูกสร้าง

วันที่……….เดือน……………พ.ศ……………

          สัญญาฉบับนี้ทำขึ้นที่…………………………..ตั้งอยู่เลขที่………ถนน…………………..

ตำบล/แขวง………………….อำเภอ/เขต………….……..จังหวัด………………………………….

ระหว่าง………………….……………ตั้งอยู่เลขที่……..……ถนน…………………………………

ตำบล/แขวง………………….อำเภอ/เขต………….……..จังหวัด…………………………

ซึ่งต่อไปในสัญญานี้จะเรียกว่า “ผู้ว่าจ้าง” ฝ่ายหนึ่ง กับ

…………………..ตั้งอยู่เลขที่……..……ถนน…………………………………ตำบล/แขวง………………….

อำเภอ/เขต………….จังหวัด……………ซึ่งต่อไปในสัญญานี้จะเรียกว่า “ผู้รับจ้าง” อีกฝ่ายหนึ่ง

คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงทำสัญญากันดังมีข้อความต่อไปนี้

ข้อ 1. ผู้ว่าจ้างตกลงว่าจ้างและผู้รับจ้างตกลงรับจ้างก่อสร้างบ้านและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแปลงเลข

ที่……….โฉนดเลขที่……………ในโครงการ “……………………………….”

ซึ่งตั้งอยู่ ณ …………………………โดยจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างในเดือน………………พ.ศ……………...

และจะดำเนินการก่อสร้างดังกล่าวให้แล้วเสร็จในเดือน……………..พ.ศ……………… ทั้งนี้ ต้องก่อสร้างตามรูป

แบบ รายละเอียดของแบบ และรายละเอียดกำหนดการดำเนินงานที่แนบท้ายสัญญานี้และถือว่า

เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาฉบับนี้ด้วย

ข้อ 2. การก่อสร้างและสิ่งปลูกสร้างต้องยึด

 Contract DrawingและShop Drawing เป็นหลัก

ข้อ 3. คู่สัญญาตกลงราคาค่าจ้างเหมาก่อสร้างรวมเป็นเงินทั้งสิ้น………………………บาท

(…………………………………..)รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม

ข้อ4. ผู้รับจ้างจะเป็นผู้ดำเนินการจัดหาเครื่องมือเครื่องใช้ต่างๆที่ต้องใช้ในการก่อสร้างทั้งหมด

ข้อ 5. ผู้รับจ้างจะเป็นผู้ดำเนินการจัดหาวัสดุสิ่งของที่ใช้ในการก่อสร้างตามรายการวัสดุแนบท้าย

สัญญานี้และถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญานี้ด้วย

ข้อ 6. เพื่อเป็นหลักประกันในการปฏิบัติตามสัญญานี้ผู้รับจ้างได้นำหนังสือค้ำประกันของธนาคาร

ตามแบบที่ผู้ว่าจ้างยินยอมซึ่งออกโดย……………………….สาขา………………………...

เลขที่…..…….ลงวันที่……….เดือน……………….พ.ศ…………….

ข้อ 7. งานก่อสร้างตามสัญญาฉบับนี้ไม่รวมถึงงานและค่าใช้จ่ายต่อไปนี้

7.1 ค่าธรรมเนียมการขออนุญาตทุกชนิด

7.2 สนามหญ้า

7.3 ค่าธรรมเนียมสำหรับมิเตอร์น้ำประปาและไฟฟ้า

7.4 งานประปาและไฟฟ้านอกอาคาร

ข้อ 8. ผู้ว่าจ้างตกลงชำระค่าจ้างเหมารวมค่าวัสดุสิ่งของทั้งหลายตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้

8.1 ค่าจ้างชำระล่วงหน้าต้องชำระภายใน……….วัน นับแต่วันทำสัญญาฉบับนี้ ในอัตราร้อยละ………….

ของค่าเหมา และค่าวัสดุสิ่งของรวมเป็นจำนวนเงิน…………………….บาท

(…………………………………..) เพื่อเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญา

8.2 ค่าจ้างอีกร้อยละ…………จะชำระเป็นรายเดือน คำนวณผลตามผลงานที่แล้วเสร็จตามรายละเอียด

เงื่อนไขการชำระเงินและการก่อสร้าง แปลนหมายเลขที่………..ที่แนบท้ายสัญญานี้และเป็นส่วนหนึ่ง

ของสัญญาฉบับนี้ด้วยผู้ว่าจ้างต้องชำระเงินประกันไว้ในอัตราร้อยละ…………ของจำนวนค่าจ้างราย

เดือนที่เรียกเก็บนั้น เงินประกันที่ได้ทำการหักไว้ในวรรคก่อน ผู้ว่าจ้างต้องชำระให้แก่ผู้รับจ้าง

ภายใน……….วัน นับแต่วันที่ผู้ว่าจ้างได้ตรวจรับงานเรียบร้อยแล้ว

ข้อ 9. ในกรณีที่ผู้ว่าจ้างประสงค์จะทำการแก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือเพิ่มเติมรูปแบบหรือรายละเอียด

ของบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง ผู้ว่าจ้างต้องทำการแจ้งให้ผู้รับจ้างทราบเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าไม่

น้อยกว่า……….วัน โดยผู้ว่าจ้างต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ทั้งนี้ ผู้รับจ้างสงวนสิทธิ์ที่จะยอมรับ

หรือไม่ยอมรับการแก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือเพิ่มเติมนั้น โดยคำนึงถึงความจำเป็นและผลเสียหาย

อันอาจเกิดขึ้นได้เนื่องจากการแก้ไขเปลี่ยนแปลง หรือเพิ่มเติมนั้น

ข้อ 10. ผู้ว่าจ้างต้องทำการตรวจรับงานภายในเวลา……….วัน นับแต่วันที่ได้รับการแจ้งจากผู้รับจ้าง

หากไม่ตรวจรับงานภายในเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าได้ตรวจรับงานแล้วโดยปริยาย

ข้อ 11. ผู้รับจ้างตกลงรับผิดชดใช้ค่าเสียหายเป็นจำนวนร้อยละ……….ของค่าจ้างรับเหมาก่อสร้างทั้ง

หมดตามโครงการ เมื่อปรากฏว่าผู้รับจ้างไม่ดำเนินการก่อสร้างภายในกำหนดเวลา……….วัน นับแต่

วันที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ลงลายมือชื่อในสัญญานี้

ข้อ 12. ผู้รับจ้างสงวนสิทธิ์ที่จะนำงานบางส่วนตามสัญญาฉบับนี้ไปให้ผู้อื่นทำได้ ทั้งนี้ผู้รับจ้างจะ

เป็นผู้รับผิดชอบในงานก่อสร้างนั้นเองทุกประการเสมือนหนึ่งว่าผู้รับจ้างเป็นผู้ทำงานนั้น

ข้อ 13. ผู้รับจ้างต้องรับผิดต่ออุบัติเหตุ อันตราย หรือความเสียหายอื่น ๆ อันเกิดขึ้นจากการก่อ

สร้างและต้องชดใช้ค่าเสียหายนั้นแก่ผู้เสียหาย

ข้อ 14. ระหว่างการก่อสร้างผู้รับจ้างต้องดูแลรักษาบริเวณรอบ ๆ การก่อสร้างให้สะอาดอยู่เสมอ

ข้อ 15. ในกรณีที่มีเหตุในอันที่ไม่อาจจะหลีกเลี่ยงได้โดยไม่ใช่ความผิดอันเกิดจากผู้รับจ้างหรือผู้

ว่าจ้างขอแก้ไข เปลี่ยนแปลงหรือเพิ่มเติมการก่อสร้าง เป็นเหตุให้การก่อสร้างหยุดชะงักหรือล่าช้า

กว่ากำหนด ให้ขยายกำหนดระยะเวลาส่งมอบงานตามข้อ 1. ออกไปเท่าที่ระยะเวลาที่ต้องสูญเสีย

ไปเพราะเหตุดังกล่าว

ข้อ 16. ในกรณีที่ค่าวัสดุ ค่าใช้จ่าย หรือค่าดำเนินการอื่นใดทั้งหมดนั้นได้ปรับอัตราสูงขึ้น โดย

ไม่ใช่เป็นผลสืบเนื่องมาจากผู้รับจ้าง ผู้ว่าจ้างจะเป็นผู้รับภาระค่าใช้จ่ายข้างต้นตามอัตราที่เปลี่ยน

แปลงเพิ่มขึ้นไปตามความเป็นจริง และหากเหตุดังกล่าวมีผลให้การก่อสร้างหยุดชะงักหรือล่าช้ากว่า

กำหนดให้ขยายกำหนดระยะเวลาส่งมอบงานตามข้อ 1. ออกไปเท่าที่ระยะเวลาที่ต้องสูญเสียไป

เพราะเหตุดังกล่าว

ข้อ 17. ในกรณีที่ผู้ว่าจ้างผิดนัดชำระเงินงวดใดงวดหนึ่งตามที่กำหนดในข้อ 8. หรือผิดสัญญาข้อ

หนึ่งข้อใด หรือไม่สามารถดำเนินโครงการได้สำเร็จเสร็จสิ้นผู้รับจ้างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที

และให้กรรมสิทธิ์ในบ้านและสิ่งปลูกสร้างเป็นของผู้รับจ้างโดยไม่จำเป็นต้องคืนเงินค่าจ้างและค่า

วัสดุสิ่งของที่ได้รับไว้แล้ว นอกจากนี้ หากมีความเสียหายเกิดขึ้นแก่ผู้รับจ้าง ผู้ว่าจ้างต้องรับผิดชอบ

ชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้รับจ้างด้วย

ข้อ 18. ภายใต้บังคับสัญญาข้อ 15. และ ข้อ 16. หากผู้รับจ้างส่งมอบงานล่าช้าออกไปอีกหรือการส่ง

มอบงานได้ล่าช้าออกไปจากเวลาที่กำหนดไว้ตามปกติ ในกรณีที่ไม่มีการขยายเวลาออกไปเพราะมี

เหตุแทรกแซงอื่น ๆ ตามข้อ 15. และข้อ 16. ผู้รับจ้างยินยอมให้ผู้ว่าจ้างปรับเป็นเงินได้จำนวน

เงินทั้งสิ้นไม่เกินวันละ………………………บาท (……………………………………)

ข้อ 19. ในกรณีที่ผู้รับจ้างผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ยกเว้นการส่งมอบงานล่าช้า ผู้รับจ้างต้องรับผิด

ชอบชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้ว่าจ้างสำหรับความเสียหายที่เกิดขึ้นนั้น

 

สัญญานี้ทำขึ้นเป็นสองฉบับมีข้อความถูกต้องตรงกัน คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้อ่านและเข้าใจข้อความ

ในสัญญาโดยตลอดแล้วจึงลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐานต่อหน้าพยาน และต่างก็เก็บไว้คนละฉบับ

 

ลงชื่อ....................ผู้ว่าจ้าง

(..............................)

ลงชื่อ...................ผู้รับจ้าง

(..............................)

ลงชื่อ.....................พยาน

(...............................)

ลงชื่อ.......................พยาน

(................................)

 

คำถามที่พบบ่อย (FAQ) เกี่ยวกับสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านและสิ่งปลูกสร้าง

1. สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร และอยู่ภายใต้หลักกฎหมายใดบ้าง

สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านและสิ่งปลูกสร้าง คือ นิติกรรมที่ผู้ว่าจ้างตกลงให้ผู้รับจ้างก่อสร้างบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างตามแบบและเงื่อนไขที่กำหนด โดยผู้รับจ้างมีหน้าที่ทำงานให้แล้วเสร็จและส่งมอบงาน ส่วนผู้ว่าจ้างมีหน้าที่ชำระค่าจ้างให้ครบถ้วน สัญญาลักษณะนี้โดยทั่วไปอยู่ภายใต้บังคับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 2 ว่าด้วยนิติกรรม และบรรพ 3 ว่าด้วยสัญญาจ้างทำของ ซึ่งกำหนดสิทธิหน้าที่ของคู่สัญญา หลักการเรื่องความชำรุดบกพร่อง การผิดนัด การเรียกค่าเสียหาย และการบอกเลิกสัญญาไว้โดยชัดเจน

2. สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านที่ดีควรมีโครงสร้างและเนื้อหาสำคัญอะไรบ้าง

สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านที่ดีควรกำหนดรายละเอียดสำคัญอย่างชัดเจน ได้แก่

(1) ข้อมูลคู่สัญญา ที่ตั้งโครงการ และลักษณะงาน

(2) แบบก่อสร้าง Contract Drawing และ Shop Drawing พร้อมระบุว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา

(3) รายการวัสดุ มาตรฐาน และคุณภาพที่ต้องใช้

(4) ราคาค่าก่อสร้าง เงื่อนไขการชำระเงิน การจ่ายงวดงาน และการหักเงินประกันผลงาน

(5) ระยะเวลาก่อสร้าง เงื่อนไขการส่งมอบงาน และขั้นตอนการตรวจรับงาน

(6) เงื่อนไขการเปลี่ยนแปลงแบบหรือเพิ่ม–ลดงาน รวมถึงวิธีคำนวณค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

(7) เงื่อนไขค่าปรับกรณีส่งมอบงานล่าช้า

(8) เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา การชดใช้ค่าเสียหาย และการใช้หนังสือค้ำประกันธนาคาร

ทั้งหมดนี้ช่วยให้การตีความสัญญาและการบังคับสิทธิตามกฎหมายมีความชัดเจน

3. ผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้างมีสิทธิและหน้าที่อย่างไรในสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านและสิ่งปลูกสร้าง

ผู้รับจ้างมีหน้าที่หลักคือก่อสร้างบ้านและสิ่งปลูกสร้างให้แล้วเสร็จตามแบบ รายละเอียด และระยะเวลาก่อสร้างที่กำหนด รวมทั้งต้องจัดหาวัสดุ เครื่องมือ และแรงงานให้เพียงพอ และรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดจากการก่อสร้าง เช่น ความชำรุดบกพร่องหรืออุบัติเหตุที่เกิดกับบุคคลภายนอก ส่วนผู้ว่าจ้างมีหน้าที่ชำระค่าจ้างตามงวดงานและเงื่อนไขที่ระบุในสัญญา ต้องดำเนินการตรวจรับงานภายในกำหนด หากพบข้อบกพร่องต้องแจ้งให้ผู้รับจ้างแก้ไข ผู้ว่าจ้างยังมีสิทธิเปลี่ยนแปลงแบบหรือรายละเอียดงานได้ โดยต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรและรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมตามที่กำหนดในสัญญา

4. การเปลี่ยนแปลงแบบก่อสร้างหรือเพิ่ม–ลดงานในสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างควรดำเนินการอย่างไรจึงจะปลอดภัยในทางกฎหมาย

การเปลี่ยนแปลงแบบก่อสร้าง เพิ่ม–ลดปริมาณงาน หรือเปลี่ยนสเปกวัสดุ เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้บ่อยในทางปฏิบัติ สัญญาจึงควรกำหนดให้ผู้ว่าจ้างต้องแจ้งความประสงค์เป็นหนังสือหรือเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง รวมถึงต้องมีการตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายที่เพิ่มหรือลดลง และผลกระทบต่อระยะเวลาก่อสร้างอย่างชัดเจน ผู้รับจ้างมีสิทธิปฏิเสธงานที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อโครงสร้างหรือความปลอดภัยหากไม่มีการปรับค่าจ้างหรือระยะเวลาให้เหมาะสม การทำบันทึกเปลี่ยนแปลงงาน (Variation Order) ลงนามโดยคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะช่วยลดข้อพิพาทในอนาคตได้อย่างมาก

5. หากการก่อสร้างแล้วเสร็จล่าช้ากว่ากำหนดในสัญญา สามารถกำหนดค่าปรับและขยายเวลาก่อสร้างได้อย่างไร

สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างสามารถกำหนดค่าปรับกรณีส่งมอบงานล่าช้าในอัตราเป็นรายวันหรือรายงวดได้ โดยต้องกำหนดจำนวนเงินและวิธีคิดให้ชัดเจน ศาลมักถือว่าเงื่อนไขค่าปรับเช่นนี้ชอบด้วยกฎหมายเพราะเกิดจากการยินยอมของคู่สัญญา หากผู้รับจ้างมีเหตุสุดวิสัยหรือเหตุที่เกิดขึ้นโดยไม่ใช่ความผิดของตน เช่น ภัยธรรมชาติ มาตรการของรัฐ หรือการเปลี่ยนแปลงแบบโดยผู้ว่าจ้าง สัญญาควรกำหนดให้ผู้รับจ้างแจ้งเหตุและขอขยายเวลาเป็นลายลักษณ์อักษร เมื่อได้รับอนุมัติจึงขยายกำหนดส่งมอบงานได้ การไม่แจ้งหรือไม่มีหลักฐานรองรับอาจทำให้ผู้รับจ้างถูกถือว่าล่าช้าตามสัญญาและต้องรับผิดชอบค่าปรับ

6. หนังสือค้ำประกันของธนาคารในสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างมีบทบาทและผลทางกฎหมายอย่างไร

หนังสือค้ำประกันของธนาคารที่ใช้ในสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างมีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นหลักประกันว่าผู้รับจ้างจะปฏิบัติงานให้แล้วเสร็จตามสัญญา หากผู้รับจ้างผิดสัญญา เช่น ไม่ดำเนินการก่อสร้าง ไม่แก้ไขงาน หรือเลิกทำงานกลางคัน ผู้ว่าจ้างสามารถอาศัยหนังสือค้ำประกันเรียกให้ธนาคารชำระเงินตามวงเงินค้ำประกันได้ตามเงื่อนไขที่ตกลงกัน ศาลจะตีความหนังสือค้ำประกันและข้อความในสัญญาอย่างเคร่งครัด ไม่ขยายความเกินกว่าที่ระบุไว้ในเอกสาร ดังนั้น การกำหนดเงื่อนไขการเรียกค้ำประกัน การคืนหลักประกัน และเหตุแห่งการริบค้ำประกันให้ชัดเจนจึงเป็นเรื่องสำคัญในการบริหารความเสี่ยงของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย

7. ควรระวังประเด็นใดบ้างเมื่อทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านและสิ่งปลูกสร้างเพื่อป้องกันข้อพิพาทในอนาคต

ประเด็นที่ควรระวังเมื่อทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง ได้แก่

(1) ตรวจสอบความชัดเจนของแบบก่อสร้างและรายการวัสดุ ว่าตรงตามความต้องการและมาตรฐานที่ตกลงกัน

(2) กำหนดราคาค่าก่อสร้าง วิธีการจ่ายเงินงวด และเงื่อนไขการหักเงินประกันผลงานให้รัดกุม

(3) ระบุระยะเวลาก่อสร้าง เงื่อนไขค่าปรับ และการขยายเวลาก่อสร้างให้ชัดเจน

(4) กำหนดวิธีการเปลี่ยนแปลงแบบหรือเพิ่ม–ลดงานให้ทำเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง

(5) ระบุขั้นตอนการตรวจรับงานและการแจ้งแก้ไขงานที่มีความบกพร่อง

(6) กำหนดเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาและการชดใช้ค่าเสียหายอย่างชัดแจ้ง

และ (7) จัดให้มีหลักประกัน เช่น หนังสือค้ำประกันธนาคาร เพื่อให้การบังคับสิทธิของแต่ละฝ่ายมีประสิทธิภาพและลดโอกาสเกิดข้อพิพาทในชั้นศาล