สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน　

      สัญญาฉบับนี้ทำขึ้นที่...เมื่อวันที่...ระหว่าง...อายุ...ปี  อยู่บ้านเลขที่...ถนน...ตำบล/แขวง...อำเภอ/เขต...จังหวัด...ซึ่งต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “ผู้จะขาย” ฝ่ายหนึ่งกับ...อายุ ...ปีอยู่บ้านเลขที่...ถนน...ตำบล/แขวง...อำเภอ/เขต...จังหวัด...ซึ่งต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “ผู้จะซื้อ” อีกฝ่ายหนึ่ง

คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกัน โดยมีข้อความดังต่อไปนี้คือ 

 ข้อ 1 ผู้จะขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธ์ที่ดินโฉนดเลขที่...ระวางที่...ตำบล...อำเภอ...จังหวัด...มีเนื้อที่ตามโฉนดจำนวน...

 ข้อ 2   ผู้จะขายตกลงจะขายและผู้จะซื้อตกลงจะซื้อที่ดินดังกล่าวในข้อ 1 โดยเป็นการซื้อขายเหมายกแปลงเป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น...บาท (...) และในวันทำสัญญานี้ผู้จะซื้อได้ชำระเงินจำนวน...บาท (...) โดยชำระ เป็นเช็คธนาคาร...สาขา ...หมายเลยเช็ค...ลงวันที่...จำนวนเงิน...บาท(...)เพื่อเป็นการวางมัดจำไว้กับผู้จะขาย

  ข้อ 3     ราคาที่ดินที่จะซื้อจะขายกันที่ยังคงค้างอยู่อีก  ...บาท (...)นั้น คู่สัญญาตกลงให้แบ่งชำระเป็นงวดรวม ๒ งวด ดังนี้

งวดที่หนึ่ง ชำระในวันที่....เป็นเงินจำนวน...บาท(....)

งวดที่สอง ชำระในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จะซื้อขายกันตามสัญญานี้เป็นเงินจำนวน...บาท (...) ทั้งนี้ภายในวันที่...

  ข้อ 4    โดยเหตุที่การจะซื้อจะขายในครั้งนี้เป็นการขายเหมายกแปลง หากปรากฏในภายหลังว่าที่ดินตามสัญญานี้มีเนื้อที่ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไปกว่าที่ระบุไว้ในข้อ ๑ แม้จะเป็นจำนวนเท่าใดก็ตาม ผู้จะซื้อและผู้จะขายตกลงไม่ถือว่าเป็นเหตุเลิกสัญญา และหรือเรียกร้องค่าทดแทนใด ๆ ทั้งสิ้น

  ข้อ 5    ค่าภาษีอากร ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ ผู้จะขายเป็นผู้รับภาระเองทั้งสิ้น

  ข้อ 6    นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไป ผู้จะขายยินยอมให้ผู้จะซื้อเข้าครอบครองและทำประโยชน์หรือปรับปรุงที่ดินตามสัญญานี้ได้ตามความประสงค์ของผู้จะซื้อ และผู้จะขายรับว่าจะอำนวยความสะดวกแก่ผู้จะซื้อ ในกรณีที่ผู้จะซื้อจะต้องยื่นแบบเรื่องราวคำร้องเพื่อขออนุญาตต่อทางราชการเพื่อทำประโยชน์หรือปรับปรุงที่ดินตามสัญญานี้ โดยผู้จะขายยินยอมจะเป็นผู้ลงลายมือชื่อในเอกสารแบบเรื่องราวคำร้องหรือเอกสารที่ต้องใช้ประกอบในการยื่นขออนุญาตดังกล่าวทันทีตามที่ผู้จะซื้อได้แจ้งให้ผู้จะขายทราบและส่งเอกสารต่าง ๆ ดังกล่าวมาให้ผู้จะขายลงลายมือชื่อทุกครั้งไป

   ข้อ 7    ในกรณีที่ผู้จะซื้อผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดก็ดี ผู้จะซื้อยอมให้ผู้จะขายริบเงินที่ผู้จะซื้อได้ชำระให้แก่ผู้จะขายไว้แล้วทั้งหมด และถ้าผู้จะขายผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดก็ดี ผู้จะขายยอมให้ ผู้จะซื้อบังคับผู้จะขายให้ปฏิบัติตามสัญญานี้ได้ ทั้งนี้ไม่เป็นการตัดสิทธิผู้จะซื้อในอันที่จะเรียก ค่าเสียหายจากผู้ขายถ้าหากจะพึงมี　

    สัญญานี้ทำขึ้นไว้เป็นสองฉบับ มีข้อความตรงกันทุกประการ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้อ่านและเข้าใจข้อความในสัญญาโดยตลอดแล้ว จึงลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญต่อหน้าพยาน และต่าง ยึดถือไว้ฝ่ายละฉบับ                                                     

ลงซื่อ.........ผู้จะขาย

(                         )

ลงซื่อ...........ผู้จะซื้อ

(                )

ลงซื่อ...............พยาน

(                                     )

ลงซื่อ............ พยาน

(                  ) 　　

มิใช่เป็นการซื้อขายแบบเหมายกแปลง

จำเลยให้การว่า โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน โดยระบุที่ดินเนื้อที่ 4 ไร่ 1 งาน 69 ตารางวา ต่อมามีการทำสัญญากันใหม่โดยระบุจำนวนเนื้อที่ที่จะซื้อขายกันว่าให้ถือตามที่ระบุในเอกสารของกรมที่ดิน การซื้อขายรายนี้จึงเป็นการซื้อขายที่ดิน โดยระบุจำนวนเนื้อที่ไว้ในสัญญามิใช่เป็นการซื้อขายแบบเหมายกแปลง ก่อนถึงกำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เจ้าพนักงานที่ดินได้รังวัดตรวจสอบเนื้อที่ตามที่จำเลยร้องขอปรากฎว่าแท้จริงที่ดินมีจำนวน 4 ไร่ 2 งาน 42 4/10 ตารางวา เจ้าพนักงานที่ดินจึงแก้ไขจำนวนเนื้อที่ที่ดิน ให้เป็นไปตามที่เจ้าพนักงานรังวัดใหม่  (คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2103/2538)