ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

บทนำ

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับ ข้อพิพาทเรื่องสิทธิในการบังคับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำที่ดิน ภายหลังคู่ความทำสัญญาประนีประนอมยอมความ โดยมีการตกลงโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแลกเปลี่ยนกันและชำระเงิน 40,000 บาท แต่ไม่ได้กำหนดเรื่องรื้อถอนในสัญญา ศาลฎีกาจึงวินิจฉัยว่า โจทก์ไม่อาจบังคับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างได้ สิทธิคงมีเพียงการใช้สัญญาประนีประนอมเพื่อโอนที่ดินและบังคับคดีตามที่ตกลงไว้เท่านั้น

ข้อเท็จจริงของคดี

• โจทก์และจำเลยตกลงทำ สัญญาประนีประนอมยอมความ โดยกำหนดให้

1. โจทก์โอนที่ดินโฉนดเลขที่ 14535 (ทิศเหนือเส้นสีน้ำเงิน) ให้จำเลย โดยจำเลยต้องชำระเงิน 40,000 บาท ภายใน 28 ก.พ. 2566

2. จำเลยโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 14533 (ทิศใต้ใต้เส้นสีน้ำเงิน) ส่วนที่ล้ำเข้ามาให้โจทก์

3. ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์และรังวัด ให้แบ่งฝ่ายละครึ่ง

• ศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอม

• ต่อมาโจทก์ร้องขอบังคับคดีให้จำเลย รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำ

• ศาลชั้นต้นยกคำร้อง เพราะสัญญาไม่ได้กำหนดให้รื้อถอน

• ศาลอุทธรณ์กลับคำสั่ง อนุญาตให้รื้อถอนได้

• จำเลยฎีกา

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

ศาลฎีกาพิจารณาแล้วเห็นว่า

• สัญญาประนีประนอมยอมความมีผลตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 852

• ข้อตกลงที่คู่ความระบุไว้ถือเป็นการระงับข้อพิพาท และคู่ความสละสิทธิอื่นที่ไม่ได้บันทึกไว้

• เมื่อสัญญาไม่ได้กล่าวถึงเรื่องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ถือว่าโจทก์ สละสิทธิข้อนี้แล้ว

• โจทก์จึงบังคับให้จำเลยรื้อถอนไม่ได้ สิทธิคงเหลือเพียง

o การนำคำพิพากษาตามยอมไปใช้จดทะเบียนโอนที่ดิน

o การบังคับคดีเรียกเงิน 40,000 บาท ตามสัญญา

• ศาลฎีกาพิพากษา กลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้เป็นไปตามศาลชั้นต้น

วิเคราะห์ประเด็นทางกฎหมาย

1. ลักษณะของสัญญาประนีประนอมยอมความ

• เป็นการระงับข้อพิพาทโดยข้อตกลง

• สิทธิเรียกร้องที่ไม่ถูกระบุในสัญญาถือว่าถูกสละไปแล้ว

2. สิทธิรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง

• เนื่องจากสัญญาไม่ได้กำหนด โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้อง

• สิทธิคงมีเพียงการโอนกรรมสิทธิ์และบังคับหนี้เงินตามที่ตกลง

3. หลักกฎหมายที่ใช้

• ป.พ.พ. มาตรา 852: คู่ความไม่อาจเรียกร้องสิ่งที่ไม่ได้ตกลงในสัญญาประนีประนอม

• ป.วิ.พ. มาตรา 167: เรื่องค่าฤชาธรรมเนียม ต้องกำหนดตามกฎหมาย

IRAC Analysis

Issue (ประเด็น):

โจทก์มีสิทธิขอให้ศาลบังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำที่ดินตามสัญญาประนีประนอมยอมความหรือไม่

Rule (กฎหมายที่ใช้):

• ป.พ.พ. มาตรา 852: เมื่อมีการประนีประนอมยอมความ ถือว่าข้อพิพาทยุติ และสิทธิที่ไม่ได้กำหนดในสัญญาถือว่าสละไปแล้ว

Application (การปรับใช้):

• สัญญาประนีประนอมระหว่างคู่ความกำหนดเพียงการโอนที่ดินและการชำระเงิน

• ไม่มีข้อกำหนดเรื่องการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง

• จึงตีความได้ว่า โจทก์สละสิทธินี้ไปแล้ว

Conclusion (ข้อสรุป):

โจทก์ไม่อาจขอให้ศาลบังคับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างได้ สิทธิคงมีเพียงการใช้สัญญาเพื่อโอนที่ดินและบังคับคดีตามหนี้เงินที่ตกลงไว้

สรุปข้อคิดทางกฎหมาย

• การทำสัญญาประนีประนอมยอมความ ต้อง บันทึกเงื่อนไขให้ครบถ้วน เพราะสิทธิที่ไม่ได้กำหนดจะถือว่าสละไปแล้ว

• ศาลฎีกายืนยันว่า คู่ความต้องยึดตามสัญญาเท่านั้น ไม่สามารถเรียกร้องเกินกว่าที่ตกลง

• แนวคำพิพากษานี้เป็นบรรทัดฐานสำคัญในการทำสัญญาประนีประนอมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

English Summary

The Supreme Court Decision No. 928/2025 concerns a land dispute resolved through a compromise agreement. The Court ruled that since the contract specified only land transfers and a 40,000-baht payment without mentioning demolition, the plaintiff waived the right to demand removal of encroaching structures. The plaintiff may only enforce the agreement through land registration and debt collection.

สรุปคำแปลภาษาไทย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 928/2568 เกี่ยวข้องกับข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดินซึ่งระงับโดยสัญญาประนีประนอมยอมความ ศาลวินิจฉัยว่า เมื่อสัญญาดังกล่าวกำหนดเพียงการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและการชำระเงินจำนวน 40,000 บาท โดยมิได้ระบุถึงการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง จึงถือว่าฝ่ายโจทก์ได้สละสิทธิในการเรียกร้องให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำไปแล้ว โจทก์มีสิทธิแต่เพียงที่จะบังคับตามสัญญาด้วยการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและการเรียกชำระหนี้เงินเท่านั้น

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 928/2568

สัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยระบุเพียงว่าโจทก์ตกลงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 14535 ตามแผนที่พิพาทท้ายสัญญาประนีประนอมยอมความที่อยู่ทิศเหนือเส้นสีน้ำเงินให้แก่จำเลย โดยจำเลยต้องจ่ายค่าตอบแทนแก่โจทก์ 40,000 บาท ภายในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2566 และจำเลยตกลงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 14533 ตามแผนที่พิพาทท้ายสัญญาประนีประนอมยอมความทางด้านทิศใต้เฉพาะส่วนที่ล้ำไปในที่ดินของโจทก์ใต้เส้นสีน้ำเงินให้แก่โจทก์ภายในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2566 หากโจทก์จำเลยไม่ดำเนินการภายในกำหนดให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของคู่ความแต่ละฝ่าย โดยไม่ได้กล่าวถึงการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่รุกล้ำที่ดินโจทก์ไว้ด้วย ถือว่าโจทก์สละประเด็นเรื่องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำที่ดินโจทก์แล้ว ดังนั้น เมื่อถึงกำหนดจำเลยไม่ชำระค่าตอบแทนแก่โจทก์จำนวน 40,000 บาท โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินโจทก์ไม่ได้ โจทก์คงมีสิทธิตามสัญญาประนีประนอมยอมความคือ นำเอาคำพิพากษาตามยอมไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 14533 ตามแผนที่พิพาทท้ายสัญญาประนีประนอมยอมความเฉพาะส่วนทางด้านทิศใต้ที่ล้ำไปในที่ดินโจทก์พื้นที่ใต้เส้นสีน้ำเงินของจำเลยเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และโจทก์มีสิทธิขอหมายบังคับคดีเพื่อยึดทรัพย์สินของจำเลยออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระแก่โจทก์ตามสัญญาประนีประนอมยอมความเท่านั้น แม้สัญญาประนีประนอมยอมความ ข้อ 1 ตอนท้าย ระบุว่าหากจำเลยไม่จ่ายเงินภายในกำหนดดังกล่าวให้ถือว่าจำเลยไม่ติดใจในที่ดินส่วนที่จำเลยจะได้รับตามแผนที่พิพาทก็ตาม เนื่องจากเมื่อพิจารณาสัญญาประนีประนอมยอมความทุกข้อแล้ว ปรากฏว่าโจทก์และจำเลยต่างมีเจตนาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามแผนที่พิพาทให้แก่กันและกันทั้งสองฝ่าย โดยมีข้อตกลงด้วยว่าหากโจทก์และจำเลยไม่ดำเนินการภายในกำหนดตามที่ตกลงให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของแต่ละฝ่าย ดังนั้น ข้อตกลงตอนท้ายสัญญา ข้อ 1 ดังกล่าว จึงไม่มีผลลบล้างเจตนาในเรื่องการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่กันแต่อย่างใด การที่โจทก์ขอหมายบังคับคดีเพื่อทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่รุกล้ำที่ดินโจทก์ จึงเป็นการปฏิบัตินอกเหนือและผิดไปจากที่กำหนดไว้ในสัญญาประนีประนอมยอมความ โจทก์ไม่อาจกระทำได้

คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความ โดยโจทก์กับจำเลยตกลงกันว่า ข้อ 1 โจทก์ตกลงจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 14535 ตามแผนที่พิพาทท้ายสัญญาประนีประนอมยอมความในส่วนทิศเหนือของเส้นสีน้ำเงินภายในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2566 โดยจำเลยจะชำระเงิน 40,000 บาท ตอบแทนค่าที่ดินแก่โจทก์ภายในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2566 หากจำเลยไม่ชำระภายในกำหนดดังกล่าว ให้ถือว่าจำเลยไม่ติดใจที่ดินส่วนที่จำเลยจะได้รับ ข้อ 2 จำเลยตกลงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 14533 ตามแผนที่พิพาทท้ายสัญญาประนีประนอมยอมความเฉพาะส่วนทางด้านทิศใต้ที่ล้ำไปในที่ดินของโจทก์พื้นที่ใต้เส้นสีน้ำเงินตามสัญญาข้อ 1 ภายในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2566 ข้อ 3 ค่าใช้จ่ายในการรังวัดและค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโจทก์และจำเลยตกลงจ่ายคนละครึ่งของค่าใช้จ่ายทั้งหมด หากโจทก์และจำเลยไม่ดำเนินการภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของแต่ละฝ่าย คดีถึงที่สุด

วันที่ 22 มีนาคม 2566 โจทก์ยื่นคำร้องขอศาลชั้นต้นมีคำสั่งตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบริเวณที่พิพาทเพื่อให้ที่ดินกลับคืนสู่สภาพเดิม

ศาลชั้นต้นตรวจคำร้องแล้วมีคำสั่งว่า ตามสัญญาประนีประนอมยอมความ ข้อ 1 และข้อ 3 กำหนดว่าหากไม่ปฏิบัติตามขอถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา โดยมิได้กำหนดให้คู่ความฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง การบังคับตามคำพิพากษาตามยอมข้อนี้คือจำเลยถือคำพิพากษาและสัญญาประนีประนอมยอมความ เพื่อให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงชื่อทางทะเบียนโฉนดที่ดินเลขที่ 14535 ตามข้อ 1 ให้เป็นชื่อจำเลย โดยโจทก์ขอบังคับคดีในหนี้เงิน 40,000 บาท ตามข้อ 1 เท่านั้น ให้ยกคำร้อง

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้ศาลชั้นต้นออกหมายบังคับคดีจำเลยตามคำร้องของโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ

จำเลยฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ได้รับอนุญาตให้ฎีกามีว่า โจทก์มีสิทธิขอให้ศาลชั้นต้นออกหมายบังคับคดีเพื่อทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่รุกล้ำที่ดินโจทก์ได้หรือไม่ เห็นว่า เมื่อมีการตกลงประนีประนอมยอมความและศาลพิพากษาตามยอมแล้ว คู่ความย่อมได้สิทธิตามสัญญาประนีประนอมยอมความ โดยถือว่าคู่ความสละข้อเรียกร้องหรือคำขออื่นที่ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาประนีประนอมยอมความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 852 ดังนั้น เมื่อสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยระบุเพียงว่าโจทก์ตกลงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 14535 ตามแผนที่พิพาทท้ายสัญญาประนีประนอมยอมความที่อยู่ทิศเหนือเส้นสีน้ำเงินให้แก่จำเลย โดยจำเลยต้องจ่ายค่าตอบแทนแก่โจทก์ 40,000 บาท ภายในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2566 และจำเลยตกลงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 14533 ตามแผนที่พิพาทท้ายสัญญาประนีประนอมยอมความทางด้านทิศใต้เฉพาะส่วนที่ล้ำไปในที่ดินของโจทก์ใต้เส้นสีน้ำเงินให้แก่โจทก์ภายในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2566 และตกลงรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการรังวัดและค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ฝ่ายละครึ่ง หากโจทก์จำเลยไม่ดำเนินการภายในกำหนดให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของคู่ความแต่ละฝ่าย โดยไม่ได้กล่าวถึงการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่รุกล้ำที่ดินโจทก์ไว้ด้วย เช่นนี้ถือว่าโจทก์สละประเด็นเรื่องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำที่ดินโจทก์แล้ว ดังนั้น เมื่อถึงกำหนดจำเลยไม่ชำระค่าตอบแทนแก่โจทก์จำนวน 40,000 บาท โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินโจทก์ไม่ได้ โจทก์คงมีสิทธิตามสัญญาประนีประนอมยอมความคือ นำเอาคำพิพากษาตามยอมไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 14533 ตามแผนที่พิพาทท้ายสัญญาประนีประนอมยอมความเฉพาะส่วนทางด้านทิศใต้ที่ล้ำไปในที่ดินโจทก์พื้นที่ใต้เส้นสีน้ำเงินของจำเลยเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และโจทก์มีสิทธิขอหมายบังคับคดีเพื่อยึดทรัพย์สินของจำเลยออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระแก่โจทก์ตามสัญญาประนีประนอมยอมความเท่านั้น แม้สัญญาประนีประนอมยอมความ ข้อ 1 ตอนท้าย ระบุว่าหากจำเลยไม่จ่ายเงินภายในกำหนดดังกล่าวให้ถือว่าจำเลยไม่ติดใจในที่ดินส่วนที่จำเลยจะได้รับตามแผนที่พิพาทก็ตาม เนื่องจากเมื่อพิจารณาสัญญาประนีประนอมยอมความทุกข้อแล้ว ปรากฏว่าโจทก์และจำเลยต่างมีเจตนาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามแผนที่พิพาทให้แก่กันและกันทั้งสองฝ่าย โดยมีข้อตกลงด้วยว่าหากโจทก์และจำเลยไม่ดำเนินการภายในกำหนดตามที่ตกลงให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของแต่ละฝ่าย ดังนั้น ข้อตกลงตอนท้ายสัญญา ข้อ 1 ดังกล่าว จึงไม่มีผลลบล้างเจตนาในเรื่องการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่กันแต่อย่างใด การที่โจทก์ขอหมายบังคับคดีเพื่อทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่รุกล้ำที่ดินโจทก์ จึงเป็นการปฏิบัตินอกเหนือและผิดไปจากที่กำหนดไว้ในสัญญาประนีประนอมยอมความ โจทก์ไม่อาจกระทำได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น

อนึ่ง ศาลชั้นต้นมิได้สั่งค่าฤชาธรรมเนียม ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 167 ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง

พิพากษากลับ ให้บังคับตามคำสั่งศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ