ทำสัญญาเช่ากันเองมีกำหนดหกปีไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีผลบังคับได้เพียงสามปี

ข้อ 4. นายโตให้นายเต้ยเช่าตึกแถวเพื่ออยู่อาศัยโดยทำสัญญาเป็นหนังสือมีกำหนดหกปี อัตราค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาทชำระค่าเช่าทุกสามเดือนต่อครั้ง นายเต้ยอยู่อาศัยได้หนึ่งปี เห็นว่าตึกแถวอยู่ในทำเลการค้า จึงตกแต่งตึกแถวดำเนินกิจการเป็นร้านอาหาร เมื่อนายโตทราบเรื่องได้มีหนังสือถึงนายเต้ยให้หยุดประกอบกิจการค้าและขอบอกเลิกสัญญาเช่าทันที นายเต้ยได้รับหนังสือก็หยุดกิจการร้านอาหารทั้งหมดและตกแต่งตึกแถวให้กลับคืนสภาพเดิม ต่อมาเมื่อสัญญาเช่าครบหนึ่งปีหกเดือน นายโต
มีหนังสือถึงนายเต้ยอีกฉบับหนึ่งว่าไม่ประสงค์ให้นายเต้ยเช่าตึกแถวต่อไป ขอบอกเลิกสัญญาเช่า ให้นายเต้ยขนย้ายออกไปภายในกำหนดสองเดือน นายเต้ยได้รับหนังสือฉบับหลังแล้วแต่ไม่ยอมออกไปตามกำหนดดังกล่าว นายโตประสงค์จะฟ้องขับไล่นายเต้ยโดยเห็นว่าสัญญาเช่าตึกแถวระงับไปแล้ว เนื่องจากนายเต้ยผิดสัญญาใช้ทรัพย์ที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่กำหนดไว้ในสัญญาซึ่งนายโตบอกเลิกสัญญาแล้วประการหนึ่ง กับนายโตได้บอกเลิกสัญญาเช่าให้นายเต้ยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแล้วอีกประการหนึ่ง

ให้วินิจฉัยว่า นายโตมีสิทธิฟ้องขับไล่นายเต้ยตามข้ออ้างสองประการดังกล่าวหรือไม่

ธงคำตอบ

การที่นายเต้ยทำหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวของนายโตเพื่ออยู่อาศัย แต่ต่อมาได้ตกแต่งตึกแถวเปิดกิจการเป็นร้านอาหาร ถือเป็นการใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่กำหนดไว้ในสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 552 นายโตผู้ให้เช่าสามารถบอกกล่าวให้นายเต้ยผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามสัญญาได้ หากนายเต้ยละเลยไม่ปฏิบัติตามนายโตก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเสียได้ตามมาตรา 554 แต่เมื่อนายเต้ยได้รับหนังสือบอกกล่าวจากนายโตแล้วได้แก้ไขโดยหยุดกิจการร้านอาหารทั้งหมดและตกแต่งตึกแถวให้กลับคืนสภาพเดิม สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าของนายโตในกรณีนี้ย่อมระงับไป แม้นายโตจะแจ้งขอบอกเลิกสัญญาเช่าในหนังสือบอกกล่าวด้วย ก็ไม่มีผลเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่า โดยชอบด้วยกฎหมายส่วนที่นายโตมีหนังสืออีกฉบับหนึ่งบอกเลิกสัญญาเช่าโดยให้นายเต้ยขนย้ายออกจากตึกแถวภายในกำหนดสองเดือนนั้น เนื่องจากการเช่ารายนี้ทำหนังสือสัญญาเช่ากันเองมีกำหนดหกปี โดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงมีผลบังคับได้เพียงสามปีตามมาตรา 538 และถือว่าการเช่าในสามปีแรกเป็นการเช่าที่มีกำหนดเวลา นายโตจะใช้สิทธิเลิกการเช่าก่อนครบสามปีโดยการบอกกล่าวแก่นายเต้ยให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือนตามมาตรา 566 ซึ่งเป็นบทกฎหมายว่าด้วยการบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มี กำหนดเวลาหาได้ไม่ที่นายโตบอกเลิสัญญาเช่ารายนี้ในขณะที่นายเต้ยเช่าตึกแถวเพียงหนึ่งปีหกเดือน จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย (เทียบคำพิพากษาฎีกาที่ 53/2546)

ดังนั้น นายโตไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่นายเต้ยตามข้ออ้างทั้งสองประการ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 53/2546

 สัญญาเช่าอาคารที่โจทก์ทำกับจำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่า 10 ปี โดยมิได้จดทะเบียนการเช่า สัญญาดังกล่าวจึงบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และต้องถือว่าการเช่าใน 3 ปีแรก เป็นการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลา การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าหลังจากเช่าไปแล้ว 1 ปีเศษ ถือว่าโจทก์ประสงค์บอกเลิกสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลา เมื่อสัญญาดังกล่าวไม่มีข้อความตอนใดให้สิทธิแก่โจทก์ในอันที่จะเลิกสัญญาได้ การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดจึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าบ้าน (ตึกแถว) จากจำเลยมีกำหนด 10 ปี ตกลงค่าเช่า 3 ปีแรก เดือนละ 7,000 บาท ในวันทำสัญญาเช่าโจทก์ได้วางเงินประกันค่าเสียหายไว้กับจำเลยเป็นเงิน 42,000 บาท โดยมีข้อตกลงว่าจำเลยจะคืนเงินจำนวนนี้แก่โจทก์เมื่อเลิกเช่าหรือสัญญาสิ้นสุด ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์จะเช่าตึกแถวดังกล่าวจึงได้บอกเลิกสัญญาเช่าด้วยวาจาและได้ทำเป็นหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าแต่จำเลยไม่ยอมคืนเงินประกันจำนวน 42,000 บาท แก่โจทก์ ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 43,130 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 42,000 บาทนับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

จำเลยให้การว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวกับจำเลยโดยในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางเงินประกันความเสียหาย ถ้าหากจำเลยปฏิบัติผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดยินยอมให้จำเลยริบเงินประกันทั้งหมดได้ทันที จำเลยส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์เข้าครอบครองตั้งแต่วันทำสัญญา ต่อมาโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลย โดยจำเลยไม่ยินยอม การกระทำของโจทก์เป็นการกระทำผิดต่อข้อสัญญาที่โจทก์จะต้องเช่าอาคารจากจำเลยเป็นเวลา 10 ปี เมื่อโจทก์เป็นผู้กระทำผิด จำเลยมีสิทธิริบเงินประกันได้ตามข้อสัญญา ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาข้อกฎหมายว่า โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ข้อเท็จจริงฟังยุติว่า เมื่อวันที่ 4 สิงหาคม 2541 โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าอาคารจากจำเลยตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 มีกำหนดระยะเวลาเช่า 10 ปี โดยไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่า ต่อมาวันที่ 2 ธันวาคม 2542 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.2 และ จ.3 โดยไม่มีฝ่ายใดผิดข้อสัญญาเห็นว่า สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 กำหนดระยะเวลาเช่า 10 ปี แต่มิได้จดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าจึงบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และต้องถือว่าการเช่าใน 3 ปีแรก เป็นการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลา การที่โจทก์ผู้เช่าประสงค์จะบอกเลิกสัญญาหลังจากเช่าไปแล้วเป็นเวลา 1 ปีเศษ จึงถือว่าโจทก์ประสงค์จะบอกเลิกสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลา เมื่อสัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยไม่มีข้อความตอนใดที่ให้สิทธิแก่โจทก์ในอันที่จะบอกเลิกสัญญาได้เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด กรณีจึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386 ที่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์นั้นต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น"

พิพากษายืน