การครอบครองปรปักษ์,  บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต

ข้อ 1. นายหนึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 234 และ 110 โดยที่ดินโฉนดเลขที่ 234 นายหนึ่งขอออกโฉนดทับ ที่ดินโฉนดเลขที่ 567 ของนายสองเป็นเนื้อที่ 2 ไร่ ต่อมาปี 2534 นายหนึ่งจดทะเบียนยกที่ดินโฉนดเลขที่ 234 ให้นายเดือนบุตรนายหนึ่ง นายเดือนได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าวเรื่อยมา ในปี 2546 นายสองทราบว่านายหนึ่งออกโฉนดทับที่ดินของตน จึงฟ้องขอให้เพิกถอนโฉนดที่ดินเลขที่ 234 เฉพาะส่วนที่ทับ ที่ดินของนายสองและศาลได้พิพากษาเพิกถอนที่ดินเนื้อที่ 2 ไร่ ออกจากโฉนดที่ดินเลขที่ 234 แล้ว ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 110 ซึ่งนายหนึ่งสร้างฮวงซุ้ยที่บรรจุศพบิดานายหนึ่งไว้ถูกเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของนายหนึ่งยึด ออกขายทอดตลาด นายอาทิตย์เป็นผู้ประมูลซื้อได้ นายอาทิตย์ตกลงให้นายหนึ่งมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ยดังกล่าว ต่อไป ต่อมานายอาทิตย์ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 110 ให้นายจันทร์ โดยนายจันทร์รู้ถึงข้อตกลงระหว่างนายอาทิตย์กับ นายหนึ่ง แต่นายจันทร์ต้องการให้นายหนึ่งเคลื่อนย้ายฮวงซุ้ยดังกล่าวออกไป

ให้วินิจฉัยว่า
(1) ระหว่างนายเดือนกับนายสองใครมีสิทธิในที่ดินเนื้อที่ 2 ไร่ ดีกว่ากัน
(2) นายหนึ่งต้องเคลื่อนย้ายฮวงซุ้ยออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 110 หรือไม่

ธงคำตอบ

(1) นายเดือนครอบครองที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี 2534 โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเกิน 10 ปีแล้ว นายเดือนจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 การที่ศาลพิพากษาให้เพิกถอนที่ดินพิพาท 2 ไร่ ออกจากโฉนดที่ดินเลขที่ 234 คงมีผลเฉพาะเป็นการเพิกถอนโฉนดที่ดินทางทะเบียนในส่วนที่ดินพิพาทซึ่งนายเดือนได้มาโดยการยกให้ทาง ทะเบียนเท่านั้น และเป็นผลให้นายเดือนไม่มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามโฉนดที่ดินโดยการยกให้ แต่การเพิกถอนโฉนดที่ดินกรณีเช่นนี้ไม่เป็นเหตุให้กระทบกระเทือนถึงสิทธิของนายเดือนซึ่งได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท โดยการครอบครองปรปักษ์แต่อย่างใด นายเดือนย่อมมีสิทธิยกขึ้นต่อสู้นายสองซึ่งมิใช่บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตได้เพราะมิใช่กรณีต้องห้ามตามมาตรา 1299 วรรคสอง นายเดือนจึงมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่านายสอง (คำพิพากษาฎีกาที่ 3653/2541)

(2) ข้อตกลงระหว่างนายอาทิตย์กับนายหนึ่งที่ให้นายหนึ่งมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ยซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 110 มาแต่เดิม เป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่นายหนึ่งโดยทางนิติกรรมตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 แต่เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่บริบูรณ์ตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง คงใช้ได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีคือนายอาทิตย์กับนายหนึ่ง เท่านั้น และไม่ว่านายจันทร์ผู้รับซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 110 มาจากนายอาทิตย์ จะรู้ถึงข้อตกลงระหว่างนายอาทิตย์กับนายหนึ่งมาก่อนหรือไม่ นายจันทร์ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1336 ที่จะขัดขวางมิให้ นายหนึ่งเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินของตนโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้ นายหนึ่งจึงต้องเคลื่อนย้ายฮวงซุ้ยออกไปจากที่ดิน โฉนดเลขที่ 110 ของนายจันทร์ (คำพิพากษาฎีกาที่ 5560/2537)

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 1382 "บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบ ครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์"

มาตรา 1299 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือ กฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอัน เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและ ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียน นั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและ โดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

มาตรา 1336 ภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอย และจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิ ติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และ มีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วย กฎหมาย

มาตรา 1410 เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่ บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่ง เพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น

ข้อมูลน่ารู้ที่เกี่ยวกับมาตรา 1299 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 เป็นบทบัญญัติเกี่ยวกับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และการได้มาเช่นว่านั้น ตามมาตรา 1299 แบ่งออกเป็น 2 กรณี คือ

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติกรรม

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม

สำหรับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติกรรมนั้น ได้มีบัญญัติไว้ในวรรคแรกของ มาตรา 1299 ว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นไม่บริบูรณ์ ส่วนการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมนั้น ได้มีบัญญัติไว้ในวรรคสองของมาตรา 1299 ว่าถ้ายังมิได้จดทะเบียน จะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนมิได้ และจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน และโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติกรรมนั้นมีความหมายกว้างมาก เพราะไม่ว่าจะเป็นการได้มาโดยการซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ จำนอง หรือตีใช้หนี้ก็ถือเป็นการได้มาโดยนิติกรรมทั้งสิ้น แต่การได้มาดังกล่าวนั้นมิใช่ว่าจะนำมาตรา 1299 วรรคแรกไปใช้ได้เสมอไป ต้องพิจารณาถึงบทบัญญัติที่บังคับไว้เกี่ยวกับวิธีการได้มาเป็นเรื่อง ๆ ไป เช่น หากเป็นการได้มาโดยการซื้อขายก็ดูตามมาตรา 456 ได้มาโดยการแลกเปลี่ยนก็ดูตามมาตรา 519 และ 456 ได้มาโดยการให้ก็ดูตามมาตรา 525 ได้มาโดยการจำนองก็ดูตามมาตรา 714 ดังนี้เป็นต้น ซึ่งเมื่อบทบัญญัติดังกล่าวบัญญัติว่า หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้มานั้นย่อมเป็นโมฆะหรือไม่ สมบูรณ์แล้วก็ต้องเป็นไปตามนั้น จะอ้างว่าการได้มานั้นเพียงไม่บริบูรณ์ตามมาตรา 1299 วรรคแรกหาได้ไม่ หากไม่มีบทกฎหมายบัญญัติไว้โดยเฉพาะ เช่น การได้อสังหาริมทรัพย์โดยลูกหนี้ตีใช้หนี้ก็ดี การได้ทรัพยสิทธิในบรรพ 4 ทั้งหมด เช่น การได้มาซึ่งภารจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินก็ดี ย่อมจะต้องอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 1299 วรรคแรกทั้งสิ้น

ข้อควรสังเกตสำหรับมาตรา 1299 วรรคแรก ก็คือ การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ย่อมทำให้การได้มานั้นเพียงไม่บริบูรณ์ ในฐานะเป็นทรัพย์สิทธิที่จะใช้ยันต่อบุคคลภายนอกเท่านั้น แต่ยังคงบริบูรณ์ในฐานะเป็นบุคคลสิทธิที่จะบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญาอยู่ (คำพิพากษาฎีกาที่ 367/2495, 914/2503, 760/2507 และ 655/2508) เช่น ก. ยอมให้ ข. เดินผ่านที่ดินของตนไปสู่ถนนหลวงโดยไม่มีกำหนดเวลา แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนี้ถือว่า ข. ไม่ได้ทรัพยสิทธิ เป็นการจำยอมในที่ดินของ ข. แต่ ข. ก็ยังมีบุคคลสิทธิตามสัญญาในอันที่จะเดินผ่านที่ดินของ ก. อยู่ เพียงแต่ว่าเมื่อข้อตกลงมิได้กำหนดเวลาไว้ ก. จะบอกเลิกข้อตกลงนั้นเสียเมื่อใดก็ได้ หรือหาก ก. โอนที่ดินต่อไปให้ ค. ค. จะไม่ยอมให้ ข. เดินผ่านที่ดินนั้นเลยก็ได้ โดยไม่ต้องคำนึงว่า ค. สุจริตหรือไม่ หรือเสียค่าตอบแทนหรือไม่ เพราะสิทธิที่ ข. จะเดินผ่านที่ดินของ ก. นั้น เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมเป็นเพียงบุคคลสิทธิใช้บังคับบุคคลภายนอกมิได้เลย แม้ว่าบุคคลภายนอกจะไม่สุจริตหรือไม่เสียค่าตอบแทนก็ตาม แต่ทายาทหรือผู้สืบสิทธิ (คำพิพากษาฎีกาที่ 442/2486) และเจ้าหนี้สามัญ (คำพิพากษาฎีกาที่ 456 ถึง 458/2491) ของคู่สัญญาหาใช่บุคคลภายนอกไม่ ฉะนั้น ทายาทผู้สืบสิทธิหรือเจ้าหนี้สามัญของคู่สัญญาจึงย่อมถูกบังคับตามสิทธิและหน้าที่ ซึ่งมีอยู่ตามสัญญาอันเป็นบุคคลสิทธินั้นด้วย

มาตรา 1299 วรรคแรก นี้ น่าจะใช้แต่เฉพาะการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติกรรมระหว่างเอกชนด้วยกันเท่านั้น เพราะหากเป็นการที่รัฐหรือองค์การของรัฐ เช่น เทศบาลเป็นผู้ได้มาแล้ว แม้จะเป็นการได้มาโดยนิติกรรม ก็มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยอยู่หลายเรื่องว่า หาจำต้องจดทะเบียนไม่ (คำพิพากษาฎีกาที่ 506/2490, 1042/2484 และ 583/2483) เช่น การยกที่ดินให้เป็นทางสาธารณะไม่ว่าจะยกให้แก่รัฐหรือเทศบาลก็ไม่จำต้องจดทะเบียนอย่างการโอนให้เอกชน

สำหรับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมนั้น หากจะให้บริบูรณ์ก็ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้ที่เช่นกัน แต่ถ้ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็หาใช่จะไม่บริบูรณ์เสียเลยไม่ ยังถือว่าการได้มานั้นบริบูรณ์ใช้ยันระหว่างคู่กรณีได้ และบริบูรณ์ใช้ยันบุคคลภายนอกผู้ซึ่งได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไปโดยไม่สุจริต หรือโดยไม่เสียค่าตอบแทนได้ เพียงแต่มีส่วนไม่บริบูรณ์อยู่บ้างเฉพาะจะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนมิได้ และจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้อสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไปโดยสุจริต และเสียค่าตอบแทนทั้งได้จดทะเบียนสิทธินั้นโดยสุจริตมิได้เท่านั้น

มาตรา 1299 วรรคสองนี้ ประสงค์จะคุ้มครองบุคคลภายนอกผู้สุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิการได้มาโดยสุจริต ให้มีสิทธิดีกว่าผู้ที่ได้อสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ซึ่งมิได้จดทะเบียนการได้มาเท่านั้น มิได้ประสงค์จะคุ้มครองให้มีสิทธิดีกว่าเจ้าของอันแท้จริงในอสังหาริมทรัพย์ หรือในทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เพราะอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของนั้นย่อมจะยิ่งใหญ่กว่าอำนาจอื่น เป็นอำนาจที่มีอยู่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ในอันที่จะใช้สอย จำหน่าย ได้ดอกผล ติดตามและเอาคืนจากผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ ขัดขวางมิให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ฉะนั้นผู้ที่ไมาซึ่งทรัพย์สินหรือทรัพยสิทธิเกี่ยวแก่ทรัพย์สินจากผู้ที่มิใช่เจ้าของ หรือผู้ที่ไม่มีอำนาจโอนให้ได้แล้ว ผู้นั้นย่อมไม่มีสิทธิดีกว่าเจ้าของ เหตุนี้จึงเกิดหลักกฎหมายว่าผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน กล่าวคือ หากผู้โอนไม่มีอำนาจที่จะโอนให้ได้แล้ว ผู้รับโอนก็ไม่ได้อะไรมา ทั้งนี้โดยไม่ต้องพิจารณาว่า ผู้รับโอนจากผู้ไม่มีอำนาจโอนนั้นจะสุจริต หรือเสียค่าตอบแทนหรือไม่ เว้นแต่กรณีจะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 1329 ถึง มาตรา 1332 แม้มาตรา 1299 วรรคสองจะเป็นข้อยกเว้นอันหนึ่งของหลักกฎหมายที่ว่าผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนก็ตาม แต่ก็เป็นข้อยกเว้นที่ใช้เฉพาะกับผู้ได้มาโดยทางอื่น นอกจากนิติกรรมเท่านั้น หาได้เป็นข้อยกเว้นที่จะนำมาใช้กับเจ้าของอันแท้จริงไม่ ดังจะเห็นได้จากคำพิพากษาฎีกาต่อไปนี้

คำพิพากษาฎีกาที่ 1315/2493 มีผู้ปลอมโฉนดที่ดินของเขา แล้วเอาไปจำนองโดยเจ้าของที่ดินมิได้ประมาทเลินเล่อ ดังนี้ผู้รับจำนองไม่ได้ทรัพยสิทธิอย่างใดในที่ดินนั้น จะยกมาตรา 1299 มาอ้างอิงมิได้ เจ้าของที่ดินมีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมจำนองได้

คำพิพากษาฎีกาที่ 230/2501 จำเลยเอาโฉนดของโจทก์โอนเป็นของตน โดยโจทก์มิได้รู้เห็นยินยอม กรรมสิทธิ์ยังเป็นของโจทก์อยู่ จำเลยไม่มีสิทธิเอาไปจำนอง ผู้รับจำนองไม่มีสิทธิตามสัญญาจำนอง

คำพิพากษาฎีกาที่ 683/2507 โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินมือเปล่าได้ให้จำเลยที่ 1 ดูแลจัดให้คนเช่า จำเลยที่ 1 เอาที่ดินนั้นไปขายให้จำเลยที่ 2 โดยทำสัญญาซื้อขายกันที่อำเภอ จำเลยที่ 2 รับโอนไว้โดยสุจริต ดังนี้จำเลยที่ 2 ก็ไม่ได้สิทธิในที่ดินตามมาตรา 1299, 1300

คำพิพากษาฎีกาที่ 996 – 997/2509 ขอออกโฉนดทับที่ดินของผู้อื่น และเจ้าพนักงานที่ดินได้ออกโฉนดให้โดยไม่มีอำนาจ โฉนดที่ออกมาจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย ผู้มีชื่อในโฉนดไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามโฉนดนั้น แม้จะโอนให้ผู้ใดต่อไป ผู้รับโอนก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ เมื่อโฉนดออกมาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ผู้ได้กรรมสิทธิ์ทางทะเบียนจะนำมาตรา 1299 วรรคสองมาใช้ยันเจ้าของเดิมมิได้

คำพิพากษาฎีกาที่ 325/2514 จำเลยเอาที่ดินมือเปล่าของผู้ร้องไปออก น.ส. 3 เป็นของตน แล้วจำนองไว้กับโจทก์ เมื่อศาลพิพากษาให้เพิกถอน น.ส. 3 โดยฟังว่าที่ดินเป็นของผู้ร้องแล้วเช่นนี้ แม้ศาลจะมิได้พิพากษาให้เพิกถอนจำเลย และแม้จะฟังว่าโจทก์รับจำนองไว้โดยสุจริตก็ตาม โจทก์ก็ไม่มีสิทธิบังคับจำนอง

มีผู้เข้าใจว่า มาตรา 1299 วรรคสอง นี้ใช้เฉพาะสำหรับได้อสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อทางทะเบียนเท่านั้น แต่ถ้อยคำตามตัวบทหาเป็นเช่นนั้นไม่ อสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าประเภทใด หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ชนิดใดก็ตามย่อมจะต้องอยู่ในความหมายของมาตรา 1299 ทั้งสิ้น ดังจะเห็นได้จากคำพิพากษาฎีกาที่ 1101/2504 ที่ว่าที่ดินมือเปล่า ถ้าผู้โอนและผู้รับโอนประสงค์จะทำการโอนโดยผลของนิติกรรมก็ต้องทำนิติกรรมให้ถูกต้องตามแบบดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1299 วรรคแรก และคำพิพากษาฎีกาที่ 326/2495 ที่ว่าการได้ที่นามือเปล่ามาโดยการครอบครอง ถ้าไม่จดทะเบียนการได้มาซึ่งสิทธิครอบครอง จะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้

การได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมนั้น หมายถึงการได้มาโดยมิได้เกิดจากนิติกรรม ตามแนวคำพิพากษาฎีกาพอจะวางหลักได้ว่า หมายถึงการได้มาโดยผลแห่งกฎหมายประการหนึ่ง เช่น การได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 หรือ การได้ภารจำยอมโดยอายุความตามมาตรา 1401 และ 1382 และหมายถึงการได้มาโดยการรับมรดกไม่ว่าจะเป็นการรับมรดกในฐานะเป็นทายาทโดยธรรม หรือเป็นผู้รับพินัยกรรมประการหนึ่ง และหมายถึงการได้มาโดยคำพิพากษาของศาลอีกประการหนึ่ง

สำหรับการได้มาโดยการรับรองมรดกนั้น ได้มีคำพิพากษาฎีกาที่ 1619/2506 วินิจฉัยว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1599 ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์มรดกตั้งแต่เจ้ามรดกตาย แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ก็ตาม ก็มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าทรัพย์มรดกนั้นได้ และคำพิพากษาฎีกาที่ 1812/2506 วินิจฉัยว่า เมื่อผู้ทำพินัยกรรมตายที่ดินที่ระบุไว้ในพินัยกรรมย่อมตกได้แก่ผู้รับพินัยกรรมทันทีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1673 โดยมิต้องทำการรับมรดกและเข้าครอบครองที่ดินนั้น โดยเหตุนี้เจ้าของที่ดินเช่นว่านี้จึงมีอำนาจฟ้องให้ศาลสั่งแสดงกรรมสิทธิ์และขับไล่ผู้อาศัยได้

การได้มาในฐานะเป็นผู้รับพินัยกรรมนั้น มีความเห็นแย้งว่าน่าจะเป็นการได้มาโดยนิติกรรม เพราะเป็นการได้มาจากพินัยกรรมซึ่งเป็นนิติกรรมอย่างหนึ่ง แต่เป็นนิติกรรมฝ่ายเดียว ความเห็นเช่นนี้ก็มีเหตุผลอยู่ แต่การรับมรดกในฐานะเป็นผู้รับพินัยกรรมนี้ แม้จะเริ่มต้นด้วยนิติกรรมแต่ผลที่ได้รับย่อมเป็นไปตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ กล่าวคือ ผู้รับพินัยกรรมจะได้รับมรดกก็ต่อเมื่อผู้ทำพินัยกรรมตายแล้วเท่านั้น ผู้ทำพินัยกรรมจะให้ทรัพย์มรดกตกได้แก่ผู้รับพินัยกรรมก่อนคนตายหาได้ไม่ ผลแห่งการที่ได้รับทรัพย์มรดกของผู้รับพินัยกรรมจึงน่าจะถือว่าเป็นผลตามกฎหมายมากกว่า ถ้าถือว่าเป็นการได้มาโดยนิติกรรมแล้ว หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 วรรคแรก มิฉะนั้นไม่บริบูรณ์ ใช้ยันต่อบุคคลภายนอกไม่ได้เลย เช่นจะฟ้องขับไล่ผู้ที่อยู่ในที่ดินอันเป็นมรดกก็มิได้ แต่ก็ได้มีคำพิพากษาฎีกาที่ 1619/2506 และ 1812/2506 วินิจฉัยไว้แล้วว่า มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าหรือผู้อาศัยซึ่งที่ดินอันเป็นมรดกนั้นได้ จึงน่าจะปรับเข้ากับมาตรา 1299 วรรคสอง คือใช้ยันบุคคลภายนอกได้ เว้นแต่บุคคลภายนอกนั้นจะสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

การได้มาโดยคำพิพากษานั้นได้มีคำพิพากษาฎีกาที่ 352/2488 วินิจฉัยว่า คำพิพากษาซึ่งแสดงให้บุคคลได้สิทธิหรือมีสิทธิอย่างใดนั้น บุคคลนั้นย่อมได้สิทธิหรือมีสิทธิตามคำพิพากษาโดยบริบูรณ์ แม้เป็นอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ต้องจดทะเบียนเสียก่อน การจดทะเบียนเป็นแต่เพียงทรัพยสิทธิที่จะใช้ยันบุคคลภายนอกได้เท่านั้น

สำหรับการได้มาโดยคำพิพากษาของศาลนี้น่าจะต้องเป็นคำพิพากษาที่ได้วินิจฉัยชี้ขาดโดยศาลเอง มิใช่โดยคำพิพากษาที่พิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความ เพราะคำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้นเป็นเพียงการยอมรับบังคับตามสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งเป็นนิติกรรมเท่านั้น จึงถือว่าการได้มาโดยคำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้นเป็นการได้มาโดยนิติกรรม มิใช่โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม

มีข้อสังเกตว่า สำหรับการได้มาทางอื่นนอกจากนิติกรรมนั้น หากเป็นการได้ภารจำยอมโดยการครอบครองตามมาตรา 1401 และ 1382 แล้ว แม้จะมิได้จดทะเบียนการได้มาตามมาตรา 1299 วรรคสอง ก็ใช้ยันบุคคลผู้ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในภารยทรัพย์นั้นได้ แม้ว่าบุคคลภายนอกนั้นจะสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ตาม ทั้งนี้ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 800/2502 ซึ่งให้เหตุผลว่ามาตรา 1299 วรรคสอง ใช้เฉพาะกับทรัพยสิทธิของบุคคลภายนอกซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอันเดียวกับสิทธิที่ยังมิได้จดทะเบียนเท่านั้น ภารจำยอมเป็นการโอนสิทธิ แต่ทรัพยสิทธิในภารยทรัพย์ที่บุคคลภายนอกได้ไปเป็นกรรมสิทธิ์ อันถือว่าเป็นทรัพยสิทธิต่างประเภทกัน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3653/2541

ที่ดินพิพาทเนื้อที่ 2 ไร่ 49 ตารางวา รวมอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 6534 ของน.บิดาจำเลย โดยน.ออกโฉนดรังวัดทับที่ดินโจทก์ ซึ่งเป็นการออกโฉนดโดยมิชอบ ต่อมา น.บิดาจำเลยได้ยกที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย และจำเลยได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา เกิน 10 ปีแล้ว จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โดยทางครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แม้จำเลย ยังมิได้จดทะเบียนการได้ที่ดินพิพาทโดยทางครอบครองปรปักษ์อันเป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิเพิกถอนโฉนดที่ดินที่ น. บิดาจำเลยได้มาโดยไม่ชอบและจำเลยได้รับโอนที่ดินพิพาทดังกล่าวมาโดยการยกให้ทางทะเบียนได้ก็ตามแต่การเพิกถอนโฉนดที่ดินดังกล่าวคงมีผลเฉพาะเป็นการเพิกถอนโฉนดที่ดินทางทะเบียนเท่านั้นเป็นผล ให้จำเลยไม่มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท ตามโฉนดที่ดินโดยการยกให้ แต่ไม่เป็นเหตุให้กระทบกระเทือนถึงสิทธิของจำเลยซึ่งได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยทางครอบครองปรปักษ์ สิทธิของจำเลยซึ่งยังมิได้จดทะเบียนนั้นจำเลยย่อมยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้ ไม่ต้องห้าม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสองเพราะโจทก์มิใช่เป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดย เสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตได้

โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่า ที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้อง ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปส่งมอบที่ดินในสภาพเรียบร้อยให้โจทก์และให้เพิกถอนโฉนดเลขที่ 6534 ทั้งหมดหรือเฉพาะส่วนที่รุกล้ำ

จำเลยให้การว่า จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ขอให้ยกฟ้อง

ระหว่างพิจารณาโจทก์ถึงแก่กรรม นายสมชาย เปลี่ยนกล่อมทายาทของโจทก์ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นอนุญาต

ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้เพิกถอนที่ดินพิพาทเนื้อที่ 2 ไร่49 ตารางวา ออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 6534 หากไม่ปฏิบัติให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขออื่นให้ยก

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาข้อกฎหมายตามที่โจทก์ฎีกาเพียงประเด็นเดียวว่า ศาลล่างทั้งสองพิพากษาว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ การวินิจฉัยปัญหาตามฎีกาของโจทก์ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวน ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 6351 เนื้อที่ 2 ไร่ 2 งาน 80 ตารางวา โดยโจทก์รับมรดกมาจากนายเฉย เปลี่ยนกล่อม และนางแจ๋ว เปลี่ยนกล่อม บิดามารดาผู้วายชนม์ เมื่อวันที่21 พฤศจิกายน 2529 เดิมนายน้อย สังข์เลี้ยง ปู่จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 6534 เนื้อที่ 7 ไร่ 3 งาน ต่อมาตกเป็นของนายนิตย์ สังข์เลี้ยง บิดาจำเลย ในปี 2509 นายนิตย์บิดาจำเลยได้ขอรวมโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงเป็นแปลงเดียวกัน พร้อมทั้งแบ่งแยกออกเป็น 8 แปลงรวมทั้งหักออกเป็นถนนสาธารณประโยชน์สายบางกรวย-ไทรน้อยเจ้าพนักงานที่ดินได้จัดการรังวัดรวมโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงแล้วออกโฉนดเลขที่ 6534 ให้แก่นายนิตย์บิดาจำเลยเมื่อวันที่23 ธันวาคม 2509 ตามสำเนาพร้อมทั้งแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 6534 ออกเป็น 8 แปลงในการรังวัดรวมโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวนั้นได้รังวัดทับที่ดินโจทก์ทางด้านทิศเหนือและทิศตะวันออกเป็นเนื้อที่ 2 ไร่ 49 ตารางวา ซึ่งเป็นที่ดินพิพาทรวมอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 6534 ของนายนิตย์บิดาจำเลยด้วย ซึ่งเป็นการออกโฉนดโดยมิชอบ ต่อมาในปี 2517 นายนิตย์บิดาจำเลยได้ยกที่ดินที่แบ่งแยกดังกล่าวจำนวน 4 แปลง รวมถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 6534 ซึ่งมีที่ดินพิพาทรวมอยู่ด้วยให้แก่จำเลยจำเลยได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลาเกิน 10 ปีแล้วและศาลฎีกาเห็นว่า แม้นายนิตย์บิดาจำเลยจะไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทเพราะนายนิตย์บิดาจำเลยได้รับโฉนดที่ดินมาโดยการออกโฉนดที่ดินไม่ชอบและจำเลยได้รับที่ดินพิพาทโดยการยกให้จากนายนิตย์บิดาจำเลย จำเลยจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการยกให้เท่านั้น แต่ไม่มีบทบัญญัติกฎหมายห้ามมิให้จำเลยครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทในทำนองนี้ และไม่มีบทบัญญัติกฎหมายกำหนดไว้ว่าการครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทดังกล่าว แม้ครอบครองเกิน 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ดังนั้น เมื่อจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทเกิน 10 ปีแล้ว จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยทางครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 การได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ของจำเลยนั้น เมื่อจำเลยยังมิได้จดทะเบียนการได้ที่ดินพิพาทโดยทางครอบครองปรปักษ์ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ จึงเป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิเพิกถอนโฉนดที่ดินที่นายนิตย์บิดาจำเลยได้มาโดยไม่ชอบและจำเลยได้รับโอนที่ดินพิพาทดังกล่าวมาโดยการยกให้ทางทะเบียนได้ การเพิกถอนโฉนดที่ดินดังกล่าวคงมีผลเฉพาะเป็นการเพิกถอนโฉนดที่ดินทางทะเบียนในส่วนที่ดินพิพาทซึ่งจำเลยได้รับมาโดยการยกให้ทางทะเบียนเท่านั้น และเป็นผลให้จำเลยไม่มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามโฉนดที่ดินโดยการยกให้ แต่การเพิกถอนโฉนดที่ดินในกรณีเช่นนี้ไม่เป็นเหตุให้กระทบกระเทือนถึงสิทธิของจำเลยซึ่งได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยทางครอบครองปรปักษ์แต่อย่างใด จำเลยยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยทางครอบครองปรปักษ์อยู่ แม้จำเลยไม่มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามโฉนดที่ดินโดยทางยกให้ และสิทธิของจำเลยซึ่งได้กรรมสิทธิ์โดยทางครอบครองปรปักษ์ยังมิได้มีการจดทะเบียนนั้น จำเลยย่อมมีสิทธิยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ซึ่งมิใช่บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตได้เพราะมิใช่กรณีต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง

พิพากษายืน

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5560/2537

ข้อตกลงและทางปฏิบัติระหว่าง บ. กับจำเลยก่อนที่ดินพิพาทจะเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ มีลักษณะที่ บ. ยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ยซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินพิพาทนั้นมาแต่เดิม เป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดิน เป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 ข้อตกลงดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีต้องด้วย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคแรก การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับที่ดินพิพาทไม่บริบูรณ์ คงใช้ได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีคือ บ. กับจำเลยเท่านั้น ไม่ว่าโจทก์ผู้รับซื้อที่ดินพิพาทจาก บ. จะรู้ถึงข้อความระหว่าง บ.กับจำเลยมาก่อนหรือไม่ก็ตาม โจทก์ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ที่จะขัดขวางมิให้จำเลยหรือบุคคลอื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาท จำเลยนำศพบิดามาฝังไว้ก่อนที่ที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยเคลื่อนย้ายศพบิดาจำเลยออกไปจากที่ดินโจทก์ภายใน 30 วันนับแต่วันพิพากษา หากไม่ปฏิบัติตามขอให้โจทก์มีสิทธิขุดศพและฌาปนกิจตามประเพณีทางศาสนาโดยโจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเอง

จำเลยให้การว่า เดิมที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์จำนองไว้แก่ธนาคารกรุงไทย จำกัด สาขาเพชรบูรณ์ ต้นปี 2530 นายบรรจบนำยึดที่ดินดังกล่าวออกขายทอดตลาดโดยมีข้อตกลงว่าให้จำเลยลงชื่อยินยอมการขายทอดตลาดให้นายบรรจบ โดยนายบรรจบจะกันที่บรรจุศพไว้ให้จำเลย ต่อมาโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินตามฟ้องจากนายบรรจบและพวก ข้อตกลงดังกล่าว ก่อนซื้อโจทก์ได้มาดูที่ดินและเห็นที่บรรจุศพแล้วโจทก์ติดต่อจำเลยให้ไปวัดที่เพื่อกันเป็นที่บรรจุศพ แต่ต่อมาโจทก์กลับไม่ยอม โดยจะบังคับให้จำเลยรื้อถอนที่บรรจุศพออกไปเป็นการผิดข้อตกลงขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยเคลื่อนย้ายศพบิดาจำเลยออกจากที่ดินโจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ดำเนินการขุดศพบิดาจำเลยได้เองโดยโจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต่อไปว่า จำเลยมีสิทธิที่จะให้ฮวงซุ้ยคงอยู่ในที่ดินพิพาทของโจทก์หรือไม่ เห็นว่า ข้อตกลงและทางปฏิบัติระหว่างนายบรรจบกับจำเลยก่อนที่ดินพิพาทจะเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์นั้น มีลักษณะที่นายบรรจบซึ่งซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ย ซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินพิพาทนั้นมาแต่เดิม เป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 แต่เมื่อโจทก์จำเลยต่างแถลงยอมรับตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้น ลงวันที่10 ตุลาคม 2534 ว่าข้อตกลงดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับที่ดินพิพาทไม่บริบูรณ์ คงใช้ได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณี คือนายบรรจบกับจำเลยเท่านั้น เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏต่อมาว่าโจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายบรรจบเมื่อ พ.ศ. 2532 โดยธรรมเนียมประเพณีทั่วไป เจ้าของที่ดินย่อมไม่ประสงค์ให้มีฮวงซุ้ยที่ฝังศพของบุคคลที่ไม่ใช่ญาติพี่น้องมาเกี่ยวข้องฝังหรือตั้งอยู่บนพื้นดิน อันอาจมีผลให้ที่ดินเสื่อมสิ้นราคาได้ในคดีนี้ไม่ว่าโจทก์ผู้รับซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายบรรจบจะรู้ถึงข้อความระหว่างนายบรรจบกับจำเลยมาก่อนหรือไม่หรือซื้อที่ดินพิพาทมาด้วยราคาต่ำก็ตาม ก็ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ที่จะขัดขวางมิให้จำเลยหรือบุคคลอื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยเคลื่อนย้ายฮวงซุ้ยที่ฝังศพออกไปจากที่ดินพิพาท ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน