บทนำ

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับข้อพิพาทจากสัญญาซื้อขายที่ดิน ซึ่งมีบันทึกข้อตกลงแนบท้ายกำหนดว่าหากผลการรังวัดพบว่าเนื้อที่ดินไม่ครบถ้วน จำเลยต้องคืนเงินตามส่วนที่ขาดไป ผลการรังวัดพบว่าเนื้อที่ขาดจริง โจทก์จึงฟ้องเรียกเงินคืน ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการฟ้องนี้เป็นการบังคับตามสัญญาซื้อขาย ใช้อายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30 ไม่ใช่อายุความ 1 ปีฐานลาภมิควรได้

ข้อเท็จจริงของคดี

•วันที่ 11 ตุลาคม 2554 โจทก์ (นิติบุคคล) ทำสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 53772 จากจำเลย

•ราคาขาย 15,578,000 บาท (ตารางวาละ 10,000 บาท)

•มีบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญา กำหนดว่าหากรังวัดแล้วพบว่าเนื้อที่ไม่ครบถ้วน จำเลยต้องคืนเงินตามส่วนที่ขาดไป หากเนื้อที่เพิ่ม โจทก์ต้องชำระเพิ่ม

•ผลรังวัดพบว่าเนื้อที่ขาดไป 2 งาน 6.8 ตารางวา คิดเป็นเงิน 2,068,000 บาท

•โจทก์ฟ้องเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย

•จำเลยต่อสู้ว่าฟ้องขาดอายุความ โดยอ้างมาตรา 419 ฐานลาภมิควรได้ (อายุความ 1 ปี)

ประเด็นสำคัญที่สุดของคดีนี้อยู่ที่การวินิจฉัยว่า สิทธิของโจทก์ในการฟ้องเรียกคืนเงินตามสัญญาซื้อขายที่ดินซึ่งมีบันทึกข้อตกลงคืนเงินเมื่อเนื้อที่ดินไม่ครบตามโฉนด ต้องใช้อายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30 ไม่ใช่อายุความ 1 ปี ตามมาตรา 419 ว่าด้วยลาภมิควรได้ เพราะเป็นสิทธิที่เกิดจากสัญญาโดยตรง ไม่ใช่การเรียกคืนทรัพย์จากการได้มาโดยปราศจากมูล

1. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30

เป็นมาตราหลักที่ศาลฎีกาใช้วินิจฉัยว่า สิทธิฟ้องของโจทก์ต้องอยู่ภายใต้อายุความทั่วไป 10 ปี เนื่องจากเป็นสิทธิที่เกิดจากสัญญาซื้อขาย ไม่มีกฎหมายกำหนดอายุความเฉพาะไว้ จึงต้องบังคับตามมาตรา 193/30 โดยตรง

2. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 419

มาตรานี้ว่าด้วยการเรียกคืนทรัพย์จาก “ลาภมิควรได้” ซึ่งมีอายุความ 1 ปี แต่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าใช้ไม่ได้ในกรณีนี้ เพราะเงินที่โจทก์ชำระเป็นไปตามสัญญาซื้อขาย มีมูลอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่การชำระหนี้โดยปราศจากมูล

3. สัญญาซื้อขายที่ดินและบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญา

ศาลให้ความสำคัญกับบันทึกข้อตกลงแนบท้ายว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย ซึ่งกำหนดเงื่อนไขให้จำเลยคืนเงินเมื่อรังวัดแล้วพบว่าเนื้อที่ไม่ครบ ถือเป็นพันธะทางสัญญาที่ชัดเจนและผูกพันคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย

4. สิทธิฟ้องตามสัญญา 

การฟ้องของโจทก์เป็นการเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญา ไม่ใช่การเรียกคืนลาภมิควรได้ ศาลจึงถือว่าเป็นสิทธิฟ้องตามสัญญาโดยตรง ซึ่งอยู่ภายใต้อายุความทั่วไป 10 ปี

5. หลักเกณฑ์การนับอายุความในคดีแพ่ง

ศาลวินิจฉัยว่าสิทธิฟ้องเริ่มนับอายุความตั้งแต่วันที่ผลรังวัดที่ดินเสร็จสิ้นและคู่สัญญาทราบว่าเนื้อที่ไม่ครบตามโฉนด ซึ่งเป็นวันที่สิทธิตามสัญญาเกิดขึ้นจริง การฟ้องภายใน 10 ปีนับแต่วันนั้นจึงไม่ขาดอายุความ

สรุปสำคัญ:

คดีนี้เป็นตัวอย่างชัดเจนของแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่แยกความแตกต่างระหว่าง “สิทธิฟ้องตามสัญญา” กับ “สิทธิเรียกคืนจากลาภมิควรได้” ศาลจึงเลือกใช้มาตรา 193/30 เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อในกรณีสัญญาซื้อขายที่ดินที่มีเงื่อนไขคืนเงินหากเนื้อที่ขาด ถือเป็นหลักเกณฑ์สำคัญในการตีความเรื่องอายุความในคดีแพ่งที่เกี่ยวกับการคืนเงินตามสัญญา

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

•บันทึกข้อตกลงแนบท้ายเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายที่ดิน

•การฟ้องเรียกเงินคืนเป็นการบังคับตามสัญญา ไม่ใช่การฟ้องฐานลาภมิควรได้

•กฎหมายไม่มีการกำหนดอายุความเฉพาะ จึงต้องใช้อายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30

•คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 6 ให้จำเลยชำระเงินเป็นไปโดยถูกต้อง ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น

•พิพากษายืน

การวิเคราะห์ประเด็นทางกฎหมาย

1.ลักษณะของสิทธิเรียกร้อง

สิทธิของโจทก์เกิดจากการทำสัญญาซื้อขายและบันทึกข้อตกลงแนบท้าย จึงเป็นการเรียกร้องตามสัญญา ไม่ใช่การคืนลาภมิควรได้

2.อายุความที่ใช้บังคับ

oหากเป็นลาภมิควรได้ → อายุความ 1 ปี (มาตรา 419)

oหากเป็นสิทธิเรียกร้องตามสัญญาโดยไม่มีกำหนดเฉพาะ → อายุความ 10 ปี (มาตรา 193/30)

ศาลฎีกาเห็นว่ากรณีนี้เข้าข่ายหลัง

3.ข้อแตกต่างสำคัญ

การคืนลาภมิควรได้เกิดจากการได้ทรัพย์โดยไม่มีมูลทางกฎหมาย ขณะที่คดีนี้มีสัญญาเป็นมูลทางกฎหมาย จึงเป็นการบังคับตามสัญญา

ข้อคิดทางกฎหมาย

•ก่อนทำสัญญาซื้อขายที่ดินควรมีการรังวัดก่อนเพื่อป้องกันข้อพิพาท

•การกำหนดข้อตกลงชัดเจนในสัญญาสามารถใช้บังคับได้จริงหากเกิดข้อขัดแย้ง

•การวินิจฉัยว่าเป็นสิทธิเรียกร้องตามสัญญาหรือฐานลาภมิควรได้ ส่งผลต่ออายุความและสิทธิฟ้องโดยตรง

IRAC Analysis

Issue (ประเด็นปัญหา)

การฟ้องเรียกคืนเงินจากการซื้อขายที่ดินที่เนื้อที่ขาดไปตามบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญา เป็นการฟ้องตามสัญญาที่มีอายุความ 10 ปี หรือเป็นการฟ้องฐานลาภมิควรได้ที่มีอายุความ 1 ปี

Rule (กฎหมายที่ใช้บังคับ)

•ป.พ.พ. มาตรา 193/30 → อายุความ 10 ปี สำหรับสิทธิเรียกร้องทั่วไปที่ไม่มีกำหนดไว้เป็นการเฉพาะ

•ป.พ.พ. มาตรา 419 → อายุความ 1 ปี สำหรับการคืนลาภมิควรได้

Application (การประยุกต์ใช้กฎหมาย)

บันทึกข้อตกลงแนบท้ายเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายที่ดิน จึงเป็นการฟ้องบังคับตามสัญญา มีมูลทางกฎหมาย ไม่ใช่การคืนลาภมิควรได้ อายุความที่ใช้บังคับจึงเป็น 10 ปีตามมาตรา 193/30

Conclusion (ข้อสรุป)

การฟ้องของโจทก์ไม่ขาดอายุความ 1 ปี แต่ใช้อายุความ 10 ปี ศาลพิพากษาให้จำเลยคืนเงินตามส่วนที่ดินที่ขาดไป

English Summary

The Supreme Court Judgment No. 5783/2567 concerns a land sale contract with an annex stipulating a refund if the measured area is less than stated in the title deed. The survey revealed a shortage, and the buyer sued for a refund. The Court ruled that the claim arises from the contract, not unjust enrichment, and is subject to a 10-year prescription period under Section 193/30 of the Civil and Commercial Code, not the 1-year period under Section 419.

สรุปย่อฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลย โดยมีข้อตกลงแนบท้ายสัญญาว่าหากรังวัดแล้วเนื้อที่ไม่ครบ จำเลยต้องคืนเงินตามส่วน ผลรังวัดพบว่าที่ดินขาด 2 งาน 6.8 ตารางวา คิดเป็น 2,068,000 บาท จำเลยอ้างว่าฟ้องขาดอายุความ 1 ปีฐานลาภมิควรได้ แต่ศาลเห็นว่าเป็นการฟ้องตามสัญญา จึงใช้อายุความ 10 ปีตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30 ไม่เข้าข่ายมาตรา 419 พิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์

 ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5783/2567

โจทก์ทำสัญญาซื้อขายที่ดินจากจำเลย มีบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินอันเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายที่ดินว่าหากรังวัดที่แล้ว ปรากฏว่ามีเนื้อที่ไม่ครบถ้วนตามที่ระบุในโฉนดที่ดิน จำเลยยินยอมคืนเงินโจทก์ตามส่วนที่ดินซึ่งขาดไป เป็นกรณีที่โจทก์กับจำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยมีข้อตกลงการคืนเงิน ถ้าที่ดินไม่ครบถ้วน เมื่อรังวัดที่ดินแล้ว พบว่าที่ดินขาดหายไปบางส่วนจริง การที่โจทก์นำคดีมาฟ้องเพื่อเรียกเงินราคาที่ดินบางส่วนคืน เป็นกรณีสืบเนื่องจากจำเลยผิดสัญญาซื้อขายที่ดิน จะนำอายุความ 1 ปี ฐานลาภมิควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 419 มาบังคับไม่ได้ เมื่อไม่มีกฎหมายกำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงต้องบังคับใช้อายุความสิบปีตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30

ฎีกาย่อ

โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชำระเงิน 2,068,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยจากกรณีซื้อขายที่ดิน โดยอ้างว่าหลังจากทำสัญญาซื้อขายและชำระราคาครบถ้วนแล้ว ได้มีการรังวัดสอบเขตปรากฏว่าเนื้อที่ดินขาดไปจากที่ระบุในโฉนดตามข้อตกลงแนบท้ายสัญญา ซึ่งกำหนดให้จำเลยคืนเงินตามส่วนของเนื้อที่ที่ขาด จำเลยให้การปฏิเสธ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินพร้อมดอกเบี้ย ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษายืน จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์กับจำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินและมีบันทึกข้อตกลงแนบท้ายกำหนดให้มีการรังวัดสอบเขต หากพบว่าเนื้อที่ไม่ครบ จำเลยต้องคืนเงินตามส่วน การที่โจทก์ฟ้องเรียกเงินคืนจึงเป็นการใช้สิทธิตามสัญญา มิใช่การเรียกร้องคืนฐานลาภมิควรได้ กรณีนี้กฎหมายไม่ได้กำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะ ต้องใช้อายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไม่ใช่อายุความ 1 ปีตามกรณีลาภมิควรได้ ดังนั้น ฟ้องโจทก์ไม่ขาดอายุความ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น

ฎีกาฉบับเต็ม

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 2,068,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 1 มิถุนายน 2555 เป็นต้นไปจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 1,288,686.07 บาท และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้จำเลยชำระเงิน 2,068,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 1 มิถุนายน 2555 เป็นต้นไปจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 แต่ดอกเบี้ยคำนวณถึงวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 21 กันยายน 2563) ต้องไม่เกิน 1,288,686.07 บาท และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยให้ปรับเปลี่ยนลดลงหรือเพิ่มขึ้น ตามพระราชกฤษฎีกาซึ่งออกตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละ 2 ต่อปี แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามคำขอ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก (ที่ถูก ไม่ต้องระบุว่า คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก)

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

จำเลยฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันในชั้นฎีการับฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นนิติบุคคล มีฐานะเป็นกรมในกระทรวงอุดมศึกษา วิทยาศาสตร์ วิจัยและนวัตกรรม วันที่ 11 ตุลาคม 2554 โจทก์ทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 53772 จากจำเลยในราคา 15,578,000 บาท ตารางวาละ 10,000 บาท จำเลยได้รับเงินค่าที่ดินครบถ้วนแล้ว ที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ตามโฉนด 3 ไร่ 3 งาน 57.8 ตารางวา หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินมีบันทึกข้อตกลงแนบท้ายหนังสือสัญญาการซื้อขายที่ดินว่า โจทก์จะยื่นคำขอเพื่อรังวัดสอบเขตที่ดิน โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดิน หากผลการรังวัดสอบเขตปรากฏว่ามีเนื้อที่ไม่ครบตามที่ระบุไว้ในโฉนด จำเลยยินยอมคืนเงินให้โจทก์ตามส่วนของเนื้อที่ที่ขาดไป หรือหากมีเนื้อที่เพิ่มโจทก์จะชำระราคาตามส่วนของที่ดินที่เพิ่มนั้น ผลการรังวัดสอบเขตปรากฏว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 3 ไร่ 1 งาน 51 ตารางวา เนื้อที่ขาดหายไป 2 งาน 6.8 ตารางวา เป็นเงิน 2,068,000 บาท

มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท มีการทำบันทึกข้อตกลงแนบท้ายหนังสือสัญญาการซื้อขายที่ดิน บันทึกข้อตกลงแนบท้ายเป็นส่วนหนึ่งของหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน ระบุว่าโจทก์จะเป็นผู้ยื่นคำขอเพื่อรังวัดสอบเขตที่ดินพิพาท โดยจำเลยยินยอมเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการรังวัดทั้งหมด หากผลการรังวัดสอบเขตปรากฏว่า มีเนื้อที่ดินไม่ครบถ้วนตรงตามที่โฉนดระบุไว้ จำเลยยินยอมจะคืนเงินให้โจทก์ตามส่วนของที่ดินที่ขาดไป หรือกรณีมีเนื้อที่ดินเพิ่ม โจทก์จะชำระราคาตามส่วนของที่ดินที่เพิ่มขึ้นแล้วแต่กรณี ดังนั้น การที่โจทก์ฟ้องจำเลยให้ชดใช้คืนค่าที่ดินที่ขาดไป จึงเป็นการฟ้องให้ปฏิบัติตามข้อตกลงในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาการซื้อขายที่ดิน ซึ่งสิทธิฟ้องเรียกคืนเงินตามสัญญา กฎหมายไม่ได้กำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะต้องใช้อายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 190/30 กรณีดังกล่าวย่อมไม่ถือว่าเงินส่วนที่โจทก์ชำระเกินไปดังกล่าวเป็นเงินที่จำเลยได้มาเพราะการที่โจทก์กระทำเพื่อชำระหนี้โดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ซึ่งจะถือได้ว่าเป็นลาภมิควรได้ที่ตกแก่จำเลยซึ่งโจทก์จะต้องใช้สิทธิเรียกร้องเอาเงินคืนจากจำเลยเสียภายในอายุความ 1 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 419 แต่อย่างใด ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ

แนวคำถาม - ธงคำตอบ

ข้อ 1

เมื่อโจทก์ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับจำเลย โดยในสัญญามีบันทึกข้อตกลงแนบท้ายว่า หากผลการรังวัดสอบเขตที่ดินพบว่าเนื้อที่ไม่ครบตามโฉนด จำเลยจะคืนเงินให้โจทก์ตามส่วนที่ขาดไป ต่อมาผลรังวัดปรากฏว่าที่ดินขาดหายไปจริง โจทก์จึงฟ้องจำเลยให้คืนเงินตามสัญญา คำถามคือ โจทก์จะต้องฟ้องภายในอายุความเท่าใด และจะต้องใช้บทบัญญัติกฎหมายมาตราใดมาบังคับใช้ในกรณีนี้

ธงคำตอบ

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สิทธิของโจทก์ในการฟ้องเรียกคืนเงินดังกล่าวเป็นสิทธิที่เกิดจากสัญญาซื้อขายโดยตรง เนื่องจากบันทึกข้อตกลงแนบท้ายถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายที่ดิน การฟ้องดังกล่าวจึงเป็นการเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา มิใช่การฟ้องคืนทรัพย์จากการได้มาโดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ (ลาภมิควรได้) จึงไม่อยู่ภายใต้มาตรา 419 ที่กำหนดอายุความ 1 ปี แต่ต้องใช้อายุความทั่วไป 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30

ข้อ 2

จำเลยอ้างว่าโจทก์ฟ้องขาดอายุความ เนื่องจากถือเป็นการฟ้องเรียกคืนเงินที่จำเลยได้รับไปโดยไม่มีมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ตามมาตรา 419 ซึ่งมีอายุความเพียง 1 ปี คำถามคือ เหตุใดศาลฎีกาจึงไม่รับฟังข้ออ้างนี้ของจำเลย และเหตุผลทางกฎหมายคืออะไร

ธงคำตอบ

ศาลฎีกาให้เหตุผลว่า เงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยนั้นเป็นการชำระตามสัญญาซื้อขายที่มีมูลอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่เงินที่ได้มาโดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ดังนั้น การที่โจทก์ฟ้องเรียกคืนเงินบางส่วนภายหลังการรังวัดพบว่าเนื้อที่ไม่ครบ จึงเป็นการฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญา ไม่ใช่การฟ้องคืนลาภมิควรได้ การอ้างมาตรา 419 จึงไม่อาจใช้ได้ ศาลจึงวินิจฉัยให้ใช้อายุความทั่วไป 10 ปี ตามมาตรา 193/30

ข้อ 3

ในเมื่อโจทก์ได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับจำเลย โดยมีข้อตกลงให้คืนเงินเมื่อรังวัดแล้วพบว่าเนื้อที่ไม่ครบ ศาลจะถือว่าบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญานั้นมีผลทางกฎหมายเช่นเดียวกับตัวสัญญาซื้อขายหรือไม่

ธงคำตอบ

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า บันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย เพราะมีเจตนาร่วมกันของคู่สัญญาในการกำหนดเงื่อนไขสำคัญไว้ล่วงหน้า เงื่อนไขที่ว่าหากที่ดินมีเนื้อที่ไม่ครบ จำเลยจะคืนเงินแก่โจทก์ตามส่วนที่ขาดไป ย่อมเป็นพันธะทางสัญญาที่มีผลผูกพันคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ดังนั้น เมื่อรังวัดพบว่าที่ดินขาด จำเลยต้องคืนเงินตามข้อตกลง และการฟ้องของโจทก์จึงถือเป็นการบังคับสิทธิที่เกิดจากสัญญาโดยตรง

ข้อ 4

ผลรังวัดสอบเขตปรากฏว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ขาดไป 2 งาน 6.8 ตารางวา คิดเป็นเงิน 2,068,000 บาท โจทก์จึงฟ้องจำเลยเพื่อขอคืนเงินดังกล่าว คำถามคือ การฟ้องของโจทก์เริ่มนับอายุความตั้งแต่เมื่อใด และเหตุใดศาลจึงถือว่าคดีนี้ยังไม่ขาดอายุความ

ธงคำตอบ

ศาลฎีกาเห็นว่า สิทธิของโจทก์ในการฟ้องคืนเงินเกิดขึ้นเมื่อผลการรังวัดสอบเขตเสร็จสิ้นและปรากฏชัดว่าที่ดินมีเนื้อที่ไม่ครบตามโฉนด ซึ่งเป็นวันที่สิทธิฟ้องตามสัญญาเริ่มต้นนับอายุความ ดังนั้น การที่โจทก์ฟ้องคดีภายใน 10 ปีนับแต่วันที่ทราบผลรังวัด จึงถือว่ายังอยู่ในกำหนดอายุความ ไม่เป็นคดีขาดอายุความตามที่จำเลยอ้าง

ข้อ 5

เมื่อศาลฎีกาวินิจฉัยว่าอายุความที่ใช้บังคับในกรณีนี้คือ 10 ปีตามมาตรา 193/30 คำถามคือ หลักเกณฑ์หรือเหตุผลทางกฎหมายใดที่ศาลนำมาใช้ในการแยกแยะระหว่าง “สิทธิฟ้องตามสัญญา” กับ “สิทธิเรียกคืนลาภมิควรได้” เพื่อไม่ให้เกิดการใช้บทกฎหมายผิดมาตรา

ธงคำตอบ

ศาลฎีกาได้อธิบายหลักเกณฑ์ไว้ว่า สิทธิฟ้องตามสัญญาคือสิทธิที่เกิดจากข้อตกลงของคู่สัญญาโดยตรง มีพันธะที่ผูกพันกันอยู่ในสัญญา ส่วนสิทธิเรียกคืนลาภมิควรได้เป็นสิทธิที่เกิดขึ้นโดยไม่อาศัยสัญญา แต่เกิดจากการได้ทรัพย์หรือผลประโยชน์โดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ในคดีนี้ คู่สัญญาได้ตกลงกันไว้ล่วงหน้าในสัญญาซื้อขายว่าหากผลรังวัดพบว่าเนื้อที่ไม่ครบ จำเลยจะคืนเงินให้โจทก์ เงื่อนไขดังกล่าวถือเป็นข้อตกลงโดยตรงในสัญญา การเรียกร้องของโจทก์จึงเป็นการบังคับสิทธิที่เกิดจากสัญญา ศาลจึงใช้มาตรา 193/30 ซึ่งกำหนดอายุความทั่วไป 10 ปี มิใช่มาตรา 419 ที่ใช้กับกรณีลาภมิควรได้

สรุปโดยรวม

คำพิพากษาศาลฎีกานี้แสดงให้เห็นถึงหลักสำคัญในการแยกแยะฐานสิทธิในการฟ้องว่าเกิดจากสัญญาหรือจากลาภมิควรได้ ซึ่งมีผลโดยตรงต่อการนับอายุความของคดี ศาลจึงถือว่าการฟ้องของโจทก์เป็นการเรียกร้องตามสัญญาและยังไม่ขาดอายุความตามกฎหมาย.