บทนำ

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับปัญหาสำคัญในทางปฏิบัติของการซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดว่า ผู้ซื้อจะต้องรับผิดชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างชำระหรือไม่ และสามารถยกอายุความขึ้นต่อสู้เพื่อลดภาระหนี้ย้อนหลังได้เพียงใด โดยศาลฎีกาได้วินิจฉัยถึงความผูกพันตามประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ตลอดจนหลักการสละประโยชน์แห่งอายุความ ซึ่งมีผลทำให้ผู้ซื้อไม่อาจยกอายุความขึ้นต่อสู้ได้อีก นอกจากนี้ยังพิจารณาถึงสถานะของผู้จัดการอาคารชุดว่าอยู่ในฐานะตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุด มิใช่ผู้รับผิดโดยตรงในหนี้ดังกล่าว คดีนี้จึงเป็นแนวคำพิพากษาที่สำคัญเกี่ยวกับความสัมพันธ์ระหว่างกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายแพ่งในเรื่องอายุความและการสละสิทธิ

ข้อเท็จจริงของคดี

   โจทก์เป็นบริษัทที่มีวัตถุประสงค์ในการรับซื้อทรัพย์สินด้อยคุณภาพและหลักประกันจากสถาบันการเงิน โดยในคดีนี้โจทก์ได้ดำเนินการบังคับคดีและขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดเพื่อนำออกขายทอดตลาด จากนั้นโจทก์ได้เข้าประมูลซื้อห้องชุดหลายห้องและเป็นผู้ชนะการประมูล ก่อนการขายทอดตลาดโจทก์ได้แถลงให้เจ้าพนักงานบังคับคดีหักภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระออกจากราคาประเมิน และในประกาศขายทอดตลาดได้มีการแจ้งเตือนผู้ซื้อให้ตรวจสอบหนี้และกำหนดว่าผู้ซื้อจะต้องเป็นผู้ชำระหนี้ดังกล่าวก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ต่อมาโจทก์ฟ้องให้นิติบุคคลอาคารชุดรับชำระหนี้เฉพาะย้อนหลัง 5 ปีและออกหนังสือปลอดหนี้

คำวินิจฉัยของศาล

   ศาลวินิจฉัยประเด็นสำคัญ 2 ประการ ประการแรก เรื่องอำนาจฟ้องผู้จัดการอาคารชุด ศาลเห็นว่าการรับชำระหนี้และออกหนังสือปลอดหนี้เป็นอำนาจของนิติบุคคลอาคารชุดโดยตรง ผู้จัดการเป็นเพียงตัวแทนตามกฎหมาย เมื่อไม่มีการกระทำเกินอำนาจหรือเป็นการละเมิดสิทธิ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องผู้จัดการเป็นจำเลย ประการที่สอง เรื่องการยกอายุความ ศาลเห็นว่าโจทก์ทราบภาระหนี้ตั้งแต่ก่อนเข้าประมูล อีกทั้งยังขอให้หักหนี้ออกจากราคาประเมินและยังคงเข้าประมูลซื้อ แสดงถึงเจตนาไม่ถือเอาประโยชน์จากอายุความ ถือเป็นการสละสิทธิแล้ว จึงไม่สามารถยกอายุความ 5 ปีขึ้นต่อสู้ได้

วิเคราะห์หลักกฎหมาย

   หลักกฎหมายสำคัญในคดีนี้อยู่ที่การสละประโยชน์แห่งอายุความ ซึ่งตามกฎหมายแพ่งสามารถกระทำได้โดยแสดงเจตนาโดยชัดแจ้งหรือโดยพฤติการณ์ เมื่อผู้ซื้อทราบหนี้และยอมรับภาระดังกล่าวโดยเข้าประมูล ย่อมถือเป็นการสละสิทธิ นอกจากนี้ยังเกี่ยวข้องกับหลักว่าผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดต้องผูกพันตามเงื่อนไขในประกาศขาย ซึ่งมีลักษณะเป็นข้อกำหนดผูกพันก่อนเข้าทำสัญญา และมีผลบังคับใช้ในทางกฎหมายโดยตรง อีกทั้งกฎหมายอาคารชุดกำหนดให้หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นภาระติดทรัพย์ ซึ่งต้องชำระก่อนโอนกรรมสิทธิ์

เจตนารมณ์ของกฎหมายและแนวคำพิพากษาที่เกี่ยวข้อง

   เจตนารมณ์ของกฎหมายอาคารชุดมุ่งคุ้มครองระบบการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางและความเป็นธรรมระหว่างเจ้าของร่วม จึงกำหนดให้หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต้องได้รับการชำระก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อป้องกันการหลีกเลี่ยงหนี้โดยการเปลี่ยนมือเจ้าของ ส่วนหลักอายุความมีวัตถุประสงค์เพื่อความมั่นคงของนิติสัมพันธ์ แต่กฎหมายก็เปิดช่องให้สละสิทธิได้เพื่อคุ้มครองความสุจริตและความแน่นอนในทางธุรกรรม คดีนี้สอดคล้องกับแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่วินิจฉัยว่าผู้ซื้อทรัพย์ที่ทราบภาระหนี้แล้วไม่อาจยกอายุความขึ้นต่อสู้ได้ภายหลัง

สรุปผลคำพิพากษาของศาลทั้งสาม

1 ศาลชั้นต้น

พิพากษายกฟ้อง โดยเห็นว่าโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้นิติบุคคลอาคารชุดรับชำระหนี้เฉพาะย้อนหลัง 5 ปี และไม่มีอำนาจฟ้องผู้จัดการอาคารชุด เนื่องจากการรับชำระหนี้และการออกหนังสือปลอดหนี้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดโดยตรง อีกทั้งโจทก์ทราบภาระหนี้ก่อนเข้าประมูลแล้ว จึงต้องรับผิดชำระหนี้ทั้งหมด พร้อมกำหนดให้โจทก์ชำระค่าฤชาธรรมเนียมแก่จำเลย

2 ศาลอุทธรณ์

โจทก์อุทธรณ์เฉพาะข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกา จึงไม่มีคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในคดีนี้ เนื่องจากศาลชั้นต้นอนุญาตให้อุทธรณ์ข้ามไปยังศาลฎีกาได้ตามกฎหมาย

3 ศาลฎีกา

พิพากษายืนตามศาลชั้นต้น โดยวินิจฉัยว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องผู้จัดการอาคารชุด เนื่องจากไม่ได้กระทำการเกินขอบอำนาจตามกฎหมาย และในส่วนของหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ศาลเห็นว่าโจทก์ทราบภาระหนี้ตั้งแต่ก่อนเข้าประมูล อีกทั้งยังขอให้หักหนี้ออกจากราคาประเมินและยังคงเข้าประมูลซื้อ ถือเป็นการสละประโยชน์แห่งอายุความแล้ว จึงไม่อาจยกอายุความขึ้นต่อสู้ได้ และต้องรับผิดชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางรวมถึงเบี้ยปรับทั้งหมด ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ

ข้อคิดทางกฎหมาย

คดีนี้สะท้อนหลักกฎหมายสำคัญว่าการสละประโยชน์แห่งอายุความมิจำเป็นต้องแสดงออกโดยถ้อยคำโดยตรง แต่สามารถเกิดขึ้นได้จากพฤติการณ์ที่แสดงถึงเจตนาไม่ประสงค์จะอาศัยสิทธิในอายุความ เช่น การรับรู้ภาระหนี้แล้วเข้าทำธุรกรรมโดยสมัครใจ นอกจากนี้ยังตอกย้ำหลักว่าผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดย่อมต้องผูกพันตามเงื่อนไขในประกาศขาย ซึ่งมีผลผูกพันเสมือนข้อตกลงล่วงหน้า อีกทั้งหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นภาระติดทรัพย์ที่มีลักษณะเฉพาะตามกฎหมายอาคารชุด ผู้ซื้อจึงไม่อาจหลีกเลี่ยงความรับผิดโดยอ้างสิทธิของเจ้าของเดิมได้ และในเชิงโครงสร้างกฎหมาย ยังแสดงให้เห็นการแยกบทบาทระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดกับผู้จัดการอาคารชุดอย่างชัดเจน โดยผู้จัดการเป็นเพียงตัวแทน ไม่ใช่คู่กรณีโดยตรง เว้นแต่มีการกระทำเกินอำนาจหรือก่อให้เกิดความเสียหายเป็นการเฉพาะ

ประเด็นสำคัญที่สุดของคดีนี้เกี่ยวข้องกับการวินิจฉัยว่า ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดสามารถยกอายุความหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางขึ้นต่อสู้ได้หรือไม่ และการกระทำของผู้ซื้อเข้าลักษณะเป็นการสละประโยชน์แห่งอายุความหรือไม่

สาระสำคัญที่เป็นแก่นของคดีนี้ พร้อมขยายความสั้น ๆ

สละประโยชน์แห่งอายุความ

เป็นหลักกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่เปิดโอกาสให้ลูกหนี้สละสิทธิที่จะยกอายุความขึ้นต่อสู้ได้ ไม่จำเป็นต้องแสดงเจตนาโดยชัดแจ้ง แต่สามารถพิจารณาจากพฤติการณ์ เช่น การทราบหนี้อยู่แล้วแต่ยังเข้าทำสัญญาหรือรับภาระหนี้โดยสมัครใจ ซึ่งในคดีนี้ศาลเห็นว่าการเข้าประมูลโดยรู้ภาระหนี้และขอให้หักออกจากราคาประเมิน เป็นการแสดงเจตนาสละสิทธิดังกล่าว

ภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นภาระติดทรัพย์

ตามกฎหมายอาคารชุด หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางมีลักษณะเป็นภาระที่ผูกพันกับตัวทรัพย์ มิใช่เฉพาะตัวบุคคล เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนต้องรับภาระหนี้ดังกล่าวก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ หลักการนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองระบบการบริหารอาคารชุดและไม่ให้เกิดการหลีกเลี่ยงหนี้โดยการเปลี่ยนมือเจ้าของ

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

1 คำถาม ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดต้องรับผิดชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างชำระหรือไม่

คำตอบ ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดย่อมมีหน้าที่ต้องรับผิดชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างชำระอยู่ก่อน เนื่องจากหนี้ดังกล่าวมีลักษณะเป็นภาระติดทรัพย์ตามกฎหมายอาคารชุด ซึ่งกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิเรียกเก็บจากผู้ถือกรรมสิทธิ์ในปัจจุบัน โดยไม่คำนึงถึงว่าเป็นผู้ก่อหนี้หรือไม่ อีกทั้งในการขายทอดตลาด เจ้าพนักงานบังคับคดีมักกำหนดเงื่อนไขไว้ชัดเจนให้ผู้ซื้อเป็นผู้รับภาระหนี้ดังกล่าวก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นผู้ซื้อที่เข้าประมูลย่อมต้องตรวจสอบภาระหนี้และยอมรับเงื่อนไขดังกล่าว หากเข้าประมูลโดยทราบภาระหนี้แล้ว ย่อมถือว่ารับภาระดังกล่าวโดยสมัครใจ และไม่อาจปฏิเสธความรับผิดในภายหลังได้

2 คำถาม ผู้ซื้อสามารถยกอายุความ 5 ปีของหนี้ค่าส่วนกลางขึ้นต่อสู้เพื่อลดภาระหนี้ได้หรือไม่

คำตอบ โดยหลักแล้วหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางอาจมีอายุความตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ในกรณีที่ผู้ซื้อทราบถึงหนี้ดังกล่าวก่อนเข้าประมูลและยังคงเข้าทำการซื้อ ย่อมถือว่ามีพฤติการณ์แสดงเจตนาสละประโยชน์แห่งอายุความแล้ว การสละสิทธิดังกล่าวไม่จำเป็นต้องแสดงออกโดยถ้อยคำโดยตรง แต่อาจพิจารณาจากพฤติการณ์โดยรวม เช่น การยอมให้หักหนี้ออกจากราคาประเมินหรือการไม่โต้แย้งในขณะเข้าประมูล เมื่อเป็นเช่นนี้ ผู้ซื้อจะไม่สามารถนำอายุความมาใช้เป็นข้อต่อสู้เพื่อลดภาระหนี้ได้อีก

3 คำถาม การสละประโยชน์แห่งอายุความต้องแสดงเจตนาอย่างไรจึงจะมีผลตามกฎหมาย

คำตอบ การสละประโยชน์แห่งอายุความตามกฎหมายไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือหรือแสดงเจตนาโดยชัดแจ้งเสมอไป แต่สามารถพิจารณาจากพฤติการณ์ของลูกหนี้ที่แสดงให้เห็นว่าไม่ประสงค์จะใช้สิทธิในอายุความ เช่น การรับสภาพหนี้ การชำระหนี้บางส่วน หรือการเข้าทำธุรกรรมโดยทราบถึงหนี้ที่อาจขาดอายุความแล้ว ในคดีลักษณะนี้ การที่ผู้ซื้อทราบภาระหนี้และยังคงเข้าประมูลซื้อทรัพย์ ย่อมถือเป็นพฤติการณ์ที่แสดงเจตนาสละสิทธิอย่างชัดเจน ส่งผลให้ไม่อาจยกอายุความขึ้นต่อสู้ได้อีก

4 คำถาม ผู้จัดการอาคารชุดสามารถถูกฟ้องให้ร่วมรับผิดในหนี้ค่าส่วนกลางได้หรือไม่

คำตอบ ผู้จัดการอาคารชุดมีฐานะเป็นตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุดในการดำเนินกิจการตามกฎหมายและข้อบังคับของอาคารชุดเท่านั้น มิได้เป็นผู้รับผิดในหนี้ค่าส่วนกลางโดยตรง เว้นแต่จะมีการกระทำเกินขอบอำนาจหรือก่อให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่นโดยตรง ดังนั้นหากเป็นเพียงการเรียกร้องให้รับชำระหนี้หรือออกหนังสือปลอดหนี้ ซึ่งเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดโดยตรง ผู้ฟ้องคดีไม่อาจฟ้องผู้จัดการให้ร่วมรับผิดได้ เว้นแต่มีข้อเท็จจริงแสดงว่าผู้จัดการได้กระทำละเมิดหรือใช้อำนาจเกินขอบเขต

5 คำถาม เงื่อนไขในประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีมีผลผูกพันผู้ซื้อเพียงใด

คำตอบ เงื่อนไขในประกาศขายทอดตลาดมีผลผูกพันผู้เข้าประมูลทุกคน เนื่องจากถือเป็นข้อกำหนดที่เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งให้ทราบล่วงหน้า และเป็นส่วนหนึ่งของเงื่อนไขในการทำธุรกรรม ผู้เข้าประมูลที่เข้าร่วมย่อมต้องยอมรับเงื่อนไขดังกล่าวโดยปริยาย หากมีการระบุให้ผู้ซื้อรับผิดชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อก็ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขนั้น การอ้างภายหลังว่าไม่ทราบหรือไม่ยินยอมย่อมไม่อาจรับฟังได้ เพราะถือว่ามีการเปิดเผยข้อมูลไว้แล้วโดยชัดแจ้ง

6 คำถาม เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากการค้างชำระค่าส่วนกลางสามารถเรียกเก็บได้หรือไม่

คำตอบ แม้กฎหมายอาคารชุดจะไม่ได้บัญญัติให้เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลางโดยตรง แต่หากข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดกำหนดให้เรียกเก็บได้ในกรณีผิดนัดชำระ ก็ถือเป็นข้อตกลงที่มีผลผูกพันตามกฎหมายแพ่งในลักษณะของเบี้ยปรับตามสัญญา ซึ่งสามารถเรียกเก็บได้ภายใต้ขอบเขตที่เหมาะสม หากอัตราไม่สูงเกินสมควร ศาลย่อมรับรองสิทธิในการเรียกเก็บดังกล่าว และผู้ซื้อทรัพย์ที่ทราบภาระนี้แล้วก็ต้องรับผิดชำระด้วย

7 คำถาม หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางมีลักษณะเป็นหนี้ส่วนบุคคลหรือหนี้ติดทรัพย์

คำตอบ หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางมีลักษณะเป็นภาระติดทรัพย์ตามกฎหมายอาคารชุด กล่าวคือเป็นหนี้ที่ผูกพันกับตัวทรัพย์ ไม่ใช่เฉพาะตัวบุคคลผู้ก่อหนี้ เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ผู้รับโอนต้องรับภาระหนี้ดังกล่าวไปด้วย เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่เจ้าของร่วมรายอื่นและเพื่อให้การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางดำเนินไปได้อย่างต่อเนื่อง หลักการนี้มีความสำคัญต่อระบบอาคารชุด และทำให้ไม่สามารถหลีกเลี่ยงหนี้ได้ด้วยการเปลี่ยนตัวเจ้าของ

8 คำถาม ผู้ซื้อสามารถขอให้นิติบุคคลอาคารชุดออกหนังสือปลอดหนี้โดยไม่ชำระหนี้ทั้งหมดได้หรือไม่

คำตอบ ผู้ซื้อไม่สามารถเรียกร้องให้นิติบุคคลอาคารชุดออกหนังสือปลอดหนี้ได้ หากยังไม่ได้ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและภาระที่เกี่ยวข้องทั้งหมด เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต้องได้รับการรับรองว่าไม่มีหนี้ค้างชำระก่อน หากยังมีหนี้ค้างอยู่ นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิปฏิเสธการออกหนังสือดังกล่าวได้ การที่ผู้ซื้อเสนอจะชำระเพียงบางส่วน เช่น ย้อนหลัง 5 ปี จึงไม่เพียงพอที่จะทำให้สิทธิในการขอหนังสือปลอดหนี้เกิดขึ้นได้ตามกฎหมาย

แยกตามกฎหมายและมาตรา

ข้อ 1 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/24 และ มาตรา 193/33 (4)

มาตรา 193/24 บัญญัติถึงหลักการสละประโยชน์แห่งอายุความ ซึ่งเป็นสิทธิของลูกหนี้ในการไม่ใช้สิทธิยกอายุความขึ้นต่อสู้เจ้าหนี้ หลักการนี้ตั้งอยู่บนพื้นฐานของเสรีภาพในการแสดงเจตนา โดยกฎหมายมิได้บังคับว่าการสละต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร แต่สามารถพิจารณาได้จากพฤติการณ์ เช่น การยอมรับหนี้ การชำระหนี้บางส่วน หรือการกระทำใดที่แสดงให้เห็นว่าลูกหนี้ยินยอมรับภาระหนี้แม้จะพ้นกำหนดเวลาแล้ว ผลของการสละคือทำให้ลูกหนี้ไม่สามารถยกอายุความขึ้นต่อสู้ได้อีก ส่วนมาตรา 193/33 (4) กำหนดอายุความ 5 ปีสำหรับหนี้บางประเภท เช่น ค่าเช่า ค่าบริการ หรือหนี้ที่มีลักษณะเกิดขึ้นเป็นระยะ ซึ่งรวมถึงค่าใช้จ่ายส่วนกลางในอาคารชุด อย่างไรก็ตาม แม้หนี้ดังกล่าวจะอยู่ในบังคับของอายุความ 5 ปี แต่หากมีการสละสิทธิแล้ว อายุความก็ไม่อาจนำมาใช้เป็นข้อต่อสู้ได้อีก ดังนั้น การพิจารณาว่ามีการสละสิทธิหรือไม่จึงเป็นประเด็นสำคัญที่ส่งผลต่อผลคดีโดยตรง และศาลมักพิจารณาจากพฤติการณ์โดยรวมของคู่กรณีเป็นหลัก

ข้อ 2 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 มาตรา 29 มาตรา 33 มาตรา 35 และมาตรา 41

มาตรา 33 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีฐานะเป็นนิติบุคคลและมีอำนาจดำเนินการเพื่อจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งรวมถึงการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากเจ้าของร่วม มาตรา 35 กำหนดหน้าที่ของผู้จัดการอาคารชุดในฐานะตัวแทนของนิติบุคคล โดยมีอำนาจดำเนินการแทนนิติบุคคลภายในขอบเขตที่กฎหมายและข้อบังคับกำหนด แต่ไม่ใช่ผู้รับผิดในหนี้โดยตรง มาตรา 18 และมาตรา 29 เกี่ยวข้องกับหน้าที่ของเจ้าของร่วมในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และกำหนดให้ต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นกลไกสำคัญในการควบคุมไม่ให้มีหนี้ค้างสะสม ส่วนมาตรา 41 สนับสนุนหลักการบังคับใช้กฎหมายอาคารชุดให้มีประสิทธิภาพ โดยกำหนดมาตรการเพื่อให้การจัดการทรัพย์ส่วนกลางเป็นไปอย่างต่อเนื่อง หลักกฎหมายในหมวดนี้สะท้อนเจตนารมณ์ในการคุ้มครองระบบอาคารชุดให้สามารถดำรงอยู่ได้อย่างมั่นคง โดยกำหนดให้ภาระหนี้ติดตามตัวทรัพย์และผูกพันผู้รับโอนโดยตรง

ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7068-7084/2561

คดีนี้โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 14 รับชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องชุดแต่ละห้อง ซึ่งตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีฐานะเป็นนิติบุคคล มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การขอให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระและออกหนังสือปลอดชำระหนี้ อยู่ในอำนาจหน้าที่และขอบวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 โดยตรง เมื่อทางพิจารณาของโจทก์ไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 14 ซึ่งเป็นผู้จัดการหรือในฐานะตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวกระทำการนอกเหนือจากขอบอำนาจหน้าที่ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 35 อันมีลักษณะเป็นการละเมิดหรือโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 14

เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นผู้เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำออกขายทอดตลาด โจทก์ย่อมต้องผูกพันตามเงื่อนไขการเข้าสู้ราคา ข้อสัญญาและคำเตือนผู้ซื้อที่กำหนดไว้ในประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศให้ผู้เข้าประมูลซื้อทราบก่อนที่จะทำการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทแต่ละห้อง เมื่อตามประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีระบุคำเตือนผู้ซื้อไว้ว่า ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อนและผู้ซื้อได้จะต้องเป็นผู้ชำระหนี้สินค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนโอนกรรมสิทธิ์ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18, 29 และ 41 โจทก์จึงต้องผูกพันตามเนื้อความดังกล่าวในอันที่จะต้องชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดคนเดิมค้างชำระอยู่ก่อนและในวันที่โจทก์เข้าประมูล รวมทั้งหนี้ที่เกิดขึ้นภายหลังจากที่โจทก์ประมูลซื้อห้องชุดพิพาทได้ให้แก่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ทั้งตามข้อเท็จจริงปรากฏว่า โจทก์เป็นผู้แถลงขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีนำภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดเดิมค้างชำระมาหักออกจากราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี ประกอบกับในการประกาศขายทอดตลาดห้องชุดบางห้อง เจ้าพนักงานบังคับคดีระบุจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้ในประกาศด้วย โจทก์ย่อมทราบถึงภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระก่อนโจทก์เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาท การที่โจทก์ยังเข้าประมูล ย่อมแสดงว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะถือเอาประโยชน์จากอายุความในหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวต่อไป ถือได้ว่าโจทก์สละประโยชน์แห่งอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/24 แล้ว โจทก์จะยกเรื่องหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางทั้งหมดหรือแต่บางส่วนขาดอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (4) และจะขอชำระหนี้นับจากวันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี หาได้ไม่

ในส่วนของเบี้ยปรับและเงินเพิ่มอันเนื่องมาจากเจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมผิดนัดไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายในกำหนดนั้น แม้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) จะไม่ได้บัญญัติให้เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่เมื่อพิจารณาจากข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ที่กำหนดให้คิดเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากเจ้าของร่วมก็ต่อเมื่อเจ้าของร่วมผิดนัดไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามกำหนด เงินส่วนนี้เป็นลักษณะของการกำหนดเบี้ยปรับไว้ล่วงหน้าตาม ป.พ.พ. มาตรา 381 จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ชอบที่จะเรียกร้องเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากโจทก์ได้ ทั้งจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 เรียกไม่เกินอัตราร้อยละ 12 ต่อปี นับว่าเป็นคุณแก่โจทก์มากแล้ว เมื่อพฤติการณ์เชื่อได้ว่าโจทก์ทราบถึงภาระหนี้เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแล้วเช่นกัน เมื่อไม่ปรากฏว่าขณะเข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาท โจทก์ได้โต้แย้งว่าหนี้ในส่วนนี้ขาดอายุความ ก็ต้องถือว่าโจทก์สละประโยชน์แห่งอายุความแล้วเช่นกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิยกอายุความขึ้นต่อสู้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 และขอให้บังคับให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่ค้างชำระนับจากวันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี แล้วออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้สำหรับห้องชุดแต่ละห้องให้แก่โจทก์ได้

คดีทั้งสิบเจ็ดสำนวนนี้ศาลชั้นต้นสั่งให้รวมพิจารณาเป็นคดีเดียวกัน โดยให้เรียกโจทก์ทั้งสิบเจ็ดสำนวนว่าโจทก์ เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 79/2554 หมายเลขแดงที่ พ 134/2555 ว่าจำเลยที่ 1 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 1821/2553 หมายเลขแดงที่ พ 135/2555 และหมายเลขดำที่ พ 87/2554 หมายเลขแดงที่ พ 152/2555 ว่าจำเลยที่ 2 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 170/2554 หมายเลขแดงที่ พ 136/2555 และหมายเลขดำที่ พ 32/2554 หมายเลขแดงที่ พ 144/2555 ว่าจำเลยที่ 3 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 169/2554 หมายเลขแดงที่ พ 138/2555 และหมายเลขดำที่ พ 86/2554 หมายเลขแดงที่ พ 150/2555 ว่าจำเลยที่ 4 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 151/2554 หมายเลขแดงที่ พ 139/2555 และหมายเลขดำที่ พ 551/2554 หมายเลขแดงที่ พ 146/2555 ว่าจำเลยที่ 5 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 1818/2553 หมายเลขแดงที่ พ 140/2555 ว่าจำเลยที่ 6 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 1819/2553 หมายเลขแดงที่ พ 141/2555 ว่าจำเลยที่ 7 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 95/2554 หมายเลขแดงที่ พ 142/2555 ว่าจำเลยที่ 8 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 595/2554 หมายเลขแดงที่ พ 145/2555 ว่าจำเลยที่ 9 เรียก จำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 33/2554 หมายเลขแดงที่ พ 147/2555 ว่าจำเลยที่ 10 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 596/2554 หมายเลขแดงที่ พ 148/2555 ว่าจำเลยที่ 11 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 1816/2553 หมายเลขแดงที่ พ 149/2555 ว่าจำเลยที่ 12 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 1817/2553 หมายเลขแดงที่ พ 151/2555 ว่าจำเลยที่ 13 เรียกจำเลยที่ 2 ทั้งสิบเจ็ดสำนวนว่าจำเลยที่ 14 เรียกจำเลยที่ 3 ในสำนวนคดีหมายเลขแดงที่ พ 145/2555, พ 147/2555 และ พ 148/2555 ว่าจำเลยที่ 15 และเรียกจำเลยที่ 3 ในสำนวนคดีหมายเลขแดงที่ พ 134/2555, พ 135/2555, พ 136/2555, พ 138/2555, พ 139/2555, พ 140/2555, พ 141/2555, พ 142/2555, พ 144/2555, พ 146/2555, พ 149/2555, พ 150/2555, พ 151/2555 และ พ 152/2555 ว่าจำเลยที่ 16

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสิบหกร่วมกันหรือแทนกันรับชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางสำหรับห้องชุดแต่ละห้องย้อนหลังจากวันฟ้องไป 5 ปี พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวและให้ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้แก่โจทก์

จำเลยทั้งสิบหกให้การขอให้ยกฟ้อง

ระหว่างพิจารณาโจทก์ยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ 15 และที่ 16 ศาลชั้นต้นอนุญาตและให้จำหน่ายคดีเฉพาะจำเลยที่ 15 และที่ 16

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยที่ 1 ถึงที่ 14 โดยกำหนด ค่าทนายความสำนวนละ 5,000 บาท

โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในชั้นนี้ได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีวัตถุประสงค์ในการรับซื้อและรับโอนสินทรัพย์ด้อยคุณภาพจากสถาบันการเงินตลอดจนหลักประกันของสินทรัพย์นั้นเพื่อนำมาจำหน่าย จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ต่างเป็นนิติบุคคลอาคารชุด มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางเพื่อให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 จำเลยที่ 14 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีวัตถุประสงค์ประกอบการค้าอาคารชุด บริหารจัดการ ดูแลและจัดเก็บผลประโยชน์ของอาคารชุด ขณะเกิดเหตุคดีนี้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ได้แต่งตั้งให้จำเลยที่ 14 เป็นผู้จัดการอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 โจทก์ในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาในคดีเดิมได้ขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดพิพาทเพื่อนำออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ให้แก่โจทก์ ก่อนที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะนำห้องชุดพิพาทออกขายทอดตลาด โจทก์แถลงขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีนำภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมแต่ละห้องที่ค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 มาหักออกจากราคาประเมินของห้องชุดพิพาทแต่ละห้อง ซึ่งเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ดำเนินการหักให้ตามที่โจทก์ขอ เป็นผลให้ราคาสมควรขายห้องชุดพิพาทแต่ละห้องลดลงต่ำกว่าราคาประเมิน ต่อมาโจทก์เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทดังกล่าวและเป็นผู้ประมูลซื้อได้

มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์ประการแรกว่า โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 14 ในฐานะผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ให้ร่วมกันหรือแทนกันกับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ให้ชำระหนี้ตามฟ้องโจทก์ได้หรือไม่ โจทก์อุทธรณ์ว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องมีผู้จัดการมีหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ และเป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น จำเลยที่ 14 ในฐานะผู้จัดการมีหน้าที่ตามกฎหมายในการรับชำระหนี้ค่าส่วนกลางและออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของห้องชุดในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 เมื่อจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ไม่ดำเนินการรับชำระหนี้ส่วนกลางและออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 14ให้ดำเนินการดังกล่าวได้นั้น ปัญหานี้ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 14 ให้รับชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องชุดแต่ละห้องแต่ละสำนวนที่โจทก์ประมูลซื้อมาจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีและออกหนังสือปลอดภาระหนี้แก่โจทก์ ซึ่งตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีฐานะเป็นนิติบุคคล มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ดังนั้นการขอให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระและออกหนังสือปลอดภาระหนี้ จึงอยู่ในอำนาจหน้าที่และขอบวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 โดยตรง เมื่อทางพิจารณาของโจทก์ไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 14 ซึ่งเป็นผู้จัดการหรือในฐานะตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว กระทำการนอกเหนือ จากขอบอำนาจหน้าที่ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 35 อันมีลักษณะเป็นการละเมิดหรือโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 14 เห็นว่า ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยไว้ชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย จึงไม่จำต้องวินิจฉัยซ้ำอีก อุทธรณ์ของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น

ปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์ต่อไปมีว่า โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระนับแต่วันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี แล้วออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ได้หรือไม่ เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้เป็นยุติว่า โจทก์เป็นผู้เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำออกขายทอดตลาด โจทก์จึงย่อมต้องผูกพันตามเงื่อนไขการเข้าสู้ราคา ข้อสัญญาและคำเตือนผู้ซื้อที่กำหนดไว้ในประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดี สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี เรื่อง ขายทอดตลาดห้องชุด ที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศให้ผู้เข้าประมูลซื้อทราบก่อนที่จะทำการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทแต่ละห้อง ดังนั้น เมื่อตามประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดี ได้ระบุคำเตือนผู้ซื้อไว้ว่า ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อน และผู้ซื้อได้จะต้องเป็นผู้ชำระหนี้สินค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18, มาตรา 29 และมาตรา 41 โจทก์จึงต้องผูกพันตามเนื้อความดังกล่าวในอันที่จะต้องชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระอยู่ก่อนและในวันที่โจทก์เข้าประมูล รวมทั้งหนี้ที่เกิดขึ้นภายหลังจากที่โจทก์ประมูลซื้อห้องชุดพิพาทได้ให้แก่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามที่ระบุไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 โดยไม่เสนอจะชำระหนี้ที่ค้างดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 หาได้ไม่

ส่วนที่โจทก์อุทธรณ์อ้างว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อห้องชุดพิพาทได้จากการขายทอดตลาดจึงย่อมได้รับโอนมาซึ่งสิทธิของเจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิม โจทก์จึงมีสิทธิยกอายุความการบังคับสิทธิเรียกร้องที่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 มีต่อเจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมซึ่งมีกำหนด 5 ปี ขึ้นเป็นข้อต่อสู้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ได้ ซึ่งมีผลให้โจทก์ยังคงต้องรับผิดเฉพาะหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระย้อนหลังจากวันฟ้องไป 5 ปี นั้น เห็นว่า ตามข้อเท็จจริงในสำนวนได้ความว่า โจทก์เป็นผู้แถลงขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีนำภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระมาหักออกจากราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี ทั้งข้อเท็จจริงยังปรากฏว่า ในการประกาศขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทบางห้องเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ระบุจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้ในประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีด้วย เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ระบุไว้ในประกาศว่า ห้องชุดพิพาทที่จะนำออกขายนั้น เจ้าพนักงานบังคับคดีจะนำหนี้เท่าที่ตรวจสอบได้ไปหักออกจากราคาสมควรขาย จากข้อเท็จจริงดังกล่าวบ่งชี้ว่าโจทก์เองก็ทราบถึงภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระตั้งแต่ก่อนที่โจทก์จะเข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาท เมื่อเป็นเช่นนี้การที่โจทก์ยังคงเข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทก็ย่อมแสดงว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะถือเอาประโยชน์จากอายุความในหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวต่อไป จึงถือได้ว่าโจทก์ได้สละประโยชน์แห่งอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/24 แล้ว ดังนั้น โจทก์จะยกเรื่องหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางทั้งหมดหรือแต่บางส่วนขาดอายุความ 5 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33 (4) และจะขอชำระหนี้นับจากวันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี หาได้ไม่ ยิ่งเมื่อพิจารณาจากหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์เสนอจะใช้ย้อนหลังไป 5 ปีดังกล่าว จะเห็นได้ว่าส่วนหนึ่งเป็นหนี้ที่เกิดขึ้นภายหลังจากที่โจทก์เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทแล้ว มิใช่หนี้ที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระเพียงอย่างเดียวไม่ หากให้โจทก์รับผิดเฉพาะหนี้ที่ค้างชำระนับแต่วันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี ก็จะกลายเป็นว่า ถ้าโจทก์ฟ้องคดีภายหลังพ้นกำหนด 5 ปี นับแต่วันที่โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทได้ โจทก์ก็ไม่ต้องรับผิดในหนี้ที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระ ซึ่งไม่น่าจะสอดคล้องกับเจตนารมณ์ในประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดี ที่ต้องการให้ผู้ชนะการประมูลเป็นผู้รับผิดชอบภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระ ในส่วนของเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มอันเนื่องมาจากเจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมผิดนัดไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายในกำหนดนั้น แม้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) จะไม่ได้บัญญัติให้เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่เมื่อพิจารณาจากข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ที่กำหนดให้คิดเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากเจ้าของร่วมก็ต่อเมื่อเจ้าของร่วมผิดนัดไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามกำหนดเงินในส่วนนี้จึงเป็นลักษณะของการกำหนดเบี้ยปรับไว้ล่วงหน้าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381 นั่นเอง จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 จึงชอบที่จะเรียกร้องเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากโจทก์ได้ ทั้งเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 เรียกร้องจากโจทก์ก็ได้ความจากทางนำสืบของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ว่า ไม่เกินอัตราร้อยละ 12 ต่อปี ซึ่งนับว่าเป็นคุณแก่โจทก์มากแล้ว

ส่วนที่โจทก์อ้างมาในอุทธรณ์ทำนองว่า เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่ค้างชำระเกิน 5 ปี ขาดอายุความแล้วนั้น ข้อเท็จจริงก็ได้ความจากคำเบิกความของพยานโจทก์ปากนายสกุลชาย ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานบังคับคดี สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี ว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 จะแจ้งให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทราบถึงภาระหนี้เบี้ยปรับพร้อมกับการแจ้งภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระ ทั้งพยานจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ปากนายบัณฑูร ซึ่งเป็นผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ก็เบิกความในประเด็นนี้ว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ได้แจ้งภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเบี้ยปรับที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทราบแล้ว ตามพฤติการณ์ดังกล่าวเชื่อได้ว่าโจทก์ได้ทราบถึงภาระหนี้เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแล้วเช่นกัน เมื่อไม่ปรากฏว่าขณะเข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทโจทก์ได้โต้แย้งว่าหนี้ในส่วนนี้ขาดอายุความก็ต้องถือว่าโจทก์สละประโยชน์แห่งอายุความแล้วเช่นกัน เมื่อโจทก์ไม่มีสิทธิยกอายุความขึ้นต่อสู้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 โจทก์จึงไม่อาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่ค้างชำระนับจากวันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี แล้วออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้สำหรับห้องชุดพิพาทแต่ละห้องให้แก่โจทก์ได้ ส่วนอุทธรณ์ของโจทก์ข้ออื่นไม่จำต้องวินิจฉัย เพราะไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลงไป ที่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย อุทธรณ์ของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นอีกเช่นกัน

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ