บทนำ

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับปัญหาสำคัญทางกฎหมายเกี่ยวกับความรับผิดของผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดว่าต้องรับผิดชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างชำระหรือไม่ รวมถึงประเด็นการสละสิทธิอายุความ และการเรียกเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด โดยศาลฎีกาได้วางหลักสำคัญว่า ผู้เข้าประมูลซื้อทรัพย์ย่อมต้องผูกพันตามเงื่อนไขประกาศขายทอดตลาดและกฎหมายอาคารชุด ซึ่งมีผลให้ต้องรับภาระหนี้เดิม แม้จะมีข้ออ้างเรื่องอายุความก็ตาม คดีนี้จึงเป็นบรรทัดฐานสำคัญที่สะท้อนหลักความสุจริตและความรับผิดของผู้ซื้อทรัพย์จากการบังคับคดีอย่างชัดเจน

ข้อเท็จจริงของคดี

   คดีนี้เกิดจากโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาเดิม ได้ขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดของลูกหนี้เพื่อนำออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ ต่อมาโจทก์เองเป็นผู้เข้าประมูลซื้อห้องชุดดังกล่าว และเป็นผู้ประมูลได้ โดยก่อนการขายทอดตลาด โจทก์ได้ขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีนำหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างชำระมาหักออกจากราคาประเมิน ทำให้ราคาทรัพย์ลดลง

ภายหลังจากได้กรรมสิทธิ์ โจทก์กลับฟ้องนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อขอให้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางย้อนหลังเพียง 5 ปี พร้อมดอกเบี้ย และให้ออกหนังสือปลอดหนี้ โดยอ้างว่าหนี้ส่วนเกินขาดอายุความแล้ว

คำวินิจฉัยของศาล

   ศาลฎีกาวินิจฉัยโดยแยกเป็นประเด็นสำคัญดังนี้

ประเด็นที่หนึ่ง ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดต้องผูกพันตามเงื่อนไขประกาศขาย

ศาลเห็นว่า ผู้เข้าประมูลซื้อทรัพย์ย่อมต้องผูกพันตามเงื่อนไขและคำเตือนในประกาศขายทอดตลาด ซึ่งระบุชัดว่าผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบหนี้สินและต้องชำระหนี้ส่วนกลางก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ ดังนั้นโจทก์จึงต้องรับผิดหนี้ดังกล่าวทั้งหมด

ประเด็นที่สอง การสละสิทธิอายุความ

ศาลวินิจฉัยว่า โจทก์ทราบถึงหนี้ค่าส่วนกลางตั้งแต่ก่อนเข้าประมูล และยังยินยอมให้หักหนี้ออกจากราคาทรัพย์แล้ว การเข้าประมูลโดยไม่โต้แย้งอายุความ จึงถือเป็นการสละสิทธิอายุความตามกฎหมาย ทำให้ไม่สามารถยกอายุความขึ้นต่อสู้ได้

ประเด็นที่สาม การเรียกเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่ม

แม้กฎหมายอาคารชุดเดิมไม่ได้ระบุให้เบี้ยปรับเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่เมื่อข้อบังคับของนิติบุคคลกำหนดไว้ชัดเจน และมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับตามกฎหมายแพ่ง จึงสามารถเรียกได้โดยชอบ

ประเด็นที่สี่ การขอหนังสือปลอดหนี้

ศาลเห็นว่า โจทก์ไม่อาจเรียกร้องให้นิติบุคคลออกหนังสือปลอดหนี้ได้ หากยังไม่ได้ชำระหนี้ครบถ้วน

วิเคราะห์หลักกฎหมาย

   คดีนี้สะท้อนหลักสำคัญหลายประการ ได้แก่ หลักความผูกพันตามเงื่อนไขการประมูล หลักสละสิทธิอายุความ และหลักการตีความข้อบังคับนิติบุคคลร่วมกับกฎหมายแพ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การที่ศาลให้ความสำคัญกับพฤติการณ์ของผู้ซื้อว่ารับรู้ภาระหนี้อยู่ก่อนแล้ว

นอกจากนี้ยังแสดงให้เห็นว่าการอ้างอายุความไม่ใช่สิทธิที่ใช้ได้โดยอัตโนมัติ หากมีพฤติการณ์ที่ถือเป็นการสละสิทธิแล้ว สิทธิดังกล่าวย่อมสิ้นไป

เจตนารมณ์ของกฎหมายและแนวฎีกาที่เกี่ยวข้อง

   กฎหมายอาคารชุดมีเจตนารมณ์เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมและความมั่นคงทางการเงินของนิติบุคคลอาคารชุด โดยกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องรับผิดค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

แนวคำพิพากษาศาลฎีกาในลักษณะเดียวกันมักยืนยันว่า ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ต้องรับภาระหนี้ค้างชำระที่เกี่ยวเนื่องกับทรัพย์นั้น โดยเฉพาะในกรณีที่ทราบภาระดังกล่าวอยู่ก่อนแล้ว การตีความจึงมุ่งคุ้มครองระบบส่วนรวมมากกว่าผลประโยชน์ส่วนบุคคล

สรุปผลคำพิพากษาของศาลทั้งสาม

1. ศาลชั้นต้น

   พิพากษายกฟ้อง โดยเห็นว่าโจทก์มีหน้าที่ต้องรับผิดชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเบี้ยปรับทั้งหมดตามเงื่อนไขการขายทอดตลาดและกฎหมายอาคารชุด ไม่อาจเรียกร้องให้จำเลยออกหนังสือปลอดหนี้ได้ และให้โจทก์ชำระค่าฤชาธรรมเนียม

2. ศาลอุทธรณ์

   ไม่มีการวินิจฉัยเนื่องจากคดีอุทธรณ์ตรงต่อศาลฎีกา

3. ศาลฎีกา

   พิพากษายืนตามศาลชั้นต้น โดยเห็นว่าโจทก์สละสิทธิอายุความแล้ว และต้องรับผิดหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางรวมทั้งเบี้ยปรับตามข้อบังคับนิติบุคคล ไม่อาจขอให้จำเลยออกหนังสือปลอดหนี้โดยชำระหนี้เพียงบางส่วนได้ และให้อุทธรณ์ตกไป

ข้อคิดทางกฎหมาย

คดีนี้ตอกย้ำหลักการสำคัญว่า ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดมิใช่เพียงได้รับสิทธิในทรัพย์เท่านั้น หากยังต้องรับภาระผูกพันที่ติดมากับทรัพย์นั้นด้วย โดยเฉพาะหนี้ที่เกี่ยวเนื่องโดยตรงกับทรัพย์และเป็นที่ทราบอยู่ก่อนแล้ว อีกทั้งการไม่โต้แย้งสิทธิในขณะที่มีโอกาส ย่อมมีผลเป็นการสละสิทธิตามกฎหมาย ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อสิทธิในการต่อสู้คดีในภายหลัง

ประเด็นสำคัญที่สุดของคดีนี้

ประเด็นกฎหมายสำคัญของคดีนี้เกี่ยวข้องกับการวินิจฉัยว่า ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดสามารถปฏิเสธความรับผิดในหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางเดิมโดยอ้างอายุความได้หรือไม่ โดยศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อผู้ซื้อทราบภาระหนี้อยู่ก่อนและไม่โต้แย้ง ย่อมถือว่าสละสิทธิอายุความแล้ว

มาตรากฎหมายสำคัญที่ใช้วินิจฉัยในคดีนี้ ด้านล่างนี้คือ 2 key words ที่เป็นแก่นของคดีนี้ พร้อมขยายความสั้น ๆ

การสละประโยชน์แห่งอายุความ

หมายถึงการที่ลูกหนี้มีสิทธิยกอายุความขึ้นต่อสู้ แต่ด้วยพฤติการณ์ เช่น รับรู้หนี้และไม่โต้แย้ง กลับแสดงเจตนายอมรับหนี้ ทำให้สิทธิดังกล่าวสิ้นไป

ภาระผูกพันผู้ซื้อทรัพย์จากการบังคับคดี

หมายถึงการที่ผู้ซื้อทรัพย์ต้องรับผิดชอบภาระหนี้ที่ติดอยู่กับทรัพย์นั้น หากเป็นหนี้ที่เกี่ยวเนื่องและมีการแจ้งไว้ชัดเจนก่อนการซื้อ

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

1 คำถาม ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดต้องรับผิดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างชำระหรือไม่

คำตอบ

ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดมีหน้าที่ต้องรับผิดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างชำระ หากมีการกำหนดเงื่อนไขไว้ในประกาศขายทอดตลาดหรือเป็นไปตามกฎหมายอาคารชุด เนื่องจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นภาระที่ผูกพันกับทรัพย์ มิใช่เฉพาะตัวบุคคล เมื่อผู้ซื้อเข้าร่วมประมูลและยอมรับเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ย่อมถือว่ารับภาระหนี้ดังกล่าวไปด้วย อีกทั้งหากมีการเปิดเผยหนี้ค้างชำระไว้ล่วงหน้า ผู้ซื้อไม่อาจปฏิเสธความรับผิดในภายหลังได้ หลักการนี้มุ่งคุ้มครองระบบการจัดการอาคารชุดให้สามารถดำรงอยู่ได้อย่างมีเสถียรภาพ 

2 คำถาม ผู้ซื้อสามารถอ้างอายุความ 5 ปี เพื่อลดภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางย้อนหลังได้หรือไม่

คำตอบ

แม้กฎหมายจะกำหนดให้อายุความหนี้บางประเภทมีระยะเวลา 5 ปี แต่สิทธิในการยกอายุความขึ้นต่อสู้ต้องกระทำโดยสุจริตและในเวลาที่เหมาะสม หากผู้ซื้อทราบถึงภาระหนี้ดังกล่าวตั้งแต่ก่อนเข้าประมูล และมิได้โต้แย้งหรือแสดงเจตนาใช้สิทธิดังกล่าว ย่อมถือเป็นการสละสิทธิอายุความตามกฎหมาย ทำให้ไม่สามารถนำอายุความมาอ้างลดภาระหนี้ในภายหลังได้ หลักการนี้สะท้อนแนวคิดเรื่องความสุจริตและความมั่นคงของนิติสัมพันธ์ 

3 คำถาม การไม่โต้แย้งหนี้ก่อนเข้าประมูลถือเป็นการสละสิทธิอายุความหรือไม่

คำตอบ

การไม่โต้แย้งหนี้ในขณะที่ผู้ซื้อมีโอกาสตรวจสอบและทราบถึงภาระหนี้ก่อนเข้าประมูล อาจถือเป็นพฤติการณ์ที่แสดงถึงการยอมรับหนี้และสละสิทธิอายุความได้ โดยเฉพาะในกรณีที่ผู้ซื้อยังคงเข้าประมูลทั้งที่ทราบข้อมูลครบถ้วนแล้ว การกระทำดังกล่าวแสดงถึงเจตนาโดยปริยายที่จะไม่ใช้สิทธิอายุความ จึงมีผลทำให้ไม่สามารถนำอายุความมาเป็นข้อต่อสู้ในภายหลังได้ 

4 คำถาม เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางสามารถเรียกได้ตามกฎหมายหรือไม่

คำตอบ

เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางสามารถเรียกได้ หากมีการกำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าเสียหายล่วงหน้า ซึ่งสอดคล้องกับหลักกฎหมายแพ่งว่าด้วยเบี้ยปรับ แม้กฎหมายอาคารชุดจะไม่ได้บัญญัติไว้โดยตรง แต่เมื่อข้อบังคับมีผลผูกพันเจ้าของร่วม ย่อมทำให้สามารถเรียกเงินดังกล่าวได้โดยชอบ ทั้งนี้ต้องไม่เกินขอบเขตที่กฎหมายยอมรับ 

5 คำถาม ผู้ซื้อสามารถขอให้นิติบุคคลออกหนังสือปลอดหนี้ได้โดยยังไม่ชำระหนี้ครบหรือไม่

คำตอบ

ผู้ซื้อไม่สามารถขอให้นิติบุคคลออกหนังสือปลอดหนี้ได้ หากยังมิได้ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเบี้ยปรับที่ค้างชำระครบถ้วน เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้การออกหนังสือปลอดหนี้เป็นเงื่อนไขสำคัญในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด และเป็นกลไกในการคุ้มครองผลประโยชน์ของนิติบุคคลอาคารชุด การออกหนังสือโดยยังมีหนี้ค้างอยู่จะทำให้เกิดความเสียหายต่อส่วนรวม 

6 คำถาม การหักหนี้ออกจากราคาประเมินก่อนขายทอดตลาดมีผลอย่างไรต่อผู้ซื้อ

คำตอบ

การหักหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางออกจากราคาประเมินก่อนขายทอดตลาดมีผลทำให้ราคาทรัพย์ลดลง และสะท้อนว่าผู้ซื้อได้รับทราบภาระหนี้ดังกล่าวแล้วโดยปริยาย เมื่อผู้ซื้อได้ประโยชน์จากราคาที่ลดลง ย่อมต้องรับภาระหนี้นั้นด้วย หลักการนี้เป็นการรักษาความสมดุลระหว่างสิทธิและหน้าที่ของผู้ซื้อ และป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อได้รับประโยชน์ซ้ำซ้อนโดยไม่รับผิดชอบภาระที่เกี่ยวข้อง 

7 คำถาม หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางถือเป็นหนี้ที่ผูกพันกับทรัพย์หรือบุคคล

คำตอบ

หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางมีลักษณะเป็นหนี้ที่เกี่ยวเนื่องกับทรัพย์และผูกพันกับเจ้าของร่วมของห้องชุด มิใช่เป็นหนี้เฉพาะตัวบุคคลเพียงอย่างเดียว ดังนั้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์หรือมีผู้รับโอนทรัพย์ใหม่ ผู้รับโอนย่อมต้องรับภาระหนี้ดังกล่าวไปด้วย โดยเฉพาะในกรณีที่กฎหมายหรือข้อบังคับกำหนดไว้ชัดเจน หลักการนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางเป็นไปอย่างต่อเนื่อง 

8 คำถาม แนวคำพิพากษาศาลฎีกาในเรื่องนี้มีหลักสำคัญอย่างไร

คำตอบ

แนวคำพิพากษาศาลฎีกาในเรื่องนี้ยึดหลักว่าผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดต้องรับผิดในภาระหนี้ที่เกี่ยวเนื่องกับทรัพย์ หากเป็นหนี้ที่มีการเปิดเผยและผู้ซื้อรับทราบอยู่ก่อน อีกทั้งยังเน้นว่าการใช้สิทธิทางกฎหมายต้องอยู่ภายใต้หลักความสุจริต หากผู้ซื้อมีพฤติการณ์ที่แสดงถึงการยอมรับหนี้แล้ว ย่อมไม่อาจกลับมาใช้สิทธิอายุความเพื่อลดภาระหนี้ได้ในภายหลัง

หลักกฎหมาย

ข้อ 1 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/24 มาตรา 193/33 (4) และมาตรา 381

มาตรา 193/24 เป็นบทบัญญัติที่วางหลักสำคัญเกี่ยวกับการสละประโยชน์แห่งอายุความ กล่าวคือ แม้ลูกหนี้จะมีสิทธิยกอายุความขึ้นต่อสู้เพื่อปฏิเสธการชำระหนี้ แต่สิทธิดังกล่าวมิใช่สิทธิที่ใช้ได้โดยเด็ดขาด หากลูกหนี้ได้แสดงเจตนาโดยชัดแจ้งหรือโดยพฤติการณ์ว่าประสงค์จะไม่ใช้สิทธินั้น ย่อมถือว่าเป็นการสละสิทธิอายุความ ผลของการสละสิทธิดังกล่าวทำให้ลูกหนี้ไม่สามารถยกอายุความขึ้นต่อสู้ได้อีกต่อไป หลักการนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันการใช้สิทธิในทางไม่สุจริต และเพื่อรักษาความมั่นคงของนิติสัมพันธ์ระหว่างคู่กรณี โดยเฉพาะในกรณีที่ลูกหนี้รับรู้ถึงหนี้และยังคงยอมรับหรือดำเนินการใด ๆ ที่แสดงถึงการยอมรับหนี้นั้น

มาตรา 193/33 (4) กำหนดอายุความสำหรับหนี้บางประเภท เช่น หนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเป็นงวด หรือหนี้ที่เกิดจากการให้บริการหรือการจัดการทรัพย์สินร่วม ซึ่งโดยทั่วไปกำหนดระยะเวลาไว้ 5 ปี หลักการของมาตรานี้มุ่งหมายให้เจ้าหนี้ต้องใช้สิทธิเรียกร้องภายในระยะเวลาที่เหมาะสม มิฉะนั้นสิทธิจะขาดไป อย่างไรก็ตาม การใช้อายุความดังกล่าวต้องอยู่ภายใต้ข้อจำกัดของมาตรา 193/24 กล่าวคือ หากลูกหนี้ได้สละสิทธิอายุความแล้ว แม้หนี้จะครบกำหนดระยะเวลา 5 ปี ก็ไม่สามารถนำมาอ้างเป็นข้อต่อสู้ได้

มาตรา 381 เป็นบทบัญญัติว่าด้วยเบี้ยปรับหรือการกำหนดค่าเสียหายล่วงหน้า ซึ่งคู่สัญญาอาจตกลงกันไว้ล่วงหน้าในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดนัดชำระหนี้ เบี้ยปรับดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อกระตุ้นให้ลูกหนี้ปฏิบัติตามสัญญา และเพื่อชดเชยความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นแก่เจ้าหนี้โดยไม่ต้องพิสูจน์ความเสียหายจริง ในบริบทของอาคารชุด เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากการไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามกำหนด หากกำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคล ย่อมมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับตามมาตรานี้ และสามารถเรียกได้โดยชอบ ทั้งนี้ต้องไม่เป็นการกำหนดที่เกินสมควรหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน

ข้อ 2 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 มาตรา 29 และมาตรา 41

มาตรา 18 เป็นบทบัญญัติที่กำหนดให้เจ้าของร่วมมีหน้าที่ต้องร่วมกันรับผิดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเป็นกลไกสำคัญในการบริหารจัดการอาคารชุดให้สามารถดำรงอยู่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ แม้บทบัญญัติเดิมจะไม่ได้ระบุชัดว่าเบี้ยปรับเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่เมื่อพิจารณาร่วมกับข้อบังคับของนิติบุคคลซึ่งกำหนดให้มีการเรียกเบี้ยปรับในกรณีผิดนัด ย่อมทำให้ภาระดังกล่าวมีผลผูกพันเจ้าของร่วมได้

มาตรา 29 กำหนดเงื่อนไขสำคัญในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยระบุว่าการโอนจะกระทำได้ต่อเมื่อไม่มีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระ หรือมีการชำระหนี้ดังกล่าวครบถ้วนแล้ว พร้อมทั้งต้องมีหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุด หลักการนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการโอนทรัพย์พร้อมหนี้ค้างโดยไม่รับผิดชอบ และเพื่อคุ้มครองผลประโยชน์ของนิติบุคคลและเจ้าของร่วมรายอื่น

มาตรา 41 วางหลักเกี่ยวกับอำนาจและหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดในการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง รวมถึงการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางและการบังคับใช้ข้อบังคับของอาคารชุด บทบัญญัตินี้สะท้อนถึงบทบาทของนิติบุคคลในฐานะองค์กรที่มีหน้าที่ดูแลผลประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมทั้งหมด และมีอำนาจในการดำเนินการเพื่อให้เกิดการปฏิบัติตามข้อบังคับอย่างเคร่งครัด

เมื่อพิจารณาบทบัญญัติเหล่านี้ร่วมกัน จะเห็นได้ว่ากฎหมายมุ่งหมายให้เกิดความสมดุลระหว่างสิทธิของผู้ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดกับภาระหน้าที่ในการร่วมรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยเน้นให้ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ต้องตรวจสอบภาระหนี้และยอมรับผลของการโอนอย่างครบถ้วน ทั้งยังสนับสนุนให้ระบบการบริหารจัดการอาคารชุดดำเนินไปอย่างมีประสิทธิภาพและเป็นธรรมต่อเจ้าของร่วมทุกคน

ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5193 - 5208/2561 

โจทก์เป็นผู้เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทต้องผูกพันตามเงื่อนไขการเข้าสู้ราคา ข้อสัญญาและคำเตือนผู้ซื้อที่กำหนดไว้ในประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี เมื่อตามประกาศขายทอดตลาดได้ระบุคำเตือนผู้ซื้อไว้ว่า ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อน และผู้ซื้อได้จะต้องเป็นผู้ชำระหนี้สินค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18, 29 และ 41 โจทก์จึงต้องผูกพันตามเนื้อความดังกล่าวในอันที่จะต้องชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระอยู่ก่อนและในวันที่โจทก์เข้าประมูล รวมทั้งหนี้ที่เกิดขึ้นภายหลังจากที่โจทก์ประมูลซื้อห้องชุดพิพาทได้ให้แก่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้โดยไม่เสนอจะชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 หาได้ไม่

แม้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) ไม่ได้บัญญัติให้เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มอันเนื่องมาจากเจ้าของร่วมผิดนัดไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายในกำหนด เป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่เมื่อพิจารณาจากข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 ที่กำหนดให้คิดเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากเจ้าของร่วมก็ต่อเมื่อเจ้าของร่วมผิดนัดไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามกำหนด เงินในส่วนนี้จึงเป็นลักษณะของการกำหนดเบี้ยปรับไว้ล่วงหน้าตาม ป.พ.พ. มาตรา 381 จำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 ชอบที่จะคิดเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากโจทก็ได้

โจทก์ทราบถึงภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่เจ้าของห้องชุดพิพาท คนเดิมค้างชำระตั้งแต่ก่อนที่โจทก์จะเข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาท การที่โจทก์ยังคงเข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาท โดยไม่ปรากฏว่าขณะเข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาท โจทก์ได้โต้แย้งว่าหนี้ในส่วนนี้ขาดอายุความ ย่อมถือว่าโจทก์ได้สละประโยชน์แห่งอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/24 แล้ว โจทก์จะยกเรื่องหนี้ขาดอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (4) และจะขอชำระหนี้นับจากวันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี หาได้ไม่ เมื่อโจทก์ไม่มีสิทธิยกอายุความขึ้นต่อสู้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 โจทก์จึงไม่อาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่ค้างชำระนับจากวันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี แล้วออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ได้

คดีทั้งสิบหกสำนวนนี้ศาลชั้นต้นสั่งให้รวมพิจารณาเป็นคดีเดียวกัน โดยให้เรียกโจทก์ทั้งสิบหกสำนวนว่า โจทก์ เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 83/2554 หมายเลขแดงที่ พ 88/2555 และหมายเลขดำที่ พ 1828/2553 หมายเลขแดงที่ พ 110/2555 ว่า จำเลยที่ 1 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 82/2554 หมายเลขแดงที่ พ 89/2555 ว่า จำเลยที่ 2 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 80/2554 หมายเลขแดงที่ พ 93/2555 ว่า จำเลยที่ 3 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 81/2554 หมายเลขแดงที่ พ 96/2555 ว่า จำเลยที่ 4 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 31/2554 หมายเลขแดงที่ พ 97/2555 ว่า จำเลยที่ 5 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 1815/2553 หมายเลขแดงที่ พ 98/2555 และหมายเลขดำที่ พ 237/2554 หมายเลขแดงที่ พ 107/2555 ว่า จำเลยที่ 6 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 30/2554 หมายเลขแดงที่ พ 100/2555 ว่า จำเลยที่ 7 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 84/2554 หมายเลขแดงที่ พ 101/2555 ว่า จำเลยที่ 8 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 433/2554 หมายเลขแดงที่ พ 102/2555 และหมายเลขดำที่ พ 238/2554 หมายเลขแดงที่ พ 108/2555 ว่า จำเลยที่ 9 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 85/2554 หมายเลขแดงที่ พ 103/2555 และหมายเลขดำที่ พ 434/2554 หมายเลขแดงที่ พ 104/2555 ว่า จำเลยที่ 10 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 1827/2553 หมายเลขแดงที่ พ 109/2555 ว่า จำเลยที่ 11 เรียกจำเลยที่ 1 ในสำนวนคดีหมายเลขดำที่ พ 29/2554 หมายเลขแดงที่ พ 112/2555 ว่า จำเลยที่ 12 เรียกจำเลยที่ 2 ทั้งสิบหกสำนวนว่าจำเลยที่ 13 เรียกจำเลยที่ 3 ในสำนวนคดีหมายเลขแดงที่ พ 88/2555, พ 102/2555, พ 109/2555, พ 110/2555 ว่าจำเลยที่ 14 และเรียกจำเลยที่ 3 ในสำนวนคดีหมายเลขแดงที่ พ 89/2555, พ 93/2555, พ 96/2555, พ 97/2555, พ 98/2555, พ 100/2555, พ 101/2555, พ 103/2555, พ 104/2555, พ 107/2555, พ 108/2555 และ พ 112/2555 ว่า จำเลยที่ 15

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสิบห้าร่วมกันหรือแทนกันรับชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางสำหรับห้องชุดแต่ละห้องย้อนหลังจากวันฟ้องไป 5 ปี พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าวและให้ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้แก่โจทก์

จำเลยทั้งสิบห้าให้การขอให้ยกฟ้อง

ระหว่างพิจารณาโจทก์ยื่นคำร้องขอถอนฟ้องจำเลยที่ 14 และที่ 15 ศาลอนุญาตและให้จำหน่ายคดีเฉพาะจำเลยที่ 14 และที่ 15

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 โดยกำหนดค่าทนายความสำนวนละ 5,000 บาท

โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ (เดิม)

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในสำนวนรับฟังได้เป็นยุติว่า โจทก์ในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาในคดีเดิมเป็นผู้ขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดียึดห้องชุดพิพาท เพื่อนำออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ให้แก่โจทก์และก่อนที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะนำห้องชุดพิพาทออกขายทอดตลาด โจทก์แถลงขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีนำภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 มาหักออกจากราคาประเมินของห้องชุดพิพาทแต่ละห้อง ซึ่งเจ้าพนักงานบังคับคดีก็ดำเนินการหักให้ตามที่โจทก์ขอ เป็นผลให้ราคาสมควรขายห้องชุดพิพาทแต่ละห้องลดต่ำลงกว่าราคาประเมิน ต่อมาโจทก์เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทและเป็นผู้ประมูลซื้อได้

มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระนับแต่วันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี แล้วออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ได้หรือไม่ เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้เป็นยุติว่า โจทก์เป็นผู้เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำออกขายทอดตลาด โจทก์จึงย่อมต้องผูกพันตามเงื่อนไขการเข้าสู้ราคา ข้อสัญญาและคำเตือนผู้ซื้อที่กำหนดไว้ในประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดี สำนักงานบังคับคดีจังหวัดนนทบุรี เรื่อง ขายทอดตลาดห้องชุดที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศให้ผู้เข้าประมูลซื้อทราบก่อนที่จะทำการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทแต่ละห้อง ดังนั้น เมื่อตามประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีดังกล่าว ได้ระบุคำเตือนผู้ซื้อไว้ว่า ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อน และผู้ซื้อได้จะต้องเป็นผู้ชำระหนี้สินค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18, มาตรา 29 และมาตรา 41 เช่นนี้ โจทก์จึงต้องผูกพันตามเนื้อความดังกล่าวในอันที่จะต้องชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระอยู่ก่อนและในวันที่โจทก์เข้าประมูล รวมทั้งหนี้ที่เกิดขึ้นภายหลังจากที่โจทก์ประมูลซื้อห้องชุดพิพาทได้ให้แก่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามที่ระบุไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 โดยไม่เสนอจะชำระหนี้ที่ค้างดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 หาได้ไม่

ตามข้อเท็จจริงในสำนวนได้ความว่า โจทก์เป็นผู้แถลงขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีนำภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระมาหักออกจากราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี ทั้งข้อเท็จจริงยังปรากฏว่า ในการประกาศขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทบางห้องเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ระบุจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้ในประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีนั้นด้วย เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ระบุไว้ในประกาศว่า ห้องชุดพิพาทที่จะนำออกขายนั้น เจ้าพนักงานบังคับคดีจะนำหนี้สินเท่าที่ตรวจสอบได้ไปหักออกจากราคาสมควรขาย จากข้อเท็จจริงดังกล่าวบ่งชี้ว่าโจทก์เองก็ทราบถึงภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระตั้งแต่ก่อนที่โจทก์จะเข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาท เมื่อเป็นเช่นนี้การที่โจทก์ยังคงเข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทก็ย่อมถือได้ว่าโจทก์ได้สละประโยชน์แห่งอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/24 แล้ว ดังนั้น โจทก์จะยกเรื่องหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางทั้งหมดหรือแต่บางส่วนขาดอายุความ 5 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33 (4) และจะขอชำระหนี้นับจากวันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี หาได้ไม่ ยิ่งเมื่อพิจารณาจากหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์เสนอจะใช้ย้อนหลังไป 5 ปีดังกล่าว จะเห็นได้ว่าส่วนหนึ่งเป็นหนี้ที่เกิดขึ้นภายหลังจากที่โจทก์เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทแล้ว มิใช่หนี้ที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระเพียงอย่างเดียวไม่ หากให้โจทก์รับผิดเฉพาะหนี้ที่ค้างชำระนับแต่วันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี ก็จะกลายเป็นว่า ถ้าโจทก์ฟ้องคดีภายหลังพ้นกำหนด 5 ปี นับแต่วันที่โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทได้ โจทก์ก็ไม่ต้องรับผิดในหนี้ที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระ ซึ่งไม่น่าจะสอดคล้องกับเจตนารมณ์ในประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีดังกล่าว ที่ต้องการให้ผู้ชนะการประมูลเป็นผู้รับผิดชอบภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระ ในส่วนของเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มอันเนื่องมาจากเจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมผิดนัดไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายในกำหนดนั้น แม้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) จะไม่ได้บัญญัติให้เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่เมื่อพิจารณาจากข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 ที่กำหนดให้คิดเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากเจ้าของร่วมก็ต่อเมื่อเจ้าของร่วมผิดนัดไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามกำหนด เงินในส่วนนี้จึงเป็นลักษณะของการกำหนดเบี้ยปรับไว้ล่วงหน้าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381 นั่นเอง จำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 จึงชอบที่จะคิดเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากโจทก์ได้ ทั้งเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 คิดจากโจทก์ก็คิดไม่เกินอัตราร้อยละ 12 ต่อปี ซึ่งนับว่าเป็นคุณแก่โจทก์มากแล้ว

จำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 ได้แจ้งภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเบี้ยปรับที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทราบแล้ว ตามพฤติการณ์ดังกล่าวเชื่อได้ว่าโจทก์ได้ทราบถึงภาระหนี้เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแล้วเช่นกัน เมื่อไม่ปรากฏว่าขณะเข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทโจทก์ได้โต้แย้งว่า หนี้ในส่วนนี้ขาดอายุความ ก็ต้องถือว่าโจทก์สละประโยชน์แห่งอายุความแล้วเช่นกัน เมื่อโจทก์ไม่มีสิทธิยกอายุความขึ้นต่อสู้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 โจทก์จึงไม่อาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่ค้างชำระนับจากวันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี แล้วออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้สำหรับห้องชุดพิพาทแต่ละห้องให้แก่โจทก์ได้ ที่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย อุทธรณ์ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น และไม่จำต้องวินิจฉัยอุทธรณ์ของโจทก์ข้ออื่นอีก เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนไป

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ