สิทธิฟ้องเรียกเงินคืนผิดสัญญาจะซื้อขาย

การฟ้องให้ชดใช้ค่าที่ดินที่ขาดไป เป็นการฟ้องให้ปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายสิทธิฟ้องเรียกเงินคืนตามสัญญานี้ กฎหมายมิได้กำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงต้องใช้อายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่  6368/2541

โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขาย และได้มีการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่กันไปแล้ว ซึ่งตามสัญญาระบุว่าเป็นการซื้อขายที่ดิน ตาม น.ส.3 ก. รวม 3 ฉบับ เนื้อที่ 92 ไร่ และได้กำหนดไว้ในสัญญาว่า เนื้อที่ 92 ไร่ ถ้าทำการรังวัดแล้วน้อยกว่า 90 ไร่ ผู้ขายจะยอมชดใช้ให้ครบตามจำนวนที่แจ้งไว้โดยจ่าย เป็นค่าชดใช้ไร่ละ 43,000 บาท การที่โจทก์ฟ้องจำเลย ให้ชดใช้ค่าที่ดินที่ขาดไป จึงเป็นการฟ้องให้ปฏิบัติ ตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายสิทธิฟ้องเรียกเงินคืน ตามสัญญานี้ กฎหมายมิได้กำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงต้องใช้อายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30 สัญญาจะซื้อจะขายทำเมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2533โจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 15 กันยายน 2536 ยังไม่เกิน10 ปี ฟ้องโจทก์ไม่ขาดอายุความ

  โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2533 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)จำนวน 3 แปลง รวมเนื้อที่ 92 ไร่ ให้แก่โจทก์ในราคา4,000,000 บาท โดยสัญญาว่าเมื่อรังวัดออกโฉนดแล้วได้เนื้อที่น้อยลง จำเลยยอมใช้ราคาที่ดินส่วนที่ขาดแก่โจทก์ในราคาไร่ละ43,000 บาท โจทก์ได้รับโอนที่ดินดังกล่าวจากจำเลยเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2533 ต่อมาวันที่ 16 เมษายน 2535 มีการรังวัดออกโฉนดที่ดินดังกล่าว ปรากฏว่ามีเนื้อที่เพียง 75 ไร่ 1 งาน73 ตารางวา เนื้อที่ขาดหายไป 16 ไร่ 2 งาน 27 ตารางวาโจทก์ขอให้จำเลยใช้ราคาที่ดินส่วนที่ขาด 712,402.50 บาทจำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 867,715 บาทแก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี เป็นเงิน4,375 บาท ต่อเดือน นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ

          จำเลยให้การต่อสู้คดี ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

         โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับ ให้จำเลยใช้เงิน 583,402.50 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2533 จนกว่าจะชำระหนี้ให้โจทก์ครบถ้วนดอกเบี้ยถึงวันฟ้องต้องไม่เกิน 155,312.50 บาท

          จำเลยฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่าโจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 และได้มีการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่กันตาม น.ส.3 ก. เอกสารหมาย จ.5 ถึง จ.7 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 ระบุว่าเป็นการซื้อขายที่ดินตามน.ส.3 ก. รวม 3 ฉบับ เนื้อที่ 92 ไร่และได้กำหนดไว้ในสัญญาข้อ 4 ว่า เนื้อที่ 92 ไร่นี้ ถ้าทำการรังวัดแล้วน้อยกว่า 90 ไร่ ผู้ขายจะยอมชดใช้ให้ครบตามจำนวนที่แจ้งไว้โดยจ่ายเป็นค่าชดใช้ไร่ละ 43,000 บาท ดังนั้นการที่โจทก์ฟ้องจำเลยให้ชดใช้ค่าที่ดินที่ขาดไป จึงเป็นการฟ้องให้ปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อสิทธิฟ้องเรียกเงินคืนตามสัญญา กฎหมายมิได้กำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะต้องใช้อายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 193/30 สัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 ทำเมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2533 โจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 15 กันยายน 2536ยังไม่เกิน 10 ปี ฟ้องโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ

          พิพากษายืน

มาตรา 193/30    อายุความนั้น ถ้าประมวลกฎหมายนี้หรือ  กฎหมายอื่นมิได้บัญญัติไว้โดยเฉพาะให้มีกำหนดสิบปี

สิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์เป็นเรื่องที่จำเลยสามารถชำระหนี้ตามสัญญาในส่วนที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ไม่เป็นการบังคับให้จำเลยรับชำระหนี้บางส่วนแต่อย่างใด

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  8172/2555

   ตาม ระบุเนื้อที่ดินตามโฉนดแต่ละแปลง 16 ตารางวา และระบุราคาที่ดินตารางวาละ 150,000 บาท ทั้งยังระบุด้วยว่าหากว่ามีเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นหรือลดลง คู่สัญญาจะคิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามราคาที่ดิน จึงเป็นเรื่องที่จำเลยสามารถชำระหนี้ตามสัญญาในส่วนที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ เมื่อครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ตามสัญญาแล้ว จำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาคือ ให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนที่ดินซึ่งจำเลยสามารถปฏิบัติตามสัญญาได้ ทั้งไม่เป็นการบังคับให้จำเลยรับชำระหนี้บางส่วนแต่อย่างใด

 มาตรา 320  อันจะบังคับให้เจ้าหนี้รับชำระหนี้แต่เพียงบางส่วน หรือให้รับชำระหนี้เป็นอย่างอื่นผิดไปจากที่จะต้องชำระแก่เจ้าหนี้นั้น ท่านว่าหาอาจจะบังคับได้ไม่