ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

บทนำ

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับข้อพิพาทสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวซึ่งผู้เช่าได้ลงทุนประกอบกิจการโรงงาน โดยภายหลังผู้เช่าถึงแก่ความตาย เจ้าของที่ดินฟ้องขับไล่ทายาทของผู้เช่าด้วยเหตุอ้างว่าสิทธิการเช่าสิ้นสุดลงแล้วตามสัญญา อันเป็นประเด็นสำคัญว่าทายาทของผู้เช่าสามารถรับโอนสิทธิการเช่าได้หรือไม่ และการกำหนดอายุสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้มีผลผูกพันเพียงใด

คดีนี้สะท้อนหลักสำคัญของกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เกี่ยวกับ “ธรรมชาติของสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์” ว่าสิทธิการเช่าแม้โดยหลักเป็นสิทธิเฉพาะตัว แต่กฎหมายเปิดช่องให้ตกลงเป็นอย่างอื่นได้ อีกทั้งยังเกี่ยวพันกับหลักการตีความสัญญาเช่าในกรณีที่ผู้เช่าได้ลงทุนทางธุรกิจจำนวนมาก และคู่สัญญามุ่งหมายให้สัญญามีผลต่อเนื่องยาวนานโดยไม่ผูกอยู่กับอายุของผู้เช่า เมื่อสัญญาเช่ามีกำหนดเวลาที่แน่นอน 30 ปี ประกอบกับมีข้อกำหนดให้ผู้เช่ามีสิทธิให้เช่าช่วงได้ ก่อให้เกิดคำถามว่าผู้ให้เช่ายังอาจอ้างคุณสมบัติส่วนตัวของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญเพื่อให้สัญญาระงับเมื่อผู้เช่าตายได้หรือไม่ ศาลฎีกาจึงต้องพิจารณาโดยละเอียดถึงกำหนดเวลาของสัญญา ข้อยกเว้นตามมาตรา 544 และผลทางกฎหมายของการรับโอนสิทธิการเช่าของทายาท

ข้อเท็จจริงตามคดี

คู่ความมีข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดินโฉนดเลขที่ 1182 จำนวน 8 ไร่ 2 งาน ซึ่งโจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ และได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับนายผ่อง (ผู้เช่า) ตั้งแต่วันที่ 17 กรกฎาคม 2530 โดยมีการ “จดทะเบียนการเช่า 30 ปี” ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งถือเป็นสาระสำคัญตามกฎหมายและทำให้สัญญาเช่ามีผลสมบูรณ์และฟ้องบังคับได้ตามมาตรา 538

สัญญาเช่ากำหนดสาระสำคัญดังนี้

– ระยะเวลาการเช่า 30 ปี

– ค่าเช่ามีการปรับเพิ่มทุก 10 ปี

– ผู้เช่าต้องชำระเงินล่วงหน้า 1,000,000 บาท

– ข้อกำหนดพิเศษ: ผู้เช่ามีสิทธิให้เช่าช่วงได้

– ผู้เช่าใช้ที่ดินทำโรงงานประกอบเครื่องปรับอากาศ ซึ่งเป็นกิจการที่ต้องลงทุนสูงและมีลักษณะต่อเนื่องระยะยาว

นายผ่องชำระค่าเช่าตามปกติทั้งโดยเช็คส่วนตัวและเช็คของบริษัท ซึ่งโจทก์ทั้งสองรับไว้มาโดยตลอด กระทั่งนายผ่องถึงแก่ความตายวันที่ 4 พฤษภาคม 2550 ทายาท ได้แก่ จำเลยที่ 1 (ภริยา) และจำเลยที่ 2 (บุตร)

หลังผู้เช่าถึงแก่ความตาย โจทก์มีหนังสือให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากที่ดิน โดยอ้างว่าสิทธิการเช่าสิ้นสุดลง และเรียกค่าเสียหายรายเดือนตั้งแต่วันที่ยื่นฟ้อง ต่อมาจึงฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจำนวนมากจากการครอบครองโดยไม่มีสิทธิ

จำเลยทั้งสองให้การว่า สัญญาเช่า 30 ปี ยังไม่สิ้นสุด และฐานะทายาทมีสิทธิรับโอนสิทธิการเช่าโดยตรง ไม่ใช่บุคคลภายนอกตามมาตรา 544 และไม่มีเหตุให้สัญญาระงับ

คำวินิจฉัยของศาล

ประเด็นที่ 1 — ผู้เช่าถึงแก่ความตายทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดหรือไม่

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า หากคู่สัญญาถือ “คุณสมบัติส่วนบุคคลของผู้เช่า” เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ต้องกำหนดระยะเวลาเช่า “ตลอดชีวิตผู้เช่า” เท่านั้น และสัญญาจะสิ้นสุดเมื่อผู้เช่าตาย แต่กรณีนี้ สัญญาจดทะเบียน 30 ปีอย่างชัดเจน และไม่มีข้อความกำหนดว่า “ผู้เช่าตายสัญญาสิ้นสุด” จึงไม่มีเหตุให้สัญญาระงับตามชีวิตผู้เช่า ผู้ให้เช่าจึงไม่อาจกลับไปอ้างคุณสมบัติส่วนตัวของผู้เช่าเพื่อบอกว่าสัญญาสิ้นสุดแล้ว

ประเด็นที่ 2 — ทายาทของผู้เช่ามีสถานะเป็นบุคคลภายนอกตามมาตรา 544 หรือไม่

มาตรา 544 วรรคหนึ่ง วางหลักว่า

“ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงแก่บุคคลภายนอกไม่ได้ เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น”

แต่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า

“ทายาท” ไม่ใช่บุคคลภายนอก

ดังนั้น ทายาทย่อมรับโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่าได้โดยอัตโนมัติ และคู่สัญญายังตกลงยกเว้นมาตรา 544 ด้วยการระบุในสัญญาว่า “ผู้เช่ามีสิทธิให้เช่าช่วงได้” ซึ่งเป็นข้อบ่งชี้สำคัญว่า ผู้ให้เช่าไม่ได้ถือสิทธิการเช่าเป็นสิทธิที่ผูกติดกับตัวผู้เช่า

ประเด็นที่ 3 — ผู้ให้เช่าสามารถฟ้องขับไล่ได้หรือไม่

เมื่อสัญญาเช่ายังมีผลต่อเนื่อง และสิทธิการเช่าโอนไปยังทายาทโดยชอบ ดังนั้น

– โจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธิบอกเลิก

– ไม่มีสิทธิเสนอฟ้องขับไล่

– ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายฐานครอบครองโดยปราศจากสิทธิ

ผลลัพธ์: ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่

ประเด็นที่ 4 — ประเด็นอื่น เช่น ความเสียหาย หรือสัญญาต่างตอบแทน

ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อสัญญาเช่าไม่สิ้นสุด ประเด็นอื่น เช่น

– สัญญานี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษหรือไม่

– โจทก์ได้รับความเสียหายหรือไม่

ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัย

วิเคราะห์หลักกฎหมาย

คดีนี้เป็นกรณีตัวอย่างที่สะท้อน “โครงสร้างทางกฎหมายของสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยมีประเด็นทางกฎหมายที่ต้องวิเคราะห์ลึกเป็นพิเศษ ได้แก่

1 ธรรมชาติของสิทธิการเช่า: สิทธิเรียกร้องที่มีระยะเวลาเป็นสาระสำคัญ

ตามมาตรา 538 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมี “หลักฐานหนังสือและลายมือชื่อผู้ต้องรับผิด” จึงฟ้องบังคับได้ และระยะเวลาเช่าคือหัวใจสำคัญของสัญญา เมื่อคู่สัญญากำหนดระยะเวลาชัดเจนเป็น 30 ปี และได้จดทะเบียนการเช่า ระยะเวลาดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันคู่สัญญาอย่างแน่นหนา ไม่อาจอ้างเหตุภายนอก เช่น การตายของผู้เช่า มาเป็นเหตุทำให้สัญญาระงับได้ เว้นแต่จะกำหนดไว้ในสัญญาโดยชัดแจ้ง

ศาลฎีกาจึงตีความว่า “สัญญาเช่าตลอดชีวิตผู้เช่า” กับ “สัญญาเช่า 30 ปี” เป็นนิติสัมพันธ์ที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิง

หากถือว่าคุณสมบัติเฉพาะตัวของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ คู่กรณีต้องกำหนดไว้ชัดว่าเช่าตลอดชีวิต ซึ่งในคดีนี้ไม่มีข้อความดังกล่าว

2 สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว – แต่ตกลงเป็นอย่างอื่นได้ (มาตรา 544)

มาตรา 544 วรรคหนึ่ง วางหลักว่า

“ผู้เช่าโอนสิทธิหรือให้เช่าช่วงแก่บุคคลภายนอกมิได้ เว้นแต่ตกลงกันเป็นอย่างอื่น”

แต่สัญญาเช่าฉบับนี้กำหนดให้ผู้เช่า “มีสิทธิให้เช่าช่วง” และมีการชำระเงินล่วงหน้า 1,000,000 บาท พร้อมกับการลงทุนระดับสูงของผู้เช่า ทำให้ข้อกำหนดดังกล่าวมีนัยสำคัญว่า คู่สัญญาตั้งใจให้สิทธิการเช่ามีลักษณะใกล้เคียงกับสิทธิในทรัพย์มากกว่าสิทธิส่วนตัว

ผลคือ

– สิทธิการเช่า ไม่ใช่สิทธิที่ผูกติดกับตัวผู้เช่า อีกต่อไป

– ทายาทผู้เช่าไม่ใช่บุคคลภายนอก

– เมื่อผู้เช่าตาย สิทธิจึงตกทอดไปยังทายาทตามกฎหมายมรดก

3 การตีความสัญญาเช่ากรณีที่เกี่ยวพันกับการลงทุนเชิงธุรกิจ

ศาลชี้ให้เห็นว่า ผู้เช่าใช้ที่ดินประกอบกิจการโรงงาน โดยมีการลงทุน “หลายร้อยล้านบาท” ซึ่งเป็นธุรกิจที่ต้องดำเนินการต่อเนื่องยาวนาน

หากสัญญาสิ้นสุดเพียงเพราะผู้เช่าถึงแก่ความตาย ย่อมเกิดผลเสียหายร้ายแรงต่อกิจการและการลงทุนทั้งหมด ซึ่งขัดเจตนารมณ์ของสัญญาที่กำหนดอายุ 30 ปี

ดังนั้นความสมเหตุสมผลของสัญญาเช่า ประกอบกับผลประโยชน์ทางธุรกิจที่คู่สัญญาคาดหมาย ยืนยันว่า

คู่สัญญามุ่งหมายให้สัญญามีผลต่อเนื่องไม่ว่าผู้เช่าจะตายเมื่อใด

เจตนารมณ์ของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

1 มาตรา 538 – ความแน่นอนของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์

วัตถุประสงค์คือให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีความมั่นคง

– กำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือ

– ต้องระบุระยะเวลาเช่าให้ชัดแจ้ง

– ต้องจดทะเบียนหากเกิน 3 ปี

เพื่อป้องกันข้อพิพาทในอนาคตและให้ผู้ประกอบการสามารถวางแผนการลงทุนได้

2 มาตรา 544 – การจำกัดการโอนสิทธิการเช่า

กฎหมายต้องการคุ้มครองผู้ให้เช่าไม่ให้สิทธิการเช่าถูกนำไปใช้โดยบุคคลที่ผู้ให้เช่าไม่ได้เลือก แต่ก็ “เปิดช่องให้ตกลงเป็นอย่างอื่นได้” จึงสะท้อนความยืดหยุ่นของกฎหมายสัญญา

ในคดีนี้ การตกลงให้เช่าช่วงได้เป็น “ข้อความที่ตัดบท” ว่าผู้ให้เช่าไม่ถือเอาคุณสมบัติส่วนตัวของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญอีกต่อไป

3 หลักการตกทอดสิทธิเรียกร้องในกฎหมายมรดก

ตามมาตรา 1599 สิทธิและหน้าที่ของผู้ตายตกทอดแก่ทายาท เว้นแต่เป็นสิทธิที่มีลักษณะเฉพาะตัว

แต่ในคดีนี้

– สิทธิการเช่าได้รับการตกลงให้ “เช่าช่วงได้”

– มีการชำระเงินล่วงหน้าจำนวนมาก

– มีการลงทุนธุรกิจยาวนาน

ทั้งหมดนี้ทำให้สิทธิการเช่ามีลักษณะ “เป็นทรัพย์สินที่โอนได้” และตกทอดแก่ทายาทได้

วิเคราะห์แนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง

คำพิพากษาศาลฎีกามีแนววินิจฉัยสม่ำเสมอในประเด็นดังต่อไปนี้

1 หากสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลาชัดเจน  การตายของผู้เช่าไม่ทำให้สัญญาสิ้นสุด

คำพิพากษาศาลฎีกาหลายฉบับถือ一致 เช่น

– ฎีกาที่ 1072/2526

– ฎีกาที่ 3493/2532

ที่วินิจฉัยว่า หากเป็นสัญญาเช่าแบบมีระยะเวลาชัดเจนและจดทะเบียน การตายไม่เป็นเหตุให้สัญญาสิ้นสุด

คดีนี้เดินตามแนววินิจฉัยดังกล่าวอย่างชัดเจน

2 “ทายาท” ไม่ใช่บุคคลภายนอกในมาตรา 544

แนวฎีกาที่ 781/2518 และฎีกาที่ 3402/2537 วางหลักว่า

ทายาทผู้เช่าไม่ใช่บุคคลภายนอก

ดังนั้นย่อมรับโอนสิทธิได้

คำพิพากษานี้ยืนยันหลักการเดียวกัน

3 ข้อกำหนดให้ “เช่าช่วงได้” คือสัญญาที่แปลงสถานะสิทธิการเช่าจากสิทธิส่วนตัวเป็นสิทธิในทรัพย์

แนวฎีกาที่ 4959/2552 และ 6035/2549 วินิจฉัยว่า

หากคู่สัญญาตกลงให้ผู้เช่ามีสิทธิให้เช่าช่วงได้ ย่อมเป็นเจตนาให้สิทธิการเช่าไม่ผูกติดกับตัวบุคคล และจึงโอนหรือสืบทอดได้

คดีนี้ตรงตามแนวนี้ทุกประการ

สรุปผลคำพิพากษาของศาลทั้งสาม 

1. ศาลชั้นต้นวินิจฉัยให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากที่ดิน และให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ย โดยถือว่าสิทธิการเช่าระงับเพราะผู้เช่าถึงแก่ความตาย 

2. ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เพียงจำนวนค่าเสียหายและยืนยันการขับไล่จำเลยเช่นเดียวกับศาลชั้นต้น ต่อมาจำเลยฎีกา 

3. ศาลฎีกาพิเคราะห์ข้อเท็จจริงและเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่จดทะเบียน 30 ปี พร้อมสิทธิให้เช่าช่วง เห็นว่าทายาทมิใช่บุคคลภายนอกตามมาตรา 544 และสัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุด จึงพิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งหมดและกำหนดให้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลเป็นพับ

สรุปข้อคิดทางกฎหมาย 

1. สัญญาเช่าที่กำหนดระยะเวลาชัดแจ้งและได้จดทะเบียนมีผลผูกพันคู่สัญญาตามข้อตกลงเป็นสำคัญ การตายของผู้เช่าไม่ใช่เหตุทำให้สัญญาระงับ เว้นแต่มีการกำหนดไว้โดยชัดแจ้งว่าเป็นสัญญาเช่าตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือเป็นสัญญาที่อาศัยคุณสมบัติเฉพาะตัวของคู่สัญญาเป็นสาระสำคัญ

2. ข้อกำหนดในสัญญาที่อนุญาตให้ผู้เช่าให้เช่าช่วงได้ถือเป็นการตกลงยกเว้นหลักความเป็นสิทธิเฉพาะตัวของสิทธิการเช่า ส่งผลให้สิทธิการเช่ามีลักษณะใกล้เคียงทรัพย์สินโอนกันได้ และถือเป็นเจตนาร่วมในการไม่ยึดคุณสมบัติส่วนบุคคลของผู้เช่าเป็นหัวใจของสัญญา

3. ทายาทของผู้เช่าไม่เป็นบุคคลภายนอกตามความหมายของมาตรา 544 วรรคหนึ่ง จึงมีสิทธิตกทอดรับช่วงสิทธิการเช่าตามกฎหมายมรดกได้โดยชอบ ไม่ต้องทำสัญญาใหม่ และยังคงมีสิทธิใช้อสังหาริมทรัพย์ตามข้อตกลงเดิมจนกว่าจะครบกำหนด

4. การฟ้องขับไล่โดยผู้ให้เช่าต้องมีเหตุอันชอบด้วยกฎหมาย เมื่อสัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุด ผู้ให้เช่าไม่อาจอ้างการตายของผู้เช่าเป็นเหตุบอกเลิกสัญญาหรือขับไล่ทายาทได้ และไม่อาจเรียกค่าเสียหายจากการครอบครองโดยปราศจากสิทธิของฝ่ายผู้เช่า

5. บริบทของกิจการและการลงทุนของผู้เช่ามีความสำคัญในการตีความสัญญาเช่า กรณีที่ผู้เช่าลงทุนประกอบกิจการขนาดใหญ่ระยะยาว ศาลถือว่าคู่สัญญาตั้งใจให้สัญญามีผลต่อเนื่องตลอดระยะเวลาตามที่ตกลงไว้ ไม่ผูกกับอายุขัยของผู้เช่า

6. แนวคำพิพากษาศาลฎีกามีหลักสม่ำเสมอว่าหากสัญญาเช่ากำหนดอายุสัญญาชัดเจนพร้อมเงื่อนไขให้เช่าช่วงได้ สิทธิการเช่าไม่ใช่สิทธิส่วนตัวที่ระงับลงโดยการตายของคู่สัญญา จึงเป็นบรรทัดฐานสำคัญสำหรับสัญญาเช่าที่ใช้ในกิจการเชิงพาณิชย์

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

1. คำถาม

ผู้เช่าถึงแก่ความตาย สัญญาเช่าที่ดินยังมีผลอยู่หรือไม่?

คำตอบ

ยังมีผลอยู่ หากคู่สัญญากำหนดระยะเวลาเช่าแน่นอนและจดทะเบียนไว้ เช่น 30 ปี และไม่ได้ตกลงว่าผู้เช่าตายแล้วสัญญาสิ้นสุด การตายของผู้เช่าไม่ใช่เหตุระงับสัญญา

2. คำถาม

ทายาทของผู้เช่าสามารถรับโอนสิทธิการเช่าได้หรือไม่?

คำตอบ

สามารถรับโอนสิทธิได้ เพราะทายาทไม่ถือเป็นบุคคลภายนอกตามมาตรา 544 วรรคหนึ่ง สิทธิการเช่าจึงตกทอดแก่ทายาทตามกฎหมายมรดก

3. คำถาม

การให้เช่าช่วงในสัญญาเช่ามีผลอย่างไรต่อสถานะของสิทธิการเช่า?

คำตอบ

เป็นการตกลงยกเว้นหลักสิทธิเฉพาะตัวของสิทธิการเช่า ทำให้สิทธิการเช่ามีลักษณะโอนกันได้ และสะท้อนว่าผู้ให้เช่าไม่ถือคุณสมบัติผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ

4. คำถาม

ผู้ให้เช่าสามารถฟ้องขับไล่ทายาทผู้เช่าได้หรือไม่?

คำตอบ

ไม่สามารถ หากสัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดและสิทธิการเช่าตกทอดแก่ทายาทโดยชอบ ผู้ให้เช่าไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือเรียกค่าเสียหายฐานครอบครองโดยไม่มีสิทธิ

5. คำถาม

กรณีใดที่สิทธิการเช่าจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าตาย?

คำตอบ

เฉพาะเมื่อคู่สัญญาตกลงเป็นสัญญาเช่าตลอดชีวิตผู้เช่า หรือมีข้อความกำหนดชัดว่าผู้เช่าตายแล้วสัญญาสิ้นสุด ซึ่งต้องตีความเคร่งครัดและต้องปรากฏเป็นลายลักษณ์อักษร

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11058/2559

สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 หากถือคุณสมบัติของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าตายให้สัญญาระงับ สัญญาเช่าต้องกำหนดระยะเวลาเช่าไว้มีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเท่านั้น มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ แม้การเช่าทรัพย์สินตามปกติผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ แต่คุณสมบัติผู้เช่านั้น ผู้ให้เช่าพิจารณาเพื่อมาตกลงทำสัญญาเช่ากัน เมื่อผู้ให้เช่ากับผู้เช่าตกลงทำสัญญาเช่ากันสัญญาก็ต้องเป็นสัญญา จึงไม่ต้องกลับไปพิจารณาถึงคุณสมบัติของผู้เช่าอีกจนกว่าจะครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามที่ตกลงไว้หรือตกลงทำสัญญาเช่ากันใหม่ แม้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 วรรคหนึ่ง ก็ตาม แต่จำเลยทั้งสองเป็นทายาทของ ผ. ผู้เช่าที่ดินพิพาท จึงมิใช่บุคคลภายนอกตามบทบัญญัติดังกล่าว ย่อมรับโอนสิทธิการเช่าได้ เมื่อ ผ. ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลาเช่าสามสิบปี โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน กำหนดว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ อันเป็นการตกลงยกเว้นมาตราดังกล่าวไม่ให้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แต่ให้เป็นสิทธิในทรัพย์สินให้โอนได้ให้เช่าช่วงได้ โดยผู้เช่าต้องชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการเช่า 30 ปี เป็นเงิน 1,000,000 บาท กำหนดอัตราค่าเช่าสูงขึ้นทุกสิบปีตลอดระยะเวลาเช่า เป็นการถือกำหนดเวลาสามสิบปีตามที่จดทะเบียนไว้เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ตกลงทำสัญญาเช่าโดยกำหนดระยะเวลาเช่ามีเพียงตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือตกลงไว้ในสัญญาเช่าอันจดทะเบียนว่า ผู้เช่าถึงแก่ความตายให้สัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลง เมื่อ ผ. ผู้เช่าถึงแก่ความตายจึงไม่ต้องมีการทำสัญญาเช่ากันใหม่ เนื่องจากตกลงทำสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาสามสิบปี ทั้งสัญญาเช่ายังกำหนดให้ผู้เช่าสามารถนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ โจทก์ทั้งสองไม่ได้ถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า โจทก์ทั้งสองต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ต่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของ ผ. โดยตรง สิทธิการเช่าจึงไม่สิ้นสุดลง เมื่อสิทธิการเช่ายังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้

(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 9/2559)

โจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ พร้อมส่งคืนที่ดินในสภาพเรียบร้อย และให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหาย 600,000 บาท ดอกเบี้ย และค่าเสียหายรายเดือน 200,000 บาทตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1182 และให้ชำระเงิน 481,200 บาท พร้อมดอกเบี้ย และค่าเสียหายเดือนละ 160,400 บาทจนกว่าจะออกจากที่ดิน พร้อมรับผิดค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายจำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชดใช้เพียง 361,125 บาท ดอกเบี้ย และค่าเสียหายเดือนละ 120,375 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป นอกจากนั้นเป็นไปตามศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่ดินพิพาทโจทก์เป็นเจ้าของ และนายผ่องได้ทำสัญญาเช่าที่ดินเป็นเวลา 30 ปี ตั้งแต่ปี 2530 พร้อมข้อกำหนดชำระค่าเช่า การปรับค่าเช่า และสิทธิให้เช่าช่วง นายผ่องชำระค่าเช่าโดยเช็คของบริษัทผู้สั่งจ่ายต่อเนื่องจนก่อนถึงแก่ความตายวันที่ 4 พฤษภาคม 2550 จำเลยทั้งสองเป็นภริยาและบุตรตามกฎหมาย โจทก์เคยรับค่าเช่าล่วงหน้าถึงเดือนธันวาคม 2550

ประเด็นสำคัญคือโจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่หรือไม่ ศาลฎีกาถือว่า สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องที่กำหนดระยะเวลาเป็นสาระสำคัญตามมาตรา 538 และเมื่อได้ตกลงกันเป็นสัญญาเช่า 30 ปีโดยจดทะเบียน จะสิ้นสุดต่อเมื่อครบกำหนด ไม่ใช่เมื่อผู้เช่าตาย เว้นแต่กำหนดไว้โดยชัดแจ้ง ซึ่งกรณีนี้ไม่มี อีกทั้งสัญญาให้เช่าช่วงได้ และผู้เช่าลงทุนประกอบกิจการจำนวนมาก แสดงว่าผู้ให้เช่าไม่ได้ถือคุณสมบัติส่วนบุคคลของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ จึงไม่อาจอ้างว่าผู้เช่าตายแล้วสัญญาระงับได้

จำเลยทั้งสองเป็นทายาท ไม่ใช่บุคคลภายนอกตามมาตรา 544 สิทธิการเช่าจึงตกทอดมาถึงจำเลยโดยชอบ สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุด โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ จึงไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยเรื่องค่าเสียหายหรือลักษณะสัญญาว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนหรือไม่

ศาลฎีกาพิพากษากลับ ยกฟ้องโจทก์ทั้งสอง และให้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลเป็นพับ