ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนการได้มา, ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน

แม้การซื้อขาย โจทก์จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม แต่ที่ดินดังกล่าว จำเลยโต้แย้งเรื่องกรรมสิทธิ์ของที่ดิน และศาลฟังว่า  จำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท โจทก์ซื้อที่ดินจากผู้ที่ไม่มีสิทธิครอบครอง โจทก์เป็นผู้รับโอนที่ดินจึงไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน โจทก์ก็ไม่ได้สิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย

บุตรบุญธรรมนำที่ดินไปออก น.ส. 3 ทับที่ดินของจำเลย บุตรบุญธรรมไม่ได้สิทธิครอบครองตามกฎหมาย ต่อมาได้นำที่ดินไปขายให้ผู้อื่น และโจทก์ซื้อต่อมาอีกทอดหนึ่ง แม้การซื้อขาย จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม โจทก์ก็ไม่ได้สิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3287/2532

จำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท ระหว่างที่จำเลยไม่อยู่ ต. ขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)ทับที่ดินของจำเลย โดยจำเลยมิได้ยินยอมด้วย ต. ย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิครอบครองตามกฎหมาย การที่ ต. นำที่ดินพิพาทมาขายให้ ส.แล้ว ส. โอนขายที่ดินพิพาทซึ่งตนไม่มีสิทธิครอบครองให้แก่โจทก์ต่อ แม้จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม โจทก์ก็ไม่ได้สิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย โจทก์อ้างประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 มาใช้บังคับไม่ได้

โจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์

จำเลยให้การว่า ที่ดินพิพาทเป็นของจำเลย ขอให้ยกฟ้องโจทก์ 

     ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์ 

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน 

โจทก์ฎีกา

     ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ว่าโจทก์มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทหรือไม่ โจทก์มีตัวโจทก์เป็นพยานเบิกความว่า เมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2527 โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากนายสมาน  ราคา 80,000 บาท ปรากฏตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3ก) เอกสารหมาย จ.1 และหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ซึ่งนายสมานได้ซื้อมาจากนายตี๋ ขณะที่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาท โจทก์ทราบว่าจำเลยได้เช่าที่ดินพิพาททำไร่ข้าวโพดอยู่โดยจำเลยตกลงว่าถ้านายสมานขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้วจำเลยจะยอมออกจากที่ดินพิพาท และโจทก์เห็นกระท่อมของจำเลยปลูกอยู่ในที่ดินพิพาทหลังจากโจทก์รับโอนที่ดินพิพาทแล้ว โจทก์กับนายวิเชษฐ์  ได้ไปหาจำเลยที่กระท่อมแจ้งว่าโจทก์ต้องการทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทให้จำเลยกับพวกออกไปจากที่ดินพิพาท จำเลยอ้างว่าเคยเช่าที่ดินพิพาทจากนายสมานเสียค่าเช่าปีละ 5,000 บาท ขอเช่าจากโจทก์ในราคาเดียวกันแต่โจทก์ไม่ยินยอม จำเลยอ้างว่าไม่สามารถจะหาที่อยู่ใหม่ได้และไม่ยอมออกไปจากที่ดินพิพาท นายวิเชษฐ์  พยานโจทก์เบิกความว่าเมื่อเดือนมกราคม 2528 โจทก์ชวนพยานไปที่บ้านของจำเลยเพื่อบอกให้จำเลยออกไปจากที่ดินพิพาท พยานได้พบจำเลยโจทก์แจ้งให้จำเลยทราบว่าโจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทมาแล้วให้จำเลยออกไป จำเลยขอเช่าที่ดินดังกล่าวกับโจทก์ คิดค่าเช่าให้ปีละ5,000 บาท แต่โจทก์ไม่ยอมและได้บอกให้จำเลยออกไป แต่จำเลยไม่ยอมออก นายสมาน  พยานโจทก์อีกปากหนึ่งเบิกความว่าที่ดินพิพาทเดิมเป็นของนายตี๋  บุตรบุญธรรมของจำเลยนายตี๋ ขายให้พยานในราคา 50,000 บาท แต่พยานไม่ได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทเพราะไกลบ้านของพยาน พยานจึงให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทตกลงค่าเช่าปีละ 5,000 บาท โดยไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันไว้ต่อมาพยานตกลงขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ในราคา 80,000 บาท ได้จดทะเบียนโอนกันปรากฏตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3ก)เอกสารหมาย จ.1 และหนังสือสัญญาขายที่ดิน เอกสารหมาย จ.2ขณะที่พยานขายที่ดินให้โจทก์ พยานเคยพาโจทก์ไปพบกับจำเลย จำเลยได้โต้แย้งเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน ส่วนพยานจำเลยมีตัวจำเลยเป็นพยานเบิกความว่า ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3ก)เอกสารหมาย จ.1 เป็นที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินของจำเลย ตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) เอกสารหมาย ล.1 จำเลยครอบครองที่ดินมาประมาณ 30 ปี ขณะนี้จำเลยยังครอบครองอยู่และเสียภาษีบำรุงท้องที่ตลอดมาตามใบเสร็จรับเงินภาษีบำรุงท้องที่เอกสารหมาย ล.2 เมื่อปี พ.ศ. 2520 จำเลยไปรับจ้างขุดมันที่จังหวัดระยองได้มอบให้นายกังวล  ปกครองดูแลแทน จำเลยไปรับจ้างอยู่ 2 ปี ก็เดินทางกลับมา ทราบจากนายกังวลว่า นายตี๋ บุตรบุญธรรมของจำเลยได้นำที่ดินของจำเลยไปออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) ทับที่ดินของจำเลย จำเลยจึงไปร้องเรียนต่อเจ้าหน้าที่อำเภอ พยุหะคีรี จังหวัดนครสวรรค์ และสำนักนายกรัฐมนตรี หลังจากจำเลยกลับจากระยองประมาณ 1 ปี จำเลยทราบว่านายตี๋นำที่ดินของจำเลยไปขายให้นายสมาน นายสมานขายที่ดินต่อให้โจทก์ นายกังวล  พยานจำเลยอีกปากหนึ่งเบิกความว่าพยานเป็นหลานจำเลย ทำไร่อยู่ในที่ดินที่ติดกับที่ดินของจำเลยพยานอยู่อาศัยกับจำเลยมาประมาณ 30 ปี เมื่อปี พ.ศ. 2520 จำเลยไปจังหวัดระยองฝากที่ดินให้พยานช่วยดูแล พยานจึงได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวเป็นเวลา 2 ปี ระหว่างที่จำเลยไม่อยู่ นายตี๋ ได้นำเจ้าหน้าที่มารังวัดที่ดินพิพาทเพื่อจะออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) พยานคัดค้านว่าที่ดินพิพาทเป็นของจำเลย แต่นายตี๋ไม่ยอมเชื่อฟัง อ้างว่านายตี๋กับจำเลยเป็นพ่อลูกกัน ต่อไปจำเลยก็จะต้องโอนที่ดินให้แก่นายตี๋ เมื่อจำเลยกลับมาจากจังหวัดระยอง พยานจึงแจ้งให้จำเลยทราบ ศาลฎีกาเห็นว่าแม้ว่าตัวโจทก์และนายสมานจะเบิกความยืนยันว่า โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากนายสมานโดยมีค่าตอบแทนเป็นเงินจำนวน 80,000 บาท ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3ก) เอกสารหมาย จ.1 และหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย จ.2 แล้วก็ตาม แต่ก็ได้ความจากนายสมานว่าขณะที่นายสมานขายที่ดินให้โจทก์ นายสมานเคยพาโจทก์ไปพบกับจำเลยจำเลยโต้แย้งเรื่องกรรมสิทธิ์ของที่ดินซึ่งโจทก์ก็ไม่ได้นำนายตี๋มาสืบว่า นายตี๋ได้ที่ดินพิพาทมาโดยชอบด้วยกฎหมายอย่างไร พยานโจทก์จึงขาดตอนไม่ติดต่อกันเป็นพิรุธ ส่วนพยานจำเลยได้ความว่าจำเลยได้ที่ดินมาด้วยการหักร้างถางป่าเพื่อทำไร่ จำเลยแจ้งการครอบครองที่ดินไว้ตั้งแต่วันที่ 17 พฤษภาคม 2498 ตามหนังสือแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) เอกสารหมาย ล.1 จำเลยครอบครองที่ดินพิพาทมาโดยตลอด โดยจำเลยมีนายกังวลซึ่งทำไร่อยู่ติดกับที่ดินของจำเลยมาเบิกความรับรองและจำเลยได้เสียภาษีบำรุงท้องที่ให้แก่รัฐ ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2509-2528 ตามใบเสร็จรับเงินภาษีบำรุงท้องที่เอกสารหมาย ล.2 ระหว่างที่จำเลยไม่อยู่ นายตี๋นำเจ้าหน้าที่มารังวัดที่ดินพิพาทเพื่อจะออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) ทับที่ดินของจำเลย นายกังวลได้คัดค้านว่าที่ดินเป็นของจำเลยแล้ว แต่นายตี๋ไม่เชื่อฟัง เมื่อจำเลยกลับมาจากจังหวัดระยองทราบเรื่อง จำเลยก็ไปร้องเรียนต่อเจ้าหน้าที่อำเภอพยุหะคีรี จังหวัดนครสวรรค์ และสำนักนายกรัฐมนตรีแสดงให้เห็นว่าจำเลยยังคงหวงแหนครอบครองที่ดินอยู่ แม้ที่ดินของจำเลยเป็นที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินของโจทก์ที่ซื้อจากนายสมานก็ตาม จำเลยก็ไม่ได้เช่าที่ดินจากนายสมานและนายวิเชษฐ์เบิกความ พยานหลักฐานของจำเลยประกอบด้วยเหตุผลมีน้ำหนักมากกว่าพยานโจทก์และรับฟังได้ว่าจำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท ระหว่างจำเลยไม่อยู่นายตี๋ขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3ก) เอกสารหมาย จ.1 ทับที่ดินของจำเลย โดยจำเลยมิได้ยินยอมด้วย จึงหาก่อให้เกิดสิทธิครอบครองตามกฎหมายไม่ ดังนั้นโจทก์ผู้รับโอนจึงไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทโดยชอบด้วยกฎหมาย จะอ้างประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1299 มาใช้บังคับแก่คดีนี้ไม่ได้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผลของคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น 

       พิพากษายืน. 

  มาตรา 1299 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือ กฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอัน เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและ ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

       ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียน นั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและ โดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว 

ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน

คำพิพากษาฎีกาที่ 814/2554

ช.ทำพินัยกรรมยกที่ดินพิพาทแก่ อ. เมื่อ ช. ตายที่ดินพิพาทตกเป็นของ อ. ต่อมา อ.ทำพินัยกรรมยกทรัพย์สินของตนทั้งหมดแก่โจทก์ทั้งห้า เมื่อ อ.ตาย ที่ดินพิพาทตกเป็นของโจทก์ทั้งห้า แม้ศาลมีคำสั่งตั้งจำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดการมรดกของ ช. จำเลยที่ 1 ก็เพียงแต่มีอำนาจจัดการทรัพย์มรดกของ ช. แทนทายาททุกคนเพื่อแบ่งปันทรัพย์มรดกแก่ทายาททุกคน ไม่มีสิทธินำที่ดินพิพาทที่ตกเป็นของโจทก์ทั้งห้าไปขายโดยทายาทผู้ได้รับมรดกไม่ยินยอม การที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินพิพาทไปขายให้แก่จำเลยที่ 2 โดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ทั้งห้า แม้จำเลยที่ 2 แม้จะซื้อที่ดินโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนแล้วก็ตาม จำเลยที่ 2 ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามหลักที่ว่าผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน โจทก์ทั้งห้าย่อมมีสิทธิฟ้องเรียกเอาที่ดินพิพาทคืนอันเป็นการใช้สิทธิติดตามเอาคืนซึ่งทรัพย์สินจากผู้ไม่มีสิทธิยึดถือไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 กรณีไม่ใช่เรื่องการเพิกถอนการฉ้อฉลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 เพราะการจะเป็นเรื่องเพิกถอนการฉ้อฉลได้ จำเลยที่ 1 ผู้โอนต้องมีสิทธิโอนอยู่แล้ว และการโอนทำให้โจทก์ทั้งห้าซึ่งเป็นเจ้าหนี้เสียเปรียบ