บทนำ

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับการตีความข้อห้ามโอนที่ดินตามกฎหมายพิเศษ และการวินิจฉัยว่านิติกรรมที่คู่สัญญาทำขึ้นในช่วงระยะเวลาห้ามโอนนั้นมีผลบังคับได้หรือไม่ โดยเฉพาะกรณีที่มีการทำสัญญาเช่าซื้อเพื่อกำหนดให้โอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต แม้จะกำหนดให้โอนภายหลังพ้นกำหนดห้ามโอนแล้วก็ตาม ประเด็นสำคัญอยู่ที่การพิจารณาเจตนาที่แท้จริงของคู่สัญญาว่าเป็นการทำสัญญาโดยสุจริตตามรูปแบบ หรือเป็นการหลีกเลี่ยงข้อห้ามของกฎหมาย ซึ่งหากเป็นการหลีกเลี่ยง ย่อมส่งผลให้นิติกรรมดังกล่าวตกเป็นโมฆะตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และไม่อาจนำมาใช้บังคับสิทธิเรียกร้องได้ คดีนี้จึงเป็นแนวคำพิพากษาสำคัญที่ย้ำหลักการว่าการใช้สิทธิทางแพ่งต้องไม่ขัดต่อกฎหมายและเจตนารมณ์ของกฎหมาย

ข้อเท็จจริง

ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ โดยมีข้อกำหนดห้ามโอนภายในระยะเวลา 5 ปีนับแต่ได้รับสิทธิ จำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง ต่อมาโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดิน โดยกำหนดราคาซื้อขายและการผ่อนชำระเป็นงวด และกำหนดให้โอนกรรมสิทธิ์เมื่อชำระครบ ทั้งนี้ก่อนทำสัญญา คู่กรณีเคยพยายามโอนกรรมสิทธิ์แต่ไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากติดข้อห้ามตามกฎหมาย

ประเด็นข้อพิพาทและคำวินิจฉัย

ประเด็นสำคัญคือ สัญญาเช่าซื้อดังกล่าวมีผลบังคับได้หรือไม่ ศาลวินิจฉัยว่าการทำสัญญาเช่าซื้อในลักษณะดังกล่าว แม้จะมีเงื่อนไขให้โอนภายหลัง แต่แท้จริงเป็นการสร้างสิทธิเรียกร้องเพื่อให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต ซึ่งขัดต่อข้อห้ามโอนตามกฎหมาย จึงถือว่าเป็นการกระทำที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้าม

วิเคราะห์หลักกฎหมาย

ศาลพิจารณาโดยยึดหลักเจตนาที่แท้จริงของนิติกรรม มิใช่เพียงรูปแบบภายนอก หากนิติกรรมใดมีผลเป็นการหลีกเลี่ยงข้อห้ามของกฎหมาย ย่อมตกเป็นโมฆะตามมาตรา150 หลักนี้มีความสำคัญในการควบคุมไม่ให้มีการใช้ช่องว่างของกฎหมายเพื่อให้ได้ผลที่กฎหมายห้ามไว้

เจตนารมณ์ของกฎหมายและแนวคำพิพากษา

กฎหมายจัดที่ดินเพื่อการครองชีพมีเจตนารมณ์เพื่อให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยและทำกินอย่างมั่นคง จึงกำหนดข้อห้ามโอนเพื่อป้องกันการเก็งกำไร แนวคำพิพากษาศาลฎีกายืนยันว่าการกระทำใดที่มีผลเป็นการหลีกเลี่ยงข้อห้ามดังกล่าวย่อมไม่ชอบด้วยกฎหมายและไม่มีผลผูกพัน

สรุปผลคำพิพากษาของศาลทั้งสาม

1 ศาลชั้นต้น

พิพากษายกฟ้อง โดยเห็นว่าสัญญาเช่าซื้อเป็นนิติกรรมที่ขัดต่อข้อห้ามโอนตามกฎหมาย จึงไม่อาจบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์ได้

2 ศาลอุทธรณ์

พิพากษายืน เห็นว่าสัญญาดังกล่าวมีวัตถุประสงค์หลีกเลี่ยงข้อห้ามโอนและเป็นโมฆะ

3 ศาลฎีกา

พิพากษายืน โดยวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าซื้อเป็นการหลีกเลี่ยงข้อห้ามโอนตามกฎหมาย จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามและตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่อาจบังคับให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ได้

สรุปข้อคิดทางกฎหมาย

คดีนี้ตอกย้ำหลักว่าการทำนิติกรรมต้องอยู่ภายใต้กรอบของกฎหมายและเจตนารมณ์ของกฎหมาย หากมีการใช้รูปแบบนิติกรรมเพื่อหลีกเลี่ยงข้อห้าม ย่อมตกเป็นโมฆะโดยเด็ดขาด ไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องใด และไม่อาจอาศัยความสุจริตมารับรองความชอบด้วยกฎหมายได้

ประเด็นสำคัญที่สุดของคดีนี้

ประเด็นกฎหมายสำคัญของคดีนี้เกี่ยวข้องกับการตีความข้อห้ามโอนที่ดินตามกฎหมายพิเศษ และผลของนิติกรรมที่มีลักษณะหลีกเลี่ยงข้อห้ามดังกล่าว โดยศาลวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าซื้อแม้กำหนดให้โอนภายหลัง แต่มีเจตนาแท้จริงเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นนิติกรรมต้องห้าม

มาตรากฎหมายสำคัญที่ใช้วินิจฉัยในคดีนี้

1 มาตรา 12 พระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ เป็นบทบัญญัติกำหนดข้อห้ามโอนภายในระยะเวลา 5 ปี เพื่อคุ้มครองผู้ได้รับสิทธิในที่ดินไม่ให้ถูกโอนเปลี่ยนมือโดยมิชอบ

2 มาตรา 150 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เป็นบทบัญญัติกำหนดให้นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะ

คำถามที่พบบ่อย FAQ

1 คำถาม สัญญาเช่าซื้อที่ดินในระยะเวลาห้ามโอนมีผลบังคับหรือไม่

คำตอบ

สัญญาเช่าซื้อที่ดินที่ทำขึ้นในระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมายต้องพิจารณาถึงเจตนาที่แท้จริงของคู่สัญญาเป็นสำคัญ หากลักษณะของสัญญามีผลโดยตรงหรือโดยอ้อมในการก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องให้โอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต แม้จะกำหนดให้โอนภายหลังพ้นกำหนดห้ามโอนก็ตาม ย่อมถือได้ว่าเป็นการกระทำที่ขัดต่อเจตนารมณ์ของกฎหมาย เนื่องจากกฎหมายมีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันมิให้มีการเปลี่ยนมือของที่ดินในช่วงเวลาที่กำหนด การทำสัญญาลักษณะดังกล่าวจึงอาจถูกตีความว่าเป็นการหลีกเลี่ยงข้อห้ามและมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามตามกฎหมาย ส่งผลให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะและไม่อาจบังคับใช้ได้ ทั้งนี้ศาลจะพิจารณาจากพฤติการณ์โดยรวมว่ามีเจตนาหลีกเลี่ยงหรือไม่ หากพบว่ามีเจตนาชัดเจน ย่อมไม่อาจรับรองผลของสัญญาได้ 

2 คำถาม การทำสัญญาโดยกำหนดให้โอนภายหลังพ้นกำหนดห้ามโอนถือว่าชอบด้วยกฎหมายหรือไม่

คำตอบ

การกำหนดเงื่อนไขให้โอนกรรมสิทธิ์ภายหลังพ้นกำหนดห้ามโอน แม้ดูเสมือนเป็นการปฏิบัติตามกฎหมาย แต่ศาลจะพิจารณาถึงเจตนาที่แท้จริงและผลทางกฎหมายของนิติกรรม หากปรากฏว่าคู่สัญญามีความตั้งใจจะผูกพันให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ต้น แม้จะเลื่อนเวลาออกไป ย่อมถือได้ว่าเป็นการหลีกเลี่ยงข้อห้ามของกฎหมาย การกระทำเช่นนี้จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามและตกเป็นโมฆะ ไม่อาจนำมาใช้บังคับสิทธิเรียกร้องได้ และไม่อาจอาศัยเงื่อนไขในอนาคตมาทำให้สัญญากลายเป็นชอบด้วยกฎหมายได้ 

3 คำถาม การหลีกเลี่ยงข้อห้ามตามกฎหมายมีผลอย่างไร

คำตอบ

การหลีกเลี่ยงข้อห้ามตามกฎหมายเป็นพฤติการณ์ที่ศาลไม่รับรอง แม้ว่าจะไม่มีการฝ่าฝืนโดยตรงในรูปแบบ แต่หากมีลักษณะเป็นการอ้อมเพื่อให้เกิดผลต้องห้าม ศาลย่อมวินิจฉัยว่านิติกรรมนั้นขัดต่อกฎหมายและตกเป็นโมฆะ หลักการนี้มีความสำคัญเพื่อป้องกันการใช้ช่องว่างของกฎหมายในทางที่ไม่สุจริต และรักษาความเป็นธรรมในสังคม เมื่อเป็นโมฆะแล้ว ย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องใด และคู่สัญญาต้องคืนประโยชน์ที่ได้รับต่อกันตามหลักกฎหมายลาภมิควรได้ 

4 คำถาม ศาลพิจารณาอย่างไรว่าเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย

คำตอบ

ศาลจะพิจารณาจากพฤติการณ์โดยรวม ทั้งก่อนและหลังการทำนิติกรรม โดยเน้นที่เจตนาที่แท้จริงของคู่สัญญา เช่น การพยายามโอนกรรมสิทธิ์แต่ทำไม่ได้แล้วเปลี่ยนรูปแบบเป็นสัญญาอื่น หรือการกำหนดเงื่อนไขให้โอนในอนาคตอย่างแน่นอน หากพฤติการณ์แสดงให้เห็นถึงความตั้งใจหลีกเลี่ยงข้อห้าม ศาลย่อมวินิจฉัยว่านิติกรรมดังกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมาย นอกจากนี้ยังพิจารณาถึงความสมเหตุสมผลและลักษณะของผลประโยชน์ที่คู่สัญญาได้รับประกอบกันด้วย 

5 คำถาม เมื่อนิติกรรมเป็นโมฆะแล้วสามารถเรียกร้องสิทธิได้หรือไม่

คำตอบ

เมื่อนิติกรรมตกเป็นโมฆะ ย่อมถือว่าไม่เคยมีนิติกรรมนั้นเกิดขึ้น คู่สัญญาไม่อาจอ้างสิทธิเรียกร้องตามสัญญาได้ อย่างไรก็ตาม หากมีการชำระเงินหรือส่งมอบทรัพย์สินกันไปแล้ว อาจเรียกร้องคืนได้ตามหลักลาภมิควรได้ โดยต้องคืนสภาพเดิมเท่าที่จะทำได้ ทั้งนี้การคืนดังกล่าวไม่ใช่การบังคับตามสัญญา แต่เป็นผลตามหลักความเป็นธรรมเพื่อป้องกันการได้ประโยชน์โดยไม่มีมูลเหตุทางกฎหมาย 

6 คำถาม สามารถอ้างความสุจริตเพื่อให้สัญญามีผลได้หรือไม่

คำตอบ

ความสุจริตเป็นหลักพื้นฐานในกฎหมาย แต่ไม่อาจใช้เพื่อรับรองนิติกรรมที่ขัดต่อกฎหมายได้ หากนิติกรรมมีวัตถุประสงค์ต้องห้าม ย่อมตกเป็นโมฆะโดยเด็ดขาด แม้คู่สัญญาจะไม่รู้ข้อห้ามหรือเชื่อโดยสุจริตก็ตาม กฎหมายให้ความสำคัญกับความสงบเรียบร้อยของสังคมมากกว่าความเชื่อส่วนบุคคล ดังนั้นการอ้างความสุจริตจึงไม่อาจทำให้นิติกรรมที่เป็นโมฆะกลับมีผลสมบูรณ์ได้ 

7 คำถาม ข้อห้ามโอนที่ดินมีวัตถุประสงค์เพื่ออะไร

คำตอบ

ข้อห้ามโอนที่ดินมีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้ได้รับสิทธิให้สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้อย่างแท้จริง โดยป้องกันการซื้อขายเปลี่ยนมืออย่างรวดเร็วซึ่งอาจนำไปสู่การเก็งกำไร กฎหมายจึงกำหนดระยะเวลาห้ามโอนเพื่อสร้างความมั่นคงในการอยู่อาศัยและประกอบอาชีพของผู้ได้รับสิทธิ รวมทั้งรักษาความเป็นธรรมในการจัดสรรทรัพยากรของรัฐ 

8 คำถาม หากฝ่าฝืนข้อห้ามโอนจะมีผลอย่างไร

คำตอบ

การฝ่าฝืนข้อห้ามโอนทำให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะ คู่สัญญาไม่อาจบังคับสิทธิเรียกร้องตามสัญญาได้ และต้องคืนประโยชน์ที่ได้รับต่อกัน นอกจากนี้ยังสะท้อนถึงการใช้สิทธิในทางที่ไม่สุจริต ซึ่งอาจมีผลต่อการพิจารณาคดีอื่นที่เกี่ยวข้อง จึงควรตรวจสอบข้อจำกัดทางกฎหมายก่อนทำนิติกรรมทุกครั้ง

การอธิบายหลักกฎหมาย

ข้อ 1 พระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 6 และมาตรา 12 วรรคหนึ่ง

บทบัญญัติมาตรา 6 มีวัตถุประสงค์เพื่อให้รัฐมีอำนาจจัดสรรที่ดินแก่ประชาชนเพื่อการอยู่อาศัยและประกอบอาชีพอย่างมั่นคง โดยกำหนดให้การจัดที่ดินเป็นไปในลักษณะของนิคม ซึ่งเป็นระบบที่รัฐควบคุมและกำกับดูแล เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์จากที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพและเป็นธรรม ส่วนมาตรา 12 วรรคหนึ่ง เป็นบทบัญญัติที่กำหนดข้อจำกัดสิทธิของผู้ได้รับที่ดิน โดยห้ามโอนที่ดินภายในระยะเวลา 5 ปี นับแต่วันที่ได้รับสิทธิ เว้นแต่เป็นการตกทอดโดยทางมรดกหรือโอนไปยังสหกรณ์ที่เกี่ยวข้อง ข้อจำกัดดังกล่าวมีเจตนารมณ์เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและการเปลี่ยนมือของที่ดินโดยเร็วเกินไป ซึ่งจะทำให้วัตถุประสงค์ของกฎหมายในการให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยและทำกินอย่างมั่นคงไม่บรรลุผล นอกจากนี้ยังมีผลให้ที่ดินดังกล่าวไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดีในช่วงเวลาห้ามโอน ซึ่งเป็นการคุ้มครองผู้ได้รับสิทธิไม่ให้สูญเสียที่ดินจากการถูกบังคับคดีอีกด้วย

ข้อ 2 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150

มาตรา 150 เป็นบทบัญญัติหลักที่กำหนดให้นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามโดยกฎหมาย ขัดต่อความสงบเรียบร้อย หรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ตกเป็นโมฆะโดยเด็ดขาด หลักการนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในระบบกฎหมายแพ่ง เนื่องจากเป็นกลไกควบคุมไม่ให้บุคคลใช้เสรีภาพในการทำนิติกรรมในทางที่ขัดต่อกฎหมายหรือเป็นอันตรายต่อสังคม การตีความมาตรานี้ต้องพิจารณาถึงเจตนาที่แท้จริงของนิติกรรม มิใช่เพียงรูปแบบภายนอก หากปรากฏว่านิติกรรมมีลักษณะเป็นการหลีกเลี่ยงข้อห้ามของกฎหมาย หรือมุ่งให้เกิดผลที่กฎหมายไม่อนุญาต ย่อมถือว่าเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามและตกเป็นโมฆะทันที โดยไม่ต้องคำนึงว่าคู่สัญญาจะมีเจตนาดีหรือไม่ หลักการนี้จึงมีบทบาทสำคัญในการรักษาความสงบเรียบร้อยของสังคม และสร้างมาตรฐานในการใช้สิทธิทางแพ่งอย่างสุจริตและเป็นธรรม

 ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2120/2559

พ.ร.บ.จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 6 บัญญัติว่า ให้รัฐบาลมีอำนาจจัดที่ดินของรัฐ เพื่อให้ประชาชนได้มีที่ตั้งเคหสถานและประกอบอาชีพเป็นหลักแหล่งในที่ดินนั้น โดยจัดตั้งเป็นนิคมตาม พระราชบัญญัตินี้ และมาตรา 12 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน ผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะโอนที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นไม่ได้ นอกจากการตกทอดโดยทางมรดกหรือโอนไปยังสหกรณ์ที่ตนเป็นสมาชิกอยู่แล้วแต่กรณี และวรรคสองบัญญัติว่า ภายในกำหนดระยะเวลาตามวรรคหนึ่ง ที่ดินนั้นไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี ตามบทบัญญัติดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงเจตนารมณ์ของกฎหมายที่จะปกป้องราษฎรที่ได้รับสิทธิในที่ดินดังกล่าวให้มีที่ดินไว้อยู่อาศัยและทำกินในที่ดินนั้นเป็นเวลาอย่างน้อย 5 ปี จะจำหน่ายจ่ายโอนที่ดินที่ได้รับมาด้วยประการใด ๆ ก่อนครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนดไว้ไม่ได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดก ดังนั้นภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน จำเลยผู้ได้รับสิทธิเข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทจึงไม่อาจสละหรือโอนสิทธิครอบครองหรือทำนิติกรรมสัญญาประการใดอันมีผลหรือมีลักษณะไปในทางที่สละ หรือโอน หรืออาจต้องถูกบังคับคดีให้มีการโอนสิทธิครอบครองหรือกรรมสิทธิ์ดังกล่าวได้

การที่โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินขณะอยู่ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมาย ซึ่งตามลักษณะของสัญญาก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องในอันที่จะบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินและเสียสิทธิการครอบครองที่ดินซึ่งขัดกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการให้ผู้ที่ได้รับสิทธิใช้ที่ดินนั้นเป็นเคหสถานและประกอบอาชีพ และพฤติการณ์ของโจทก์และจำเลยก่อนทำสัญญาที่ไปขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่ไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากมีข้อห้ามโอน เห็นได้ว่าเป็นการทำนิติกรรมที่มีเจตนาที่จะโอนที่ดินกัน แม้จะมีเงื่อนไขให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนอันเป็นระยะเวลาภายหลังพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมายก็ตาม ก็เป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมาย จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 โจทก์จึงไม่อาจยกนิติกรรมอันเป็นโมฆะดังกล่าวขึ้นเป็นข้ออ้างเพื่อบังคับให้จำเลยโอนที่ดินแก่โจทก์ได้

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 28187 ตำบลคอรุม อำเภอพิชัย จังหวัดอุตรดิตถ์ ให้แก่โจทก์ โดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียน หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย

จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์

ระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ภาค 6 จำเลยถึงแก่ความตาย โจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกนางสาวเอ็มอนงค์ ผู้จัดการมรดกของจำเลยเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลอุทธรณ์ภาค 6 มีคำสั่งตั้งบุคคลผู้ถูกเรียกเป็นคู่ความแทน

ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาแผนกคดีพาณิชย์และเศรษฐกิจวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เดิมที่ดินพิพาทเป็นที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2475 ตำบลคอรุม อำเภอพิชัย จังหวัดอุตรดิตถ์ มีจำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองและมีข้อกำหนดห้ามโอน 5 ปี นับแต่วันที่ 19 มีนาคม 2544 ตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 12 ต่อมาที่ดินพิพาทได้ออกเป็นโฉนดที่ดินเลขที่ 28187 ตำบลคอรุม อำเภอพิชัย จังหวัดอุตรดิตถ์ โดยยังมีข้อกำหนดห้ามโอนดังกล่าว โจทก์ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย จากนั้นโจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาทขึ้นใหม่ในราคา 594,000 บาท ชำระเงินวันทำสัญญา 130,000 บาท ส่วนที่เหลือแบ่งชำระเป็นรายปี ปีละ 100,000 บาท รวม 4 งวด ต่อมาเมื่อโจทก์นำเงินไปชำระให้จำเลยตามสัญญา จำเลยไม่ยอมรับ โจทก์จึงนำเงินค่าเช่าซื้อที่ต้องชำระทั้งหมดไปวางที่สำนักงานบังคับคดีเพื่อให้จำเลยมารับไป

มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการเดียวว่า สัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาทมีผลบังคับได้หรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า ข้อกำหนดห้ามโอนที่ดินตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 12 เป็นข้อห้ามเฉพาะการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในระยะเวลาห้ามโอน แต่ไม่ได้ห้ามทำนิติกรรมในระยะเวลาห้ามโอนดังกล่าว สัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาทมีผลเพียงให้โจทก์เข้าครอบครองที่ดินพิพาทเท่านั้น จำเลยยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จนกว่าโจทก์จะชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วน สัญญาเช่าซื้อจึงเป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนไขหรือมีผลบังคับให้โอนที่ดินเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมาย สัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาทจึงมีผลบังคับได้นั้น เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 6 บัญญัติว่า ให้รัฐบาลมีอำนาจจัดที่ดินของรัฐ เพื่อให้ประชาชนได้มีที่ตั้งเคหสถานและประกอบอาชีพเป็นหลักแหล่งในที่ดินนั้น โดยจัดตั้งเป็นนิคมตามพระราชบัญญัตินี้และมาตรา 12 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน ผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะโอนที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นไม่ได้นอกจากการตกทอดโดยทางมรดกหรือโอนไปยังสหกรณ์ที่ตนเป็นสมาชิกอยู่แล้วแต่กรณีและวรรคสอง บัญญัติว่า ภายในกำหนดระยะเวลาตามวรรคหนึ่ง ที่ดินนั้นไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี ตามบทบัญญัติดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงเจตนารมณ์ของกฎหมายที่จะปกป้องราษฎรที่ได้รับสิทธิในที่ดินให้มีที่ดินไว้อยู่อาศัยและทำกินในที่ดินนั้นเป็นเวลาอย่างน้อย 5 ปี จะจำหน่ายจ่ายโอนที่ดินที่ได้รับมาด้วยประการใด ๆ ก่อนครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนดไว้ไม่ได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดก ดังนั้น ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน จำเลยผู้ได้รับสิทธิเข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาท จึงไม่อาจสละหรือโอนสิทธิครอบครองหรือทำนิติกรรมสัญญาประการใด อันมีผลหรือมีลักษณะไปในทางที่สละ หรือโอน หรืออาจต้องถูกบังคับให้มีการโอนสิทธิครอบครองหรือกรรมสิทธิ์ดังกล่าวได้ โดยก่อนหน้าที่โจทก์และจำเลยจะตกลงทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาท ก็ได้ความจากคำเบิกความของโจทก์เองว่า โจทก์และจำเลยเคยไปขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท แต่ไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากมีข้อห้ามโอนและจำเลยยังเคยทำพินัยกรรมยกที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ด้วย แต่ก่อนทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาทจำเลยได้ยกเลิกพินัยกรรมฉบับดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาทขณะอยู่ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมาย ซึ่งตามลักษณะของสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องในอันที่จะบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทและเสียสิทธิการครอบครองที่ดินซึ่งขัดกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการให้ผู้ที่ได้รับสิทธิใช้ที่ดินนั้น เป็นเคหสถานและประกอบอาชีพและพฤติการณ์ของโจทก์และจำเลยก่อนทำสัญญาดังกล่าว เห็นได้ว่าเป็นการทำนิติกรรมที่มีเจตนาที่จะโอนที่ดินพิพาทกัน แม้จะมีเงื่อนไขให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กัน เมื่อชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนอันเป็นระยะเวลาภายหลังพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมายก็ตาม ก็เป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมาย จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 โจทก์จึงไม่อาจยกนิติกรรมอันเป็นโมฆะขึ้นเป็นข้ออ้าง เพื่อบังคับให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ