ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

บทนำ 

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับการทำสัญญาเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งกำหนดระยะเวลาเช่าเริ่มต้น 30 ปี พร้อมมีคำมั่นให้ต่อสัญญาเช่าอีกสองคราว คราวละ 30 ปี รวมเป็นระยะเวลา 90 ปี โดยศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การกำหนดเงื่อนไขดังกล่าวเป็นการหลีกเลี่ยงบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ซึ่งห้ามมิให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามสิบปี สัญญาในส่วนที่เป็นคำมั่นต่อสัญญาเช่าจึงตกเป็นโมฆะ แม้ผู้เช่าจะได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าครบถ้วนแล้วก็ตาม เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า ผู้เช่าครอบครองต่อโดยไม่มีสิทธิ ย่อมเป็นการละเมิด ผู้ให้เช่ามีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายได้

คดีนี้มีคำถามที่น่าสนใจดังต่อไปนี้

1. การทำสัญญาเช่า 30 ปี พร้อมคำมั่นต่อสัญญาอีก 60 ปี เป็นการฝ่าฝืน ป.พ.พ. มาตรา 540 หรือไม่

2. คำมั่นต่อสัญญาเช่าดังกล่าวสามารถบังคับใช้ในฐานะบุคคลสิทธิได้หรือไม่

3. เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าครอบครองต่อ ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าเสียหายเพียงใด

ข้อเท็จจริงของคดี

โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) พร้อมสิ่งปลูกสร้าง และได้ทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินและบ้านเป็นระยะเวลา 30 ปี โดยจดทะเบียนการเช่าไว้ถูกต้อง ต่อมาในวันเดียวกัน คู่สัญญาได้กำหนดคำมั่นให้ต่อสัญญาเช่าอีกสองคราว คราวละ 30 ปี และจำเลยได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้ารวมทั้งสิ้น 90 ปี โจทก์ภายหลังบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินเมื่อครบกำหนดเช่า แต่จำเลยไม่ยอมออก

ประเด็นข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัย

ประเด็นสำคัญคือ ข้อตกลงการต่อสัญญาเช่าที่ทำไว้ล่วงหน้าเกิน 30 ปี มีผลใช้บังคับได้หรือไม่ และหากไม่มีผล ผู้เช่าครอบครองต่อจะเป็นการละเมิดหรือไม่

การตีความ ป.พ.พ. มาตรา 540

ศาลฎีกาวางหลักชัดเจนว่า มาตรา 540 มีเจตนารมณ์เพื่อป้องกันไม่ให้คู่สัญญาผูกพันกันด้วยสัญญาเช่าระยะยาวจนเกินสมควร เพราะสภาพทรัพย์และสภาวะเศรษฐกิจย่อมเปลี่ยนแปลงไป การกำหนดคำมั่นต่อสัญญาเช่าล่วงหน้าในวันเดียวกัน และกำหนดค่าเช่าเดิมตลอด 90 ปี แสดงเจตนาชัดแจ้งในการหลีกเลี่ยงกฎหมาย

ผลของคำมั่นต่อสัญญาเช่า

ศาลวินิจฉัยว่า คำมั่นต่อสัญญาเช่าดังกล่าวมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามโดยกฎหมาย จึงตกเป็นโมฆะ ไม่อาจอ้างเป็นสัญญาบุคคลสิทธิให้มีผลบังคับต่อไปได้ หากยอมให้บังคับใช้ ย่อมทำให้บทบัญญัติ มาตรา 540 ไร้ผล

ความรับผิดจากการครอบครองโดยไม่มีสิทธิ

เมื่อครบกำหนดเช่าแล้ว จำเลยยังคงครอบครองทรัพย์โดยไม่มีสิทธิ เป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายได้ ศาลกำหนดค่าเสียหายโดยพิจารณาความเหมาะสมตามสภาพเศรษฐกิจ ราคาทรัพย์ และประโยชน์ที่จำเลยได้รับ

สรุปข้อคิดทางกฎหมาย

คำพิพากษานี้ตอกย้ำว่า การพยายามจัดโครงสร้างสัญญาเพื่อหลีกเลี่ยงข้อห้ามของกฎหมาย แม้จะทำในรูปคำมั่นหรือข้อตกลงล่วงหน้า ก็ไม่อาจมีผลใช้บังคับได้ หากวัตถุประสงค์ขัดต่อกฎหมายอย่างชัดแจ้ง คู่สัญญาควรทำสัญญาเช่าโดยเคารพเจตนารมณ์ของกฎหมาย มิฉะนั้นย่อมเสี่ยงต่อการสูญเสียสิทธิและเกิดความรับผิดในภายหลัง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566  

การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาลักษณะที่รวมการเช่าระยะแรก 30 ปี แต่กำหนดมีคำมั่นที่โจทก์จะให้เช่าอีกสองคราว คราวละ 30 ปี ในวันเดียวกัน ทั้งจำเลยยังชำระเงินการเช่าสองคราว คราวละ 30 ปี เช่นที่กล่าวข้างต้น ไม่มีรายละเอียดกำหนดค่าเช่าใหม่ เงื่อนไขการเช่าใหม่ ทั้ง ๆ ที่กำหนดระยะเวลายาวนานล่วงเลยไปแล้วถึง 30 ปี จะให้ต่อระยะเวลาเช่าไปอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี รวมเป็น 90 ปี ซึ่งปกติสภาพความเจริญของที่ดิน สภาวะเศรษฐกิจ ย่อมเปลี่ยนแปลงไปตามกาลเวลา แต่การทำคำมั่นของโจทก์จำเลยเท่ากับถือตามอัตราค่าเช่าเดิม เงื่อนไขการเช่าเดิม ทุกประการ แสดงให้เห็นได้ชัดเจนว่าโจทก์จำเลยต่างประสงค์หลีกเลี่ยง ป.พ.พ. มาตรา 540 ที่ห้ามเช่าเกิน 30 ปี ฉะนั้นสัญญาส่วนที่เป็นคำมั่นที่จะต่อสัญญาเช่าอีก 2 คราว ๆ ละ 30 ปี จึงตกเป็นโมฆะ เนื่องจากวัตถุประสงค์ขัดต่อกฎหมายชัดแจ้ง และกรณีไม่อาจจะให้ตีความเป็นสัญญาบุคคลสิทธิระหว่างโจทก์กับจำเลยเพื่อให้มีผลบังคับต่อไปตามที่จำเลยฎีกา เพราะมิฉะนั้นวัตถุประสงค์ของ ป.พ.พ. มาตรา 540 ดังกล่าวย่อมจะไร้ผลบังคับ

สรุปผลคำพิพากษาของศาลทั้งสาม

1. ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้จำเลยเป็นเวลา 30 ปี โดยถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

2. ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและบ้าน พร้อมให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง และชดใช้ค่าเสียหายรายเดือน พร้อมยกฟ้องแย้ง

3. ศาลฎีกาพิพากษาเห็นพ้องกับศาลอุทธรณ์ วินิจฉัยว่าคำมั่นต่อสัญญาเช่าเกิน 30 ปีเป็นโมฆะ ผู้เช่าครอบครองต่อเป็นละเมิด แก้ไขเพียงอัตราค่าเสียหายให้เหมาะสม

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และบ้านเลขที่ 159/3 พร้อมให้รื้อถอนขนย้ายทรัพย์สิน รวมทั้งให้รื้อถอนบ้านเลขที่ 159/8 อาคารที่จอดรถและสิ่งปลูกสร้างอื่น หากจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์รื้อถอนแทนโดยจำเลยรับผิดค่าใช้จ่าย และขอให้ห้ามจำเลยยุ่งเกี่ยวกับทรัพย์ดังกล่าว พร้อมเรียกค่าเสียหายเดือนละ 120,000 บาทนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบคืน

จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเป็นเวลา 30 ปี นับแต่ 22 พฤษภาคม 2563 ค่าเช่าปีละ 20,000 บาท รวม 600,000 บาท โดยอ้างว่าโจทก์ได้รับค่าเช่าล่วงหน้าแล้ว หากโจทก์ไม่ปฏิบัติให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์จดทะเบียนให้จำเลยเช่าที่ดิน น.ส.3 ก. เลขที่ 1691 เลขที่ดิน 633 และเลขที่ 1692 เลขที่ดิน 634 พร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นเวลา 30 ปี นับแต่ 22 พฤษภาคม 2563 หากโจทก์ไม่ปฏิบัติให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา พร้อมให้โจทก์รับผิดค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินและบ้านเลขที่ 159/3 ให้ส่งมอบคืนในสภาพเรียบร้อย และห้ามยุ่งเกี่ยวอีกต่อไป ให้รื้อถอนบ้านเลขที่ 159/8 อาคารที่จอดรถและสิ่งปลูกสร้างอื่น พร้อมให้ชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาทนับถัดจากวันฟ้อง (12 มิถุนายน 2563) จนกว่าจะรื้อถอนและขนย้ายออก ยกฟ้องแย้ง และให้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลเป็นพับ จำเลยฎีกาโดยได้รับอนุญาต

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินและบ้าน เดิมทำสัญญาเช่า 30 ปีและจดทะเบียนการเช่าเริ่ม 22 พฤษภาคม 2533 ค่าเช่ารวม 1,500,000 บาท ต่อมาทางราชการเปลี่ยนเลขที่บ้านเป็น 159/3 จำเลยก่อสร้างอาคารจอดรถและบ้านเลขที่ 159/8 บนที่ดินอีกแปลง ครั้นครบกำหนดเช่าโจทก์บอกกล่าวให้คืนทรัพย์และรื้อถอนแล้วแต่จำเลยไม่ออก จำเลยอ้างว่ามีข้อตกลงต่อสัญญาอีกสองคราว คราวละ 30 ปี เป็นคำมั่นผูกพันกันในลักษณะบุคคลสิทธิ

ศาลเห็นว่า ป.พ.พ. มาตรา 540 ห้ามเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 30 ปี และให้ต่อสัญญาได้เมื่อครบกำหนดแล้วเท่านั้น เหตุเพราะทรัพย์และเศรษฐกิจเปลี่ยนแปลงได้ การทำสัญญาเช่าระยะแรก 30 ปี พร้อมคำมั่นต่อสัญญาอีก 60 ปีในวันเดียวกัน และการชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับช่วงต่ออายุ โดยไม่มีการกำหนดค่าเช่าใหม่หรือเงื่อนไขใหม่ แสดงเจตนาชัดเจนว่ามุ่งหลีกเลี่ยงกฎหมาย จึงทำให้ข้อตกลงส่วนคำมั่นต่อสัญญาเช่าอีก 2 คราวตกเป็นโมฆะ และไม่อาจตีความให้เป็นบุคคลสิทธิให้มีผลบังคับต่อไปได้ มิฉะนั้นเจตนารมณ์ของมาตรา 540 จะไร้ผล

เมื่อครบกำหนดเช่าแล้วจำเลยยังอยู่ต่อโดยไม่มีสิทธิ เป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ ศาลฎีกาเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาทนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะรื้อถอนและขนย้ายออก พิพากษาแก้เฉพาะอัตราค่าเสียหาย นอกจากนั้นให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 8 และยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ