โจทก์ยึดถือครอบครองที่ดินในฐานะเป็นผู้จะซื้อตามสัญญาจะซื้อขายจึงเป็นผู้ทรงสิทธิยึดหน่วง

โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มีข้อตกลงจะไปจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้เมื่อนำที่ดินไปออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว  โจทก์ชำระเงินให้จำเลยครบถ้วนและจำเลยมอบการครอบครองที่ดินแล้ว โจทก์มีสิทธิยึดหน่วงที่ดินไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้ โจทก์ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงย่อมมีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ได้ แม้โจทก์จะฟ้องคดีเกิน 10 ปี คดีโจทก์ก็ไม่ขาดอายุความ
 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4793/2546
 
          โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาท โดยมีข้อตกลงว่าจะไปจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้โจทก์เมื่อจำเลยนำที่ดินพิพาทไปออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว จึงเป็นสัญญาจะซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง โจทก์ชำระเงินให้จำเลยครบถ้วนและจำเลยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์แล้วแม้สิทธิครอบครองจะยังไม่โอนมาเป็นของโจทก์เพราะคู่สัญญาประสงค์จะให้มีการโอนทางทะเบียน แต่โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิยึดหน่วงที่ดินพิพาทไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้ โจทก์ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงย่อมมีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ตามมาตรา 193/27 และ 241 แม้โจทก์จะฟ้องคดีเกิน 10 ปี คดีโจทก์ก็ไม่ขาดอายุความ

           แม้โจทก์จะมีคำขอท้ายฟ้องขอให้จำเลยไปแบ่งแยกที่ดินด้านทิศใต้ส่วนที่โจทก์ครอบครอง แล้วโอนให้โจทก์เป็นเนื้อที่ประมาณ 25 ไร่ ก็เป็นเพียงประมาณการเท่านั้นเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินให้ช่างรังวัดสอบเขตและทำแผนที่พิพาทตามคำสั่งของศาลชั้นต้นโดยโจทก์และจำเลยเป็นผู้นำชี้ซึ่งช่างรังวัดที่ดินพิพาทส่วนที่โจทก์ครอบครองได้เนื้อที่27 ไร่ 1 งาน 42 ตารางวา ศาลย่อมมีอำนาจพิพากษาว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทตามเนื้อที่ซึ่งปรากฏในแผนที่พิพาทได้ ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142
 
           โจทก์ฟ้องว่า เมื่อปี 2516 จำเลยแบ่งขายที่ดินมีหลักฐานเป็นแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1) ตั้งอยู่หมู่ที่ 4 ตำบลเค็งใหญ่ อำเภอหัวตะพาน จังหวัดอำนาจเจริญ (เดิมจังหวัดอุบลราชธานี) เนื้อที่ประมาณ 10 ไร่ ตามแผนที่สังเขปท้ายฟ้องให้โจทก์ในราคา 1,000 บาท โดยตกลงจะไปจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้โจทก์เมื่อจำเลยนำที่ดินดังกล่าวไปออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้วโจทก์ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวตั้งแต่วันซื้อขายและต่อมาปี 2524 โจทก์ได้ซื้อที่ดินส่วนที่จำเลยแบ่งขายให้นายสีจันหรือศรีจันทร์ต่อจากนายสีจันหรือศรีจันทร์อีกประมาณ 15 ไร่แล้วเข้าครอบครองทำประโยชน์รวมกันเป็นเนื้อที่ 25 ไร่ ตลอดมาจนกระทั่งปี 2538จำเลยแจ้งว่าจะนำที่ดินดังกล่าวไปออกโฉนดในนามจำเลยแล้วจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้โจทก์ แต่เมื่อจำเลยได้รับโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวเลขที่ 13524 แล้วไม่ดำเนินการโจทก์บอกกล่าวหลายครั้ง จำเลยก็เพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 13524 ตำบลเค็งใหญ่ อำเภอหัวตะพาน จังหวัดอำนาจเจริญ ด้านทิศใต้ส่วนที่โจทก์ครอบครองทำประโยชน์แล้วโอนให้โจทก์เป็นเนื้อที่ประมาณ 25 ไร่ หากไม่ไปดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย

          จำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยขายที่ดินพิพาทให้โจทก์และนายสีจันหรือศรีจันทร์โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยการเช่าและขออาศัยทำกินจึงไม่มีสิทธิในที่ดินพิพาท การซื้อขายไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ โจทก์ฟ้องเมื่อพ้นระยะเวลา 10 ปี นับแต่วันที่โจทก์อ้างว่ามีการซื้อขายจึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท
          โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 3,000 บาทแทนจำเลย
          โจทก์ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเดิมเลขที่ 13524 ตำบลเค็งใหญ่ อำเภอหัวตะพาน จังหวัดอำนาจเจริญ (เดิมจังหวัดอุบลราชธานี) มีชื่อจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยจะต้องแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ตามฟ้องหรือไม่ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยประการแรกว่า ที่ดินพิพาทที่โจทก์ครอบครองนั้น โจทก์ซื้อหรือเช่าจากจำเลยโจทก์มีตัวโจทก์ นายบุญโฮม บัวทอง นายพูล ปานพรมและนายสีจันหรือศรีจันทร์ ปานะพรม เป็นพยานเบิกความทำนองเดียวกันว่า ที่ดินของจำเลยทั้งหมดเดิมมีหลักฐานเป็น ส.ค. 1 เนื้อที่ประมาณ 40 ไร่ เมื่อปี 2512 จำเลยตัดถนนรอบที่ดินแล้วแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยเนื้อที่แปลงละ 5 ไร่เพื่อแบ่งขายในราคาแปลงละ 500 บาท โจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวเพื่อเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินพิพาทจากจำเลยเมื่อปี 2516 จำนวน 10 ไร่ ชำระราคาและส่งมอบที่ดินตั้งแต่วันซื้อขายโดยจำเลยตกลงจดทะเบียนโอนให้โจทก์เมื่อได้ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว และต่อมาปี 2524โจทก์ซื้อที่ดินต่อจากนายสีจันหรือศรีจันทร์ซึ่งนายสีจันหรือศรีจันทร์ซื้อมาจากจำเลยอีก 15 ไร่ การซื้อขายดังกล่าวจำเลยรู้เห็นและตกลงจะจดทะเบียนโอนให้โจทก์พร้อมกับที่ดินพิพาทซึ่งโจทก์ซื้อไว้แต่เดิมรวมเป็น 25 ไร่ เมื่อจำเลยได้ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส. 3) แล้วต่อมาปี 2532 โจทก์จำเลยและนายสีจันหรือศรีจันทร์จึงไปยื่นคำร้องที่สำนักงานที่ดินอำเภอหัวตะพานขอให้แบ่งแยกที่ดินแต่ไม่สำเร็จ เห็นว่า พยานโจทก์ดังกล่าวล้วนเป็นชาวบ้านอยู่ในหมู่บ้านที่ที่ดินพิพาทตั้งอยู่ทั้งมีอายุมากและบางคนเคยเป็นสารวัตรกำนันมาก่อน ย่อมรู้เห็นเกี่ยวกับที่ดินความเป็นไปเกี่ยวกับที่ดินในหมู่บ้านดีว่าที่ดินแปลงใดใครเป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครอง และไม่ปรากฏว่าพยานโจทก์ดังกล่าวเคยมีสาเหตุโกรธเคืองกับจำเลยมาก่อน จึงไม่มีเหตุระแวงว่าจะเบิกความเข้าข้างฝ่ายโจทก์และหลังจากโจทก์ครอบครองที่ดินพิพาทแล้ว ได้เสียภาษีบำรุงท้องที่ตลอดมาตั้งแต่ปี 2517 ถึงปัจจุบันตามเอกสารหมาย จ.3 ถึง จ.6 อันเป็นการสนับสนุนให้เห็นว่าโจทก์ครอบครองที่ดินพิพาท ที่จำเลยอ้างว่าโจทก์เช่าที่ดินพิพาท ก็มีตัวจำเลยเพียงปากเดียวเบิกความลอย ๆ ไม่มีหลักฐานใดมาสนับสนุนว่าสัญญาทำเมื่อไร มีกำหนดระยะเวลากี่ปีจำเลยอ้างว่าโจทก์เช่าที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี 2516 ถึงขณะโจทก์ฟ้องเป็นระยะเวลา 20 กว่าปีแล้ว จำเลยก็มิได้นำสืบให้ศาลเห็นว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดเมื่อไรมีการต่อสัญญาเช่ากี่ครั้งหรือมีการเพิ่มค่าเช่ากี่ครั้งเป็นจำนวนเงินเท่าใด คำเบิกความของจำเลยจึงขัดต่อเหตุผลไม่น่าเชื่อถือ ทั้งได้ความจากคำเบิกความของนายวัชรชัย สุจริตพิทักษ์ พยานโจทก์ซึ่งเป็นนายช่างรังวัดที่ดินว่า ขณะไปทำแผนที่พิพาทตามคำสั่งศาลบริเวณที่ดินพิพาทมีต้นมะม่วงปลูกเป็นแถวและเว้นระยะอย่างเป็นระเบียบ ก็สอดคล้องกับพยานโจทก์ที่ว่า หลังจากโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยแล้ว โจทก์ได้ปลูกมะม่วงเต็มเนื้อที่ตามภาพถ่ายหมาย จ.7 และตามภาพถ่ายดังกล่าวปรากฏว่าเป็นมะม่วงต้นใหญ่เต็มไปหมด แสดงให้เห็นว่าโจทก์ปลูกมะม่วงมานานหลายปีซึ่งถ้าโจทก์เช่าที่ดินพิพาทจากจำเลย ระยะเวลาการครอบครองที่ดินพิพาทมีจำกัด โจทก์ย่อมไม่ปลูกมะม่วงซึ่งเป็นไม้ยืนต้น และให้ผลิตผลช้า อันเป็นเหตุผลหนึ่งทำให้น่าเชื่อว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย แต่การที่โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาท โดยมีข้อตกลงกันด้วยว่าจะไปจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้โจทก์เมื่อจำเลยนำที่ดินพิพาทไปออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยจึงเป็นสัญญาจะซื้อขายกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับจำเลย และได้ชำระเงินให้จำเลยครบถ้วน จำเลยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์แล้ว โจทก์ยึดถือครอบครองที่ดินพิพาทในฐานะเป็นผู้จะซื้อตลอดมาตามสัญญาจะซื้อขายที่ทำไว้กับจำเลย แม้สิทธิครอบครองจะยังไม่โอนมาเป็นของโจทก์ เพราะคู่สัญญาประสงค์จะให้มีการโอนทางทะเบียนก็ตาม แต่โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิยึดหน่วงที่ดินพิพาทไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้ โจทก์ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงย่อมมีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/27 และ 241 แม้โจทก์จะฟ้องคดีเกิน10 ปี คดีโจทก์ก็ไม่ขาดอายุความ ที่ศาลทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย

          อนึ่ง แม้โจทก์จะมีคำขอท้ายฟ้องขอให้จำเลยไปแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 13524ตำบลเค็งใหญ่ อำเภอหัวตะพาน จังหวัดอำนาจเจริญ ด้านทิศใต้ส่วนที่โจทก์ครอบครองแล้วโอนให้โจทก์เป็นเนื้อที่ประมาณ 25 ไร่นั้น ก็เป็นเพียงการประมาณการเท่านั้น เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินให้ช่างรังวัดสอบเขตและทำแผนที่พิพาทตามคำสั่งของศาลชั้นต้นโดยโจทก์และจำเลยเป็นผู้นำชี้ที่ดินพิพาทซึ่งช่างรังวัดที่ดินพิพาทส่วนที่โจทก์ครอบครองได้เนื้อที่ 27 ไร่ 1 งาน 42 ตารางวา ตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.ล.1 โจทก์และจำเลยรับว่าแผนที่พิพาทดังกล่าวถูกต้อง ศาลย่อมมีอำนาจพิพากษาว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทตามเนื้อที่ซึ่งปรากฏในแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.ล.1 ได้ ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142

           พิพากษากลับ ให้จำเลยรังวัดแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามโฉนดเลขที่ 13524 ตำบลเค็งใหญ่ อำเภอหัวตะพาน จังหวัดอำนาจเจริญ เฉพาะส่วนด้านทิศส่วนที่โจทก์ครอบครองเนื้อที่ 27 ไร่ 1 งาน 52 ตารางวา ตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.ล. 1 ให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ยอมดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 12,000 บาท"

มาตรา 193/27  ผู้รับจำนอง ผู้รับจำนำ ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วง หรือผู้ทรงบุริมสิทธิเหนือทรัพย์สินของลูกหนี้อันตนได้ยึดถือไว้ ยังคงมีสิทธิบังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนอง จำนำ หรือที่ได้ยึดถือไว้  แม้ว่าสิทธิเรียกร้องส่วนที่เป็นประธานจะขาดอายุความแล้วก็ตาม แต่จะใช้สิทธินั้นบังคับให้ชำระดอกเบี้ยที่ค้างย้อนหลังเกินห้าปีขึ้นไปไม่ได้

มาตรา 241  ผู้ใดเป็นผู้ครองทรัพย์สินของผู้อื่น และมีหนี้อันเป็นคุณประโยชน์แก่ตนเกี่ยวด้วยทรัพย์สินซึ่งครองนั้นไซร้  ท่านว่าผู้นั้นจะยึดหน่วงทรัพย์สินนั้นไว้จนกว่าจะได้ชำระหนี้ก็ได้  แต่ความที่กล่าวนี้ท่านมิให้ใช้บังคับ เมื่อหนี้นั้นยังไม่ถึงกำหนด
อนึ่งบทบัญญัติในวรรคก่อนนี้ ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าการที่เข้าครอบครองนั้นเริ่มมาแต่ทำการอันใดอันหนึ่งซึ่งไม่ชอบด้วยกฎหมาย

มาตรา 456  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

ป.วิ.พ.

มาตรา 142  คำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลที่ชี้ขาดคดีต้องตัดสินตามข้อหาในคำฟ้องทุกข้อ แต่ห้ามมิให้พิพากษาหรือทำคำสั่งให้สิ่งใด ๆ เกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้อง เว้นแต่
(1) ในคดีฟ้องเรียกอสังหาริมทรัพย์ ให้พึงเข้าใจว่าเป็นประเภทเดียวกับฟ้องขอให้ขับไล่จำเลย ถ้าศาลพิพากษาให้โจทก์ชนะคดี เมื่อศาลเห็นสมควรศาลจะมีคำสั่งให้ขับไล่จำเลยก็ได้ คำสั่งเช่นว่านี้ให้ใช้บังคับตลอดถึงวงศ์ญาติทั้งหลายและบริวารของจำเลยที่อยู่บนอสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่งไม่สามารถแสดงอำนาจพิเศษให้ศาลเห็นได้
(2) ในคดีที่โจทก์ฟ้องเรียกทรัพย์ใด ๆ เป็นของตนทั้งหมด แต่พิจารณาได้ความว่าโจทก์ควรได้แต่ส่วนแบ่ง เมื่อศาลเห็นสมควร ศาลจะพิพากษาให้โจทก์ได้รับแต่ส่วนแบ่งนั้นก็ได้
(3) ในคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้ชำระเงินพร้อมด้วยดอกเบี้ยจนถึงวันฟ้องเมื่อศาลเห็นสมควร ศาลจะพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยจนถึงวันที่ได้ชำระเสร็จตามคำพิพากษาก็ได้
(4) ในคดีที่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าหรือค่าเสียหายอันต่อเนื่องคำนวณถึงวันฟ้อง เมื่อศาลเห็นสมควร ศาลจะพิพากษาให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหายเช่นว่านี้จนถึงวันที่ได้ชำระเสร็จตามคำพิพากษาก็ได้
(5) ในคดีที่อาจยกข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนขึ้นอ้างได้นั้น เมื่อศาลเห็นสมควร ศาลจะยกข้อเหล่านั้นขึ้นวินิจฉัยแล้วพิพากษาคดีไปก็ได้
(6)  ในคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้ชำระเงินพร้อมด้วยดอกเบี้ยซึ่งมิได้มีข้อตกลงกำหนดอัตราดอกเบี้ยกันไว้ เมื่อศาลเห็นสมควรโดยคำนึงถึงเหตุสมควรและความสุจริตในการสู้ความหรือการดำเนินคดี ศาลจะพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยในอัตราที่สูงขึ้นกว่าที่โจทก์มีสิทธิได้รับตามกฎหมายแต่ไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปีนับตั้งแต่วันฟ้องหรือวันอื่นหลังจากนั้นก็ได้