ReadyPlanet.com
dot
สำนักงานทนายความ
dot
bulletทนายความฟ้องหย่า
bulletรับฟ้องคดีแพ่ง/อาญา
dot
พระราชบัญญัติ
dot
bulletพระราชบัญญัติ
dot
ประมวลกฎหมาย
dot
bulletป.แพ่งและพาณิชย์
bulletป.อาญา
bulletป.วิอาญา
bulletป.วิแพ่ง
bulletป.กฎหมายที่ดิน
bulletป.รัษฎากร
dot
บทความเฉพาะเรื่อง
dot
bulletฟ้องหย่า
bulletนิติกรรม
bulletสัญญายอมความ
bulletคดีมรดก
bulletอายุความฟ้องร้องคดี
bulletครอบครองปรปักษ์
bulletเอกเทศสัญญา
bulletเกี่ยวกับแรงงาน
bulletเกี่ยวกับคดีอาญา
bulletคดียาเสพติดให้โทษ
bulletตั๋วเงินและเช็ค
bulletห้างหุ้นส่วน-บริษัท
bulletคำพิพากษาและคำสั่ง
bulletทรัพย์สิน/กรรมสิทธิ์
bulletอุทธรณ์ฎีกา
bulletเกี่ยวกับคดีล้มละลาย
bulletเกี่ยวกับวิแพ่ง
bulletเกี่ยวกับวิอาญา
bulletการบังคับคดี
bulletคดีจราจรทางบก
bulletการเล่นแชร์ แชร์ล้ม
bulletอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล
bulletมรรยาททนายความ
bulletถอนคืนการให้,เสน่หา
bulletข้อสอบเนติบัณฑิต
bulletคำพิพากษา 2550
bulletกรมบังคับคดี
dot
ลิงค์ต่าง ๆ
dot
bulletสืบค้นกฎหมาย
bulletสืบค้นคำพิพากษา
bulletทรัพย์สินทางปัญญา
bulletสำนักทนายความ
dot
Newsletter

dot
bulletวิชาชีพทนายความ


เพิ่มเพื่อน
เพิ่มเพื่อน
เพิ่มเพื่อน

 



สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

สำนักงานทนายความ

-ปรึกษากฎหมาย ทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258

-ติดต่อทางอีเมล  : leenont0859604258@yahoo.co.th 

-ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์ ID LINE :  leenont

สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

สัญญาซื้อขายมีข้อกำหนดว่าหากจำเลยไม่โอนที่ดินให้โจทก์จำเลยยอมให้โจทก์ปรับเงินแสดงว่าโจทก์และจำเลยมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินซื้อขายในภายหลังเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หาใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งจะตกเป็นโมฆะ
 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่  144/2549

นายเหรียญ น้อยแก้ว                              โจทก์
นายสง่า _                                            จำเลย
 
          โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันมาก่อน โดยกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินกันไว้ ต่อมาเมื่อโจทก์ชำระราคาให้จำเลยครบถ้วนแล้วจึงได้ทำสัญญาอีกฉบับหนึ่ง ซึ่งแม้จะระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขาย แต่ก็มีข้อตกลงกำหนดไว้ในสัญญาว่า หากถึงกำหนดจำเลยไม่โอนที่ดินให้โจทก์ จำเลยยอมให้โจทก์ปรับอีกหนึ่งเท่าของเงินที่ขาย แสดงว่าโจทก์และจำเลยมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินซื้อขายกันในภายหลังเช่นเดียวกับที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำต่อเนื่องกันมา แม้จำเลยจะส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายให้โจทก์แล้วก็ตาม แต่เมื่อโจทก์และจำเลยมีเจตจนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินที่ซื้อขายกันให้เสร็จเด็ดขาดต่อไปสัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หาใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งจะตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง แต่อย่างใดไม่
 
          โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 19036 ตำบลหันคา อำเภอหันคา จังหวัดชัยนาท และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนที่แบ่งแยกออกจากที่ดินโฉนดที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ตามสัญญา หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าปรับแก่โจทก์จำนวน 60,000 บาท และหากจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ได้ เพราะสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องหรือพ้นวิสัย ให้จำเลยรับผิดชดใช้เงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระไปแล้วจำนวน 60,000 บาท และค่าปรับตามสัญญาแก่โจทก์
          จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง
          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 19036 ตำบลหันคา อำเภอหันคา จังหวัดชัยนาท ในส่วนที่เป็นที่ดินพิพาทเนื้อที่ 1 ไร่ ด้านทิศเหนือมีอาณาเขตติดต่อที่ดินของนายงาม ด้านทิศใต้มีอาณาเขตติอต่อที่ดินของนายหลอด ด้านทิศตะวันออกมีอาณาเขตติดต่อที่ดินของนายแดง และด้านทิศตะวันตกมีอาณาเขตติดต่อคลองชลประทานให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากไม่สามารถจดทะเบียนแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ได้ให้จำเลยชดใช้เงิน 60,000 บาท แก่โจทก์คำขออื่นให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน

จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีนี้มีทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาไม่เกินสองแสนบาทต้องห้ามมิให้ฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 289 วรรคหนึ่ง มีปัญหาข้อกฎหมายตามฎีกาของจำเลยที่ศาลชั้นต้นรับมาแต่เพียงว่าสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลย เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขายหรือไม่ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าว ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 ได้วินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 238 ประกอบมาตรา 247 โดยศาลอุทธรณ์ภาค 1 ฟังข้อเท็จจริงมาว่า เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2535 โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยโจทก์ขอแบ่งซื้อที่ดินซึ่งขณะนั้นมีหลักฐานเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์จากจำเลยบางส่วนเป็นเนื้อที่ 1 ไร่ ในราคา 60,000 บาท โจทก์ชำระเงินให้จำเลยแล้ว 20,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันที่ 5 เมษายน 2536 ซึ่งเป็นวันนัดจดทะเบียนโอนที่ดิน จำเลยส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายให้โจทก์เข้าครอบครองแล้วต่อมาเมื่อวันที่ 30 เมษายน 2536 โจทก์ชำระเงินให้จำเลยรับไปอีก 40,000 บาท และได้ทำสัญญาซื้อขายขึ้นอีกฉบับหนึ่ง ซึ่งมีข้อตกลงว่า หากถึงกำหนดจำเลยไม่โอที่ดินแปลงที่ซื้อขาย จำเลยยอมให้โจทก์ปรับอีกอีกหนึ่งเท่าของเงินที่ขาย และจำเลยตกลงกับโจทก์ว่า เมื่อมีการโอนโฉนดที่ดินแล้ว จำเลยจพดำเนินการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ ครั้นปี 2538 ทางราชการออกโฉนดที่ดินให้จำเลย และต่อมาจำเลยได้ขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินดังกล่าว ศาลฎีกาเห็นว่า การที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายกันมาก่อน โดยกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินกันไว้ ต่อมาเมื่อโจทก์ชำระราคาให้จำเลยครบถ้วนแล้ว จึงได้ทำสัญญาขึ้นอีกฉบับหนึ่งตามสัญญาซื้อขาย ซึ่งแม้จะระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขาย แต่ก็มีข้อตกลงกำหนดไว้ในสัญญาดังกล่าวว่า หากถึงกำหนดจำเลยไม่โอนที่ดินให้โจทก์ จำเลยยอมให้โจทก์ปรับอีกหนึ่งเท่าของเงินที่ขาย แสดงว่าโจทก์และจำเลยมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินที่ซื้อขายกันในภายหลังเช่นเดียวกับที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำต่อเนื่องกันมา มิฉะนั้นคงไม่กำหนดค่าปรับในกรณีที่จำเลยไม่โอนที่ดินซื้อขายให้โจทก์ไว้ด้วย จำเลยเองมิได้โต้แย้งในข้อที่ว่าเมื่อได้รับโฉนดที่ดินแล้วจะไปโอนที่ดินที่ซื้อขายให้โจทก์ เพียงแต่อ้างมาในฎีกาว่าเป็นข้อตกลงแยกต่างหากจากสัญญาซื้อขาย ดังนั้น แม้จำเลยจะส่งมอบที่ดินซื้อขายให้โจทก์แล้วก็ตาม แต่เมื่อโจทก์และจำเลยมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินซื้อขายกันให้เสร็จเด็ดขาดต่อไป สัญญาซื้อขายจึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หาใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งจะตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง  แต่อย่างใดไม่ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
 
( ประทีป เฉลิมภัทรกุล - เรวัตร อิศราภรณ์ - ศิริชัย จิระบุญศรี )
 
มาตรา 456  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

 




ขายฝาก/เช่า/เช่าซื้อ/ซื้อขาย/สัญญาอื่นๆ

ยกทรัพย์มรดกตีใช้หนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ
ข้อตกลงซื้อขายที่ดินมือเปล่า (น.ส. 3ก)เจ้าของที่ดินจึงมีเพียงสิทธิครอบครอง
สัญญาขายฝากที่ดินไม่ได้กำหนดค่าสินไถ่ไว้
สัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินโดยมีเงื่อนไข สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาด
เมื่อสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับชำระหนี้ได้
อายุความเรียกราคาส่วนต่างและค่าขาดประโยชน์กรณีผู้เช่าซื้อผิดสัญญาหรือตาย
สัญญาเช่า คำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับการเช่า
คำว่า "ได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว" ใช้บังคับแก่คู่สัญญาทั้งฝ่ายผู้ขายและผู้ซื้อ
บอกเลิกสัญญาเช่าต้องบอกกล่าวให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่า
การซื้อขายมิได้มีการชำระราคากันจริงถือเป็นการให้โดยเสน่หา
บอกล้างสัญญาค้ำประกัน ขอให้เพิกถอนสัญญาค้ำประกัน การจัดการสินสมรส
สิทธิยึดหน่วงที่ดินไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์, ชำระเงินครบถ้วนแล้ว
การตั้งตัวแทนหรือมอบอำนาจทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว
ขายดาวน์รถยนต์ที่เช่าซื้อมีผลอย่างไร?
ผู้เช่ารายใหม่ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้อยู่ในตึกพิพาทก่อนตน
แบบฟอร์มสัญญาซื้อขาย
ข้อยกเว้นเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้นจะเป็นผู้ให้เช่าซื้อได้
จำนำได้ต้องเป็นสังหาริมทรัพย์
เงินค่าสิทธิการเช่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า
รถยนต์ที่เช่าซื้อถูกลักไปประกันภัยจ่ายค่าสินไหมให้ไฟแนนซ์แล้ว
ผู้ให้เช่าซื้อมิได้ยึดถือเอาข้อสัญญาเป็นสาระสำคัญ-ค้างชำระค่าเช่าซื้อ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สิทธิเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สัญญาเช่าซื้อไม่ทำตามแบบเป็นโมฆะ
สัญญาเช่าซื้อกับสัญญาเช่าแบบลิสซิ่ง
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สิทธิเรียกค่าใช้ทรัพย์สินและค่าเสียหาย
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) ตกลงค่าเบี้ยปรับสูงเกินส่วน
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) โอนสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) ผู้ค้ำประกันหลุดพ้นไม่ต้องรับผิด
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สัญญาเช่าซื้อเป็นโมฆะใช้บังคับไม่ได้
ค่าเช่าซื้อเครื่องรับโทรทัศน์อายุความ 2 ปี
การบอกเลิกสัญญา | สัญญาไม่มีกำหนดเวลา
สิทธิเรียกร้องเงินดาวน์ | มูลละเมิด
สัญญาเช่าช่วง | สัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา
เช่าที่ดินปากเปล่าไม่มีสัญญาเช่า
การบอกเลิกสัญญาเช่าโดยมิชอบ
ลักษณะของสัญญาซื้อขาย การโอนกรรมสิทธิ์
สัญญาซื้อขาย | สัญญาตัวแทน | ตัวแทนเชิด
ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน สัญญาซื้อขาย
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน
ใครมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขาย
สิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขาย
ความรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่อง
สัญญาซื้อขาย หรือสัญญาจ้างทำของ
สัญญาซื้อขายกับสัญญาจ้างทำของ
นิติกรรมมีข้อความไม่ชัดแจ้งตีความได้หลายนัย สัญญาซื้อขายกับสัญญาเช่าซื้อ
ข้อตกลงในการประกวดราคาเพื่อซื้อขาย
การซื้อขายสิทธิการเช่าโทรศัพท์
สัญญาซื้อขายแบบเหมา
การซื้อขายทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวม
สัญญาซื้อขายที่มีหลักประกันเพื่อปฏิบัติตามสัญญา
คำว่า"ขาย" ตามประมวลรัษฎากร
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาหลายฝ่าย
ผู้เยาว์ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาซื้อขายมีวัตถุประสงค์ฝ่าฝืนกฎหมายตกเป็นโมฆะ
สัญญาซื้อขายอาจบังคับได้ตามบทกฎหมายว่าด้วยตัวแทน
สัญญาซื้อขายเป็นพ้นวิสัยจากภัยพิบัติ
สัญญาซื้อขายที่ไม่มีการโอนทรัพยสิทธิในทรัพย์เฉพาะสิ่ง
สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข
สัญญาประนีประนอมระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา
ค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า
คำมั่นเกี่ยวกับสัญญาเช่าทรัพย์
แบบนิติกรรมสัญญาประเภทต่าง ๆ แบบฟอร์มสัญญา แบบพิมพ์สัญญา