สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

สัญญาซื้อขายมีข้อกำหนดว่าหากจำเลยไม่โอนที่ดินให้โจทก์จำเลยยอมให้โจทก์ปรับเงินแสดงว่าโจทก์และจำเลยมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินซื้อขายในภายหลังเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หาใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งจะตกเป็นโมฆะ
 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่  144/2549

นายเหรียญ น้อยแก้ว                              โจทก์
 
          โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันมาก่อน โดยกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินกันไว้ ต่อมาเมื่อโจทก์ชำระราคาให้จำเลยครบถ้วนแล้วจึงได้ทำสัญญาอีกฉบับหนึ่ง ซึ่งแม้จะระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขาย แต่ก็มีข้อตกลงกำหนดไว้ในสัญญาว่า หากถึงกำหนดจำเลยไม่โอนที่ดินให้โจทก์ จำเลยยอมให้โจทก์ปรับอีกหนึ่งเท่าของเงินที่ขาย แสดงว่าโจทก์และจำเลยมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินซื้อขายกันในภายหลังเช่นเดียวกับที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำต่อเนื่องกันมา แม้จำเลยจะส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายให้โจทก์แล้วก็ตาม แต่เมื่อโจทก์และจำเลยมีเจตจนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินที่ซื้อขายกันให้เสร็จเด็ดขาดต่อไปสัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หาใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งจะตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง แต่อย่างใดไม่
 
          โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 19036 ตำบลหันคา อำเภอหันคา จังหวัดชัยนาท และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนที่แบ่งแยกออกจากที่ดินโฉนดที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ตามสัญญา หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าปรับแก่โจทก์จำนวน 60,000 บาท และหากจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ได้ เพราะสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องหรือพ้นวิสัย ให้จำเลยรับผิดชดใช้เงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระไปแล้วจำนวน 60,000 บาท และค่าปรับตามสัญญาแก่โจทก์
          จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 19036 ตำบลหันคา อำเภอหันคา จังหวัดชัยนาท ในส่วนที่เป็นที่ดินพิพาทเนื้อที่ 1 ไร่ ด้านทิศเหนือมีอาณาเขตติดต่อที่ดินของนายงาม ด้านทิศใต้มีอาณาเขตติอต่อที่ดินของนายหลอด ด้านทิศตะวันออกมีอาณาเขตติดต่อที่ดินของนายแดง และด้านทิศตะวันตกมีอาณาเขตติดต่อคลองชลประทานให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากไม่สามารถจดทะเบียนแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ได้ให้จำเลยชดใช้เงิน 60,000 บาท แก่โจทก์คำขออื่นให้ยก
จำเลยอุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน

จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีนี้มีทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาไม่เกินสองแสนบาทต้องห้ามมิให้ฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 289 วรรคหนึ่ง มีปัญหาข้อกฎหมายตามฎีกาของจำเลยที่ศาลชั้นต้นรับมาแต่เพียงว่าสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลย เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขายหรือไม่ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าว ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 ได้วินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 238 ประกอบมาตรา 247 โดยศาลอุทธรณ์ภาค 1 ฟังข้อเท็จจริงมาว่า เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2535 โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยโจทก์ขอแบ่งซื้อที่ดินซึ่งขณะนั้นมีหลักฐานเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์จากจำเลยบางส่วนเป็นเนื้อที่ 1 ไร่ ในราคา 60,000 บาท โจทก์ชำระเงินให้จำเลยแล้ว 20,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันที่ 5 เมษายน 2536 ซึ่งเป็นวันนัดจดทะเบียนโอนที่ดิน จำเลยส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายให้โจทก์เข้าครอบครองแล้วต่อมาเมื่อวันที่ 30 เมษายน 2536 โจทก์ชำระเงินให้จำเลยรับไปอีก 40,000 บาท และได้ทำสัญญาซื้อขายขึ้นอีกฉบับหนึ่ง ซึ่งมีข้อตกลงว่า หากถึงกำหนดจำเลยไม่โอที่ดินแปลงที่ซื้อขาย จำเลยยอมให้โจทก์ปรับอีกอีกหนึ่งเท่าของเงินที่ขาย และจำเลยตกลงกับโจทก์ว่า เมื่อมีการโอนโฉนดที่ดินแล้ว จำเลยจพดำเนินการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ ครั้นปี 2538 ทางราชการออกโฉนดที่ดินให้จำเลย และต่อมาจำเลยได้ขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินดังกล่าว ศาลฎีกาเห็นว่า การที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายกันมาก่อน โดยกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินกันไว้ ต่อมาเมื่อโจทก์ชำระราคาให้จำเลยครบถ้วนแล้ว จึงได้ทำสัญญาขึ้นอีกฉบับหนึ่งตามสัญญาซื้อขาย ซึ่งแม้จะระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขาย แต่ก็มีข้อตกลงกำหนดไว้ในสัญญาดังกล่าวว่า หากถึงกำหนดจำเลยไม่โอนที่ดินให้โจทก์ จำเลยยอมให้โจทก์ปรับอีกหนึ่งเท่าของเงินที่ขาย แสดงว่าโจทก์และจำเลยมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินที่ซื้อขายกันในภายหลังเช่นเดียวกับที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำต่อเนื่องกันมา มิฉะนั้นคงไม่กำหนดค่าปรับในกรณีที่จำเลยไม่โอนที่ดินซื้อขายให้โจทก์ไว้ด้วย จำเลยเองมิได้โต้แย้งในข้อที่ว่าเมื่อได้รับโฉนดที่ดินแล้วจะไปโอนที่ดินที่ซื้อขายให้โจทก์ เพียงแต่อ้างมาในฎีกาว่าเป็นข้อตกลงแยกต่างหากจากสัญญาซื้อขาย ดังนั้น แม้จำเลยจะส่งมอบที่ดินซื้อขายให้โจทก์แล้วก็ตาม แต่เมื่อโจทก์และจำเลยมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินซื้อขายกันให้เสร็จเด็ดขาดต่อไป สัญญาซื้อขายจึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หาใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งจะตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง  แต่อย่างใดไม่ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”

พิพากษายืน
 
มาตรา 456  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย