สัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินโดยมีเงื่อนไข สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาด สัญญาต่างตอบแทน

โจทก์กับจำเลยมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินที่แลกเปลี่ยนกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่แลกเปลี่ยนกันโอนทันทีในวันทำสัญญาไม่  หนังสือแบ่งแยกโฉนดที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย จึงเป็นสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 519 ประกอบมาตรา 456 วรรคสอง หาใช่สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาดซึ่งจะตกเป็นโมฆะ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15097/2558

ป.พ.พ. มาตรา 519 บัญญัติว่า "บทบัญญัติทั้งหลายในลักษณะซื้อขายนั้น ท่านให้ใช้ถึงการแลกเปลี่ยนด้วย โดยให้ถือว่าผู้เป็นคู่สัญญาแลกเปลี่ยนเป็นผู้ขายในส่วนทรัพย์สินซึ่งตนได้ส่งมอบ และเป็นผู้ซื้อในส่วนทรัพย์สินซึ่งตนได้รับในการแลกเปลี่ยนนั้น" แม้หนังสือแบ่งแยกโฉนดที่ดินจะระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือแบ่งแยกโฉนดที่ดิน อันอาจจะแปลได้ว่าเป็นสัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาดก็ตาม แต่เมื่อตามสัญญาโจทก์กับจำเลยตกลงกันว่าจะแลกโฉนดที่ดินกัน โดยจำเลยจะแบ่งที่ดินคืนให้โจทก์ 12 ไร่เศษ ตามจำนวนที่จำเลยแบ่งขาย จึงไม่ใช่สัญญาที่ตกลงกันให้ความเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนไปทันทีที่มีการทำสัญญา แต่จำเลยยังมีหน้าที่แบ่งแยกที่ดินแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ตามข้อตกลงในสัญญา จึงเป็นข้อบ่งชี้ว่าโจทก์กับจำเลยมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินที่แลกเปลี่ยนกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่แลกเปลี่ยนกันโอนทันทีในวันทำสัญญาไม่ หนังสือแบ่งแยกโฉนดที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย จึงเป็นสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 519 ประกอบมาตรา 456 วรรคสอง หาใช่สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาดซึ่งจะตกเป็นโมฆะเพราะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 519 ประกอบมาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่อย่างใดไม่

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยแสดงเจตนายื่นคำขอจดทะเบียนแบ่งแยกและเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดที่ดิน 14280 เลขที่ดิน 16 ตำบลสว่าง อำเภอสว่างวีระวงศ์ (วารินชำราบ) จังหวัดอุบลราชธานี เนื้อที่ 12 ไร่ 3 งาน 6 ตารางวา จากจำเลยเป็นชื่อโจทก์โดยค่าใช้จ่ายของจำเลย หากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนแบ่งแยกโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้เพราะสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องหรือพ้นวิสัย ให้จำเลยรับผิดชำระเงิน 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินตามโฉนดเลขที่ 14280 ตำบลสว่าง อำเภอสว่างวีระวงศ์ จังหวัดอุบลราชธานี เนื้อที่ 12 ไร่ 3 งาน 6 ตารางวา ให้แก่โจทก์ ถ้าจำเลยไม่จดทะเบียนโอนให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย หรือถ้าไม่สามารถจดทะเบียนโอนให้ได้ก็ให้จำเลยชำระเงินค่าที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 19588 ตำบลสว่าง อำเภอสว่างวีระวงศ์ จังหวัดอุบลราชธานี เนื้อที่ 12 ไร่ 3 งาน 6 ตารางวา ส่วนจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 14280 ตำบลสว่าง อำเภอสว่างวีระวงศ์ (วารินชำราบ) จังหวัดอุบลราชธานี เนื้อที่ 25 ไร่ 49 ตารางวา เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2555 จำเลยและนายอุทิตย์ บุกรุกที่ดินของโจทก์ โจทก์นำเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดอุบลราชธานี สาขาวารินชำราบ รังวัดสอบเขตโฉนดที่ดินนั้นปรากฏว่าเป็นที่ดินของโจทก์ เนื่องจากจำเลยขายที่ดินของโจทก์ให้แก่นายอุทิตย์แล้ว จำเลยจึงเสนอขอแลกเปลี่ยนที่ดินของจำเลยกับที่ดินของโจทก์โดยจำเลยจะดำเนินการแบ่งแยกที่ดินของจำเลยจำนวนเนื้อที่เท่ากับที่ดินของโจทก์ให้แก่โจทก์ ครั้นโจทก์กับจำเลยทำสัญญาแบ่งแยกโฉนดที่ดินมีสาระสำคัญว่า "โจทก์ได้ทำการตกลงกับจำเลยที่จะแลกโฉนดกันโดยจำเลยจะแบ่งที่ดินคืนให้โจทก์จำนวน 12 ไร่เศษ ตามจำนวนที่จำเลยแบ่งขาย" ตามหนังสือแบ่งแยกโฉนดที่ดิน ต่อมาในวันเดียวกันโจทก์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 19588 ให้แก่นายอุทิตย์ แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ดำเนินการแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 14280 ให้แก่โจทก์

มีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยเพียงข้อเดียวว่า หนังสือแบ่งแยกโฉนดที่ดิน เป็นสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินหรือสัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาด เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 519 บัญญัติว่า "บทบัญญัติทั้งหลายในลักษณะซื้อขายนั้น ท่านให้ใช้ถึงการแลกเปลี่ยนด้วย โดยให้ถือว่าผู้เป็นคู่สัญญาแลกเปลี่ยนเป็นผู้ขายในส่วนทรัพย์สินซึ่งตนได้ส่งมอบและเป็นผู้ซื้อในส่วนทรัพย์สินซึ่งตนได้รับในการแลกเปลี่ยนนั้น" แม้หนังสือแบ่งแยกโฉนดที่ดินจะระบุชื่อสัญญาว่า เป็นหนังสือแบ่งแยกโฉนดที่ดิน อันอาจจะแปลได้ว่าเป็นสัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาดก็ตาม แต่เมื่อตามสัญญาดังกล่าวโจทก์กับจำเลยตกลงกันว่าจะแลกโฉนดที่ดินกัน โดยจำเลยจะแบ่งที่ดินคืนให้โจทก์จำนวน 12 ไร่เศษ ตามจำนวนที่จำเลยแบ่งขาย จึงไม่ใช่สัญญาที่ตกลงกันให้ความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโอนไปทันทีที่มีการทำสัญญา แต่จำเลยยังมีหน้าที่ทำการแบ่งแยกที่ดินแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ตามข้อตกลงในสัญญา จึงเป็นข้อบ่งชี้ว่าโจทก์กับจำเลยมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินที่แลกเปลี่ยนกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่แลกเปลี่ยนกันโอนทันทีในวันทำสัญญาไม่ หนังสือแบ่งแยกโฉนดที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 519 ประกอบมาตรา 456 วรรคสอง หาใช่สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาดซึ่งจะตกเป็นโมฆะเพราะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 519 ประกอบมาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่อย่างใดไม่ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษาว่าเป็นสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินมานั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ

การแลกเปลี่ยนที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินกับที่ดินระหว่างเทศบาลเมืองร้อยเอ็ด กับโจทก์เป็นสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินโดยมีเงื่อนไขว่าเทศบาลเมืองร้อยเอ็ดจะดำเนินการเกี่ยวกับการออกพระราชบัญญัติเพื่อโอนที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินเพื่อแลกเปลี่ยนกับที่ดินของโจทก์ มิใช่สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาด สัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินจึงบังคับกันได้เป็นสัญญาต่างตอบแทน การกระทำของนายกเทศมนตรีจึงไม่ขัดต่อกฎหมาย
 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่  9085/2547
 
    การตกลงแลกเปลี่ยนที่ดินระหว่างโจทก์กับเทศบาลเมืองร้อยเอ็ดจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาซึ่งคู่สัญญาต่างโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้กันและกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 518 อันมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งมาตรา 519 ระบุให้นำบทบัญญัติทั้งหลายในลักษณะซื้อขายมาใช้ถึงการแลกเปลี่ยนด้วย เมื่อฝ่ายโจทก์และฝ่ายจำเลยที่ 1 ได้เจรจาต่อรองกันมาตลอด แม้ที่ดินที่จำเลยที่ 1 นำมาแลกเปลี่ยนจะเป็นที่ดินสาธารณประโยชน์ แต่จำเลยที่ 1 ก็ตกลงที่จะดำเนินการให้สามารถโอนที่ดินสาธารณประโยชน์นั้นแลกเปลี่ยนกับที่ดิน ส.ค. 1 ของ ก. ปู่โจทก์ซึ่งต่อมาเป็นที่ดินมีโฉนดที่ดินของโจทก์ได้ และจำเลยที่ 1 ก็ได้ดำเนินการเกี่ยวกับการออกพระราชบัญญัติเพื่อโอนที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นให้แก่โจทก์จนสมาชิกสภาผู้แทนราษฎรจังหวัดร้อยเอ็ดให้ความเห็นชอบในการออกพระราชบัญญัติโอนที่ดินสาธารณประโยชน์สระสิมให้แก่โจทก์ แต่ต่อมาคณะรัฐมนตรีได้ถอนร่างพระราชบัญญัติดังกล่าว จึงไม่อาจดำเนินการโอนที่ดินนั้นให้โจทก์เพื่อแลกเปลี่ยนกับที่ดินของโจทก์ได้ แสดงว่าการตกลงแลกเปลี่ยนที่ดินดังกล่าวระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 มิใช่การแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาด แต่เป็นการแลกเปลี่ยนที่ดินโดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยที่ 1 จะดำเนินการเกี่ยวกับการออกพระราชบัญญัติเพื่อโอนที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินให้แก่โจทก์เพื่อแลกเปลี่ยนกับที่ดินของโจทก์ จึงเป็นสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดิน เมื่อปรากฏว่า ก. ได้ตกลงแลกเปลี่ยนที่ดินของตนกับจำเลยที่ 1 และได้ยอมให้จำเลยที่ 1 เข้าทำถนนในที่ดินดังกล่าวจึงเท่ากับมีการชำระหนี้บางส่วน ย่อมฟ้องร้องบังคับคดีกัน ตามสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินนั้นได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 519 ประกอบมาตรา 456 วรรคสอง

 การที่จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองที่ดิน ส.ค. 1 ของ ก. และทำเป็นถนนสาธารณะจึงเป็นการยึดถือแทน ก. จ. บิดาโจทก์ และโจทก์ผู้มีสิทธิครอบครอง มิใช่ยึดถือในฐานะเจ้าของผู้มีสิทธิครอบครอง และไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือที่ดินนั้น ไปยัง ก. หรือ จ. หรือโจทก์ว่าจำเลยที่ 1 ไม่มีเจตนาจะยึดถือที่ดินนั้นแทน ก. หรือ จ. หรือโจทก์ต่อไป อันจะถือเป็นการแย่งการครอบครองที่ดินดังกล่าว เมื่อถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้แย่งการครอบครองที่ดินดังกล่าว กรณีจึงยังไม่อาจเริ่มนับระยะเวลาที่ฝ่ายโจทก์ถูกแย่งการครอบครองที่ดินนั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1375 วรรคสองได้

          เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่อาจโอนที่ดินสาธารณประโยชน์สระสิมโดยออกพระราชบัญญัติโอนที่ดินนั้นแก่โจทก์ตามสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินอันเป็นสัญญาต่างตอบแทนได้ จำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิได้รับโอนที่ดินของโจทก์จากโจทก์ และจำเลยที่ 1 ต้องคืนที่ดินนั้นแก่โจทก์ เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่อาจคืนที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ได้ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องเรียกให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ราคาที่ดินนั้นแก่โจทก์ได้

          เมื่อการแลกเปลี่ยนที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินกับที่ดิน ส.ค. 1 ระหว่างฝ่ายจำเลยที่ 1 กับฝ่ายโจทก์เป็นสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินโดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยที่ 1 จะดำเนินการเกี่ยวกับการออกพระราชบัญญัติเพื่อโอนที่ดิน สาธารณสมบัติของแผ่นดินเพื่อแลกเปลี่ยนกับที่ดินของฝ่ายโจทก์ มิใช่สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาด สัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินดังกล่าวจึงบังคับกันได้ และหากมีพระราชบัญญัติให้โอนที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินให้โจทก์ ที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นก็สามารถโอนให้โจทก์ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1305 ดังนี้ การกระทำของนายกเทศมนตรีซึ่งเป็นผู้แทนจำเลยที่ 1 ในขณะทำสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินดังกล่าวจึงไม่ขัดต่อกฎหมาย
 
          โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันคืนที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 21569 ตำบลในเมือง อำเภอเมืองร้อยเอ็ด จังหวัดร้อยเอ็ด ในสภาพเดิมแก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่ไปโอน ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 1,440,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 4,000 บาท แก่โจทก์นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบที่ดินของโจทก์ในสภาพเดิม หากไม่สามารถคืนที่ดินดังกล่าวก็ให้ จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ราคาที่ดินดังกล่าวจำนวน 13,255,000 บาท   พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

          จำเลยทั้งสองให้การว่า ข้อตกลงแลกเปลี่ยนที่ดินของนายกิมฮงกับจำเลยที่ 1 ซึ่งตกลงกันเมื่อปี 2505 มีวัตถุประสงค์ขัดต่อกฎหมาย จึงตกเป็นโมฆะ เพราะที่ดินสาธารณประโยชน์สระสิมเป็นที่ดินสาธารณประโยชน์ ซึ่งประชาชนใช้ประโยชน์ร่วมกัน กฎหมายห้ามโอนและมิใช่กรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 นายกิมฮงยินยอมให้จำเลยที่ 1 นำที่ดินดังกล่าวไปทำเป็นทางสาธารณะถนนคหบดีอุทิศและยินยอมให้ประชาชนทั่วไปใช้เป็นทางเดินสาธารณะเป็นเวลา 30 ปีเศษแล้ว โดยโจทก์ไม่ได้ฟ้องเพื่อเอาคืนภายใน 1 ปี โจทก์ไม่อาจอ้างสิทธิได้ เนื่องจากการกระทำของ นายกเทศมนตรีเมืองร้อยเอ็ดที่แลกเปลี่ยนที่ดินกับนายกิมฮงที่ผ่านมาเกินอำนาจหน้าที่ตาม พ.ร.บ. เทศบาล พ.ศ. 2496 จึงถือเป็นการกระทำไปส่วนตัว ไม่ผูกพันจำเลยทั้งสอง ขอให้ยกฟ้อง
 
          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ใช้เงินจำนวน 8,676,000 บาท แทนราคาที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 21569 ตำบลในเมือง อำเภอเมืองร้อยเอ็ด จังหวัดร้อยเอ็ด พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันที่ 31 มกราคม 2533 จนกว่าจะชำระเสร็จ ด้วยการนำเงินจำนวนดังกล่าวมาวางศาลเพื่อชำระแก่โจทก์ แต่ให้โจทก์มีสิทธิรับเงินจำนวนดังกล่าวไปเมื่อได้ดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าว ให้จำเลยที่ 1 แล้ว หากโจทก์ไม่ไปดำเนินการ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา และให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 60,000 บาท ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ให้เป็นพับ คำขออื่นของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก
          จำเลยที่ 1 อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ใช้เงินจำนวน 7,200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตรา ร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าวแก่โจทก์ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 30,000 บาท แทนโจทก์ คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ส่วนที่เกินแก่จำเลยที่ 1 จำนวน 3,510 บาท
          โจทก์และจำเลยที่ 1 ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 21569 ตำบลในเมือง อำเภอเมืองร้อยเอ็ด จังหวัดร้อยเอ็ด เนื้อที่ 48 2/10 ตารางวา ปัจจุบันเป็นส่วนหนึ่งของถนนคหบดีอุทิศ มีชื่อโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เดิมที่ดินดังกล่าวเป็นที่สวนซึ่งมีหลักฐานตามทะเบียนการครอบครองที่ดินเลขที่ 909 ซึ่งมีนายกิมฮง ปู่โจทก์เป็น ผู้ครอบครอง เมื่อนายกิมฮงถึงแก่ความตาย นายจินบุ๊น บิดาโจทก์รับมรดกมา ต่อมาโจทก์ได้รับโอนที่ดินนั้น จากนายจินบุ๊น

          มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ซึ่งขอให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายว่า โจทก์นำคดีมาฟ้องเกินหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1375 วรรคสอง ทำให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องหรือไม่ ข้อเท็จจริงได้ความจากพยานหลักฐานของโจทก์และจำเลยที่ 1 ว่า ในปี 2505 จำเลยที่ 1 ได้เริ่มเจรจากับนายกิมฮงขอแลกเปลี่ยนที่ดินสาธารณประโยชน์สระสิมบางส่วนกับที่ดินของนายกิมฮงโดยจะถอนสภาพที่ดินสาธารณประโยชน์ให้สามารถแลกเปลี่ยนได้ นายกิมฮงตกลง จำเลยที่ 1 จึงเข้าก่อสร้างถนนในที่ดินของ นายกิมฮง แต่ยังไม่สามารถโอนที่ดินสาธารณประโยชน์สระสิมให้แก่นายกิมฮงได้ ต่อมาปี 2508 นายกิมฮงถึง แก่ความตาย หลังจากนั้นได้มีการเจรจาต่อรองกันอีกหลายครั้ง จนกระทั่งฝ่ายทายาทนายกิมฮงยินยอมอุทิศที่ดินจำนวน 45 ตารางวา เพื่อแลกเปลี่ยนกับที่ดินสาธารณประโยชน์สระสิม จำนวน 82 5/10 ตารางวา หลังจากนั้น ในปี 2524 สำนักงานที่ดินจังหวัดร้อยเอ็ดแจ้งให้โจทก์ทราบว่ากรมที่ดินแจ้งว่าที่ดินที่จะแลกเปลี่ยนกับที่ดินสาธารณประโยชน์สระสิมมีเพียง ส.ค. 1 ขอให้โจทก์ขอออกโฉนดที่ดินสำหรับที่ดินดังกล่าวก่อน โจทก์จึงไปยื่นคำร้องขอออกโฉนดที่ดินสำหรับที่ดินของนายกิมฮงดังกล่าว สำนักงานที่ดินจังหวัดร้อยเอ็ดได้ออกโฉนดที่ดินให้โจทก์เมื่อวันที่ 23 ธันวาคม 2524 ตามโฉนดที่ดินเลขที่ 21569 เนื้อที่ 48 2/10 ตารางวา เพื่อกรมที่ดินจะได้ดำเนินการในการออก พระราชบัญญัติโอนที่ดินสาธารณประโยชน์สระสิมให้แก่โจทก์ ต่อมาโจทก์ตกลงยินยอมให้จำเลยที่ 1 ขยายแนวถนนออกไปให้มีความกว้างใกล้เคียงกับถนนคหบดีอุทิศ โดยโจทก์ยอมสละที่ดินเพิ่มอีกจำนวน 32 1/10 ตารางวา เห็นว่า การตกลงแลกเปลี่ยนที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 นั้น เป็นสัญญาซึ่งคู่สัญญาต่างโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สิน ให้กันและกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 518 อันมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งมาตรา 519 ระบุให้นำบทบัญญัติ ทั้งหลายในลักษณะซื้อขายมาใช้ถึงการแลกเปลี่ยนด้วย เมื่อฝ่ายโจทก์และฝ่ายจำเลยที่ 1 ได้เจรจาต่อรองกันมาตลอด แม้ที่ดินที่จำเลยที่ 1 นำมาแลกเปลี่ยนจะเป็นที่ดินสาธารณประโยชน์ แต่จำเลยที่ 1 ก็ตกลงที่จะดำเนินการให้สามารถโอนที่ดินสาธารณประโยชน์นั้นแลกเปลี่ยนกับที่ดิน ส.ค.1 ของนายกิมฮงซึ่งต่อมาเป็นที่ดินของโจทก์ตามโฉนดที่ดินเลขที่ 21569 ได้ และจำเลยที่ 1 ก็ได้ดำเนินการเกี่ยวกับการออกพระราชบัญญัติเพื่อโอนที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นให้แก่โจทก์จนสมาชิกสภาผู้แทนราษฎรจังหวัดร้อยเอ็ด เขตเลือกตั้งที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ให้ความเห็นชอบในการออกพระราชบัญญัติโอนที่ดินสาธารณประโยชน์สระสิมให้แก่โจทก์ แต่ต่อมาคณะรัฐมนตรีได้ถอนร่าง พระราชบัญญัติดังกล่าว จึงไม่อาจดำเนินการโอนที่ดินนั้นให้โจทก์เพื่อแลกเปลี่ยนกับที่ดินของโจทก์ได้ แสดงว่า การตกลงแลกเปลี่ยนที่ดินดังกล่าวระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 มิใช่การแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาด แต่เป็นการ แลกเปลี่ยนที่ดินโดยมีเงื่อนไขว่า จำเลยที่ 1 จะดำเนินการเกี่ยวกับการออกพระราชบัญญัติเพื่อโอนที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินให้แก่โจทก์เพื่อแลกเปลี่ยนกับที่ดินของโจทก์ จึงเป็นสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดิน เมื่อปรากฏว่านายกิมฮงได้ตกลงแลกเปลี่ยนที่ดินของตนกับจำเลยที่ 1 และได้ยอมให้จำเลยที่ 1 เข้าทำถนนในที่ดินดังกล่าวจึงเท่ากับมีการชำระหนี้บางส่วน ย่อมฟ้องร้องบังคับคดีกันตามสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินนั้นได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 519 ประกอบมาตรา 456 วรรคสอง ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองที่ดิน ส.ค. 1 ของนายกิมฮงตามทะเบียนการครอบครองที่ดินเลขที่ 909 และทำเป็นถนนสาธารณะจึงเป็นการยึดถือแทนนายกิมฮง นายจินบุ๊น และโจทก์ผู้มีสิทธิครอบครอง มิใช่ยึดถือในฐานะเจ้าของผู้มีสิทธิครอบครอง และไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือที่ดินนั้นไป ยังนายกิมฮง หรือนายจินบุ๊น หรือโจทก์ว่าจำเลยที่ 1 ไม่มีเจตนาจะยึดถือที่ดินนั้นแทนนายกิมฮง หรือนายจินบุ๊น หรือโจทก์ต่อไป อันจะถือเป็นการแย่งการครอบครองที่ดินดังกล่าว เมื่อถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้แย่งการครอบครอง ที่ดินดังกล่าว กรณีจึงไม่อาจเริ่มนับระยะเวลาที่ฝ่ายโจทก์ถูกแย่งการครอบครองที่ดินนั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1375 วรรคสองได้ เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่อาจโอนที่ดินสาธารณประโยชน์สระสิมโดยออกพระราชบัญญัติโอนที่ดินนั้นแก่โจทก์ตามสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินอันเป็นสัญญาต่างตอบแทนได้ จำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิได้รับโอนที่ดินของโจทก์ ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 จากโจทก์และจำเลยที่ 1 ต้องคืนที่ดินนั้นแก่โจทก์ เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่อาจคืนที่ดิน ตามโฉนดที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ได้ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องเรียกให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ราคาที่ดินนั้นแก่โจทก์ได้ ฎีกาของจำเลยที่ 1 ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น

          สำหรับฎีกาของจำเลยที่ 1 ในประเด็นที่ว่า การแลกเปลี่ยนที่ดินระหว่างนายกิมฮงกับนายกเทศมนตรีในขณะนั้น เป็นการกระทำนอกเหนือขอบเขตอำนาจตามกฎหมายของนายกเทศมนตรีและเป็นการขัดต่อกฎหมายโดยชัดแจ้ง เพราะที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินไม่อาจที่จะโอนหรือแลกเปลี่ยนได้นั้น เห็นว่า ศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้ข้างต้นแล้วว่าการแลกเปลี่ยนที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินกับที่ดินตามทะเบียนการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1) เลขที่ 909 ระหว่างฝ่ายจำเลยที่ 1 กับฝ่ายโจทก์เป็นสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินโดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยที่ 1 จะดำเนินการเกี่ยวกับ การออกพระราชบัญญัติเพื่อโอนที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินเพื่อแลกเปลี่ยนกับที่ดินของฝ่ายโจทก์ มิใช่สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาด สัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินดังกล่าวจึงบังคับกันได้ และหากมีพระราชบัญญัติให้โอนที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินให้โจทก์ ที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นก็สามารถโอนให้โจทก์ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1305 ดังนี้ การกระทำของนายกเทศมนตรีซึ่งเป็นผู้แทนจำเลยที่ 1 ในขณะนั้นจึงไม่ขัดต่อกฎหมาย ฎีกาของจำเลยที่ 1 ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน?

          พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกา โดยกำหนดค่าทนายความรวม 60,000 บาท แทนโจทก์ คงให้คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ส่วนที่เกิน แก่จำเลยที่ 1 จำนวน 3,510 บาท ตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 4.

มาตรา 150  การใดมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายเป็นการพ้นวิสัยหรือเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน การนั้นเป็นโมฆะ

มาตรา 369  ในสัญญาต่างตอบแทนนั้น คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้ หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ได้ แต่ความข้อนี้ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าหนี้ของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งยังไม่ถึงกำหนด

มาตรา 456  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

มาตรา 518  อันว่าแลกเปลี่ยนนั้น คือสัญญาซึ่งคู่กรณีต่างโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้กันและกัน

มาตรา 519  บทบัญญัติทั้งหลายในลักษณะซื้อขายนั้น ท่านให้ใช้ถึงการแลกเปลี่ยนด้วย โดยให้ถือว่าผู้เป็นคู่สัญญาแลกเปลี่ยนเป็นผู้ขายในส่วนทรัพย์สินซึ่งตนได้ส่งมอบและเป็นผู้ซื้อในส่วนทรัพย์สินซึ่งตนได้รับในการแลกเปลี่ยนนั้น

มาตรา 1305  ทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นจะโอนแก่กันมิได้เว้นแต่อาศัยอำนาจแห่งบทกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา

มาตรา 1375  ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้
การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง

มาตรา 1381  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครองบุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้ ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก

ป.วิ.พ. มาตรา 55

มาตรา 55  เมื่อมีข้อโต้แย้งเกิดขึ้น เกี่ยวกับสิทธิหรือหน้าที่ของบุคคลใดตามกฎหมายแพ่ง หรือบุคคลใดจะต้องใช้สิทธิทางศาล บุคคลนั้นชอบที่จะเสนอคดีของตนต่อศาลส่วนแพ่งที่มีเขตอำนาจได้ ตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายแพ่งและประมวลกฎหมายนี้