ReadyPlanet.com
dot
สำนักงานทนายความ
dot
bulletทนายความฟ้องหย่า
bulletรับฟ้องคดีแพ่ง/อาญา
dot
พระราชบัญญัติ
dot
bulletพระราชบัญญัติ
dot
ประมวลกฎหมาย
dot
bulletป.แพ่งและพาณิชย์
bulletป.อาญา
bulletป.วิอาญา
bulletป.วิแพ่ง
bulletป.กฎหมายที่ดิน
bulletป.รัษฎากร
dot
บทความเฉพาะเรื่อง
dot
bulletฟ้องหย่า
bulletนิติกรรม
bulletสัญญายอมความ
bulletคดีมรดก
bulletอายุความฟ้องร้องคดี
bulletครอบครองปรปักษ์
bulletเอกเทศสัญญา
bulletเกี่ยวกับแรงงาน
bulletเกี่ยวกับคดีอาญา
bulletคดียาเสพติดให้โทษ
bulletตั๋วเงินและเช็ค
bulletห้างหุ้นส่วน-บริษัท
bulletคำพิพากษาและคำสั่ง
bulletทรัพย์สิน/กรรมสิทธิ์
bulletอุทธรณ์ฎีกา
bulletเกี่ยวกับคดีล้มละลาย
bulletเกี่ยวกับวิแพ่ง
bulletเกี่ยวกับวิอาญา
bulletการบังคับคดี
bulletคดีจราจรทางบก
bulletการเล่นแชร์ แชร์ล้ม
bulletอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล
bulletมรรยาททนายความ
bulletถอนคืนการให้,เสน่หา
bulletข้อสอบเนติบัณฑิต
bulletคำพิพากษา 2550
bulletกรมบังคับคดี
dot
ลิงค์ต่าง ๆ
dot
bulletสืบค้นกฎหมาย
bulletสืบค้นคำพิพากษา
bulletทรัพย์สินทางปัญญา
bulletสำนักทนายความ
dot
Newsletter

dot
bulletวิชาชีพทนายความ


เพิ่มเพื่อน
เพิ่มเพื่อน
เพิ่มเพื่อน

 



ผู้เยาว์ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

สำนักงานทนายความ

(ยินดีให้คำปรึกษากฎหมาย ติดต่อทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258

ติดต่อทางอีเมล  : leenont0859604258@yahoo.co.th )          

 

ผู้เยาว์ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาจึงมีผลให้คู่สัญญากลับสู่ฐานะเดิม
ผู้เยาว์ ทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยมารดาเป็นพยานในสัญญาและนัดส่งมอบที่ดินที่จะซื้อกันเมื่อผู้เยาว์บรรลุนิติภาวะแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายใช้บังคับได้ เมื่อผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาจึงมีผลให้คู่สัญญากลับสู่ฐานะเดิม ผู้ขายต้องคืนเงินค่าที่ดินแก่ผู้ซื้อ

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5358/2544

       สัญญาพิพาทเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และแม้ขณะทำสัญญาจำเลยจะยังไม่บรรลุนิติภาวะก็ตามแต่กำหนดระยะเวลาส่งมอบที่ดินไว้ภายหลังจำเลยบรรลุนิติภาวะแล้วโดยมารดาจำเลยลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญา จึงไม่ตกเป็นโมฆะและใช้บังคับได้ ในสัญญาดังกล่าวแม้กำหนดวันส่งมอบที่ดินไว้แน่นอนในวันที่ 14 มกราคม 2534 แต่เนื่องจากที่ดินตามสัญญาเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6792 ซึ่งต้องมีการแบ่งแยกที่ดินก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา แต่คู่สัญญาหาได้ตกลงไว้เป็นการแน่นอนในเรื่องดังกล่าวไม่ คงกล่าวไว้เพียงว่าผู้ขายได้ขายส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดินเลขที่ 6792 เนื้อที่ดินประมาณ 20 ไร่ ตามผังที่กาเส้นสีแดงเท่านั้นจึงมิใช่กรณีกำหนดชำระหนี้กันไว้แน่นอนแล้ว ดังนั้น เมื่อโจทก์ยังไม่มารับโอนที่ดินจะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาหาได้ไม่ ต่อมาเมื่อโจทก์มีหนังสือเตือนให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยไม่ไปตามกำหนด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ หากโอนไม่ได้ก็ต้องคืนเงินค่าที่ดินให้แก่โจทก์

          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6792 บางส่วน จำนวน 20 ไร่ เป็นเงินทั้งสิ้น 3,000,000 บาท โจทก์ได้ชำระเงินมัดจำให้แก่จำเลยเป็นเงิน 1,500,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระเมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยไม่ได้กำหนดเวลาโอนกันไว้ ต่อมาเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2533 จำเลยได้กู้เงินจากโจทก์เป็นเงิน 1,100,000 บาท กำหนดใช้คืน 1 ปี แล้วจำเลยเพิกเฉยไม่ชำระดอกเบี้ยและต้นเงินคืนโจทก์ จนเวลาล่วงเลยมา 4 ปี จำเลยชำระต้นเงินคืนโจทก์ส่วนดอกเบี้ยที่ค้างชำระทั้งหมดให้หักเป็นค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 1,500,000บาท และจำเลยยืนยันจะโอนที่ดินตามสัญญาซื้อขายให้แก่โจทก์เมื่อแบ่งแยกโฉนดที่ดินเสร็จ แต่จำเลยก็ไม่ดำเนินการให้กลับขอโอนที่ดินแปลงอื่นให้โจทก์แทน โจทก์ไม่ยินยอม จำเลยไม่อาจโอนที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาซื้อขายได้ เพราะยังไม่มีการแบ่งแยกโฉนดที่ดิน ทั้งยังติดจำนองธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) ขอให้บังคับจำเลยคืนเงินค่าที่ดินที่รับไว้ตามสัญญาจำนวน 3,000,000 บาท
          จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
          โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยคืนเงิน 1,500,000 บาทแก่โจทก์

          จำเลยฎีกา

         ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 14 มกราคม 2533 จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6792 ตำบลบางสมบูรณ์ (บางลูกเสือ) อำเภอองครักษ์ จังหวัดนครนายก ได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินในขณะที่ยังเป็นผู้เยาว์ให้แก่โจทก์จำนวน 20 ไร่ ในราคาไร่ละ 150,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 3,000,000 บาท นัดส่งมอบที่ดินในวันที่ 14 มกราคม 2534 อันเป็นวันที่จำเลยบรรลุนิติภาวะแล้ว โดยมารดาจำเลยลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาดังกล่าว และโจทก์ได้ชำระเงินค่าที่ดินให้แก่จำเลยแล้ว 1,500,000 บาท เมื่อถึงกำหนดนัด มิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามที่ได้ตกลงกันไว้ คดีจึงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องคืนเงินค่าที่ดินที่รับไว้ 1,500,000 บาท ให้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า สัญญาซื้อขายดังกล่าวเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด จึงไม่ตกเป็นโมฆะและใช้บังคับได้ ในสัญญาดังกล่าวแม้กำหนดวันส่งมอบที่ดินไว้แน่นอนในวันที่ 14 มกราคม 2534 แต่เนื่องจากที่ดินตามสัญญาเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 6792 ซึ่งต้องมีการแบ่งแยกที่ดินก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา แต่คู่สัญญาหาได้ตกลงไว้เป็นการแน่นอนในเรื่องดังกล่าวไม่ คงกล่าวไว้เพียงว่าผู้ขายได้ขายส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดินเลขที่ 6792 เนื้อที่ดินประมาณ 20 ไร่ ตามผังที่กาเส้นสีแดงเท่านั้น จึงมิใช่กรณีกำหนดชำระหนี้กันไว้แน่นอนแล้ว โดยข้อเท็จจริงปรากฏตามคำเบิกความของโจทก์ว่าเมื่อถึงกำหนดนัด โจทก์ติดต่อขอโอนที่ดินแต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ติดต่อให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินและได้นัดโอนที่ดิน จำเลยก็ยังคงเพิกเฉย โจทก์จึงได้ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่จำเลยโดยกำหนดนัดโอนในวันที่ 30 เมษายน 2540 จำเลยไม่ได้ไปตามนัดโจทก์จึงได้แจ้งความไว้เป็นหลักฐาน ส่วนจำเลยได้อ้างตนเองเป็นพยานเบิกความลอย ๆ ว่า เมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา โจทก์มิได้ไปรับโอนที่ดิน จึงถือว่าโจทก์ผิดสัญญา พฤติการณ์ของโจทก์และจำเลยตามที่ปรากฏจากทางนำสืบของทั้งสองฝ่ายแสดงว่าโจทก์จำเลยต่างก็มิได้กำหนดวันโอนที่ดินกันไว้ให้แน่นอน ดังนั้นเมื่อโจทก์ยังไม่มารับโอนที่ดินจะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาหาได้ไม่ ต่อมาเมื่อโจทก์มีหนังสือเตือนให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยไม่ไปตามกำหนด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ หากโอนไม่ได้ก็ต้องคืนเงินค่าที่ดิน 1,500,000 บาท ให้แก่โจทก์ อย่างไรก็ดีเมื่อโจทก์ได้มีหนังสือบอกกล่าวให้ชำระเงินค่าที่ดินโดยประกาศหนังสือพิมพ์ จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว โจทก์และจำเลยต้องกลับสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดิน 1,500,000บาท ให้แก่โจทก์นั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"
        พิพากษายืน

            ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
     มาตรา 387 ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายหนึ่งจะกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้ฝ่ายนั้นชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก็ได้ถ้าและฝ่ายนั้นไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดให้ไซร้อีกฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาเสียก็ได้

      มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
     สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
     บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย
___________________________
ปรึกษากฎหมาย  ปรึกษาทนายความ ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ  โทร. 0859604258   *  www.lawyerleenont.com  *
สำนักงานกฎหมายพีศิริ ทนายความ




ขายฝาก/เช่า/เช่าซื้อ/ซื้อขาย/สัญญาอื่นๆ

ยกทรัพย์มรดกตีใช้หนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ
ข้อตกลงซื้อขายที่ดินมือเปล่า (น.ส. 3ก)เจ้าของที่ดินจึงมีเพียงสิทธิครอบครอง
สัญญาขายฝากที่ดินไม่ได้กำหนดค่าสินไถ่ไว้
สัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินโดยมีเงื่อนไข สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเสร็จเด็ดขาด
เมื่อสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับชำระหนี้ได้
อายุความเรียกราคาส่วนต่างและค่าขาดประโยชน์กรณีผู้เช่าซื้อผิดสัญญาหรือตาย
สัญญาเช่า คำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับการเช่า
สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
คำว่า "ได้มีการชำระหนี้บางส่วนแล้ว" ใช้บังคับแก่คู่สัญญาทั้งฝ่ายผู้ขายและผู้ซื้อ
บอกเลิกสัญญาเช่าต้องบอกกล่าวให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่า
การซื้อขายมิได้มีการชำระราคากันจริงถือเป็นการให้โดยเสน่หา
บอกล้างสัญญาค้ำประกัน ขอให้เพิกถอนสัญญาค้ำประกัน การจัดการสินสมรส
สิทธิยึดหน่วงที่ดินไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์, ชำระเงินครบถ้วนแล้ว
การตั้งตัวแทนหรือมอบอำนาจทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว
ขายดาวน์รถยนต์ที่เช่าซื้อมีผลอย่างไร?
ผู้เช่ารายใหม่ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้อยู่ในตึกพิพาทก่อนตน
แบบฟอร์มสัญญาซื้อขาย
ข้อยกเว้นเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้นจะเป็นผู้ให้เช่าซื้อได้
จำนำได้ต้องเป็นสังหาริมทรัพย์
เงินค่าสิทธิการเช่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า
รถยนต์ที่เช่าซื้อถูกลักไปประกันภัยจ่ายค่าสินไหมให้ไฟแนนซ์แล้ว
ผู้ให้เช่าซื้อมิได้ยึดถือเอาข้อสัญญาเป็นสาระสำคัญ-ค้างชำระค่าเช่าซื้อ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สิทธิเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สัญญาเช่าซื้อไม่ทำตามแบบเป็นโมฆะ
สัญญาเช่าซื้อกับสัญญาเช่าแบบลิสซิ่ง
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สิทธิเรียกค่าใช้ทรัพย์สินและค่าเสียหาย
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) ตกลงค่าเบี้ยปรับสูงเกินส่วน
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) โอนสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) ผู้ค้ำประกันหลุดพ้นไม่ต้องรับผิด
(สัญญาเช่าซื้อรถยนต์) สัญญาเช่าซื้อเป็นโมฆะใช้บังคับไม่ได้
ค่าเช่าซื้อเครื่องรับโทรทัศน์อายุความ 2 ปี
การบอกเลิกสัญญา | สัญญาไม่มีกำหนดเวลา
สิทธิเรียกร้องเงินดาวน์ | มูลละเมิด
สัญญาเช่าช่วง | สัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา
เช่าที่ดินปากเปล่าไม่มีสัญญาเช่า
การบอกเลิกสัญญาเช่าโดยมิชอบ
ลักษณะของสัญญาซื้อขาย การโอนกรรมสิทธิ์
สัญญาซื้อขาย | สัญญาตัวแทน | ตัวแทนเชิด
ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน สัญญาซื้อขาย
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน
ใครมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขาย
สิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขาย
ความรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่อง
สัญญาซื้อขาย หรือสัญญาจ้างทำของ
สัญญาซื้อขายกับสัญญาจ้างทำของ
นิติกรรมมีข้อความไม่ชัดแจ้งตีความได้หลายนัย สัญญาซื้อขายกับสัญญาเช่าซื้อ
ข้อตกลงในการประกวดราคาเพื่อซื้อขาย
การซื้อขายสิทธิการเช่าโทรศัพท์
สัญญาซื้อขายแบบเหมา
การซื้อขายทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวม
สัญญาซื้อขายที่มีหลักประกันเพื่อปฏิบัติตามสัญญา
คำว่า"ขาย" ตามประมวลรัษฎากร
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาหลายฝ่าย
สัญญาซื้อขายมีวัตถุประสงค์ฝ่าฝืนกฎหมายตกเป็นโมฆะ
สัญญาซื้อขายอาจบังคับได้ตามบทกฎหมายว่าด้วยตัวแทน
สัญญาซื้อขายเป็นพ้นวิสัยจากภัยพิบัติ
สัญญาซื้อขายที่ไม่มีการโอนทรัพยสิทธิในทรัพย์เฉพาะสิ่ง
สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข
สัญญาประนีประนอมระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา
ค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า
คำมั่นเกี่ยวกับสัญญาเช่าทรัพย์
แบบนิติกรรมสัญญาประเภทต่าง ๆ แบบฟอร์มสัญญา แบบพิมพ์สัญญา