บทนำ

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาแต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทำให้ตามกฎหมายสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี และเมื่อครบกำหนดดังกล่าวแล้วถือเป็นการเช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลา การบอกเลิกสัญญาต้องปฏิบัติตามมาตรา 566 คือแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 2 เดือน แม้การบอกเลิกสัญญาไม่ชอบ แต่หากผู้เช่าค้างค่าเช่าเกิน 15 วันตามมาตรา 560 วรรคสอง เจ้าของที่ดินยังคงมีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่าที่ค้างได้

ข้อเท็จจริงของคดี

•สัญญาเช่าเดิม: จำเลยเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์เป็นเวลา 6 ปี (1 ม.ค. 2536 – 31 ธ.ค. 2541) ชำระค่าเช่าทุก 3 เดือน

•การไม่จดทะเบียน: สัญญาเช่าไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทำให้สิทธิฟ้องร้องจำกัดเพียง 3 ปี (มาตรา 538)

•การเช่าต่อเนื่อง: หลังครบ 3 ปี จำเลยยังคงเช่าต่อโดยโจทก์ไม่ทักท้วง จึงถือเป็นการเช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลา (มาตรา 570)

•การผิดนัด: ตั้งแต่เมษายน 2541 จำเลยไม่ชำระค่าเช่า

•การบอกเลิก: โจทก์ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาให้สิ้นสุดวันที่ 31 ธ.ค. 2541 และนำคดีฟ้องวันที่ 29 ม.ค. 2542 (ไม่ครบ 2 เดือนตามมาตรา 566)

•การฟ้อง: โจทก์เรียกค่าเช่าที่ค้าง 202,500 บาท ดอกเบี้ย 7.5% ต่อปี และค่าเสียหายรายเดือนจนกว่าจะขนย้ายออก

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

1.ลักษณะสัญญาเช่า

oแม้ตกลงเช่า 6 ปี แต่ไม่จดทะเบียน จึงมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี (มาตรา 538)

oหลังครบ 3 ปี ถือเป็นการเช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลา (มาตรา 570)

2.การบอกเลิกสัญญา

oการเช่าไม่มีกำหนดเวลาต้องบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อย 2 เดือน (มาตรา 566)

oโจทก์บอกเลิกวันที่ 21 ธ.ค. 2541 แล้วฟ้องวันที่ 29 ม.ค. 2542 ยังไม่ครบ 2 เดือน จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

3.สิทธิฟ้องขับไล่กรณีค้างค่าเช่า

oจำเลยค้างค่าเช่าตั้งแต่เมษายน 2541

oโจทก์บอกกล่าวให้ชำระและปล่อยเวลาครบ 15 วัน (มาตรา 560 วรรคสอง)

oแม้การบอกเลิกสัญญาไม่ชอบ แต่สิทธิฟ้องขับไล่เพราะค้างค่าเช่ายังคงมีอยู่

พิพากษา: ยืนตามศาลล่าง ให้จำเลยขนย้ายออกและชำระค่าเช่าที่ค้างพร้อมดอกเบี้ย

การวิเคราะห์ประเด็นทางกฎหมาย

1. สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน (มาตรา 538)

•หากไม่จดทะเบียน มีผลฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี แม้จะตกลงกันนานกว่านั้น

•หลักการนี้คุ้มครองความมั่นคงทางกฎหมายและการจดบันทึกสิทธิ

2. การเช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลา (มาตรา 570)

•เมื่อครบกำหนด 3 ปีแล้วยังเช่าต่อโดยเจ้าของไม่ทักท้วง ถือเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลา

•สามารถบอกเลิกได้ทุกเมื่อแต่ต้องแจ้งล่วงหน้า

3. การบอกเลิกสัญญาเช่า (มาตรา 566)

•ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อย 2 เดือนในกรณีที่เช่าต่อเนื่องไม่มีกำหนดเวลา

•หากบอกเลิกไม่ครบตามกำหนด การเลิกสัญญาไม่ชอบ

4. สิทธิฟ้องกรณีค้างค่าเช่า (มาตรา 560 วรรคสอง)

•แม้บอกเลิกสัญญาไม่ชอบ แต่หากค้างค่าเช่าเกิน 15 วันและมีการบอกกล่าวแล้ว เจ้าของยังคงมีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่าได้

หลักกฎหมายและคำอธิบาย

มาตรา 560

บทบัญญัตินี้กำหนดสิทธิของผู้ให้เช่าในการบอกเลิกสัญญาเช่าในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า โดยระบุว่า หากผู้เช่าค้างค่าเช่าเกินกำหนดเวลา ผู้ให้เช่าจะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าภายในระยะเวลาที่สมควร และตามวรรคสองกำหนดเพิ่มเติมว่า หากผู้เช่าค้างค่าเช่าติดต่อกันถึงกำหนด 15 วันนับแต่วันที่ผู้ให้เช่าได้บอกกล่าวเรียกร้องแล้ว ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่ได้

ตัวอย่างเช่น นาย ก ให้เช่าบ้านแก่นาย ข เดือนละ 10,000 บาท หากนาย ข ไม่จ่ายค่าเช่า 2 เดือน และนาย ก ส่งหนังสือบอกกล่าวให้จ่ายภายใน 15 วัน แต่นาย ข เพิกเฉย นาย ก ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่ได้ตามมาตรานี้

มาตรา 566

บทบัญญัตินี้ใช้บังคับกับสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา โดยกำหนดให้การบอกเลิกสัญญาจะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 1 งวดของการชำระค่าเช่า หรือไม่น้อยกว่า 2 เดือน แล้วแต่ว่าระยะเวลาใดจะสั้นกว่า ทั้งนี้เพื่อให้คู่สัญญามีเวลาเตรียมตัว

ตัวอย่างเช่น หากค่าเช่าชำระทุกเดือน ผู้ให้เช่าต้องบอกเลิกล่วงหน้าอย่างน้อย 1 เดือน หรือถ้าชำระเป็นราย 3 เดือน ต้องบอกล่วงหน้าอย่างน้อย 2 เดือน เพื่อให้ผู้เช่ามีเวลาหาที่อยู่อาศัยใหม่ และผู้ให้เช่ามีเวลาจัดการทรัพย์สินของตน

มาตรา 564

มาตรานี้ว่าด้วยการระงับสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลา โดยหลักแล้ว สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเมื่อครบกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ โดยไม่จำเป็นต้องบอกเลิก เว้นแต่จะมีข้อกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา อย่างไรก็ดี หากคู่สัญญายังคงปฏิบัติการเช่าต่อไปโดยไม่มีการทักท้วง ก็อาจถือเป็นการต่อสัญญาโดยปริยาย

ตัวอย่างเช่น นาย ก ให้เช่าที่ดินแก่ นาย ข เป็นเวลา 1 ปี ครบกำหนดแล้ว นาย ข ยังอยู่ต่อและนาย ก ยังคงรับค่าเช่า ก็ถือว่ามีการเช่าต่อไปโดยปริยาย ซึ่งอาจกลายเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลาและอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 570

มาตรา 570

บทบัญญัตินี้ว่าด้วยสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งคู่สัญญาสามารถบอกเลิกได้ทุกเมื่อ แต่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดเรื่องการบอกกล่าวตามมาตรา 566 จุดมุ่งหมายคือคุ้มครองสิทธิของทั้งสองฝ่ายและป้องกันการเลิกสัญญาโดยฉับพลันที่อาจก่อให้เกิดความเสียหาย

ตัวอย่างเช่น การให้เช่าที่ดินโดยไม่กำหนดระยะเวลา คู่สัญญาสามารถบอกเลิกเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าตามกฎหมาย เพื่อให้คู่สัญญาอีกฝ่ายมีเวลาเตรียมตัว

การเชื่อมโยงกับประเด็นทางกฎหมาย

เมื่อพิจารณาร่วมกัน มาตรา 560, 566, 564 และ 570 มีความสัมพันธ์โดยตรงกับการจัดการสัญญาเช่าทั้งที่มีกำหนดและไม่มีกำหนดเวลา รวมถึงการบอกเลิกสัญญาในกรณีผู้เช่าค้างค่าเช่า โดยในกรณีที่เป็นสัญญาเช่าเกิน 3 ปีแต่ไม่จดทะเบียนตามมาตรา 538 จะมีผลเพียง 3 ปี หากคู่สัญญายังคงเช่าต่อโดยไม่กำหนดเวลา ก็จะเข้าบังคับตามมาตรา 570 ซึ่งการบอกเลิกต้องเป็นไปตามมาตรา 566 แต่หากผู้เช่าค้างค่าเช่าเกิน 15 วันหลังบอกกล่าว ผู้ให้เช่าสามารถใช้สิทธิตามมาตรา 560 ได้ทันที แม้การบอกเลิกตามมาตรา 566 จะไม่ครบถ้วนก็ตาม

สรุปข้อคิดทางกฎหมาย

•สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน ไม่เช่นนั้นจะบังคับคดีได้เพียง 3 ปี

•การเช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลาต้องบอกเลิกล่วงหน้าตามกฎหมาย มิฉะนั้นไม่ชอบ

•การค้างค่าเช่าเป็นเหตุฟ้องขับไล่ได้ แม้การบอกเลิกสัญญาไม่ถูกต้อง

IRAC Analysis

Issue (ประเด็นปัญหา)

โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเช่าที่ค้างได้หรือไม่ เมื่อสัญญาเช่าเกิน 3 ปีไม่ได้จดทะเบียนและการบอกเลิกสัญญาไม่ครบ 2 เดือน

Rule (บทกฎหมายที่ใช้)

•มาตรา 538: สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน มิฉะนั้นฟ้องได้เพียง 3 ปี

•มาตรา 570: การเช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลา

•มาตรา 566: การบอกเลิกสัญญาต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 2 เดือน

•มาตรา 560 วรรคสอง: สิทธิฟ้องขับไล่เมื่อค้างค่าเช่าเกิน 15 วันหลังบอกกล่าว

Application (การปรับใช้)

แม้สัญญาเช่าเดิม 6 ปีไม่จดทะเบียน จึงมีผลเพียง 3 ปี แต่เมื่อเช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์ต้องบอกเลิกล่วงหน้า 2 เดือน ซึ่งไม่ครบตามกำหนด จึงไม่ชอบ อย่างไรก็ดี จำเลยค้างค่าเช่าตั้งแต่เมษายน 2541 และโจทก์บอกกล่าวเกิน 15 วันแล้ว ทำให้โจทก์ยังคงมีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่าที่ค้าง

Conclusion (ข้อสรุป)

โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่าที่ค้าง แม้การบอกเลิกสัญญาจะไม่ถูกต้องตามมาตรา 566

สรุปภาษาอังกฤษ

This Supreme Court Judgment No. 2196/2545 concerns a land lease exceeding three years that was not registered, making it enforceable only for three years under Section 538 of the Civil and Commercial Code. After the term lapsed, the lease continued without a fixed period under Section 570. Although the lessor’s termination notice did not comply with the two-month advance requirement under Section 566, the tenant’s failure to pay rent for over 15 days after notice allowed the lessor to sue for eviction and unpaid rent under Section 560(2).

สรุปย่อฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยเช่าที่ดินจากโจทก์ 6 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียน จึงฟ้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปีตามมาตรา 538 หลังครบ 3 ปี ยังเช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลา ต้องบอกเลิกล่วงหน้า 2 เดือนตามมาตรา 566 แต่โจทก์บอกเลิกไม่ครบกำหนดจึงไม่ชอบ อย่างไรก็ดี จำเลยค้างค่าเช่าตั้งแต่เมษายน 2541 และโจทก์บอกกล่าวเกิน 15 วันตามมาตรา 560 วรรคสองแล้ว จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่าที่ค้างได้ ศาลพิพากษายืน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2196/2545

การเช่าที่ดินระหว่างโจทก์มีกำหนด 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538แต่หลังจากครบ 3 ปี แล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วงจึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 ดังนี้ แม้จะครบกำหนด 6 ปี หากโจทก์ประสงค์จะให้สัญญาเช่าระงับ โจทก์ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนมิใช่ว่าสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามมาตรา 564 เมื่อจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจนถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องยังไม่ครบ 2 เดือน ไม่ถูกต้องตามที่มาตรา 566 กำหนดไว้ การเลิกสัญญาจึงไม่ชอบ แต่จำเลยค้างชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแล้ว ซึ่งนับถึงวันฟ้องไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามมาตรา 560 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 19 พฤศจิกายน 2535 จำเลยได้เช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 69942 เนื้อที่ 2 ไร่ 83.7 ตารางวา ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2540 ถึงวันที่ 31ธันวาคม 2541 อัตราเช่าเดือนละ 22,500 บาท ชำระค่าเช่าทุก 3 เดือนต่อครั้งจำเลยไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตั้งแต่เดือนเมษายน 2541 เป็นต้นมา โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและบอกเลิกสัญญาให้สิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2541แต่จำเลยเพิกเฉยและครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้ว ขอให้บังคับขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท ห้ามเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทอีก และให้จำเลยชำระเงิน 202,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จพร้อมกับใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ22,500 บาท นับแต่เดือนมกราคม 2542 เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาท

จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์เป็นเวลา 6 ปีชำระค่าเช่าภายในวันที่ 10 ของเดือนที่ครบกำหนดตามงวด โจทก์บอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย สัญญาดังกล่าวทำไว้ 6 ปี แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงฟ้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาฉบับลงวันที่ 18 ธันวาคม 2541 โดยให้มีผลสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม2541 และโจทก์นำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2542 การกำหนดระยะเวลาของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและห้ามเข้ามาเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทอีก พร้อมกับให้จำเลยชำระเงินจำนวน 202,500บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 29 มกราคม2542 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ19,500 บาท เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาท

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 19,500 บาท นับแต่เดือนที่ฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 19พฤศจิกายน 2535 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์มีกำหนด 6 ปี เริ่มนับเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ครบกำหนดวันที่ 31 ธันวาคม 2541 ชำระค่าเช่าทุก 3 เดือนต่อครั้ง แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นับแต่เดือนเมษายน2541 จำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ โจทก์จึงมีหนังสือทวงถามให้ชำระค่าเช่าและบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่า ตามเอกสารหมาย จ.4 ไปยังจำเลยโดยให้มีผลบังคับตั้งแต่วันที่ 31 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันครบกำหนดการเช่า จำเลยได้รับหนังสือนี้แล้วแต่เพิกเฉย

คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้อง ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินเช่าและเรียกร้องค่าเช่าที่ค้างชำระได้หรือไม่ โดยจำเลยฎีกาโต้แย้งว่าหลังจากครบกำหนด 3 ปี แล้วโจทก์คงให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปอีก จึงถือเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา แต่โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลย เห็นว่า การเช่าที่ดินพิพาทรายนี้มีกำหนดเวลา 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่หลังจากครบ 3 ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 ดังนี้แม้จะครบกำหนดเวลา 6 ปี ตามที่เคยตกลงกันไว้ดีหากโจทก์ประสงค์จะให้สัญญาเช่าระงับ โจทก์ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อน มิใช่ว่าสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงไว้มิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามมาตรา 564 ดังที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมาไม่เมื่อปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.4 เมื่อวันที่ 21ธันวาคม 2541 จนถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2542 ยังไม่ครบ2 เดือน ไม่ถูกต้องตามที่มาตรา 566 กำหนดไว้ การเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบแต่อย่างไรก็ดี นอกจากโจทก์จะตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้วโจทก์ยังตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าอีกด้วย ซึ่งจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้ ฉะนั้น เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนเมษายน 2541เป็นต้นมาและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างตามเอกสารหมาย จ.4แล้ว ซึ่งเมื่อนับถึงวันฟ้องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามที่มาตรา 560 วรรคสองกำหนดไว้แล้ว โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้ ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล"

พิพากษายืน