การตั้งตัวแทนหรือมอบอำนาจทำสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายหากมีการวางมัดจำไว้ แม้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือก็ฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้ การตั้งตัวแทนหรือมอบอำนาจทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ที่ได้วางมัดจำไว้แล้ว แม้จะไม่ได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้ตัวแทนทำสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ก็มีอำนาจฟ้อง กรณีไม่ต้องห้าม-มาตรา 798 ระบุว่า กิจการใดที่กฎหมายบังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือ การตั้งตัวแทนเพื่อกิจการนั้นก็ต้องทำเป็นหนังสือด้วย กิจการใดบังคับให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือการตั้งตัวแทนเพื่อกิจการนั้นก็ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ
 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2927/2547
 
    จำเลยทั้งสองให้การรับว่าได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์จริง แต่อ้างว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงไม่มีประเด็นเรื่องโจทก์ไม่ใช่คู่สัญญากับจำเลยทั้งสองและไม่มีอำนาจฟ้อง แม้เรื่องอำนาจฟ้องจะเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลยกขึ้นวินิจฉัยได้เองตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ก็ตาม แต่คดีนี้จำเลยทั้งสองรับว่าได้วางมัดจำไว้ตามสัญญาจะซื้อจะขายจำนวน 100,000 บาท ซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ระบุว่าสัญญาจะซื้อจะขายหากมีการวางมัดจำไว้แล้ว แม้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือก็ฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้ ดังนั้น การตั้งตัวแทนหรือมอบอำนาจของโจทก์ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ ที่ได้วางมัดจำไว้แล้วแม้โจทก์จะไม่ได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้บริษัท ส. ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยทั้งสอง โจทก์ก็มีอำนาจฟ้อง กรณีไม่ต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 798
 
          โจทก์ฟ้องและแก้ไขฟ้องว่า เมื่อวันที่ 28 กันยายน 2531 จำเลยทั้งสองร่วมกันทำสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น 2 คูหา ในโครงการ ส. แลนด์แอนด์เฮาส์ พัทยาใต้ หมู่ที่ 10 ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ของโจทก์กับบริษัทสมจิตรแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด ซึ่งได้รับมอบอำนาจจากโจทก์ให้เป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยทั้งสองแทนโจทก์ในราคา 3,000,000 บาท วันทำสัญญาจำเลยทั้งสองชำระเงินมัดจำจำนวน 100,000 บาท ส่วนที่เหลือชำระเป็น 5 งวด งวดที่ 5 จำเลยทั้งสองต้องชำระให้โจทก์จำนวน 2,000,000 บาท โจทก์จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้จำเลยทั้งสอง หากจำเลยทั้งสองผิดนัดถือว่าสัญญาเลิกกัน จำเลยทั้งสองยินยอมให้โจทก์ยอมริบเงินที่ชำระแล้ว โจทก์มีสิทธินำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างออกขายกับบุคคลอื่นได้ หลังจากที่จำเลยทั้งสองทำสัญญากับโจทก์แล้ว โจทก์ทำการก่อสร้างอาคารพาณิชย์แล้วเสร็จ โจทก์ทำการแบ่งแยกที่ดินแปลง เอ.16 และ เอ.17 เป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 32060 ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี และปลูกสร้างอาคารบนที่ดินเป็นบ้านเลขที่ 273/89 และ 273/90 จำเลยทั้งสองไม่ชำระเงินงวดที่ 5 จำนวน 2,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสองขอเข้าไปตกแต่งอาคารพาณิชย์ 2 ห้องก่อน เมื่อจำเลยทั้งสองตกแต่งแล้วเสร็จ จำเลยทั้งสองไม่ชำระเงินงวดที่ 5 ให้โจทก์อีก โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาริบเงินที่จำเลยทั้งสองชำระให้แก่โจทก์ และให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากอาคารพิพาท แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย การกระทำของจำเลยทั้งสองทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์สามารถนำอาคารพิพาท 2 คูหาออกให้เช่าได้ค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท นับแต่เดือนตุลาคม 2532 ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 115 เดือน คิดเป็นเงิน 1,725,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านเลขที่ 273/89 และ 273/90 หมู่ที่ 10 ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ของโจทก์ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 1,750,000 บาท แก่โจทก์ และให้จำเลยทั้งสองชำระเงินเดือนละ 15,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นจนกว่าจำเลยทั้งสองจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านของโจทก์

          จำเลยทั้งสองให้การ ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
          โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่า โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์มอบอำนาจให้บริษัทสมจิตรแลนด์แอนด์เฮาส์ จำกัด เป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารของโจทก์กับจำเลยทั้งสองตามสัญญาจะซื้อเอกสารท้ายฟ้อง จำเลยทั้งสองให้การรับว่าได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์จริง แต่อ้างว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงไม่มีประเด็นเรื่องโจทก์ไม่ใช่คู่สัญญากับจำเลยทั้งสองและไม่มีอำนาจฟ้อง แม้เรื่องอำนาจฟ้องจะเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลยกขึ้นวินิจฉัยได้เองตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ก็ตาม แต่กรณีของโจทก์เป็นเรื่องการมอบอำนาจให้ทำสัญญาจะซื้อจะขาย แม้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 ระบุว่า กิจการใดที่กฎหมายบังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือ การตั้งตัวแทนเพื่อกิจการนั้นก็ต้องทำเป็นหนังสือด้วย กิจการใดบังคับให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือการตั้งตัวแทนเพื่อกิจการนั้นก็ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ แต่คดีนี้จำเลยทั้งสองรับว่าได้วางมัดจำไว้ตามสัญญาจะซื้อจะขายจำนวน 100,000 บาท ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ระบุว่าสัญญาจะซื้อจะขายหากมีการวางมัดจำไว้แล้ว แม้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือก็ฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้ ดังนั้น การตั้งตัวแทนหรือมอบอำนาจของโจทก์ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ที่ได้วางมัดจำไว้แล้ว แม้โจทก์จะไม่ได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้บริษัทสมจิตรแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัดทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยทั้งสอง โจทก์ก็มีอำนาจฟ้อง กรณีไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 ที่ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โดยวินิจฉัยว่าโจทก์ไม่ใช่คู่สัญญากับจำเลยทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย อุทธรณ์ของโจทก์ฟังขึ้น”

          พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาและมีคำพิพากษาต่อไป
 
 ป.พ.พ.

มาตรา 456  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

มาตร 798  กิจการอันใดท่านบังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องทำเป็นหนังสือ การตั้งตัวแทนเพื่อกิจการอันนั้นก็ต้องทำเป็นหนังสือด้วย
กิจการอันใดท่านบังคับไว้ว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ การตั้งตัวแทนเพื่อกิจการอันนั้นก็ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือด้วย

ป.วิ.พ.

มาตรา 142  คำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลที่ชี้ขาดคดีต้องตัดสินตามข้อหาในคำฟ้องทุกข้อ แต่ห้ามมิให้พิพากษาหรือทำคำสั่งให้สิ่งใด ๆ เกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้อง เว้นแต่
(1) ในคดีฟ้องเรียกอสังหาริมทรัพย์ ให้พึงเข้าใจว่าเป็นประเภทเดียวกับฟ้องขอให้ขับไล่จำเลย ถ้าศาลพิพากษาให้โจทก์ชนะคดี เมื่อศาลเห็นสมควรศาลจะมีคำสั่งให้ขับไล่จำเลยก็ได้ คำสั่งเช่นว่านี้ให้ใช้บังคับตลอดถึงวงศ์ญาติทั้งหลายและบริวารของจำเลยที่อยู่บนอสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่งไม่สามารถแสดงอำนาจพิเศษให้ศาลเห็นได้
(2) ในคดีที่โจทก์ฟ้องเรียกทรัพย์ใด ๆ เป็นของตนทั้งหมด แต่พิจารณาได้ความว่าโจทก์ควรได้แต่ส่วนแบ่ง เมื่อศาลเห็นสมควร ศาลจะพิพากษาให้โจทก์ได้รับแต่ส่วนแบ่งนั้นก็ได้
(3) ในคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้ชำระเงินพร้อมด้วยดอกเบี้ยจนถึงวันฟ้องเมื่อศาลเห็นสมควร ศาลจะพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยจนถึงวันที่ได้ชำระเสร็จตามคำพิพากษาก็ได้
(4) ในคดีที่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าหรือค่าเสียหายอันต่อเนื่องคำนวณถึงวันฟ้อง เมื่อศาลเห็นสมควร ศาลจะพิพากษาให้ชำระค่าเช่าและค่าเสียหายเช่นว่านี้จนถึงวันที่ได้ชำระเสร็จตามคำพิพากษาก็ได้
(5) ในคดีที่อาจยกข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนขึ้นอ้างได้นั้น เมื่อศาลเห็นสมควร ศาลจะยกข้อเหล่านั้นขึ้นวินิจฉัยแล้วพิพากษาคดีไปก็ได้
(6)  ในคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้ชำระเงินพร้อมด้วยดอกเบี้ยซึ่งมิได้มีข้อตกลงกำหนดอัตราดอกเบี้ยกันไว้ เมื่อศาลเห็นสมควรโดยคำนึงถึงเหตุสมควรและความสุจริตในการสู้ความหรือการดำเนินคดี ศาลจะพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยในอัตราที่สูงขึ้นกว่าที่โจทก์มีสิทธิได้รับตามกฎหมายแต่ไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปีนับตั้งแต่วันฟ้องหรือวันอื่นหลังจากนั้นก็ได้