บทนำ

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับข้อพิพาทเรื่องสิทธิของผู้ซื้อที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขาย และอำนาจของศาลในการพิจารณารับฟังข้อเท็จจริงที่แตกต่างไปจากคดีเดิมเมื่อสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับของคดีมีลักษณะต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ คดีนี้สะท้อนหลักกฎหมายสำคัญเกี่ยวกับการบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 รวมถึงหลักการเกี่ยวกับตัวแทนโดยปริยาย ตัวแทนเชิด และการให้สัตยาบันในการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ประเด็นสำคัญของคดีอยู่ที่การพิจารณาว่า แม้จะเคยมีคดีฟ้องขับไล่เกี่ยวกับที่ดินแปลงเดียวกันมาก่อน แต่หากคดีใหม่มีสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับแตกต่างกัน ศาลฎีกายังคงมีอำนาจรับฟังข้อเท็จจริงใหม่ได้โดยไม่ต้องผูกพันกับข้อเท็จจริงในคดีก่อน อีกทั้งยังต้องวินิจฉัยต่อไปว่าการที่ผู้ซื้อได้ชำระราคาที่ดินครบถ้วนแก่ผู้ที่ทำหน้าที่แทนเจ้าของที่ดิน และมีการมอบโฉนดที่ดินเพื่อรอการโอนกรรมสิทธิ์นั้น ย่อมแสดงถึงการตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันขึ้นใหม่และก่อให้เกิดสิทธิของผู้ซื้อในการฟ้องบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกฎหมาย

คำพิพากษานี้จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อแนวทางการตีความสิทธิของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรณีที่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ รวมทั้งเป็นแนวทางสำคัญในการพิจารณาความสัมพันธ์ระหว่างคดีเดิมกับคดีใหม่ตามหลักกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง

สรุปข้อเท็จจริงของคดี

คดีนี้มีข้อเท็จจริงว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 2303 เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท ท. ต่อมาบริษัทดังกล่าวได้แบ่งแยกที่ดินบางส่วนออกเป็นโฉนดเลขที่ 27352 เพื่อจัดสรรเป็นโครงการที่ดินสำหรับจำหน่ายแก่บุคคลทั่วไป

ภายหลังโจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการดังกล่าวกับบริษัท ท. โดยที่ดินที่โจทก์ประสงค์จะซื้อคือแปลงเลขที่ 264 แถวที่ 26 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่ต่อมาถูกแบ่งแยกออกเป็นโฉนดเลขที่ 27352

ต่อมา บริษัท ท. ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 27352 ให้แก่จำเลย และภายหลังจากจำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวแล้ว โจทก์ยังคงชำระราคาที่ดินให้แก่บุคคลชื่อ นายอนันต์ ซึ่งทำหน้าที่ติดต่อดำเนินการเกี่ยวกับการขายที่ดินในโครงการดังกล่าว

เมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินครบถ้วนแล้ว นายอนันต์ได้ส่งมอบต้นฉบับโฉนดที่ดินเลขที่ 27352 ให้แก่นางภัทรศกร ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการเดียวกันและอยู่ติดกับที่ดินพิพาท เพื่อยึดถือไว้แทนโจทก์โดยรอการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกัน

ต่อมาจำเลยไม่ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ โจทก์จึงฟ้องคดีขอให้ศาลบังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ และหากจำเลยไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

ประเด็นข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัย

ประเด็นสำคัญของคดีมีอยู่สองประการ

ประการแรก คือ ศาลฎีกาจะสามารถรับฟังข้อเท็จจริงในคดีนี้แตกต่างไปจากคดีก่อนซึ่งเป็นคดีฟ้องขับไล่เกี่ยวกับที่ดินแปลงเดียวกันได้หรือไม่

ประการที่สอง คือ พฤติการณ์ของนายอนันต์ถือว่าเป็นตัวแทนของจำเลยหรือไม่ และการที่โจทก์ชำระค่าที่ดินครบถ้วนแล้วจะทำให้โจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายได้หรือไม่

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้จะมีคดีก่อนซึ่งเป็นคดีฟ้องขับไล่เกี่ยวกับที่ดินแปลงเดียวกัน แต่คดีดังกล่าวมีสภาพแห่งข้อหาแตกต่างจากคดีนี้อย่างชัดเจน เนื่องจากคดีฟ้องขับไล่มีประเด็นเพียงว่า จำเลยครอบครองที่ดินโดยไม่มีสิทธิหรือไม่

ขณะที่คดีนี้มีประเด็นว่า โจทก์มีสิทธิได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ ซึ่งเป็นข้อพิพาทที่แตกต่างกันทั้งในด้านข้อหาและคำขอบังคับ

ดังนั้น ศาลฎีกาจึงเห็นว่า ศาลมีอำนาจรับฟังข้อเท็จจริงในคดีนี้แตกต่างไปจากคดีก่อนได้ ไม่เป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 7

ในส่วนของข้อพิพาทเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขาย ศาลฎีกาเห็นว่า พฤติการณ์ระหว่างโจทก์ จำเลย และนายอนันต์ แสดงให้เห็นว่าได้มีการตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันขึ้นใหม่หลังจากจำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากบริษัท ท. แล้ว

เมื่อโจทก์ได้ชำระราคาที่ดินครบถ้วนแล้ว และมีการมอบโฉนดที่ดินไว้เพื่อรอการโอนกรรมสิทธิ์ พฤติการณ์ดังกล่าวย่อมแสดงให้เห็นถึงการตกลงซื้อขายที่ดินระหว่างคู่กรณี

ดังนั้น โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ตนได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง

วิเคราะห์หลักกฎหมาย

หลักกฎหมายสำคัญในคดีนี้คือหลักเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง กำหนดว่า หากมีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและผู้ซื้อได้ปฏิบัติตามสัญญาครบถ้วนแล้ว ผู้ซื้อมีสิทธิฟ้องบังคับให้ผู้ขายจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้

หลักการดังกล่าวได้รับการรับรองในแนวคำพิพากษาศาลฎีกาเป็นจำนวนมาก โดยศาลฎีกามักวินิจฉัยว่า หากผู้ซื้อได้ชำระราคาครบถ้วนแล้ว แม้ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิฟ้องบังคับให้ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ได้

นอกจากนี้ คดีนี้ยังสะท้อนหลักกฎหมายเกี่ยวกับตัวแทนโดยปริยายและตัวแทนเชิด ซึ่งเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของทรัพย์ได้ปล่อยให้บุคคลหนึ่งดำเนินการแทนตนในลักษณะที่ทำให้บุคคลภายนอกเชื่อโดยสุจริตว่าบุคคลนั้นมีอำนาจเป็นตัวแทน

ในกรณีดังกล่าว เจ้าของทรัพย์ย่อมต้องรับผิดในผลแห่งการกระทำของบุคคลนั้นตามหลักตัวแทนเชิด

อีกทั้ง คดีนี้ยังแสดงให้เห็นหลักสำคัญเกี่ยวกับข้อจำกัดของผลผูกพันจากคำพิพากษาในคดีก่อนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 ซึ่งกำหนดว่าผลของคำพิพากษาจะผูกพันเฉพาะในประเด็นข้อพิพาทเดียวกันเท่านั้น หากคดีใหม่มีสภาพแห่งข้อหาแตกต่างกัน ศาลย่อมสามารถรับฟังข้อเท็จจริงใหม่ได้

แนวคำพิพากษานี้จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อคดีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในทางปฏิบัติ

สรุปผลคำพิพากษาของศาลทั้งสาม

1. ศาลชั้นต้น

ศาลชั้นต้นมีคำสั่งงดสืบพยานโจทก์และจำเลย แล้วพิพากษายกฟ้อง โดยเห็นว่าโจทก์ยังไม่มีสิทธิได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามที่ฟ้อง ทั้งให้ค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับ ต่อมาภายหลังศาลอุทธรณ์ภาค 1 แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษายกคำพิพากษาเดิมและให้พิจารณาพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ศาลชั้นต้นได้พิพากษายกฟ้องอีกครั้ง และให้ค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับเช่นเดิม

2. ศาลอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 1 แผนกคดีผู้บริโภค ครั้งแรกพิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นที่งดสืบพยาน และให้ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษาใหม่ตามรูปคดี พร้อมคืนค่าส่งคำคู่ความแก่โจทก์ 550 บาท ส่วนค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์นอกจากที่สั่งคืนให้เป็นพับ ต่อมาเมื่อศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องอีกครั้ง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษายืนตามศาลชั้นต้น และให้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์เป็นพับ

3. ศาลฎีกา

ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยกลับ โดยเห็นว่าคดีนี้มีสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับแตกต่างจากคดีก่อนที่เป็นคดีขับไล่ จึงไม่ต้องห้ามมิให้ศาลรับฟังข้อเท็จจริงต่างจากคดีก่อนตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 และเมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ได้ชำระค่าที่ดินครบถ้วนแล้วผ่านนายอนันต์ซึ่งเป็นผู้ที่ได้รับมอบหมายจากจำเลย อีกทั้งมีการมอบโฉนดไว้เพื่อรอการโอนกรรมสิทธิ์ ย่อมแสดงว่ามีการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันขึ้นใหม่ระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทได้ ศาลฎีกาจึงพิพากษากลับ ให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของโจทก์ หากไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์

สรุปข้อคิดทางกฎหมาย

คดีนี้ให้ข้อคิดทางกฎหมายที่สำคัญอย่างยิ่งในทางพิจารณาความแพ่งและกฎหมายลักษณะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือ การที่เคยมีคำพิพากษาในคดีเดิมเกี่ยวกับทรัพย์สินแปลงเดียวกัน มิได้หมายความว่าศาลในคดีใหม่จะต้องผูกพันต่อข้อเท็จจริงทุกประการเสมอไป หากคดีทั้งสองมี “สภาพแห่งข้อหา” “คำขอบังคับ” และ “ข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหา” แตกต่างกันโดยสาระสำคัญ ศาลย่อมมีอำนาจรับฟังข้อเท็จจริงในคดีใหม่แตกต่างไปจากคดีก่อนได้ หลักข้อนี้ย้ำให้เห็นว่า การวินิจฉัยเรื่องผลผูกพันของคำพิพากษาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 ต้องพิจารณาอย่างเคร่งครัดถึงตัวประเด็นพิพาท มิใช่พิจารณาเพียงว่าคู่ความหรือทรัพย์พิพาทเป็นเรื่องเดียวกัน

ในอีกด้านหนึ่ง คดีนี้ตอกย้ำหลักสำคัญของ ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ว่า แม้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะยังไม่สำเร็จบริบูรณ์ในทางทะเบียน แต่หากข้อเท็จจริงฟังได้ว่าคู่กรณีได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันโดยชอบ และฝ่ายผู้ซื้อได้ชำระราคาครบถ้วนแล้ว ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิฟ้องบังคับให้ผู้ขายดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ สิทธิดังกล่าวมิใช่เพียงความคาดหมายทางข้อเท็จจริง แต่เป็นสิทธิเรียกร้องตามกฎหมายที่ศาลอาจคุ้มครองโดยให้คำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้เมื่อผู้ขายไม่ยินยอมปฏิบัติ

นอกจากนี้ คดียังแสดงให้เห็นถึงความสำคัญของ “พฤติการณ์แวดล้อม” ในการพิสูจน์สถานะตัวแทน ไม่ว่าจะเป็นตัวแทนโดยปริยายหรือตัวแทนเชิด กล่าวคือ แม้มิได้มีหนังสือแต่งตั้งตัวแทนอย่างเป็นทางการ แต่หากข้อเท็จจริงปรากฏว่าบุคคลหนึ่งได้รับมอบหมายให้รับชำระเงิน ติดต่อประสานงาน และดำเนินการในลักษณะทำให้บุคคลภายนอกเชื่อโดยสุจริตว่าเป็นผู้มีอำนาจแทนเจ้าของทรัพย์ การกระทำของบุคคลนั้นย่อมผูกพันตัวการได้ โดยเฉพาะเมื่อมีพฤติการณ์ต่อเนื่อง เช่น การรับชำระเงินครบถ้วน และการส่งมอบต้นฉบับโฉนดไว้เพื่อรอการโอนกรรมสิทธิ์ ยิ่งเป็นข้อบ่งชี้สำคัญว่ามีการยอมรับและให้ผลทางกฎหมายแก่การตกลงดังกล่าวแล้ว

ข้อคิดอีกประการหนึ่งคือ ในคดีอสังหาริมทรัพย์ ศาลมิได้พิจารณาเพียงรูปแบบเอกสารหรือการจดทะเบียนเท่านั้น หากยังพิจารณาความสัมพันธ์ทางนิติกรรมและพฤติการณ์แห่งการชำระหนี้ประกอบกันด้วย หากข้อเท็จจริงแสดงชัดว่ามีการตกลงซื้อขายและมีการชำระราคาแล้วครบถ้วน การที่ผู้ขายเพิกเฉยไม่โอนกรรมสิทธิ์ ไม่อาจใช้เป็นเหตุทำลายสิทธิของผู้ซื้อได้ หลักกฎหมายย่อมต้องคุ้มครองความสุจริตและความมั่นคงแห่งนิติสัมพันธ์มากกว่าการยึดติดแต่เพียงรูปแบบภายนอก

ในเชิงปฏิบัติ คดีนี้เป็นบรรทัดฐานสำคัญสำหรับผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรหรือคดีที่มีการเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดินภายหลังจากมีการทำสัญญาเบื้องต้นไว้แล้ว เพราะยืนยันว่า หากพิสูจน์ได้ว่ามีการทำความตกลงใหม่หรือมีการรับช่วงภาระผูกพันโดยพฤตินัย ผู้ซื้อเดิมย่อมยังคงได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย และสามารถฟ้องบังคับเจ้าของที่ดินรายใหม่ให้โอนกรรมสิทธิ์ได้ ทั้งนี้ ภายใต้เงื่อนไขว่าพยานหลักฐานของผู้ซื้อมีน้ำหนักมั่นคงเพียงพอ

สุดท้าย คำพิพากษานี้สะท้อนหลักนิติธรรมในมิติที่สำคัญ คือ ศาลต้องให้ความคุ้มครองสิทธิที่แท้จริงของคู่กรณีตามข้อเท็จจริงและนิติสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นจริง มิใช่ปล่อยให้สิทธิของผู้ชำระราคาครบถ้วนแล้วต้องสูญเปล่าเพียงเพราะโครงสร้างทางทะเบียนหรือการเปลี่ยนแปลงทางเอกสารในภายหลัง เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าจำเลยรับผลประโยชน์จากการซื้อขายและยินยอมให้มีการดำเนินการแทนตนแล้ว ย่อมไม่อาจปฏิเสธภาระผูกพันในการโอนกรรมสิทธิ์แก่ผู้ซื้อได้โดยชอบด้วยกฎหมาย

ประเด็นสำคัญที่สุดของคดีนี้เกี่ยวข้องกับการพิจารณาว่า ผู้ซื้อที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งได้ชำระราคาครบถ้วนแล้ว มีสิทธิฟ้องบังคับให้ผู้ขายจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้หรือไม่ และศาลสามารถรับฟังข้อเท็จจริงแตกต่างจากคดีก่อนที่เกี่ยวกับที่ดินแปลงเดียวกันได้หรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า หากสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับของคดีแตกต่างกัน แม้จะเกี่ยวกับที่ดินแปลงเดียวกัน ศาลย่อมสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงใหม่ได้ อีกทั้งเมื่อผู้ซื้อได้ชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิฟ้องบังคับให้ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ตามกฎหมาย

มาตรากฎหมายสำคัญที่ใช้วินิจฉัยในคดีนี้ ได้แก่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ซึ่งกำหนดสิทธิของผู้ซื้อในการฟ้องบังคับให้ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย และประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 ซึ่งกำหนดขอบเขตของผลผูกพันแห่งคำพิพากษาในคดีเดิม

สาระสำคัญที่เป็นแก่นของคดีนี้ พร้อมขยายความสั้น ๆ

1. สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับสิทธิฟ้องบังคับโอนกรรมสิทธิ์

ประเด็นสำคัญของคดีอยู่ที่การตีความ ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ว่าหากผู้ซื้อได้ชำระราคาที่ดินครบถ้วนแล้ว แม้ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิฟ้องบังคับให้ผู้ขายดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ และศาลอาจมีคำพิพากษาให้การโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นแทนการแสดงเจตนาของผู้ขาย

2. ผลผูกพันของคำพิพากษาเดิมกับการรับฟังข้อเท็จจริงในคดีใหม่

แม้จะมีคดีเดิมเกี่ยวกับที่ดินแปลงเดียวกัน เช่น คดีขับไล่ แต่หากคดีใหม่มีสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับแตกต่างกัน เช่น เป็นคดีบังคับโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ศาลย่อมมีอำนาจรับฟังข้อเท็จจริงใหม่ได้ ไม่ถือว่าเป็นการต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 เพราะประเด็นพิพาทในคดีทั้งสองแตกต่างกันโดยสาระสำคัญ

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

คำถาม

1. การฟ้องขับไล่กับการฟ้องบังคับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินถือเป็นคดีเดียวกันหรือไม่

คำตอบ

การฟ้องขับไล่กับการฟ้องบังคับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นคดีที่มีลักษณะและวัตถุประสงค์ทางกฎหมายแตกต่างกัน แม้จะเกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงเดียวกันก็ตาม คดีฟ้องขับไล่มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ศาลวินิจฉัยว่าบุคคลใดมีสิทธิครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยชอบ และเพื่อให้ผู้ที่ไม่มีสิทธิออกจากที่ดิน ส่วนคดีฟ้องบังคับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นเป็นคดีเกี่ยวกับสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งผู้ซื้ออ้างสิทธิให้ผู้ขายดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามที่ตกลงกันไว้ ดังนั้นแม้ข้อพิพาทจะเกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงเดียวกัน แต่หากสภาพแห่งข้อหา คำขอบังคับ และข้ออ้างทางกฎหมายแตกต่างกัน ก็ถือว่าเป็นคดีคนละประเภท และศาลสามารถวินิจฉัยข้อเท็จจริงในคดีใหม่ได้โดยไม่ต้องผูกพันกับข้อเท็จจริงในคดีเดิมตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145

คำถาม

2. ศาลสามารถรับฟังข้อเท็จจริงแตกต่างจากคดีเดิมได้ในกรณีใด

คำตอบ

ตามหลักกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 ผลของคำพิพากษาจะผูกพันเฉพาะในประเด็นที่ศาลได้วินิจฉัยไว้ในคดีเดิมเท่านั้น หากคดีใหม่มีสภาพแห่งข้อหาแตกต่างกัน หรือมีคำขอบังคับที่ไม่เหมือนกับคดีเดิม ศาลย่อมมีอำนาจรับฟังข้อเท็จจริงใหม่ได้ แม้ว่าจะเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินหรือคู่ความกลุ่มเดียวกันก็ตาม หลักการนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ศาลสามารถวินิจฉัยข้อพิพาทตามข้อเท็จจริงและนิติสัมพันธ์ที่แท้จริงของคดีใหม่ โดยไม่ถูกจำกัดด้วยข้อเท็จจริงในคดีเดิมที่มีประเด็นพิพาทต่างกัน ดังนั้นในคดีที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หากคดีหนึ่งเป็นคดีขับไล่ แต่คดีใหม่เป็นคดีบังคับโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ศาลจึงสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงใหม่ได้อย่างอิสระ

คำถาม

3. สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินสามารถบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่

คำตอบ

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็นสัญญาที่คู่กรณีตกลงกันว่าจะทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต โดยการซื้อขายที่ดินจะสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมาย อย่างไรก็ตาม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง หากผู้ซื้อได้ปฏิบัติตามสัญญาแล้ว เช่น ชำระราคาที่ดินครบถ้วน ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิฟ้องร้องต่อศาลเพื่อบังคับให้ผู้ขายจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ตนได้ ในกรณีที่ผู้ขายไม่ยอมดำเนินการตามสัญญา ศาลอาจมีคำพิพากษาให้การโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้น และหากผู้ขายไม่ไปดำเนินการจดทะเบียน ศาลสามารถกำหนดให้คำพิพากษานั้นมีผลแทนการแสดงเจตนาของผู้ขายได้

คำถาม

4. หากผู้ซื้อชำระราคาที่ดินครบถ้วนแล้ว แต่ผู้ขายไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อมีสิทธิทำอย่างไร

คำตอบ

ในกรณีที่ผู้ซื้อได้ชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว แต่ผู้ขายไม่ยินยอมดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อมีสิทธิใช้สิทธิทางศาลโดยการฟ้องบังคับให้ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาได้ ศาลจะพิจารณาว่ามีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันจริงหรือไม่ ผู้ซื้อได้ปฏิบัติตามสัญญาครบถ้วนแล้วหรือไม่ และมีพยานหลักฐานยืนยันการชำระราคาหรือการตกลงซื้อขายเพียงพอหรือไม่ หากข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าผู้ซื้อได้ปฏิบัติตามสัญญาครบถ้วนแล้ว ศาลย่อมมีอำนาจพิพากษาให้ผู้ขายจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อได้ และหากผู้ขายไม่ดำเนินการ ศาลอาจกำหนดให้คำพิพากษามีผลแทนการแสดงเจตนาเพื่อให้สามารถดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกฎหมาย

คำถาม

5. ตัวแทนโดยปริยายและตัวแทนเชิดคืออะไร และมีผลทางกฎหมายอย่างไร

คำตอบ

ตัวแทนโดยปริยายและตัวแทนเชิดเป็นหลักกฎหมายที่ใช้กำหนดความรับผิดของบุคคลที่ให้ผู้อื่นดำเนินการแทนตน แม้จะไม่มีการแต่งตั้งตัวแทนอย่างเป็นทางการ ตัวแทนโดยปริยายเกิดจากพฤติการณ์ที่แสดงให้เห็นว่าเจ้าของทรัพย์ยินยอมให้บุคคลหนึ่งดำเนินการแทนตน เช่น การรับเงินหรือการทำธุรกรรมแทน ส่วนตัวแทนเชิดเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของทรัพย์ปล่อยให้บุคคลหนึ่งแสดงตนต่อบุคคลภายนอกว่าเป็นตัวแทน และบุคคลภายนอกเชื่อโดยสุจริตว่าบุคคลนั้นมีอำนาจแทนเจ้าของทรัพย์ ในกรณีดังกล่าว การกระทำของตัวแทนย่อมผูกพันเจ้าของทรัพย์ตามกฎหมาย ดังนั้นหากผู้ซื้อได้ชำระเงินให้แก่บุคคลที่ทำหน้าที่แทนเจ้าของที่ดินโดยสุจริต เจ้าของที่ดินอาจต้องรับผิดตามสัญญาที่ตัวแทนได้กระทำไว้

คำถาม

6. การมอบโฉนดที่ดินให้บุคคลอื่นถือไว้เพื่อรอโอนกรรมสิทธิ์มีผลทางกฎหมายหรือไม่

คำตอบ

การมอบโฉนดที่ดินให้บุคคลอื่นถือไว้เพื่อรอโอนกรรมสิทธิ์ แม้จะไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์โดยตรง แต่ถือเป็นพฤติการณ์สำคัญที่ศาลสามารถนำมาพิจารณาประกอบการวินิจฉัยข้อเท็จจริงได้ เพราะการส่งมอบโฉนดที่ดินเป็นการแสดงให้เห็นถึงเจตนาในการดำเนินการเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต โดยเฉพาะในกรณีที่ผู้ซื้อได้ชำระราคาที่ดินครบถ้วนแล้วและมีการเก็บโฉนดไว้เพื่อรอการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกัน การกระทำดังกล่าวอาจสะท้อนถึงความตกลงระหว่างคู่กรณีว่ามีการซื้อขายกันจริง ศาลจึงสามารถนำพฤติการณ์ดังกล่าวมาใช้ประกอบการวินิจฉัยว่ามีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันหรือไม่

คำถาม

7. หากมีการเปลี่ยนเจ้าของที่ดินภายหลังจากมีสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว สิทธิของผู้ซื้อจะเป็นอย่างไร

คำตอบ

หากมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับเจ้าของเดิม และต่อมามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปยังบุคคลอื่น สิทธิของผู้ซื้อจะต้องพิจารณาจากข้อเท็จจริงว่าบุคคลที่รับโอนทรัพย์นั้นรับโอนโดยสุจริตหรือไม่ และมีการรับช่วงภาระผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ หากข้อเท็จจริงแสดงให้เห็นว่าผู้รับโอนทรัพย์ทราบถึงการซื้อขายเดิม หรือได้ดำเนินการต่อเนื่องในลักษณะรับช่วงภาระผูกพัน เช่น รับเงินค่าที่ดินจากผู้ซื้อ หรือดำเนินการในโครงการจัดสรรเดียวกัน ผู้ซื้ออาจยังมีสิทธิฟ้องบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์จากผู้รับโอนรายใหม่ได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับพยานหลักฐานและพฤติการณ์ของคดีเป็นสำคัญ

คำถาม

8. คดีเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินในโครงการจัดสรรถือเป็นคดีผู้บริโภคหรือไม่

คำตอบ

คดีเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินในโครงการจัดสรรอาจถือเป็นคดีผู้บริโภคได้ หากผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาที่ซื้อทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ส่วนตัว และผู้ขายเป็นผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือผู้จัดสรรที่ดินเพื่อการค้า ในกรณีดังกล่าว ผู้ซื้อถือเป็นผู้บริโภคตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 ทำให้คดีอยู่ภายใต้กระบวนพิจารณาคดีผู้บริโภค ซึ่งศาลมีอำนาจดำเนินกระบวนพิจารณาอย่างยืดหยุ่นและมุ่งคุ้มครองสิทธิของผู้บริโภคเป็นสำคัญ หลักการนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งมักอยู่ในฐานะที่เสียเปรียบทางเศรษฐกิจสามารถเข้าถึงความยุติธรรมได้อย่างมีประสิทธิภาพ

   ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4984/2568

ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ เห็นควรยกปัญหาข้อกฎหมายตามที่จำเลยแก้ฎีกาขึ้นวินิจฉัยเสียก่อนว่า ศาลฎีกาจะรับฟังข้อเท็จจริงในคดีนี้แตกต่างไปจากคดีก่อนได้หรือไม่ เห็นว่า เมื่อคดีก่อนโจทก์ซึ่งเป็นจำเลยในคดีนี้ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท จำเลยและบริวารครอบครองที่ดินของโจทก์โดยไม่มีสิทธิ ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์พร้อมชำระค่าเสียหาย ซึ่งจำเลยและจำเลยร่วมให้การปฏิเสธว่าโจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ คดีดังกล่าวจึงเป็นคดีฟ้องขับไล่จำเลยและจำเลยร่วมออกจากอสังหาริมทรัพย์อันเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ซึ่งมีประเด็นข้อพิพาทที่ต้องวินิจฉัยว่า จำเลยและจำเลยร่วมไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาทโดยชอบ ต้องถูกขับไล่และชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์หรือไม่ แตกต่างจากคดีนี้ที่โจทก์ฟ้องว่า โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายและมีคำขอให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ อันมีประเด็นข้อพิพาทที่ต้องวินิจฉัยว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและชำระราคาที่ดินพิพาทตามสัญญาครบถ้วนจนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทและจำเลยต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์หรือไม่ สภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ รวมทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามคำฟ้องทั้งสองเรื่องจึงแตกต่างกัน ศาลฎีกาจึงมีอำนาจรับฟังข้อเท็จจริงคดีนี้แตกต่างไปจากคดีก่อนได้ ไม่เป็นการต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 7

ฎีกาย่อ

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 27352 เฉพาะส่วนของโจทก์ในแปลงที่ 264 แถวที่ 26 ในโครงการจัดสรรของบริษัท ท. หากไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นมีคำสั่งงดสืบพยานและพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 แผนกคดีผู้บริโภคยกคำพิพากษาและให้พิจารณาใหม่ แต่เมื่อศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องอีกครั้ง ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน โจทก์จึงฎีกา

ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 2303 เป็นของบริษัท ท. ต่อมาแบ่งแยกเป็นโฉนดเลขที่ 27352 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงที่ 264 กับบริษัท ท. ภายหลังบริษัทโอนที่ดินดังกล่าวให้จำเลย

ปัญหาสำคัญคือ คดีนี้ศาลจะรับฟังข้อเท็จจริงต่างจากคดีขับไล่ก่อนหน้าได้หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า คดีขับไล่เป็นคดีเกี่ยวกับสิทธิครอบครองที่ดิน ส่วนคดีนี้เป็นคดีบังคับโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย สภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับแตกต่างกัน จึงไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145

พยานหลักฐานรับฟังได้ว่า ภายหลังจำเลยรับโอนที่ดินแล้ว โจทก์ได้ชำระค่าที่ดินครบถ้วนผ่านนายอนันต์ซึ่งได้รับมอบหมายจากจำเลย และมีการมอบต้นฉบับโฉนดให้นางภัทรศกรถือไว้เพื่อรอโอนกรรมสิทธิ์ แสดงว่ามีการตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันขึ้นใหม่ระหว่างโจทก์กับจำเลย

ศาลฎีกาจึงวินิจฉัยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง

พิพากษากลับ ให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนของโจทก์ หากไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา และให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ กำหนดค่าทนายความ 6,000 บาท

ฎีกาฉบับเต็ม

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 27352 เฉพาะที่ดินในส่วนของโจทก์ในตำแหน่งที่ดินแปลงเลขที่ 264 แถวที่ 26 ในโครงการจัดสรรที่ดินของบริษัท ท. ให้แก่โจทก์ หากไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นมีคำสั่งงดสืบพยานโจทก์และจำเลย แล้วพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 1 แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษายกคำพิพากษาของศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษาใหม่ตามรูปคดี คืนค่าส่งคำคู่ความ 550 บาท แก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์นอกจากที่สั่งคืนให้เป็นพับ

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 1 แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

โจทก์ฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา

ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นโดยคู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นฎีกาว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 2303 มีชื่อบริษัท ท. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ต่อมาวันที่ 2 มิถุนายน 2523 บริษัท ท. แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวบางส่วนออกเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 27352 วันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2530 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดิน แปลงเลขที่ 264 แถวที่ 26 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 2303 กับบริษัท ท. ภายหลังมีการแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 2303 ออกเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 27352 แล้ว ทำให้ที่ดินที่โจทก์ประสงค์จะซื้ออยู่ในเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 27352 วันที่ 10 พฤษภาคม 2532 บริษัท ท. โอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 27352 ให้แก่จำเลย ต่อมาจำเลยแจ้งความต่อเจ้าพนักงานว่าต้นฉบับโฉนดที่ดินเลขที่ 27352 สูญหายและขอออกใบแทนโฉนดที่ดินแต่ต้นฉบับโฉนดที่ดินดังกล่าวอยู่กับนางภัทรศกรซึ่งเป็นผู้จะซื้อที่ดินข้างเคียงคราวเดียวกันกับโจทก์

คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า พฤติการณ์ของนายอนันต์ถือว่าเป็นตัวแทนโดยปริยายหรือตัวแทนเชิดของจำเลยหรือไม่ และการที่นายอนันต์ส่งมอบโฉนดที่ดินให้นางภัทรศกรยึดถือไว้แทนโจทก์เป็นการให้สัตยาบันในข้อตกลงที่นายอนันต์ตกลงจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับโจทก์หรือไม่ ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่ เห็นควรยกปัญหาข้อกฎหมายตามที่จำเลยแก้ฎีกาขึ้นวินิจฉัยเสียก่อนว่า จำเลยเป็นโจทก์ฟ้องขับไล่นายสุเทพ จำเลย โดยมีโจทก์คดีนี้เป็นจำเลยร่วม ซึ่งปรากฏว่าศาลฎีกาพิพากษายืนให้ขับไล่จำเลยและจำเลยร่วมแล้ว ศาลฎีกาจะรับฟังข้อเท็จจริงในคดีนี้แตกต่างไปจากคดีก่อนได้หรือไม่ เห็นว่า เมื่อคดีดังกล่าวโจทก์ซึ่งเป็นจำเลยในคดีนี้ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 27352 จำเลยและบริวารครอบครองที่ดินของโจทก์โดยไม่มีสิทธิ ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินกับรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์พร้อมชำระค่าเสียหาย ซึ่งจำเลยและจำเลยร่วมให้การปฏิเสธว่าโจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ คดีดังกล่าวจึงเป็นคดีฟ้องขับไล่จำเลยและจำเลยร่วมออกจากอสังหาริมทรัพย์อันเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ซึ่งมีประเด็นข้อพิพาทที่ต้องวินิจฉัยว่า จำเลยและจำเลยร่วมไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาทโดยชอบ ต้องถูกขับไล่และชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์หรือไม่ แตกต่างจากคดีนี้ที่โจทก์ฟ้องว่า โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายและมีคำขอให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ อันมีประเด็นข้อพิพาทที่ต้องวินิจฉัยว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและชำระราคาที่ดินพิพาทตามสัญญาครบถ้วนจนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทและจำเลยต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์หรือไม่ สภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ รวมทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามคำฟ้องทั้งสองเรื่องจึงแตกต่างกัน ศาลฎีกาจึงมีอำนาจรับฟังข้อเท็จจริงคดีนี้แตกต่างไปจากคดีก่อนได้ ไม่เป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 ประกอบพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 7 เมื่อพยานหลักฐานของโจทก์มีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลย ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าภายหลังจากจำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 27352 มาแล้ว โจทก์ชำระค่าที่ดินให้แก่นายอนันต์ซึ่งได้รับมอบหมายจากจำเลยครบถ้วนแล้ว นายอนันต์จึงได้มอบต้นฉบับโฉนดที่ดินดังกล่าวให้แก่นางภัทรศกรซึ่งซื้อที่ดินคราวเดียวกับโจทก์และเป็นที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 27352 เช่นเดียวกันกับโจทก์ยึดถือไว้รอโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป พฤติการณ์ระหว่างโจทก์กับจำเลยที่มีนายอนันต์เป็นตัวแทนข้างต้น แสดงว่ามีการตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันขึ้นใหม่ระหว่างโจทก์กับจำเลยหลังจากจำเลยรับโอนที่ดินพิพาทมาจากบริษัท ท. แล้ว จึงได้มีการชำระค่าที่ดินต่อเนื่องมาจนครบ และมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 27352 ให้นางภัทรศกรซึ่งซื้อที่ดินในลักษณะเดียวกันกับโจทก์และอยู่ติดกับที่ดินพิพาทยึดถือไว้แทนโจทก์เพื่อรอการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกัน โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง จำเลยมีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเฉพาะในส่วนของโจทก์ให้แก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น

พิพากษากลับ ให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 27352 เฉพาะในส่วนของโจทก์ ตำแหน่งที่ดินแปลงที่ 264 แถวที่ 26 ให้แก่โจทก์ หากไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ กำหนดค่าทนายความรวม 6,000 บาท โดยให้จำเลยนำค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนที่โจทก์ได้รับยกเว้นมาชำระต่อศาลในนามของโจทก์ คืนค่าส่งคำคู่ความในชั้นอุทธรณ์แก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ