ฟ้องให้ขายที่ดินคืนตามคำมั่นในสัญญาซื้อขายที่ดิน

สัญญาซื้อขายตกลงยินยอมขายคืนเมื่อผู้ซื้อเลิกกิจการเลื่อยไม้ เป็นคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สิน กฎหมายไม่ได้บังคับว่าคำมั่นนี้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ โจทก์ฟ้องให้จำเลยขายที่ดินคืนโดยอ้างสิทธิตามคำมั่นในสัญญาซื้อขายจำเลยจะฟ้องแย้งว่าจำเลยเสียค่าใช้จ่ายทำถนนในที่ดินพิพาททำให้จำเลยเสียหาย ฟ้องแย้งไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม
 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2551/2549

 จำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ โดยสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท ข้อ 2 ระบุว่า “ผู้ซื้อสัญญาว่า ถ้าเลิกกิจการเลื่อยไม้ หรือโอนกิจการให้แก่ผู้หนึ่งผู้ใด หรือผู้ซื้อไม่ทำประโยชน์กับที่ดินผืนนี้แล้ว ผู้ซื้อยินยอมขายคืนให้แก่ผู้ขายในราคาตามข้อ 1 นอกจากผู้ขายตกลงไม่ซื้อเป็นลายลักษณ์อักษร” จึงเป็นคำมั่นของจำเลยที่ 1 ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทคืนจากจำเลยที่ 1 เมื่อจำเลยที่ 1 เลิกกิจการโรงเลื่อยหรือโอนกิจการให้แก่ผู้อื่น หรือไม่ทำประโยชน์ในที่ดินพิพาท คำมั่นดังกล่าวเป็นคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินซึ่งกฎหมายบังคับว่า ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วน จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง กฎหมายหาได้บังคับว่าคำมั่นเช่นว่านี้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่อย่างใดไม่ เมื่อคำมั่นดังกล่าวทำเป็นหนังสือและจำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อในฐานะหุ้นส่วนผู้จัดการของจำเลยที่ 1 กับประทับตราจำเลยที่ 1 โจทก์จึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้

  คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยทั้งสองขายที่ดินพิพาทคืนและรับชำระราคาจากโจทก์โดยอ้างสิทธิตามคำมั่นในสัญญาซื้อขายที่ดินเป็นการฟ้องปฏิบัติตามสัญญา จำเลยทั้งสองฟ้องแย้งอ้างว่าจำเลยทั้งสองเสียค่าใช้จ่ายทำถนนในที่ดินพิพาทและโจทก์ปิดกั้นที่ดินพิพาททำให้จำเลยทั้งสองเสียหาย ขอให้บังคับโจทก์ชดใช้ค่าใช้จ่ายและค่าเสียหายเป็นการฟ้องในมูลละเมิด ข้ออ้างและคำขอบังคับตามฟ้องแย้งจึงไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิม ชอบที่ศาลชั้นต้นจะสั่งไม่รับฟ้องแย้ง แม้ศาลชั้นต้นรับฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองไว้ ก็เป็นฟ้องแย้งที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้มิได้กล่าวกันมาศาลฎีกาก็ยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247
 
 โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันและแทนกันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 2340 ตำบลห้างฉัตร อำเภอห้างฉัตร จังหวัดลำปาง คืนให้โจทก์ในราคา 200,000 บาท หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง

          จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง ให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้โจทก์พร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินและรื้อรั้วออกไปจากที่ดินพิพาท กับใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยทั้งสองวันละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและรื้อรั้วออกไปจากที่ดินพิพาท
          โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง

 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 2340 ตำบลห้างฉัตร อำเภอห้างฉัตร จังหวัดลำปาง คืนให้โจทก์ โดยให้โจทก์ชำระเงินเป็นค่าที่ดินให้จำเลยทั้งสองเป็นเงิน 200,000 บาท กับให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท ให้ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ
          จำเลยทั้งสองอุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 4,000 บาท แทนโจทก์
          จำเลยทั้งสองฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้

          ระหว่างพิจารณาโจทก์ถึงแก่กรรม นางทองสุขทายาทของโจทก์ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลฎีกาอนุญาต

 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองประการแรกว่า โจทก์ขอบังคับให้จำเลยทั้งสองโอนขายที่ดินพิพาทคืนแก่โจทก์ได้หรือไม่ เห็นว่า สัญญาซื้อขายที่ดิน ข้อ 2 ระบุว่า “ผู้ซื้อสัญญาว่าถ้าเลิกกิจการเลื่อยไม้หรือโอนกิจการให้แก่ผู้หนึ่งผู้ใดหรือผู้ซื้อไม่ทำประโยชน์กับที่ดินผืนนี้แล้ว ผู้ซื้อยินยอมขายคืนให้แก่ผู้ขายในราคาตามข้อ 1 นอกจากผู้ขายตกลงไม่ซื้อเป็นลายลักษณ์อักษร” ซึ่งหมายความว่า เมื่อจำเลยที่ 1 เลิกประกอบกิจการโรงเลื่อยหรือโอนกิจการให้แก่ผู้อื่นหรือไม่ทำประโยชน์ในที่ดินพิพาท จำเลยที่ 1 ตกลงจะขายที่ดินพิพาทคืนให้แก่โจทก์ตามราคาที่จำเลยที่ 1 ซื้อมาจากโจทก์ คือ ราคา 200,000 บาท เว้นแต่โจทก์แสดงเจตนาไม่ซื้อที่ดินพิพาทเป็นหนังสือ ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นคำมั่นของจำเลยที่ 1 ให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทคืนจากจำเลยที่ 1 เมื่อจำเลยที่ 1 เลิกประกอบกิจการโรงเลื่อยหรือโอนกิจการให้แก่ผู้อื่นหรือไม่ทำประโยชน์ในที่ดินพิพาท คำมั่นดังกล่าวเป็นคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สิน ซึ่งกฎหมายบังคับว่าถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง กฎหมายหาได้บังคับว่าคำมั่นเช่นว่านี้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่อย่างใดไม่ เมื่อคำมั่นดังกล่าวระบุในสัญญาซื้อขายที่ดินซึ่งทำเป็นหนังสือและจำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อในฐานะหุ้นส่วนผู้จัดการของจำเลยที่ 1 กับประทับตราสำคัญของจำเลยที่ 1 โจทก์จึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ตามบทกฎหมายดังกล่าว ซึ่งปรากฏตามหนังสือของสำนักงานอุตสาหกรรมจังหวัดลำปางและหนังสือของสำนักงานป่าไม้อำเภอห้างฉัตรว่าจำเลยที่ 1 ได้แจ้งขอเลิกการประกอบกิจการโรงงานและได้รับอนุญาตแล้วกับไม่ได้เป็นผู้ได้รับอนุญาตให้ประกอบกิจการแปรรูปไม้ เอกสารทั้งสองฉบับดังกล่าวเป็นหนังสือของราชการ และจำเลยทั้งสองไม่นำสืบโต้เถียงเป็นอย่างอื่น จึงฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 เลิกประกอบกิจการโรงงานแปรรูปไม้แล้วอันมีความหมายอย่างเดียวกับการเลิกกิจการเลื่อยไม้ตามที่ระบุในสัญญาซื้อขายที่ดินข้อ 2 เพราะการเลื่อยไม้ก็คือการแปรรูปไม้และการประกอบกิจการโรงงานแปรรูปไม้ต้องได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่ตามพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ.2512 และพระราชบัญญัติป่าไม้ พ.ศ.2484 จำเลยทั้งสองมีเพียงนายสุวัฒน์เป็นพยานเบิกความลอย ๆ อ้างว่าจำเลยที่ 1 ยังไม่ได้เลิกกิจการและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยปลูกต้นมะม่วง โดยไม่มีพยานหลักฐานใด ๆ สนับสนุน จึงไม่มีน้ำหนักหักล้างพยานหลักฐานของโจทก์ได้ การที่จำเลยที่ 1 ยังไม่ได้จดทะเบียนเลิกการเป็นนิติบุคคลเป็นคนละส่วนกับการประกอบกิจการเลื่อยไม้หรือโรงงานไม้แปรรูปและไม่ใช่ข้อที่แสดงว่าจำเลยที่ 1 ยังประกอบกิจการดังกล่าวอยู่ พฤติการณ์ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้เลิกประกอบกิจการโรงเลื่อยแล้ว กรณีจึงเข้าเงื่อนไขตามที่ระบุในสัญญาซื้อขายที่ดิน ข้อ 2 ซึ่งโจทก์มีสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทคืนจากจำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกกล่าว ซองจดหมายและใบตอบรับเป็นพยานหลักฐานแสดงว่าโจทก์ได้ส่งหนังสือบอกกล่าวแสดงความจำนงขอซื้อที่ดินพิพาทคืนจากจำเลยที่ 1 ไปยังจำเลยทั้งสองทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังที่อยู่ของจำเลยที่ 1 ตามที่จดทะเบียนต่อนายทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทและเป็นที่อยู่เดียวกับที่จำเลยทั้งสองระบุในคำให้การของจำเลยทั้งสอง แต่ไปรษณีย์นำส่งให้แก่จำเลยทั้งสองไม่ได้โดยระบุว่าย้ายไม่ทราบที่อยู่ใหม่ แสดงว่าจำเลยทั้งสองเจตนาหลีกเลี่ยงไม่รับหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ ถือได้ว่าจำเลยทั้งสองได้รับหนังสือบอกกล่าวของโจทก์แล้ว โจทก์จึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ การให้สิทธิเรียกร้องให้ปฏิบัติตามคำมั่นในกรณีเช่นนี้ ไม่มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะจึงมีกำหนดสิบปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30 จำเลยที่ 1 แจ้งขอเลิกประกอบกิจการเมื่อปี 2537 โจทก์ฟ้องคดีนี้ปี 2540 ยังไม่เกินกำหนด 10 ปี จึงไม่ขาดอายุความ ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษาชอบแล้ว ส่วนที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่าโจทก์ไม่ใช่คู่สัญญากับจำเลยทั้งสองนั้น จำเลยทั้งสองไม่ได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ในคำให้การ จึงเป็นเรื่องนอกประเด็นและไม่ใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 5 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง

          ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองประการต่อไปว่า โจทก์ต้องรับผิดต่อจำเลยทั้งสองตามฟ้องแย้งหรือไม่ เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยทั้งสองขายที่ดินพิพาทคืนให้แก่โจทก์และรับชำระราคาจากโจทก์โดยอ้างสิทธิตามคำมั่นในสัญญาซื้อขายที่ดิน เป็นการฟ้องขอปฏิบัติตามสัญญา จำเลยทั้งสองฟ้องแย้งอ้างว่าจำเลยทั้งสองเสียค่าใช้จ่ายทำถนนในที่ดินพิพาทและโจทก์ปิดกั้นที่ดินพิพาททำให้จำเลยทั้งสองเสียหาย ขอบังคับให้โจทก์ชดใช้ค่าใช้จ่ายและค่าเสียหายเป็นการฟ้องในมูลละเมิด ข้ออ้างและคำขอบังคับตามฟ้องแย้งจึงไม่เกี่ยวข้องกับฟ้องเดิม ต้องฟ้องเป็นคดีใหม่ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสาม ดังนั้น เมื่อคำฟ้องแย้งไม่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิมแล้ว ชอบที่ศาลชั้นต้นจะสั่งไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองและให้จำเลยทั้งสองฟ้องเป็นคดีต่างหาก แม้ศาลชั้นต้นสั่งรับฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองไว้ก็เป็นฟ้องแย้งที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้มิได้กล่าวกันมาศาลฎีกาก็ยกขึ้นวินิจฉัยได้เอง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247
          พิพากษาแก้เป็นว่าไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสอง คืนค่าขึ้นศาลในส่วนฟ้องแย้งทั้งศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 5 ให้จำเลยทั้งสอง แต่ทั้งนี้ไม่ตัดสิทธิจำเลยทั้งสองฟ้องเป็นคดีต่างหาก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 5 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.