ฟ้องขอไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากมีผลให้ฝ่ายหนึ่งได้และเสียทรัพย์เป็นคดีมีทุนทรัพย์

คดีที่พิพาทกันเกี่ยวกับทรัพย์ที่ขายฝากอันจะมีผลทำให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้หรือเสียสิทธิในทรัพย์นั้นเข้าลักษณะคดีมีทุนทรัพย์โดยถือทุนทรัพย์ตามราคาทรัพย์ที่ขายฝาก

คดีฟ้องขอไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากภายในกำหนดเวลา เพราะผู้รับซื้อฝากไม่ยอมให้ไถ่คืนถือเป็นคดีมีทุนทรัพย์ตามราคาที่ขายฝาก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2120/2540 

คดีฟ้องขอไถ่ทรัพย์ที่ขายฝาก โดยโจทก์อ้างว่า ได้ขอไถ่ทรัพย์ดังกล่าวภายในกำหนดตามสัญญาขายฝากแล้วแต่จำเลยไม่ยอมให้ไถ่คืน เป็นคดีที่พิพาทกันเกี่ยวกับทรัพย์ที่ขายฝากอันจะมีผลทำให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้หรือเสียสิทธิในทรัพย์นั้นเข้าลักษณะคดีมีทุนทรัพย์โดยถือทุนทรัพย์ตามราคาทรัพย์ที่ขายฝากหาใช่เป็นคดีฟ้องขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ไม่

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2536 โจทก์จดทะเบียนขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 16040 แก่จำเลยไว้ในราคา 30,000 บาท กำหนดไถ่คืนภายใน 5 เดือน นับแต่วันทำสัญญาเมื่อใกล้จะครบกำหนดไถ่คืนโจทก์ติดต่อขอชำระเงินและให้จำเลยไปจดทะเบียนไถ่การขายฝากดังกล่าวแต่จำเลยเพิกถอนเฉย ขอให้พิพากษาให้โจทก์วางเงินสินไถ่ชำระแก่จำเลยจำนวน 30,000 บาท และให้จำเลยไปจดทะเบียนไถ่การขายฝากแก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย

จำเลยให้การว่า เมื่อใกล้จะครบกำหนดไถ่คืนตามสัญญา โจทก์มิได้ไปติดต่อจำเลยเพื่อขอชำระเงินราคาที่ดินที่ขายฝากและขอให้จำเลยไปจดทะเบียนไถ่ที่ดินดังกล่าวคืนเพราะไม่มีเงินที่ดินที่ขายฝากซึ่งตกเป็นของจำเลย การที่โจทก์ฟ้องแต่มิได้นำเงินมาวางศาลเป็นเพียงการประวิงเวลาเพื่อรอหาเงินมาชำระหรือเพื่อเป็นการขยายเวลาไถ่ทรัพย์คืน ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายกอุทธรณ์โจทก์

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้เป็นคดีฟ้องขอไถ่ทรัพย์ที่ขายฝาก คือที่ดินซึ่งโจทก์ขายฝากแก่จำเลยไว้ในราคา 30,000 บาท โดยอ้างว่าโจทก์ขอไถ่ทรัพย์ดังกล่าวภายในกำหนดตามสัญญาขายฝากแล้ว แต่จำเลยไม่ยอมให้ไถ่คืนซึ่งเป็นคดีที่พิพาทกันเกี่ยวกับทรัพย์ที่ขายฝากอันจะมีผลทำให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้หรือเสียสิทธิในทรัพย์นั้น เข้าลักษณะคดีมีทุนทรัพย์โดยถือทุนทรัพย์ตามราคาทรัพย์ที่ขายฝาก คือ 30,000บาท หาใช่เป็นคดีฟ้องขอให้ปลดเปลื้องทุกอันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ดังที่โจทก์กล่าวอ้างมาในฎีกาไม่ เมื่อราคาทรัพย์ที่พิพาทในชั้นอุทธรณ์ไม่เกิน 50,000 บาท จึงต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคหนึ่ง คดีนี้ศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ไม่ได้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากโดยชอบ ที่โจทก์อุทธรณ์ว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์ที่ขายโดยชอบแล้ว เป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง จึงต้องห้ามอุทธรณ์ตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าว คำพิพากษาศาลฎีกาที่โจทก์อ้างรูปเรื่องไม่ตรงกับคดีนี้ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ไม่รับวินิจฉัยและให้ยกอุทธรณ์ของโจทก์ชอบแล้ว

พิพากษายืน

เกร็ดความรู้ ตามกฎหมายขายฝาก (แก้ไขใหม่)

กฎหมายขายฝากฉบับใหม่มีผลตั้งแต่ 17 เมษายน 2562 ทำให้ “การขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรและที่อยู่อาศัย” กลายมา  เป็นธุรกรรมที่ถูกควบคุมเข้มงวด โดยคุ้มครองและให้สิทธิกับฝั่งผู้ขายฝากอย่างมาก 

สรุปประเด็นกฎหมายใหม่ดังนี้

-ห้ามทำสัญญาขายฝากต่ำกว่า 1 ปี 

 กำหนดเวลาไถ่ถอนต้องมีระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี สูงสุดไม่เกิน 10 ปี

-สินไถ่รวมดอกเบี้ยต้องไม่เกิน 15% ต่อปี 

-เจ้าหนี้ต้องแจ้งวันไถ่ถอนและจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือก่อนกำหนดไถ่ถอน 3-6 เดือน 

        ถ้าไม่แจ้งก็ให้ถือว่ากำหนดไถ่ถอนหรือกำหนดชำระหนี้คืนขยายออกไปอีก 6 เดือนโดยอัตโนมัติ

-เลือกไถ่ทรัพย์คืนที่ไหนก็ได้

        ลูกหนี้มีสิทธินำสินไถ่ไปวางที่สำนักงานที่ดินจังหวัดใดก็ได้ 

-ไถ่คืนล่วงหน้าได้และได้ลดดอก

        ให้สิทธิลูกหนี้ผู้ขายฝากนำสินไถ่มาชำระหนี้ล่วงหน้าก่อนถึงวันกำหนดไถ่ถอนได้ โดยได้สิทธิลดต้นลดดอก 

-ลูกหนี้มีสิทธิใช้ที่ดินต่อไปโดยไม่มีค่าใช้จ่าย

-ถ้าในวันจดทะเบียนขายฝากลูกหนี้ให้ผู้อื่นเช่าที่ดินอยู่ก็ให้สัญญาเช่ายังมีผลต่อไปสมบูรณ์

โดยให้ค่าเช่าตกเป็นของลูกหนี้ผู้ขายฝาก แต่ถ้าจดทะเบียนขายฝากไปแล้วลูกหนี้เพิ่งจะนำที่ดินออกให้คนอื่นเช่าทำเกษตรกรรมหรือเป็นที่อยู่อาศัยก็สามารถทำได้เช่นกัน แต่ให้ตกลงกันเองระหว่างลูกหนี้และเจ้าหนี้ว่าใครจะเป็นผู้รับค่าเช่า ถ้าเจ้าหนี้ผู้รับซื้อฝากเป็นผู้ได้ค่าเช่าก็ให้นำค่าเช่านั้นไปหักออกจากสินไถ่ ทำให้ลูกหนี้ได้ประโยชน์ทั้ง 

-กรณีผู้ขายฝากไม่ประสงค์จะไถ่ถอน ลูกหนี้ยังมีสิทธิในผลิตผลต่ออีก 6 เดือน

-กำหนดให้คดีขายฝากที่ดินถือเป็นคดีผู้บริโภค

 กรณีเกิดปัญหาระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากขึ้น ให้สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเป็นโจทก์ฟ้องคดีแบบกลุ่มกับเจ้าหนี้ได้ด้วย