ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

บทนำ

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับสิทธิของผู้เช่าซื้อที่ดินในกรณีที่ผู้ให้เช่าซื้อถูกศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด โดยศาลได้วินิจฉัยถึงขอบเขตอำนาจของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ในการอ้างว่าทรัพย์สินหรือสิทธิตามสัญญามีภาระเกินควรกว่าประโยชน์ของกองทรัพย์สินลูกหนี้ พร้อมทั้งวางหลักว่าหากผู้เช่าซื้อได้ชำระเงินครบถ้วนหรือไม่อาจชำระได้เพราะความผิดของลูกหนี้ สิทธิในการขอรับโอนกรรมสิทธิ์ย่อมยังคงได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายล้มละลาย

คดีนี้มีคำถามที่น่าสนใจดังต่อไปนี้

เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์มีอำนาจปฏิเสธสิทธิผู้เช่าซื้อที่ชำระเงินครบแล้วได้หรือไม่

สิทธิตามสัญญาเช่าซื้อถือเป็นภาระเกินควรต่อกองทรัพย์สินลูกหนี้หรือไม่

เมื่อผู้ขายผิดสัญญา ผู้เช่าซื้อยังคงมีสิทธิขอรับโอนกรรมสิทธิ์เพียงใด

ข้อเท็จจริงของคดี

คดีนี้เกิดจากผู้ร้องจำนวนหลายรายได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินกับบริษัทซึ่งเป็นลูกหนี้ โดยกำหนดให้ผ่อนชำระเป็นงวดรายเดือน และเมื่อชำระครบถ้วนแล้วลูกหนี้จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้เช่าซื้อ ต่อมาลูกหนี้ถูกศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด ผู้ร้องจึงยื่นคำร้องต่อเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ให้ยอมรับสิทธิตามสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ปฏิเสธโดยอ้างว่าที่ดินติดจำนองและสิทธิตามสัญญามีภาระเกินควรกว่าประโยชน์ของกองทรัพย์สินลูกหนี้

ประเด็นข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัย

ประเด็นสำคัญอยู่ที่การตีความพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 มาตรา 122 ว่า เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์มีอำนาจไม่ยอมรับสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อในกรณีที่ผู้เช่าซื้อได้ชำระเงินครบถ้วนแล้วหรือไม่ และกรณีที่ผู้เช่าซื้อยังชำระไม่ครบเพราะลูกหนี้เป็นฝ่ายผิดสัญญา จะถือว่าสิทธินั้นเป็นภาระเกินควรหรือไม่

แนววินิจฉัยของศาลฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อผู้เช่าซื้อได้ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนตามสัญญาแล้ว ลูกหนี้ย่อมไม่มีสิทธิเรียกร้องใดจากผู้เช่าซื้ออีก เหลือเพียงหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้เช่าซื้อ สิทธิดังกล่าวจึงเป็นสิทธิของผู้เช่าซื้อ ไม่ใช่สิทธิที่ลูกหนี้จะพึงได้รับ และไม่อยู่ในข่ายที่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์จะนำมาตรา 122 มาอ้างเพื่อปฏิเสธได้

สำหรับผู้เช่าซื้อที่ยังชำระเงินไม่ครบ ศาลเห็นว่าหากเหตุที่ไม่สามารถชำระเงินงวดสุดท้ายได้เกิดจากความผิดของลูกหนี้ เช่น ไม่ยอมรับชำระเงินหรือไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้เพราะนำที่ดินไปจำนอง ย่อมถือว่าลูกหนี้เป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้เช่าซื้อจึงไม่อาจถูกตัดสิทธิ และเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไม่อาจอ้างมาตรา 122 เพื่อปฏิเสธสิทธิได้เช่นเดียวกัน

หลักกฎหมายที่ศาลฎีกาวางไว้

ศาลฎีกาวางหลักสำคัญว่า มาตรา 122 แห่งพระราชบัญญัติล้มละลาย ต้องตีความอย่างเคร่งครัด ใช้เฉพาะกรณีที่สิทธิตามสัญญายังเป็นภาระผูกพันของลูกหนี้และกองทรัพย์สินเท่านั้น หากสัญญาอยู่ในสภาพที่ลูกหนี้มีเพียงหน้าที่ต้องปฏิบัติ ไม่เหลือสิทธิเรียกร้องตอบแทนอีกต่อไป เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ย่อมไม่มีอำนาจปฏิเสธ

สรุปข้อคิดทางกฎหมาย

คดีนี้สะท้อนหลักการคุ้มครองคู่สัญญาที่สุจริตในคดีล้มละลาย โดยเน้นว่ากฎหมายล้มละลายมิได้มีเจตนาให้ตัดสิทธิบุคคลภายนอกที่ได้ปฏิบัติตามสัญญาครบถ้วนหรือเสียเปรียบจากความผิดของลูกหนี้

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 627/2542

เมื่อผู้ร้องได้ชำระค่าเช่าซื้อที่ดินให้แก่ลูกหนี้ครบถ้วนตามสัญญาเช่าซื้อแล้วลูกหนี้ย่อมไม่มีสิทธิใดที่จะได้รับจากผู้ร้องอีก ลูกหนี้คงมีแต่เพียงหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติ ตามสัญญาเช่าซื้อ คือการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ผู้ร้องต่อไปผู้ร้องจึงเป็นฝ่ายมีสิทธิอันจะพึงได้รับตามสัญญาเช่าซื้อหาใช่เป็นสิทธิตามสัญญาที่ลูกหนี้จะพึงได้รับมาไม่ กรณีดังกล่าว จึงไม่อยู่ในวิสัยที่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ผู้คัดค้านจะมา พิจารณาว่า สิทธิตามสัญญาที่ผู้ร้องจะพึงได้รับไปนี้มีภาระเกินควร กว่าประโยชน์อันจะพึงได้แก่กองทรัพย์สินของลูกหนี้ตาม พระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 มาตรา 122 หรือไม่ เมื่อครบกำหนดชำระเงินค่าเช่าซื้องวดสุดท้าย ผู้ร้องที่ 68 ได้ติดต่อกับลูกหนี้เพื่อให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและรับเงินงวดสุดท้ายแล้ว แต่ลูกหนี้ไม่รับชำระเงินเองและไม่สามารถดำเนิน การโอนที่ดินตามสัญญาให้แก่ผู้ร้องที่ 68 ได้ เนื่องจากลูกหนี้ ได้นำที่ดินที่ให้เช่าซื้อไปจำนองไว้แก่ธนาคารและบุคคลอื่นแล้ว ดังนั้น ย่อมถือได้ว่าลูกหนี้เป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อผู้ร้องที่ 68 แม้ต่อมาลูกหนี้ถูกศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดและผู้คัดค้าน เข้ามาจัดการทรัพย์สินของลูกหนี้ตามกฎหมายแล้ว แต่ผู้คัดค้าน ในฐานะเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของลูกหนี้ซึ่งเป็นฝ่ายผิดสัญญา จะอ้างอำนาจตาม พระราชบัญญัติล้มละลายฯ มาตรา 122 เพื่อไม่ยอมรับสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อต่อผู้ร้องซึ่งถือไม่ได้ว่า เป็นฝ่ายผิดสัญญาย่อมเป็นการไม่ชอบ ดังนั้น เมื่อผู้ร้องประสงค์ จะขอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าซื้อและชำระราคาส่วนที่เหลือ ให้แก่ผู้คัดค้าน ผู้คัดค้านชอบที่จะต้องโอนที่ดินตามสัญญาให้ ผู้ร้องและรับชำระราคาส่วนที่เหลือจากผู้ร้อง

สรุปผลคำพิพากษาของศาลทั้งสาม

1. ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้เช่าซื้อที่ชำระเงินครบถ้วนตามสัญญา และยกคำร้องของผู้เช่าซื้อรายหนึ่งที่ยังชำระไม่ครบ

2. ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามศาลชั้นต้น เห็นว่าการปฏิเสธสิทธิของผู้เช่าซื้อที่ชำระครบแล้วไม่ชอบด้วยกฎหมาย

3. ศาลฎีกาพิพากษาแก้ โดยให้ความคุ้มครองแก่ผู้เช่าซื้อที่ยังชำระไม่ครบแต่ไม่อาจชำระได้เพราะลูกหนี้ผิดสัญญา และสั่งให้โอนกรรมสิทธิ์เมื่อชำระเงินที่เหลือ พร้อมวางหลักการจำกัดอำนาจเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามมาตรา 122 อย่างชัดเจน

คดีทั้ง 19 สำนวนนี้สืบเนื่องมาจากเมื่อวันที่12 กรกฎาคม 2526 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของลูกหนี้ (จำเลย)เด็ดขาด ผู้ร้องทั้ง 19 ราย ต่างยื่นคำร้องต่อเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ว่า ลูกหนี้ซึ่งเดิมใช้ชื่อว่า"บริษัทเสรีสากลธุรกิจ จำกัด"ได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินไว้กับผู้ร้องทั้ง 19 ราย ขอให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์รับสิทธิตามสัญญาและปฏิบัติตามสัญญาต่อผู้ร้องทั้ง 19 รายเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ยกคำร้องผู้ร้องทั้ง 19 ราย จึงยื่นคำร้องต่อศาลขอให้มีคำสั่งให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ยอมรับสิทธิตามสัญญากับโอนที่ดินที่เช่าซื้อให้แก่ผู้ร้อง ศาลชั้นต้นเห็นว่าคำร้องของ ผู้ร้องทั้ง 19 ราย และคำร้องของ ผู้อื่นอีก 49 รายอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อที่ดินทำนองเดียวกัน และพยานหลักฐานของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ส่วนมากเป็นชุดเดียวกัน เพื่อสะดวกแก่การพิจารณาจึงมีคำสั่งให้รวมพิจารณาคำร้องทั้ง 68 รายเข้าด้วยกันโดยให้เรียกผู้ร้อง 19 สำนวนนี้ว่า ผู้ร้องที่ 4 ที่ 10 ที่ 11ที่ 15 ที่ 16 ที่ 18 ที่ 21 ที่ 27 ที่ 31 ที่ 35 ที่ 45 ที่ 47ที่ 50 ที่ 52 ที่ 62 ที่ 68 ที่ 69 ที่ 98 และที่ 99 ตามลำดับส่วนเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ให้เรียกว่าผู้คัดค้าน

ผู้ร้องทั้ง 19 รายยื่นคำร้องใจความทำนองเดียวกันว่าในปี 2515 ผู้ร้องได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 4059, 711 ถึง 716, 33375 ถึง 33382, 27629, 27630ซึ่งอยู่ที่ตำบลสีกัน อำเภอบางเขน กรุงเทพมหานคร กับลูกหนี้ลูกหนี้ได้จัดสรรแบ่งให้เช่าซื้อเป็นแปลงย่อยในราคาตารางวาละ650 บาท ผ่อนชำระเป็นรายเดือนจนกว่าจะครบ หากไม่ผิดนัดและชำระครบถ้วนแล้วลูกหนี้จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าซื้อให้แก่ผู้ร้อง ผู้ร้องเช่าซื้อกันรายละ 1 แปลง แปลงละ 60 ตารางวาราคาเช่าซื้อ 39,000 บาท เว้นแต่ผู้ร้องที่ 68 เช่าซื้อที่ดินเนื้อที่ 105 ตารางวา ราคาตารางวาละ 750 บาท เป็นเงิน78,750 บาท ผู้ร้องแต่ละรายได้ทำหนังสือสัญญาเช่าซื้อไว้กับกรรมการผู้จัดการของลูกหนี้ ผู้ร้องแต่ละรายเว้นแต่ผู้ร้องที่ 11ที่ 15 ที่ 18 ที่ 35 ที่ 47 ที่ 52 ที่ 68 และที่ 69 ต่างไม่เคยผิดนัดและได้ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วก่อนที่ศาลชั้นต้นจะมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของลูกหนี้ไว้เด็ดขาด ต่อมาวันที่12 กันยายน 2526 ผู้ร้องต่างได้ยื่นคำขอให้ผู้คัดค้านปฏิบัติตามสัญญาเช่าซื้อ โดยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ร้องวันที่ 6 ธันวาคม 2526 ผู้คัดค้านมีคำสั่งให้ยกคำร้องของ ผู้ร้องทุกรายโดยอ้างว่าเป็นกรณีที่ดินตามสัญญาเช่าซื้อติดจำนองธนาคารผู้มีชื่อและได้อ่านคำสั่งให้ผู้ร้องฟังเมื่อวันที่6 กุมภาพันธ์ 2527 ผู้ร้องเห็นว่าคำสั่งของผู้คัดค้านไม่ชอบด้วยกฎหมายเพราะการจำนองแก่ธนาคารผู้มีชื่อดังกล่าวมิใช่เป็นเรื่องทรัพย์สินของลูกหนี้หรือสิทธิตามสัญญามีภาระเกินควรกว่าประโยชน์ที่จะพึงได้ตามพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483มาตรา 122 กับทั้งตามคำสั่งของผู้คัดค้านก็ไม่ได้สั่งให้ปรากฏว่าที่ดินที่ผู้ร้องเช่าซื้อติดจำนองแปลงละเท่าใด เพียงแต่กล่าวรวม ๆว่า ลูกหนี้นำที่ดินมาจำนองรวม 2,028 โฉนด เป็นเงินประมาณ73,000,000 บาท นอกจากนั้นผู้คัดค้านได้มีคำสั่งยกคำร้องปฏิเสธสิทธิของผู้ร้องเกินกำหนดเวลา 3 เดือน นับแต่วันที่ผู้ร้องแต่ละรายยื่นคำร้องไว้ขอให้มีคำสั่งกลับคำสั่งของผู้คัดค้านโดยให้ผู้คัดค้านโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งผู้ร้องแต่ละรายเช่าซื้อไว้ตามโฉนดที่ดินเลขที่ 4059, 711 ถึง 716, 33375 ถึง 33382,27629, 27630 โดยปลอดจำนอง เว้นแต่ที่ดินดังกล่าวติดจำนองและภาระจำนองไม่มากเกินไป ผู้ร้องก็ยินดีจะรับโอนโดยติดจำนอง

ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านคำร้องทั้ง 19 ราย ใจความอย่างเดียวกันว่าที่ดินซึ่งผู้ร้องแต่ละรายทำหนังสือสัญญาเช่าซื้อไว้กับลูกหนี้ลูกหนี้ได้จำนองไว้แก่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ มีภาระหนี้จำนองทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยประมาณ 200,000,000 บาท จะโอนให้ผู้ร้องได้ต่อเมื่อไถ่ถอนจำนองแล้ว แต่ไม่มีเงินในกองทรัพย์สินของลูกหนี้ที่จะใช้ไถ่ถอน และหนี้ที่ผู้ร้องแต่ละรายชำระตามสัญญาเช่าซื้อมีเพียงเล็กน้อย สิทธิตามสัญญาเช่าซื้อของผู้ร้องมีภาระเกินควรกว่าประโยชน์ที่กองทรัพย์สินของลูกหนี้จะพึงได้รับ และเมื่อวันที่ 6 ธันวาคม 2526 ผู้คัดค้านเพิ่งทราบว่าที่ดินติดภาระจำนองมากกว่าประโยชน์ที่กองทรัพย์สินของลูกหนี้จะพึงได้รับหลังจากสอบสวนเสร็จและได้แจ้งคำสั่งปฏิเสธให้ผู้ร้องทราบภายใน 3 เดือน นับแต่สอบสวนเสร็จขอให้ยกคำร้อง

ระหว่างพิจารณา นาวาอากาศตรีนิรันดร์ ร่มสายหยุดผู้ร้องที่ 35 ถึงแก่ความตาย ร้อยโทสุนทร ร่มสายหยุดยื่นคำร้องขอเป็นคู่ความแทนที่ ศาลชั้นต้นอนุญาต

ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว มีคำสั่งกลับคำวินิจฉัยของผู้คัดค้านที่ยกคำร้องของผู้ร้องที่ 4 ที่ 10 ที่ 11 ที่ 15 ที่ 16 ที่ 18ที่ 21 ที่ 27 ที่ 31 ที่ 35 ที่ 45 ที่ 47 ที่ 50 ที่ 52 ที่ 62ที่ 69 ที่ 98 และที่ 99 ให้ผู้คัดค้านโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้ร้องเหล่านี้เช่าซื้อแก่ผู้ร้องตามสัญญาเช่าซื้อโดยปลอดภาระจำนอง ให้ยกคำร้องของ ผู้ร้องที่ 68

ผู้ร้องที่ 68 และผู้คัดค้านอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

  ผู้ร้องที่ 68 และผู้คัดค้านฎีกา

  ศาลฎีกาแผนกคดีล้มละลายวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติได้ว่า ผู้ร้องที่ 4 ที่ 10 ที่ 11 ที่ 15ที่ 16 ที่ 18 ที่ 21 ที่ 27 ที่ 31 ที่ 35 ที่ 45 ที่ 47 ที่ 50ที่ 52 ที่ 62 ที่ 68 ที่ 69 ที่ 98 และที่ 99 ได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกหนี้อันเป็นที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 4059, 711 ถึง 716, 33375 ถึง 33382, 27629,27630 ไว้กับลูกหนี้ และผู้ร้องดังกล่าวเว้นแต่ผู้ร้องที่ 68ได้ชำระค่าเช่าซื้อที่ดินให้แก่ลูกหนี้ครบถ้วนตามสัญญาแล้วก่อนที่ศาลจะมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของลูกหนี้เด็ดขาดเมื่อวันที่12 กรกฎาคม 2526 ต่อมาผู้ร้องทั้ง 19 ราย ได้ยื่นคำร้องต่อผู้คัดค้านในฐานะเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของลูกหนี้ให้ยอมรับสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าซื้อตามสัญญาให้แก่ผู้ร้อง คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้คัดค้านและผู้ร้องที่ 68 ว่า ผู้คัดค้านมีอำนาจที่จะไม่รับสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อระหว่างผู้ร้องทั้ง 19 ราย กับลูกหนี้เพราะมีภาระเกินควรกว่าประโยชน์ที่กองทรัพย์สินของลูกหนี้จะพึงได้ ตามพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 มาตรา 122 หรือไม่เห็นว่า สำหรับผู้ร้องทั้ง 18 ราย ยกเว้นผู้ร้องที่ 68 นั้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าผู้ร้องได้ชำระค่าเช่าซื้อที่ดินให้แก่ลูกหนี้ครบถ้วนตามสัญญาเช่าซื้อแล้ว ลูกหนี้ย่อมไม่มีสิทธิใดที่จะได้รับจากผู้ร้องอีก ลูกหนี้คงมีแต่เพียงหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าซื้อคือการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ผู้ร้องแต่ละรายต่อไป ซึ่งหมายความว่าผู้ร้องเป็นฝ่ายมีสิทธิอันจะพึงได้รับตามสัญญาเช่าซื้อ หาใช่เป็นสิทธิตามสัญญาที่ลูกหนี้จะพึงได้รับมาไม่กรณีดังกล่าวจึงไม่อยู่ในวิสัยที่ผู้คัดค้านจะมาพิจารณาว่า สิทธิตามสัญญาที่ผู้ร้องจะพึงได้รับไปนี้มีภาระเกินควรกว่าประโยชน์อันจะพึงได้แก่กองทรัพย์สินของลูกหนี้ตามพระราชบัญญัติล้มละลายพ.ศ. 2483 มาตรา 122 หรือไม่ ดังนั้น คำสั่งของผู้คัดค้านที่ปฏิเสธไม่ยอมรับสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อของผู้ร้องทั้ง 18 รายจึงเป็นคำสั่งที่ไม่ชอบเหตุผลที่ผู้คัดค้านยกขึ้นมาอ้างในฎีกาฟังไม่ขึ้น สำหรับผู้ร้องที่ 68 ที่ฎีกาว่า เหตุที่ผู้ร้องยังไม่ชำระค่าเช่าซื้ออีกหนึ่งงวดแก่ลูกหนี้ เพราะลูกหนี้ไม่ยอมรับชำระเงินงวดสุดท้ายเอง ลูกหนี้จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญานั้น ผู้ร้องนำพยานเข้าสืบว่า ผู้ร้องได้เช่าซื้อที่ดินจากลูกหนี้รวม 2 แปลงเป็นเงิน 78,750 บาท แบ่งชำระเป็นงวดรวม 100 งวด ผู้ร้องได้ชำระค่าเช่าซื้อแก่ลูกหนี้ไปแล้วรวม 99 งวด คงค้างชำระเป็นเงิน 18,350บาท เมื่อครบกำหนดชำระเงินงวดสุดท้าย ผู้ร้องได้ติดต่อกับลูกหนี้เพื่อชำระเงินและให้ลูกหนี้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ร้องหลายครั้ง แต่ลูกหนี้ไม่ยอมรับชำระเงินและไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ร้อง จนกระทั่งผู้ร้องทราบว่าลูกหนี้ถูกศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดจึงได้ติดต่อกับผู้คัดค้านเพื่อขอให้ปฏิเสธตามสัญญา และขอชำระเงินค่าเช่าซื้องวดสุดท้าย แต่ผู้คัดค้านได้มีคำสั่งยกคำร้องของผู้ร้อง เห็นว่า ข้อนำสืบของผู้ร้องที่ 68ดังกล่าว ผู้คัดค้านซึ่งเข้ามาต่อสู้คดีแทนลูกหนี้ในศาลชั้นต้นมิได้ซักค้านหรือนำพยานเข้าสืบเพื่อหักล้างข้ออ้างของผู้ร้องแต่ประการใด ดังนั้น จึงต้องรับฟังข้อเท็จจริงว่า เมื่อครบกำหนดชำระเงินค่าเช่าซื้องวดสุดท้าย ผู้ร้องที่ 68 ได้ติดต่อกับลูกหนี้เพื่อให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและรับเงินงวดสุดท้ายแล้ว แต่ลูกหนี้ไม่รับชำระเงินเอง และไม่สามารถดำเนินการโอนที่ดินตามสัญญาให้แก่ผู้ร้องที่ 68 ได้ ทั้งนี้เนื่องจากลูกหนี้ได้นำที่ดินที่ให้เช่าซื้อไปจำนองไว้แก่ธนาคารและบุคคลอื่นแล้ว ดังนั้น ย่อมถือได้ว่าลูกหนี้เป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อผู้ร้องที่ 68 แม้ต่อมาลูกหนี้ถูกศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดและผู้คัดค้านเข้ามาจัดการทรัพย์สินของลูกหนี้ตามกฎหมายแล้ว แต่ผู้คัดค้านในฐานะเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของลูกหนี้ซึ่งเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะอ้างอำนาจตามพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 มาตรา 122 เพื่อไม่ยอมรับสิทธิ ตามสัญญาเช่าซื้อต่อผู้ร้องซึ่งถือไม่ได้ว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญาย่อมเป็นการไม่ชอบ ดังนั้น เมื่อผู้ร้องประสงค์จะขอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าซื้อและชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่ผู้คัดค้าน ผู้คัดค้านชอบที่จะต้องโอนที่ดินตามสัญญาให้ผู้ร้องและรับชำระราคาส่วนที่เหลือจากผู้ร้องที่ศาลล่างทั้งสองมีคำสั่งและคำพิพากษาให้ยกคำร้องของ ผู้ร้องที่ 68 จึงไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของผู้ร้องที่ 68 ฟังขึ้น"

          พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ผู้คัดค้านโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้ร้องที่ 68 เช่าซื้อแก่ผู้ร้องโดยปลอดภาระจำนอง โดยให้ผู้ร้องที่ 68ชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างอยู่ 18,350 บาท แก่ผู้คัดค้านในวันโอนรวมทั้งค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์

พระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483

 มาตรา 122 ภายในกำหนดเวลาสามเดือนนับแต่วันที่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ทราบว่า ทรัพย์สินของลูกหนี้หรือสิทธิตามสัญญามีภาระเกินควรกว่าประโยชน์ที่จะพึงได้ เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์มีอำนาจไม่ยอมรับทรัพย์สินหรือสิทธิตามสัญญานั้นได้

    บุคคลใดได้รับความเสียหายโดยเหตุที่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไม่ยอมรับดังกล่าว มีสิทธิขอรับชำระหนี้สำหรับค่าเสียหายได้