ปรึกษากฎหมายทางแชทไลน์ 

•  ขายทอดตลาดที่ดินล้มละลาย

•  คำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องขายทอดตลาด

•  พ.ร.บ.ล้มละลาย มาตรา 146

•  การคัดค้านการขายทอดตลาด

•  ข้อกำหนดการตรวจสอบทรัพย์สินก่อนประมูล

•  ระยะเวลา 14 วันการยื่นคำร้องล้มละลาย

•  ความสำคัญผิดในการซื้อทรัพย์ล้มละลาย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1464/2567 นี้เกี่ยวข้องกับการขายทอดตลาดที่ดินซึ่งมีการประกาศรายละเอียดครบถ้วนรวมถึงแผนที่สังเขปประกอบ ผู้ร้องซื้อที่ดินนี้จากการขายทอดตลาด แต่ภายหลังร้องขอให้เพิกถอนการซื้อเนื่องจากพบว่า ที่ดินไม่ได้ติดถนนสาธารณะ ผู้ร้องอ้างว่าถูกหลอกลวงเกี่ยวกับสภาพที่ดินและต้องการคืนเงินมัดจำ โดยอ้างเหตุสำคัญผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับทรัพย์

การพิจารณาของศาลล้มละลายกลางสั่งเพิกถอนการขายทอดตลาดและให้คืนเงินมัดจำแก่ผู้ร้อง แต่ศาลอุทธรณ์คดีชำนัญพิเศษกลับคำพิพากษา ให้ยกคำร้องโดยถือว่าผู้ร้องต้องตรวจสอบสภาพทรัพย์ให้ละเอียดก่อนการประมูล ซึ่งเป็นความรับผิดชอบของตน

ต่อมาผู้ร้องฎีกา โดยศาลฎีกาพิจารณาเห็นว่า ผู้ร้องทราบถึงสภาพของทรัพย์จากการประกาศที่ระบุชัดเจน รวมทั้งข้อมูลทางอินเทอร์เน็ตที่เป็นสาธารณะ นอกจากนี้ ข้อสัญญาขายทอดตลาดระบุชัดว่าผู้ซื้อมีหน้าที่ตรวจสอบทรัพย์ที่ประมูล การยื่นคำร้องขอเพิกถอนจึงเป็นการกระทำล่าช้า เกินกำหนด 14 วันที่กฎหมายล้มละลายกำหนด จึงพิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์และให้ค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับ

หลักกฎหมายตาม พ.ร.บ. ล้มละลาย พ.ศ. 2483 มาตรา 146 ที่เกี่ยวข้องกับคำพิพากษานี้ ระบุเงื่อนไขสำหรับการคัดค้านการขายทอดตลาดที่ดินในกรณีที่มีข้อพิพาทเรื่องทรัพย์สินที่อยู่ในกระบวนการล้มละลาย โดยมาตรา 146 กำหนดว่าผู้ร้องสามารถยื่นคำร้องต่อศาลให้เพิกถอนการขายได้ ภายใน 14 วัน นับจากวันที่ผู้ร้องทราบถึงการกระทำหรือคำวินิจฉัยของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการขายทอดตลาด

สาระสำคัญของมาตรา 146 คือการกำหนด ระยะเวลาอันจำกัด เพื่อป้องกันการล่าช้าหรือการใช้สิทธิคัดค้านที่อาจก่อให้เกิดผลกระทบต่อกระบวนการขายทรัพย์และการล้มละลายโดยรวม ทั้งนี้ผู้ยื่นคำร้องต้องทราบข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์ที่จะประมูลอย่างครบถ้วน เช่น รายละเอียดการตั้งอยู่ของทรัพย์ ประเภทของทรัพย์ และข้อมูลประกอบอื่นๆ ตามประกาศที่ออกโดยเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์

ในคดีนี้ ศาลฎีกาตัดสินว่าผู้ร้องไม่สามารถใช้สิทธิยื่นคำร้องเพิกถอนการขายได้ เพราะยื่นคำร้อง เกินระยะเวลา 14 วัน ตามที่มาตรา 146 กำหนด ทั้งนี้ถือว่าผู้ร้องทราบข้อมูลของทรัพย์จากการประกาศขายทอดตลาดอย่างครบถ้วน ซึ่งรวมถึงสภาพของที่ดินและถนนที่ตั้ง ดังนั้นผู้ร้องต้องตรวจสอบทรัพย์ก่อนการประมูล และความบกพร่องในหน้าที่ตรวจสอบนี้ไม่สามารถใช้เป็นเหตุผลในการยื่นคำร้องคัดค้านภายหลัง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1464/2567

ประกาศเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เรื่องขายทอดตลาดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระบุเลขที่ดิน ที่ตั้งของที่ดิน สภาพของที่ดินและด้านหลังของประกาศดังกล่าวได้ทำแผนที่สังเขปแสดงการไปที่ดินพิพาทไว้ โดยประกาศอย่างเปิดเผยต่อประชาชนทั่ว ๆ ไป ผู้ร้องหรือบุคคลอื่น ๆ ที่ประสงค์จะเข้าประมูลซื้อที่ดินพิพาทย่อมมีโอกาสตรวจสอบความถูกต้องของที่ดินพิพาทก่อนที่จะเข้าประมูลสู้ราคาได้ นอกจากนี้แผนที่สังเขปแนบท้ายประกาศดังกล่าวก็ระบุสภาพของที่ดินพิพาทไว้ชัดเจนว่า ถนนด้านหน้าที่ดินพิพาทคือถนนกำแพงเพชร 7 ซึ่งผู้ร้องสามารถตรวจสอบได้โดยไม่ยากว่า ถนนดังกล่าวเป็นถนนเลียบทางรถไฟสายตะวันออกและเป็นของการรถไฟแห่งประเทศไทยเพราะเป็นข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณชนทั่วไปและสามารถสืบค้นได้ทางอินเทอร์เน็ต เมื่อผู้ร้องไม่ได้ทำการตรวจสอบก่อนเข้าประมูลซื้อ ทั้งข้อสัญญาท้ายประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ก็ระบุไว้ด้วยว่า ผู้ซื้อทรัพย์มีหน้าที่ต้องตรวจสอบรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ที่จะซื้อตามสถานที่ และแผนที่สังเขปแนบท้ายประกาศ และถือว่าผู้ซื้อได้ทราบถึงสภาพทรัพย์โดยละเอียดครบถ้วนแล้ว จึงเป็นความบกพร่องและประมาทเลินเล่อของผู้ร้องเอง เมื่อประกาศขายทอดตลาดที่ดินพิพาทได้ระบุถึงสภาพที่ดินไว้โดยชัดแจ้งแล้ว ถือว่าผู้ร้องได้ทราบถึงสภาพทรัพย์ที่ทำการขายทอดตลาดและทราบถึงการขายทอดตลาดซึ่งเป็นการกระทำของผู้คัดค้านที่ 1 ในวันขายทอดตลาดวันที่ 22 เมษายน 2562 แล้ว การที่ผู้ร้องยื่นคำร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทเป็นคดีนี้ในวันที่ 21 เมษายน 2564 จึงเกินกำหนดระยะเวลา 14 วัน นับแต่วันที่ผู้ร้องทราบถึงการกระทำหรือคำวินิจฉัยของผู้คัดค้านที่ 1 ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิที่จะยื่นคำร้องตาม พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ. 2483 มาตรา 146

คดีสืบเนื่องมาจากศาลล้มละลายกลางมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยทั้งห้าเด็ดขาดเมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2559 และพิพากษาให้ล้มละลายวันที่ 11 ตุลาคม 2560

ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้มีคำสั่งเพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทและคืนเงินมัดจำแก่ผู้ร้อง

ผู้คัดค้านทั้งสองยื่นคำคัดค้านทำนองเดียวกันว่า ประกาศขายทอดตลาดระบุที่ตั้งและถนนทางเข้าที่ดินพิพาทชัดแจ้ง ผู้ร้องมีหน้าที่ตรวจสอบสภาพทรัพย์ก่อนซื้อการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทชอบแล้ว ขอให้ยกคำร้อง

ศาลล้มละลายกลางพิจารณาแล้ว มีคำสั่งให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 3998 ให้ผู้คัดค้านที่ 1 คืนเงินมัดจำ 21,450,000 บาท แก่ผู้ร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

ผู้คัดค้านทั้งสองอุทธรณ์ โดยได้รับอนุญาตจากศาลอุทธรณ์คดีชำนัญพิเศษ

ศาลอุทธรณ์คดีชำนัญพิเศษพิพากษากลับ ให้ยกคำร้องของผู้ร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ

ผู้ร้องฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา

ศาลฎีกาแผนกคดีล้มละลายวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 22 เมษายน 2562 ผู้ร้องซื้อที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 3998 พร้อมสิ่งปลูกสร้างจากการขายทอดตลาดของผู้คัดค้านที่ 1 ในราคา 429,000,000 บาท และวางเงินมัดจำ 21,450,000 บาท เงินค่าซื้อทรัพย์ส่วนที่เหลือผู้คัดค้านที่ 1 อนุญาตให้ผู้ร้องขยายระยะเวลาวางเงินตามที่ผู้ร้องขอและเนื่องจากนายอารักษ์ยื่นคำร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาท ต่อมาศาลฎีกามีคำสั่งไม่รับฎีกาของนายอารักษ์ ผู้คัดค้านที่ 1 จึงเรียกให้ผู้ร้องวางเงินค่าซื้อทรัพย์ส่วนที่เหลือ วันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2564 ผู้ร้องยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาวางเงินค่าซื้อทรัพย์ส่วนที่เหลืออีก ผู้คัดค้านที่ 1 มีคำสั่งอนุญาตให้ขยายระยะเวลาวางเงินค่าซื้อทรัพย์ส่วนที่เหลือถึงวันที่ 10 พฤษภาคม 2564 ก่อนครบกำหนดระยะเวลาวางเงินดังกล่าว วันที่ 19 เมษายน 2564 ผู้ร้องยื่นคำร้องต่อผู้คัดค้านที่ 1 ขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทอ้างว่าสำคัญผิดในข้อสาระสำคัญเกี่ยวกับทรัพย์ ผู้คัดค้านที่ 1 มีคำสั่งยกคำร้อง

ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องมีว่า ผู้ร้องยื่นคำร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทต่อศาลภายในกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้หรือไม่ เห็นว่า ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 3998 โดยอ้างว่าผู้ร้องสำคัญผิดในข้อสาระสำคัญเกี่ยวกับทรัพย์ เนื่องจากผู้คัดค้านที่ 1 ไม่ได้ระบุไว้ในประกาศขายทอดตลาดถึงสภาพที่ดินพิพาทว่ามิได้ติดถนนสาธารณะ ทำให้ผู้ร้องซื้อที่ดินพิพาทในราคาที่สูงเกินสมควร จึงเป็นกรณีที่ผู้ร้องอ้างว่าได้รับความเสียหายจากการกระทำของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ผู้ร้องชอบที่จะยื่นคำร้องคัดค้านต่อศาลภายในกำหนดเวลา 14 วัน นับแต่วันที่ได้ทราบการกระทำหรือคำวินิจฉัยนั้น ตามพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 มาตรา 146 ข้อเท็จจริงได้ความว่า ผู้ร้องซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดของผู้คัดค้านที่ 1 เมื่อวันที่ 22 เมษายน 2562 โดยประกาศเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เรื่องขายทอดตลาดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ระบุเลขที่ดิน ที่ตั้งของที่ดิน สภาพของที่ดิน และด้านหลังของประกาศดังกล่าวได้ทำแผนที่สังเขปแสดงการไปที่ดินพิพาทไว้ โดยประกาศอย่างเปิดเผยต่อประชาชนทั่ว ๆ ไป ผู้ร้องหรือบุคคลอื่น ๆ ที่ประสงค์จะเข้าประมูลซื้อที่ดินพิพาทย่อมมีโอกาสตรวจสอบความถูกต้องของที่ดินพิพาทก่อนที่จะเข้าประมูลสู้ราคาได้ นอกจากนี้เมื่อพิจารณาแผนที่สังเขปแนบท้ายประกาศดังกล่าวก็ระบุสภาพของที่ดินพิพาทไว้ชัดเจนว่า ถนนด้านหน้าที่ดินพิพาท คือ ถนนกำแพงเพชร 7 ซึ่งผู้ร้องสามารถตรวจสอบได้โดยไม่ยากว่า ถนนดังกล่าวเป็นถนนเลียบทางรถไฟสายตะวันออกและเป็นของการรถไฟแห่งประเทศไทยเพราะเป็นข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณชนทั่วไปและสามารถสืบค้นได้ทางอินเทอร์เน็ต เมื่อผู้ร้องไม่ได้ทำการตรวจสอบก่อนเข้าประมูลซื้อ ทั้งข้อสัญญาท้ายประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ก็ระบุไว้ด้วยว่า ผู้ซื้อทรัพย์มีหน้าที่ต้องตรวจสอบรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ที่จะซื้อตามสถานที่ และแผนที่สังเขปแนบท้ายประกาศ และถือว่าผู้ซื้อได้ทราบถึงสภาพทรัพย์โดยละเอียดครบถ้วนแล้ว จึงเป็นความบกพร่องและประมาทเลินเล่อของผู้ร้องเอง เมื่อประกาศขายทอดตลาดที่ดินพิพาทได้ระบุถึงสภาพที่ดินไว้โดยชัดแจ้งแล้ว ถือว่าผู้ร้องได้ทราบถึงสภาพทรัพย์ที่ทำการขายทอดตลาดและทราบถึงการขายทอดตลาดซึ่งเป็นการกระทำของผู้คัดค้านที่ 1 ในวันขายทอดตลาดวันที่ 22 เมษายน 2562 แล้ว การที่ผู้ร้องยื่นคำร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทเป็นคดีนี้ในวันที่ 21 เมษายน 2564 จึงเกินกำหนดระยะเวลา 14 วัน นับแต่วันที่ผู้ร้องทราบถึงการกระทำหรือคำวินิจฉัยของผู้คัดค้านที่ 1 ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิที่จะยื่นคำร้องตามพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 มาตรา 146 ที่ศาลอุทธรณ์คดีชำนัญพิเศษพิพากษาให้ยกคำร้องของผู้ร้องมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ