ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

บทนำ

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับ การตีความ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ว่ากรณีห้องชุดที่มีกรรมสิทธิ์รวม จะได้รับสิทธิยกเว้นมูลค่าฐานภาษี 50 ล้านบาทต่อเจ้าของหรือเฉพาะตัวทรัพย์ โดยศาลฎีกาวินิจฉัยว่าต้องพิจารณาตาม “ทรัพย์รวม” ไม่ใช่สิทธิรายบุคคล และไม่อาจใช้หลัก ป.พ.พ. มาตรา 1366 มาปรับใช้ จึงเป็นแนววินิจฉัยสำคัญที่ชี้ให้เห็นว่าการยกเว้นฐานภาษีในกรณีห้องชุด ต้องใช้มูลค่าของทรัพย์รวมเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ

ข้อเท็จจริงของคดี

• โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมห้องชุดเพนต์เฮาส์ ราคาประเมิน 97,615,089 บาท

• ทั้งสองมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านและใช้ห้องชุดเป็นที่อยู่อาศัย

• พนักงานประเมินคำนวณภาษีโดยใช้ราคาทั้งห้องชุดรวม ยกเว้น 50 ล้านบาท แล้วคิดภาษีจากส่วนเกิน (47,615,089 บาท)

• โจทก์ทั้งสองเห็นว่าควรแบ่งราคาประเมินออกเป็นคนละครึ่ง เพื่อให้แต่ละคนได้รับสิทธิลดหย่อน 50 ล้านบาทแยกกัน จึงฟ้องเพิกถอนการประเมิน

ประเด็นข้อกฎหมาย

1. การยกเว้นมูลค่าฐานภาษี – บุคคลธรรมดาที่เป็นเจ้าของที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างที่อยู่อาศัย มีสิทธิยกเว้นฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท ตามมาตรา 41

2. กรณีกรรมสิทธิ์รวมในห้องชุด – จะต้องยกเว้นตามทรัพย์สินรวม ไม่ใช่สิทธิแยกรายบุคคล

3. การอ้างอิง ป.พ.พ. มาตรา 1366 – ใช้บังคับเฉพาะความรับผิดต่อบุคคลภายนอก ไม่อาจนำมาใช้ในกรณีคำนวณภาษี

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

• ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น

• ศาลชี้ว่า พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ กำหนดชัดให้ใช้ “ทรัพย์” เป็นเกณฑ์ ไม่ใช่จำนวนเจ้าของ

• ห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์รวมที่ไม่อาจแบ่งแยกได้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 12

• ดังนั้น ยกเว้นฐานภาษี 50 ล้านบาท ต้องหักจากราคาประเมินรวม (97,615,089 – 50,000,000 = 47,615,089 บาท)

• คำพิพากษาศาลอุทธรณ์คดีชำนัญพิเศษที่ยกฟ้อง ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย

การวิเคราะห์เชิงกฎหมาย

1. ฐานภาษีและการยกเว้น

o ตามมาตรา 35 และ 41 การคำนวณฐานภาษีต้องใช้ราคาประเมินรวม ไม่ว่าจะมีเจ้าของกี่คน

o การยกเว้น 50 ล้านบาทเป็นสิทธิที่ผูกกับทรัพย์ ไม่ใช่สิทธิรายบุคคล

2. หลักกรรมสิทธิ์รวม

o ป.พ.พ. มาตรา 1366 ว่าด้วยความรับผิดของเจ้าของรวมใช้กับบุคคลภายนอก แต่ไม่ใช่เกณฑ์ภาษี

o การจัดเก็บภาษีเป็นกฎหมายเฉพาะ จึงไม่อาจนำหลักแพ่งทั่วไปมาปรับใช้

3. แนวทางตีความกฎหมายภาษี

o ต้องตีความตามบทบัญญัติพิเศษของกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

o การตีความในทางขยายเพื่อเพิ่มสิทธิลดหย่อนแก่ผู้เสียภาษี ต้องอาศัยกฎหมายบัญญัติไว้ชัดเจน ไม่ใช่ตีความโดยอนุโลม

IRAC Analysis

Issue: กรณีกรรมสิทธิ์รวมในห้องชุด บุคคลแต่ละรายมีสิทธิยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแยกกันหรือไม่

Rule: พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 มาตรา 35, 41 กำหนดให้ใช้มูลค่าทรัพย์รวม และให้ยกเว้นไม่เกิน 50 ล้านบาทต่อทรัพย์สินที่เป็นที่อยู่อาศัย

Application: ห้องชุดพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์รวมตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 12 ไม่อาจแบ่งแยก จึงต้องใช้ราคาประเมินรวม (97,615,089 บาท) หัก 50 ล้านบาท เหลือ 47,615,089 บาท ต้องเสียภาษีตามกฎหมาย โจทก์ไม่อาจอ้างสิทธิ 50 ล้านบาทแยกรายคนได้

Conclusion: ศาลฎีกาพิพากษายืน ยืนยันว่าการยกเว้น 50 ล้านบาทใช้กับทรัพย์รวม ไม่ใช่สิทธิรายบุคคล

ข้อคิดทางกฎหมาย

• สิทธิยกเว้นมูลค่าฐานภาษี 50 ล้านบาท ในกฎหมายภาษีที่ดินฯ เป็นสิทธิที่ผูกกับ “ทรัพย์สินรวม” ไม่ใช่สิทธิรายบุคคล

• ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมห้องชุด ไม่อาจเรียกร้องสิทธิยกเว้นแยกตามส่วนตน

• เป็นแนวทางสำคัญสำหรับนักกฎหมาย เจ้าของห้องชุด และผู้วางแผนภาษี

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3227/2568

ฐานภาษีเพื่อการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและการยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีถูกบัญญัติไว้เป็นการเฉพาะโดยให้ใช้มูลค่าทั้งหมดของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น รวมทั้งสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุดที่ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ ตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 35 วรรคสอง (3) เมื่อบทบัญญัติในมาตรา 41 วรรคหนึ่ง ให้สิทธิและบรรเทาภาระของผู้เสียภาษีโดยยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีในการคำนวณภาษีให้กับทรัพย์สินไม่เกินห้าสิบล้านบาทสำหรับบุคคลธรรมดาซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ซึ่งสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุดได้รับยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีตามราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดไม่เกินห้าสิบล้านบาทแรก โดยมิได้คำนึงถึงว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวมีเจ้าของกรรมสิทธิ์เพียงคนเดียวหรือเป็นกรรมสิทธิ์รวม หรืออีกนัยหนึ่งคือมิได้พิจารณาจากสิทธิของเจ้าของทรัพย์สินหรือจำนวนผู้ถือกรรมสิทธิ์แต่พิจารณาจากตัวทรัพย์เป็นสำคัญ เมื่อโจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในห้องชุดพิพาทจึงได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีในการคำนวณภาษีตามราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดในส่วนที่ไม่เกินห้าสิบล้านบาทตามมาตรา 35 วรรคสอง (3), 41 วรรคหนึ่ง ประกอบประกาศกระทรวงการคลัง เรื่อง หลักเกณฑ์และวิธีการคำนวณการยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2562 ข้อ 1 ทั้งโจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในห้องชุดพิพาทที่ไม่อาจแบ่งแยกได้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 12 จึงไม่อาจอ้างบทบัญญัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 1366 มาใช้กับการคำนวณภาษีตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ได้

โจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับห้องชุดของโจทก์ทั้งสอง และเพิกถอนคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษีกรุงเทพมหานคร

จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลภาษีอากรกลางพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดเป็นค่าทนายความ 3,000 บาท

โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลภาษีอากรกลางรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้

ศาลอุทธรณ์คดีชำนัญพิเศษพิพากษายืน ให้โจทก์ทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์แทนจำเลย โดยกำหนดเป็นค่าทนายความ 3,000 บาท ส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

โจทก์ทั้งสองฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา

ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมห้องชุดพักอาศัยแบบเพนต์เฮาส์ของอาคารชุด ค. พนักงานประเมินแจ้งการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปยังโจทก์ที่ 1 ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมห้องชุดที่พิพาท โจทก์ที่ 1 ยื่นคำร้องคัดค้านการประเมิน ผู้อำนวยการเขตปทุมวันปฏิบัติราชการแทนผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร มีหนังสือแจ้งผลการพิจารณาคำร้องคัดค้านการประเมินภาษี โจทก์ทั้งสองยื่นอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษีกรุงเทพมหานคร คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษีกรุงเทพมหานครพิจารณาแล้วมีคำวินิจฉัยให้ยกอุทธรณ์

มีปัญหาตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองว่า การประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของพนักงานประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษีกรุงเทพมหานครชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ โจทก์ทั้งสองฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองร่วมกันถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาท เมื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมแต่ละคนต้องรับผิดต่อบุคคลภายนอกตามส่วนของตนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1366 โจทก์ทั้งสองจึงมีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและได้รับยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีตามที่กฎหมายกำหนด การประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์รวมจึงต้องแยกราคาประเมินของเจ้าของรวมแต่ละคนออกจากกัน นั้น โจทก์ทั้งสองมีนายอภิชัย ผู้รับมอบอำนาจโจทก์ทั้งสอง เป็นพยานเบิกความว่า การคำนวณภาษีต้องแบ่งราคาประเมินห้องชุดพิพาทออกเป็นคนละครึ่งตามหลักของกรรมสิทธิ์รวมและยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคนละไม่เกินห้าสิบล้านบาท เพราะโจทก์ทั้งสองเป็นบุคคลธรรมดาและใช้ห้องชุดดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัยโดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ดังนั้น ราคาประเมินเพื่อใช้คำนวณภาษีในส่วนของโจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 48,807,544.50 บาท และราคาประเมินเพื่อใช้คำนวณภาษีในส่วนของโจทก์ที่ 2 เป็นเงิน 48,807,544.50 บาท เช่นกัน โดยที่พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 41 วรรคหนึ่ง ได้บัญญัติยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีในการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเงินไม่เกินห้าสิบล้านบาท ดังนั้น เมื่อราคาประเมินห้องชุดในส่วนของโจทก์ทั้งสองเป็นเงินคนละ 48,807,544.50 บาท โจทก์ทั้งสองจึงได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การคำนวณภาษีของจำเลยโดยสำนักงานเขตปทุมวัน มิได้เป็นไปตามหลักการดังกล่าวข้างต้น โดยจำเลยมิได้แยกราคาประเมินห้องชุดออกเป็นสองส่วนตามหลักกรรมสิทธิ์รวม แต่ได้ใช้ราคาประเมินห้องชุดทั้งจำนวนในการคำนวณภาษีโดยหักมูลค่าของฐานภาษีในการคำนวณออกไปเป็นเงินห้าสิบล้านบาท และคำนวณภาษีจากราคาประเมินที่เหลือคือ 47,615,089 บาท ทำให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหาย โดยถูกเรียกให้ชำระภาษีในส่วนนี้เป็นเงิน 18,807.54 บาท ได้รับการลดภาษีในอัตราร้อยละ 90 คงเหลือ 1,880.75 บาท ทั้งที่โจทก์ทั้งสองไม่จำต้องเสียภาษีดังกล่าวแต่อย่างใด ส่วนจำเลยมีนายวิทวัช พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลย ผู้พิจารณาอุทธรณ์เบื้องต้นเพื่อเสนอคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษีกรุงเทพมหานคร เป็นพยานเบิกความว่า ทรัพย์สินที่พิพาทเป็นห้องชุดพักอาศัยแบบเพนต์เฮาส์ของอาคารชุด ค. ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์รวมของโจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองมีชื่อในทะเบียนบ้านดังกล่าวตั้งแต่วันที่ 12 ธันวาคม 2562 เป็นกรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัย และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรในวันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น ให้ได้รับยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีในการคำนวณภาษีไม่เกินห้าสิบล้านบาท ดังนั้น ในส่วนมูลค่าของฐานภาษีที่เกินห้าสิบล้านบาท จำนวน 47,615,089 บาท โจทก์ทั้งสองในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมจึงเป็นผู้มีหน้าที่ร่วมกันเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีภาษี 2563 กฎหมายกำหนดให้ยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีคือมูลค่าของทรัพย์สินซึ่งบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัย เฉพาะส่วนที่ไม่เกินห้าสิบล้านบาท มิใช่ให้ยกเว้นภาษีตามสิทธิหรือตามส่วนของเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่ง หรือตามจำนวนบุคคลที่ถือกรรมสิทธิ์รวม เมื่อทรัพย์สินที่โจทก์ทั้งสองต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นทรัพย์สินที่มีกรรมสิทธิ์รวม พนักงานประเมินได้แจ้งการประเมินภาษีไปยังเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมแล้ว ย่อมมีผลผูกพันต้องชำระภาษีตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 47 (6) แต่สิทธิหน้าที่ระหว่างเจ้าของรวมเกี่ยวกับค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้ชำระไว้แล้ว เจ้าของรวมที่ชำระค่าภาษีต้องไปว่ากล่าวกับเจ้าของรวมอีกคนหนึ่งเป็นกรณีต่างหาก เมื่อทรัพย์สินที่พิพาทไม่อาจแบ่งแยกมูลค่าของทรัพย์สินมาเป็นฐานภาษีเพื่อคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ การประเมินภาษีของพนักงานประเมินรวมทั้งคำวินิจฉัยอุทธรณ์ที่ให้ยกอุทธรณ์จึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว พิเคราะห์แล้ว การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นการจัดเก็บภาษีทรัพย์สินซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างภาษีของประเทศและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ทั้งในการจัดเก็บรายได้และเป็นเครื่องมือที่ส่งเสริมการใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 9 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "ผู้ซึ่งเป็นเจ้าของหรือครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอยู่ในวันที่ 1 มกราคมของปีใด เป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีสำหรับปีนั้น ตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัตินี้" วรรคสอง บัญญัติว่า "การเสียภาษีของผู้เสียภาษีตามพระราชบัญญัตินี้ ไม่เป็นเหตุให้เกิดสิทธิตามกฎหมายอื่น" มาตรา 35 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "ฐานภาษีเพื่อการคำนวณภาษีตามพระราชบัญญัตินี้ได้แก่ มูลค่าทั้งหมดของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง" วรรคสอง บัญญัติว่า "การคำนวณมูลค่าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ ดังต่อไปนี้ ... (3) สิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุด ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ" มาตรา 41 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "ในกรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัย และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรในวันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น ให้ได้รับยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีในการคำนวณภาษีไม่เกินห้าสิบล้านบาท" วรรคสาม บัญญัติว่า "ให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังประกาศกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการเพื่อคำนวณการยกเว้นมูลค่าของฐานภาษี..." ซึ่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังได้ออกประกาศกระทรวงการคลัง เรื่อง หลักเกณฑ์และวิธีการคำนวณการยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2562 โดยข้อ 1 ของประกาศกระทรวงการคลังดังกล่าวกำหนดว่า กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร ให้นำมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นหักด้วยห้าสิบล้านบาท หากมูลค่าของฐานภาษีที่คำนวณได้ดังกล่าวมีมูลค่าน้อยกว่าหรือเท่ากับศูนย์ ให้มูลค่าของฐานภาษีดังกล่าวเท่ากับศูนย์ ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากร เห็นว่า จากบทบัญญัติดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า ฐานภาษีเพื่อการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและการยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีถูกบัญญัติไว้เป็นการเฉพาะโดยให้ใช้มูลค่าทั้งหมดของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น เพื่อประโยชน์ในการจัดเก็บภาษีของรัฐจากการครอบครองทรัพย์สินที่เป็นที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างให้ครบถ้วน รวมทั้งสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุดที่ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ ตามมาตรา 35 วรรคสอง (3) เมื่อบทบัญญัติในมาตรา 41 วรรคหนึ่ง ให้สิทธิและบรรเทาภาระของผู้เสียภาษีโดยยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีในการคำนวณภาษีให้กับทรัพย์สินไม่เกินห้าสิบล้านบาทสำหรับบุคคลธรรมดาซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ซึ่งสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุดได้รับยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีตามราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดไม่เกินห้าสิบล้านบาทแรก โดยมิได้คำนึงถึงว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวมีเจ้าของกรรมสิทธิ์เพียงคนเดียวหรือเป็นกรรมสิทธิ์รวม หรืออีกนัยหนึ่งคือมิได้พิจารณาจากสิทธิของเจ้าของทรัพย์สินหรือจำนวนผู้ถือกรรมสิทธิ์แต่พิจารณาจากตัวทรัพย์เป็นสำคัญ เมื่อข้อเท็จจริงที่จำเลยนำสืบโดยโจทก์ทั้งสองไม่ได้โต้แย้งรับฟังได้ว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในห้องชุดพักอาศัยแบบเพนต์เฮาส์ของอาคารชุด ค. โดยโจทก์ทั้งสองมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องชุดดังกล่าวตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร ตั้งแต่วันที่ 12 ธันวาคม 2562 ห้องชุดพิพาทของโจทก์ทั้งสองมีราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด 97,615,089 บาท โจทก์ทั้งสองในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมจึงได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีในการคำนวณภาษี ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดในส่วนที่ไม่เกินห้าสิบล้านบาท ตามมาตรา 35 วรรคสอง (3), 41 วรรคหนึ่ง ประกอบประกาศกระทรวงการคลัง เรื่อง หลักเกณฑ์และวิธีการคำนวณการยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร ลงวันที่ 21 มิถุนายน 2562 ซึ่งเมื่อคำนวณมูลค่าของฐานภาษีโดยห้องชุดพิพาทมีราคาประเมินทุนทรัพย์ 97,615,089 บาท ได้รับยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีห้าสิบล้านบาท จึงเหลือมูลค่าของฐานภาษีที่ไม่ได้รับยกเว้นจำนวน 47,615,089 บาท ที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่วนที่โจทก์ทั้งสองอ้างว่า เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมแต่ละคนต้องรับผิดต่อบุคคลภายนอกตามส่วนของตน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1366 จึงต้องแยกการประเมินของเจ้าของรวมแต่ละคนออกจากกันนั้น เห็นว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในห้องชุดพิพาทที่ไม่อาจแบ่งแยกได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 12 กรณีโจทก์ทั้งสองจึงไม่อาจอ้างบทบัญญัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1366 มาใช้กับการคำนวณภาษีตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ได้ เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่โต้แย้งอัตราภาษีตามการประเมิน การประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของพนักงานประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษีกรุงเทพมหานครชอบด้วยกฎหมายแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์คดีชำนัญพิเศษพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ

มาตรา 1366 ป.พ.พ.

การตีความตามหลักกฎหมาย

มาตรานี้อยู่ในหมวด “ทรัพย์สินรวม” ซึ่งหมายถึงกรณีที่บุคคลตั้งแต่สองคนขึ้นไปมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันในทรัพย์สินชิ้นเดียว เช่น บ้าน ที่ดิน รถ หรือทรัพย์สินอื่น ๆ โดยไม่แบ่งแยกส่วนที่แน่นอน

เมื่อเจ้าของรวมตกลงกัน “แบ่ง” ทรัพย์สินรวมออกไปให้แต่ละคนได้เป็นเจ้าของเดี่ยวในส่วนที่ตนได้รับแล้ว กฎหมายกำหนดหลักเกณฑ์เรื่อง “ความรับผิดหลังการแบ่ง” ดังนี้

1. เปรียบเสมือนการขายระหว่างกัน

o หากเจ้าของรวม ก. ได้ที่ดินแปลงหนึ่งไปจากการแบ่ง และต่อมาพบว่าที่ดินนั้นมีปัญหา เช่น มีบุคคลภายนอกอ้างสิทธิ ทำให้ต้องคืนหรือเสียหาย

o เจ้าของรวม ก. มีสิทธิเรียกร้องให้เจ้าของรวมอื่น ๆ รับผิดเหมือนกับผู้ขายที่ต้องรับผิดเรื่องการรับประกันความสงบ (warranty against eviction) หรือความชำรุดบกพร่อง

2. ความรับผิดจำกัดตามส่วน

o เจ้าของรวมแต่ละคนจะไม่ต้องรับผิดเต็มจำนวน แต่รับผิด “ตามส่วน” ที่ตนเคยมีอยู่ในทรัพย์สินรวม

o เช่น เดิมมีเจ้าของรวม 3 คน ถือคนละ 1/3 เมื่อแบ่งกันแล้ว ปรากฏว่าทรัพย์สินที่เจ้าของรวมคนหนึ่งได้รับมีปัญหา → เจ้าของรวมอีก 2 คนต้องร่วมรับผิดเหมือนผู้ขาย แต่เฉพาะในสัดส่วน 1/3 ของตนเองเท่านั้น

3. หลักประกันความเป็นธรรม

o กฎหมายมุ่งให้เกิดความยุติธรรมแก่เจ้าของรวมที่ได้รับทรัพย์ไปในภายหลัง

o เพราะการแบ่งทรัพย์เสมือน “การแลกเปลี่ยน” ระหว่างเจ้าของรวมกันเอง หากทรัพย์ที่ได้ไปชำรุดหรือถูกเรียกคืน เจ้าของรวมผู้นั้นไม่ควรต้องรับความเสี่ยงแต่เพียงผู้เดียว

ตัวอย่างประกอบ

• สมมติ นาย ก., ข. และ ค. ร่วมกันเป็นเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่คนละ 1/3 ต่อมาแบ่งที่ดินกัน

o นาย ก. ได้แปลงย่อย ก1

o นาย ข. ได้แปลง ข1

o นาย ค. ได้แปลง ค1

ภายหลังปรากฏว่าแปลง ก1 ที่นาย ก. ได้ไป ถูกบุคคลภายนอกฟ้องเอาคืนเพราะมีกรรมสิทธิ์อยู่ก่อน → นาย ก. สูญเสียที่ดินทั้งแปลง

• ตามมาตรา 1366 นาย ข. และนาย ค. ต้องร่วมรับผิดชดใช้ให้นาย ก. เหมือนเป็น “ผู้ขาย” ที่ต้องรับประกันสิทธิในทรัพย์สิน แต่ละคนรับผิดเพียง 1/3 ตามส่วน ของตน ไม่ใช่เต็มจำนวน

สรุปความสำคัญ

• มาตรา 1366 ป.พ.พ. คุ้มครองเจ้าของรวมที่ได้รับทรัพย์จากการแบ่งไม่ให้เสียเปรียบ

• หลักการคือ “แบ่งแล้วเหมือนซื้อขายกันเอง” เจ้าของรวมที่เหลือต้องรับผิดเหมือนผู้ขายในสัดส่วนของตน

• เป็นกลไกสร้างความยุติธรรมและความมั่นใจในการแบ่งทรัพย์สินรวม