คุณนฤมลสอบถาม เรื่องจะขอให้จดทางภาระจำยอม

คำถาม
บ้านปลูกในที่ดินเช่าของวัดค่ะ ข้างหน้าเป็นที่ดินที่มีเจ้าของ แต่ดิชั้นใช้เป็นทางเดินเข้าออกบ้านมานานเป็นเวลากว่า 60-70 ปีแล้วเพราะเดินทางนี้ตั้งแต่รุ่นปู่ย่าต่อมาจะมีการสร้างบ้านปิดทางเข้าออกทางนี้อยากทราบว่าจะทำยังไงได้บ้างคะ แล้วขอทางภาระจำยอมได้มั๊ย ช่วยอธิบายหน่อยค่ะเพราะได้รับความเดือดร้อนมาก

คำตอบ 

เช่าดินของวัด เดินผ่านที่ดินของผู้อื่นมา 60 - 70  ปี แล้วจะได้ทางเดินเป็นภาระจำยอมหรือไม่?

คำตอบ--การปลูกบ้านในที่ดินของผู้อื่น และใช้ทางเดินผ่านที่ดินของผู้อื่น เป็นการใช้ทางเดินเพื่อประโยชน์แก่ตัวบ้านที่ตนปลูกอยู่ในที่ดินของผู้อื่นโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าย่อมไม่ทำให้ได้สิทธิภาระจำยอมในการใช้ทาง เพราะใช้ทางเพื่อประโยชน์ตนเอง

อสังหาริมทรัพย์จะตกอยู่ในภารจำยอมก็ต้องเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น กรณีทางพิพาทในที่ดินของบุคคลหนึ่งจะตกเป็นทางภารจำยอมโดยอายุความก็ต้องเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของบุคคลอื่นเท่านั้น

ดังนั้นแม้จะได้ใช้ทางเดิน เกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้ภาระจำยอมครับ

  คำพิพากษาศาลฎีกาที่  4238/2536
 
    อสังหาริมทรัพย์จะตกอยู่ในภารจำยอมก็ต้องเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น กรณีทางพิพาทในที่ดินของบุคคลหนึ่งจะตกเป็นทางภารจำยอมโดยอายุความก็ต้องเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของบุคคลอื่นเท่านั้น ไม่ใช่เพื่อประโยชน์แก่ตัวบ้านซึ่งเจ้าของบ้านอาศัยสิทธิปลูกอยู่บนที่ดินของบุคคลอื่นดังกล่าว ดังนั้น ผู้เป็นเจ้าของบ้านแต่มิได้เป็นเจ้าของที่ดินจึงไม่อาจอ้างการได้สิทธิทางภารจำยอมโดยอายุตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 เพราะเป็นการใช้ทางภารจำยอมโดยอาศัยสิทธิของผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่ตนปลูกบ้านอยู่เท่านั้น

          โจทก์ทั้งสิบสามฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 7302 และเลขที่ 142998 ตำบลบางกร่าง โจทก์ทั้งสิบสามปลูกบ้านอยู่อาศัยและทำสวนในท้องที่หมู่ที่ 8 ตำบลบางกร่างได้ใช้ทางเดินผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ 7302 ทางด้านทิศเหนือที่ดินโฉนดเลขที่ 142998 ทางด้านทิศตะวันออกมาเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้วทางพิพาทจึงเป็นทางภารจำยอม ต่อมาจำเลยได้ปิดกั้นทางภารจำยอมทั้งสองด้าน ทำให้โจทก์ทั้งสิบสามและบริวารไม่สามารถใช้ทางภารจำยอมได้ตามปกติ ขอให้พิพากษาว่าทางพิพาทเป็นทางภารจำยอมและให้จำเลยไปจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน จำเลยให้การว่า โจทก์ทั้งสิบสามไม่เคยเดินผ่านทางพิพาท โจทก์ที่ 3 ถึงโจทก์ที่ 13 มีภูมิลำเนาอยู่ห่างไกลจากบ้านและที่ดินของจำเลย ไม่จำเป็นที่จะต้องมาผ่านที่ดินของจำเลยแต่อย่างใด ส่วนโจทก์ที่ 1 กับโจทก์ที่ 2 มีทางเดินเป็นแนวคันสวนใช้ประโยชน์ร่วมกับจำเลยอยู่อีกด้านหนึ่งอยู่แล้วทางพิพาทไม่ใช่ทางภารจำยอม

  ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
  โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 และที่ 13 อุทธรณ์

  ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ (ที่ถูกคือพิพากษาแก้) เป็นว่าทางพิพาทในที่ดินโฉนดเลขที่ 7302 และ 142998 ภายในกรอบสีแดงตามแผนที่พิพาทตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 และที่ 13ให้จำเลยเปิดทางภารจำยอม คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
    จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า ทางพิพาทตกอยู่ในภารจำยอมโดยอายุความหรือไม่ เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 นั้น อสังหาริมทรัพย์จะตกอยู่ในภารจำยอมก็ต้องเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น กรณีทางพิพาทในที่ดินของบุคคลหนึ่งจะตกเป็นทางภารจำยอมโดยอายุความก็ต้องเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของบุคคลอื่นเท่านั้นไม่ใช่เพื่อประโยชน์แก่ตัวบ้านซึ่งเจ้าของบ้านอาศัยสิทธิปลูกอยู่บนที่ดินของบุคคลอื่นดังกล่าวดังนั้นผู้เป็นเจ้าของบ้านแต่มิได้เป็นเจ้าของที่ดินจึงไม่อาจอ้างการได้สิทธิทางภารจำยอมโดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 เพราะเป็นการใช้ทางภารจำยอมโดยอาศัยสิทธิของผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่ตนปลูกบ้านอยู่ คดีนี้ไม่ปรากฏว่าโจทก์ที่ 1, ที่ 3, ที่ 4, ที่ 5 และที่ 13 มีที่ดินอยู่ในบริเวณทางพิพาท ซึ่งจะต้องใช้ทางพิพาทเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของตนคงมีบ้านปลูกอยู่บนที่ดินของภรรยาบ้างหรือของตายายบ้างในบริเวณนี้เท่านั้น โจทก์ที่ 1, ที่ 3, ที่ 4, ที่ 5 และที่ 13 จึงไม่อาจอ้างทางภารจำยอมเหนือที่ดินของจำเลยได้ ฯลฯ ส่วนโจทก์ที่ 2 นั้นข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่า โจทก์ที่ 2 ใช้ทางพิพาทจนได้ทางภารจำยอมโดยอายุความ

          พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

ปลูกบ้านในที่ดินของบุคคลอื่นไม่ได้ภาระจำยอมในทางเดิน

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 269/2539

การใช้ทางในที่ดินของบุคคลหนึ่งจะตกเป็นทางภารจำยอมโดยอายุความก็ต้องเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของบุคคลอื่นเท่านั้นไม่ใช่เพื่อประโยชน์แก่ตัวบ้านซึ่งเจ้าของบ้านอาศัยสิทธิปลูกอยู่บนที่ดินของบุคคลอื่นดังกล่าวโจทก์ที่ 2 ผู้เป็นเจ้าของบ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินของโจทก์ที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของทางภารจำยอมจึงไม่อาจอ้างการได้สิทธิทางภารจำยอมโดยอายุความได้เพราะเป็นการใช้ทางภารจำยอมโดยอาศัยสิทธิของโจทก์ที่ 1  และเป็นปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องซึ่งศาลมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ 

โจทก์ทั้งสอง ฟ้องและแก้ไข คำฟ้องว่า โจทก์ ที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ที่ดินโฉนด เลขที่ 29447 โจทก์ ที่ 2 เป็น เจ้าของ กรรมสิทธิ์บ้าน เลขที่ 18/6 ซึ่งปลูกในที่ดิน ของโจทก์ ที่ 1 โจทก์ทั้ง สองตั้ง บ้านเรือน อยู่ ในที่ดิน แปลง ดังกล่าว ไม่น้อยกว่า 25 ปี ที่ดินตั้งบ้านของโจทก์ทั้งสอง ล้อมรอบด้วยที่ดินแปลงอื่นไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ โจทก์ทั้งสอง และครอบครัวได้ ใช้ ที่ดินของจำเลยกว้าง ประมาณ 4 เมตร ยาว ประมาณ 25 เมตร เป็นทางเดินและทางรถยนต์เข้าออกสู่ถนนสาธารณะตลอดมาไม่น้อยกว่า 25 ปี เมื่อประมาณเดือนธันวาคม 2534 จำเลย ได้ ปิด กั้นทางเดินรถยนต์เข้าออกดังกล่าวขอให้ พิพากษาว่าทางเดิน ตามแผนที่ท้ายฟ้องหมายเลข 3 เป็นทางภารจำยอมและ ให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมในโฉนด ที่ดิน เลขที่ 29444 และ 29445ถ้าจำเลยไม่ปฏิบัติตามขอให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยและ ให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่ง ปิดกั้น ทางออกไป จากที่พิพาท ห้ามมิให้จำเลย และบริวารขัดขวางการ ใช้ทางพิพาทของ โจทก์ทั้งสอง หากจำเลยไม่รื้อถอนสิ่งปิดกั้น ทางออกก็ ให้ โจทก์ทั้งสองหรือ ตัวแทนของ โจทก์ทั้งสองมีอำนาจรื้อถอนรั้ว และสิ่ง ปิด กั้น ดังกล่าว ได้ โดยห้ามมิให้จำเลย และ บริวาร ขัดขวาง

จำเลย ให้การ ว่า โจทก์ทั้งสองใช้ทางเดินออกสู่ทางสาธารณะผ่าน ที่ดิน ของจำเลยไม่ถึง 10 ปี จึง ไม่เป็นทางภารจำยอม และ ไม่ได้เป็นการเข้าออกโดย ความสงบและโดยเปิดเผย ด้วย เจตนาเป็นเจ้าของการเข้าออกโจทก์ทั้งสอง ต้องขออนุญาตจากจำเลย ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลยจดทะเบียนภารจำยอม ใน ที่ดิน โฉนดเลขที่ 29444 และ 29445 ตำบลนา (ตำบลในเมือง) อำเภอ เมือง นครศรีธรรมราช จังหวัด นครศรีธรรมราช ถ้า จำเลย ไม่ จดทะเบียน ภารจำยอมดังกล่าว ให้ถือเอาคำพิพากษา ของศาล แทนการแสดง เจตนาของ จำเลยห้าม มิให้ จำเลย และบริวารขัดขวาง การใช้ ทางภารจำยอม ของ โจทก์ ทั้ง สองและ ให้ จำเลย รื้อถอน สิ่ง ปิด กั้น ออก ไป จาก ที่พิพาท สำหรับ ประตู รั้วนั้น ให้ จำเลย เปิด ให้ โจทก์ ทั้ง สอง ใช้ รถยนต์ เข้า ออก ได้ ตาม ปกติ และให้ ปิด ไว้ เมื่อ ไม่ได้ ใช้ ประตู ดังกล่าว แล้ว
   จำเลย อุทธรณ์
   ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษายืน
    จำเลย ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัย ว่า "ปัญหาประการต่อไปว่า ทางพิพาทเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินโจทก์หรือไม่ และมีความกว้างเท่าใด ข้อเท็จจริงรับฟังได้เป็นยุติตามที่คู่ความนำสืบตรง กัน และ มิได้ฎีกาโต้เถียงกันว่า โจทก์ที่ 1 เป็นบุตรของโจทก์ที่ 2 ที่ดินโฉนดเลขที่ 19447 เอกสารหมาย จ. 1 ของโจทก์ที่ 1 กับที่ดินโฉนดเลขที่ 29445 และ 29444เอกสารหมาย ล. 1 และ ล. 2 ของจำเลย เดิมเป็นที่ดินแปลงเดียวกันเป็นกรรมสิทธิ์ของนายเพิ่ม  ซึ่งเป็นบิดาของจำเลย และโจทก์ที่ 2 ต่อมานาย เพิ่ม ได้แบ่งแยกให้แก่โจทก์ที่ 1 และจำเลย ที่ดินของโจทก์ที่ 1 กับจำเลย อยู่ติดกัน โดยที่ดินของโจทก์ที่ 1 อยู่ทิศตะวันตกของที่ดินของจำเลยที่ดินของโจทก์ที่ 1 อยู่ด้านในขณะที่นาย เพิ่ม ยกที่ดินดังกล่าวให้นั้นได้สั่งไว้ให้ เว้นเป็นทางเดินเข้าออกแก่ที่ดินที่อยู่ด้านในซึ่งในเวลาต่อมาจำเลยก็ได้เว้นทางเดินให้กว้าง 1 เมตร และโจทก์ทั้งสองได้ใช้ทางเดินจากที่ดินโจทก์ที่ 1 ออกสู่ถนนสาธารณะโดยผ่านที่ดินของจำเลยเป็นเวลากว่า 10 ปี แล้ว คงมีปัญหาที่ ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์ทั้งสองใช้ทางพิพาทดังกล่าวออกสู่ทางสาธารณะโดยผ่านที่ดินของจำเลยนั้นเป็นการถือวิสาสะในระหว่างพี่น้องด้วยกันหรือได้รับอนุญาตจากจำเลยหรือไม่ จำเลยเบิกความว่าได้ให้โจทก์ทั้งสอง ใช้ ทางพิพาทกว้าง 1 เมตร โดย ทำ ตาม คำสั่ง ของ นาย เพิ่ม แต่ จำเลย ก็ ยัง สงวนสิทธิ ด้วย การ ทำ ประตู รั้ว ตา ข่าย 2 บาน บาน เล็ก กว้าง ประมาณ 1 เมตรจะ เปิด ให้ พี่น้อง ที่ มี ที่ดิน อยู่ ด้าน ใน รวมทั้ง โจทก์ ทั้ง สอง ใช้ เดินเข้า ออก สู่ ถนน สาธารณะ ได้ โดย มอบ กุญแจ ให้ แก่ โจทก์ เปิด เฉพาะ ประตูบาน เล็ก 1 ดอก ส่วน ประตู บาน ใหญ่ จะ ปิด ไว้ และ จะ เปิด เมื่อ จำเลยนำ รถ เข้า ออก เท่านั้น จาก คำเบิกความ ของ จำเลย ที่ ว่า ได้ เว้น เป็นทางเดิน กว้าง 1 เมตร ให้ แก่ ที่ดิน ที่อยู่ ด้าน ใน รวมทั้ง โจทก์ ทั้ง สองใช้ เดิน เข้า ออก สู่ ถนน สาธารณะ ตาม เจตนา ของ นาย เพิ่ม เจ้าของ ที่ดิน เดิม เมื่อ พิเคราะห์ ประกอบ กับ พฤติการณ์ ตาม ความ เป็น จริง ที่ จำเลย ปล่อย ให้โจทก์ ทั้ง สอง และ พี่น้อง ที่อยู่ ด้าน ใน ได้ ใช้ ทางเดิน ดังกล่าว มา เป็นเวลา ช้านาน กว่า 10 ปี แล้ว ที่ จำเลย นำสืบ ว่า โจทก์ ทั้ง สอง ต้อง มาขออนุญาต จาก จำเลย นั้น เห็นว่า จำเลย นำสืบ อ้าง เพียง ลอย ๆ ว่าโจทก์ ทั้ง สอง ขออนุญาต จาก จำเลย ใช้ ทาง ดังกล่าว แต่ ตาม พฤติการณ์ไม่ปรากฏ ว่า มี ผู้ใด ทักท้วง หรือ โต้แย้ง ไม่ให้ ใช้ ทาง ดังกล่าวแต่ ประการใด ข้อ นำสืบ ของ จำเลย จึง ขัด ต่อ ความ เป็น จริง และ ไม่ สม เจตนาของ เจ้าของ ที่ดิน เดิม รูปคดี มีเหตุ ผล เชื่อ ได้ว่า มิได้ ขออนุญาต จากจำเลย และ มิใช่ เป็น การ ใช้ โดย ถือ วิสาสะ แต่ โจทก์ ทั้ง สอง ใช้ ทาง ดังกล่าวอย่าง ทางภารจำยอม และ ได้ ตกเป็น ภารจำยอม โดย อายุความ แล้ว แต่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์ จะ ตกอยู่ในภารจำยอม ก็ ต้อง เพื่อ ประโยชน์ แก่ อสังหาริมทรัพย์ อื่น กรณี การ ใช้ทาง ใน ที่ดิน ของ บุคคล หนึ่ง จะ ตกเป็น ทางภารจำยอม โดย อายุความ ก็ ต้องเพื่อ ประโยชน์ แก่ ที่ดิน ของ บุคคลอื่น เท่านั้น ไม่ใช่ เพื่อ ประโยชน์แก่ ตัว บ้าน ซึ่ง เจ้าของ บ้าน อาศัย สิทธิ ปลูก อยู่ บน ที่ดิน ของบุคคลอื่น ดังกล่าว ดังนั้น โจทก์ ที่ 2 ผู้เป็น เจ้าของ บ้าน เลขที่ 18/6 แต่ มิได้ เป็น เจ้าของ ที่ดิน ที่ บ้าน ดังกล่าว ตั้ง อยู่ จึง ไม่อาจอ้าง การ ได้ สิทธิ ทางภารจำยอม โดย อายุความ ตาม ประมวล กฎหมายแพ่ง และ พาณิชย์ มาตรา 1401 เพราะ เป็น การ ใช้ ทางภารจำยอม โดย อาศัยสิทธิ ของ โจทก์ ที่ 1 ผู้เป็น เจ้าของ ที่ดิน โฉนด เลขที่ 29447ที่ โจทก์ ที่ 2 ปลูก บ้าน อยู่ โจทก์ ที่ 2 ไม่อาจ อ้างว่า ที่ดิน ของ จำเลยตกเป็น ทางภารจำยอม แก่ บ้าน ของ โจทก์ ที่ 2 ได้ ทางพิพาท จึง ตกเป็นภารจำยอม แก่ ที่ดิน ของ โจทก์ ที่ 1 เท่านั้น ปัญหา ดังกล่าว และ เป็นปัญหา เรื่อง อำนาจฟ้อง ของ โจทก์ ที่ 2 เป็น ปัญหา อัน เกี่ยว ด้วยความสงบ เรียบร้อย ของ ประชาชน และ ข้อเท็จจริง ดังกล่าว อยู่ ใน ฟ้องของ โจทก์ ทั้ง สอง จึง เป็น ข้อเท็จจริง ที่ เข้า สู่ สำนวน โดย ถูกต้องตาม วิธีพิจารณา แม้ จำเลย ไม่ได้ ยกขึ้น ว่ากล่าว ก็ ตาม ศาลฎีกา ก็ มีอำนาจ ยกขึ้น วินิจฉัย เอง ได้ ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 142(5)"

พิพากษาแก้ เป็น ว่า ที่ดินโฉนด เลขที่ 29444 และ 29445 ตำบล นา (ตำบล ใน เมือง ) อำเภอ เมือง นครศรีธรรมราช จังหวัด นครศรีธรรมราชของ จำเลย ใน ส่วน ทางพิพาท ตาม เอกสาร ท้ายฟ้อง หมายเลข 3 กว้าง ประมาณ3 เมตร ตกเป็น ทางภารจำยอม แก่ ที่ดิน โฉนด เลขที่ 29447 ตำบล นา (ตำบล ใน เมือง ) อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราชของ โจทก์ ที่ 1 และ ให้ จำเลย ไป ขอ จดทะเบียน ภารจำยอม ดังกล่าว หาก จำเลยไม่ไป ดำเนินการ ดังกล่าว ก็ ให้ ถือเอา คำพิพากษา ของ ศาล แทนการแสดงเจตนา ของจำเลย ห้ามมิให้ จำเลย และ บริวาร ขัดขวาง การ ใช้ ทางภารจำยอมของ โจทก์ ที่ 1 และ บริวาร และ ให้ จำเลย รื้อถอน สิ่ง ปิด กั้น ออก ไป จากทางภารจำยอม ให้ยก คำพิพากษา ของ ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 ใน ส่วน ที่ บังคับให้ จำเลย เปิด และปิดประตูรั้วนั้น เสีย และให้ยก ฟ้องของโจทก์ ที่ 2