บทนำ

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับการสละที่ดินภายในโครงการจัดสรรให้เป็นทางสาธารณะตามเจตนาของผู้จัดสรร แม้จะไม่ได้จดทะเบียนเป็นทางสาธารณประโยชน์ แต่ถือว่าเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามกฎหมาย ทำให้การโอนขายที่ดินดังกล่าวเป็นโมฆะ เนื่องจากเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามโดยกฎหมาย ศาลยังพิจารณาว่าเมื่อที่ดินได้โอนให้เทศบาลเป็นทางสาธารณะแล้ว ไม่จำเป็นต้องเพิกถอนนิติกรรมย้อนหลัง

สรุปข้อเท็จจริง

•โจทก์เป็นนิติบุคคลตาม พ.ร.บ. การเคหะแห่งชาติ พ.ศ. 2537

•จำเลยที่ 1 จัดสรรที่ดินและสร้างอาคารพาณิชย์ตั้งแต่ปี 2536 มีถนนภายในโครงการเชื่อมต่อถนนเจริญเขต

•ที่ดินพิพาทอยู่ด้านหน้าอาคารพาณิชย์ ใช้เป็นทางเข้าออกโครงการ แม้ไม่ระบุในผังว่าเป็นถนนสาธารณะ แต่เข้าข่ายการสละเพื่อสาธารณะ

•ต่อมา จำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นลูกจ้าง โดยไม่มีค่าตอบแทน และจำเลยที่ 2 โอนต่อให้จำเลยที่ 3 (เทศบาล)

•โจทก์ฟ้องเพิกถอนการโอนทั้งสองครั้ง อ้างว่าเป็นการโกงเจ้าหนี้และการแสดงเจตนาลวง

ประเด็นกฎหมายสำคัญที่สุดในคดีนี้อยู่ที่การวินิจฉัยว่า “ที่ดินพิพาทเป็นที่สาธารณประโยชน์ตั้งแต่เริ่มจัดสรรหรือไม่” และหากเป็นที่สาธารณประโยชน์แล้ว นิติกรรมโอนขายที่ดินดังกล่าวให้บุคคลอื่นย่อมตกเป็นโมฆะ เพราะเป็นทรัพย์ที่โอนไม่ได้ตามมาตรา 1305 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยศาลฎีกาใช้กฎหมายหลักดังนี้

1. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304 (2)

กำหนดประเภทของสาธารณสมบัติของแผ่นดินว่าเป็นทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เช่น ถนน ทางสาธารณะ เมื่อปรากฏว่าผู้จัดสรรแสดงเจตนาสละเป็นทางสาธารณประโยชน์ ที่ดินนั้นย่อมกลายเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินทันที

2. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1305

บัญญัติว่าทรัพย์สินของแผ่นดินประเภทสาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน “โอนไม่ได้” หากมีการโอน นิติกรรมย่อมเป็นโมฆะโดยผลของกฎหมาย

3. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150

กำหนดว่านิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามโดยกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยเป็นโมฆะ การโอนที่ดินสาธารณประโยชน์ให้เอกชนจึงเป็นโมฆะ

4. ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 155

คู่ความยกขึ้นอ้างว่าการซื้อขายเป็นการแสดงเจตนาลวง (ตกเป็นโมฆะ) แต่ศาลวินิจฉัยว่าไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยประเด็นนี้ เพราะที่ดินเป็นสาธารณประโยชน์ตั้งแต่ต้นอยู่แล้ว

5. ป.วิ.พ. มาตรา 93 (4) และมาตรา 125

ว่าด้วยการรับฟังพยานเอกสาร แม้แบบขออนุญาตสร้างทางเป็นเพียงแบบพิมพ์ และไม่มีเจ้าหน้าที่มารับรอง แต่เมื่อคู่ความไม่คัดค้าน ย่อมรับฟังเป็นพยานได้

ด้านล่างนี้คือ “Key Words 5 ประเด็นสำคัญที่สุดของคดีนี้” พร้อมขยายความแบบสั้น ๆ อ่านเข้าใจง่าย

1. สละที่ดินเป็นทางสาธารณประโยชน์

ประเด็นแกนกลางของคดีคือ เมื่อผู้จัดสรร (จำเลยที่ 1) จัดสรรที่ดินและจัดทำถนนภายในโครงการ โดยมีผังที่ดินและแบบก่อสร้างแสดงให้เห็นว่าถนนเป็นพื้นที่สาธารณะ ถือว่าได้แสดงเจตนาสละที่ดินให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ทันที ไม่ต้องจดทะเบียนกับรัฐเพิ่ม

2. ที่ดินสาธารณประโยชน์โอนไม่ได้

เมื่อที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ตามมาตรา 1304 (2) ย่อมเป็นทรัพย์โอนไม่ได้ตามมาตรา 1305 การโอนให้จำเลยที่ 2 ถือเป็นนิติกรรมที่ต้องห้ามโดยกฎหมาย และเป็นโมฆะตามมาตรา 150

3. เอกสารแบบขออนุญาตสร้างทางแม้ไม่สมบูรณ์ก็รับฟังได้

ศาลวินิจฉัยว่า แม้เอกสารจะไม่มีเจ้าหน้าที่รับรอง แต่เมื่อคู่ความไม่คัดค้าน สามารถรับฟังเป็นหลักฐานได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 93 (4) และ 125 ซึ่งเป็นหลักสำคัญเกี่ยวกับการรับฟังพยานเอกสาร

4. ลักษณะพื้นที่และผังโครงการเป็นพยานหลักฐานสำคัญ

ศาลให้ความสำคัญกับ “ข้อเท็จจริงทางกายภาพ” ได้แก่ ผังโครงการ ลักษณะถนนภายในโครงการ ระยะถอยร่นตามกฎหมายทางหลวง และการใช้ประโยชน์จริงของที่ดิน ซึ่งชี้ชัดว่าที่ดินพิพาทถูกใช้เป็นถนนตั้งแต่ต้น

5. ไม่จำเป็นต้องเพิกถอนนิติกรรมย้อนหลังเพราะท้ายที่สุดที่ดินตกเป็นสาธารณะอยู่ดี

แม้การโอนจากจำเลยที่ 1 ไปจำเลยที่ 2 จะเป็นโมฆะ แต่ภายหลังจำเลยที่ 2 ได้โอนให้เทศบาลเป็นที่สาธารณประโยชน์ ซึ่งสอดคล้องกับเจตนาที่แท้จริงตั้งแต่แรก ศาลจึงเห็นว่าไม่จำเป็นต้องเพิกถอนย้อนหลังอีก

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

1.การสละที่ดินเพื่อสาธารณะ

oแบบขออนุญาตสร้างทางและผังโครงการแสดงเจตนาสละถนนในโครงการเป็นทางสาธารณะ

oแม้ไม่จดทะเบียน ก็ถือว่าเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304 (2)

oโอนให้เอกชนมิได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1305

2.ผลของการโอนขาย

oการโอนขายที่ดินสาธารณะให้จำเลยที่ 2 เป็นนิติกรรมต้องห้ามโดยกฎหมาย โมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150

oอย่างไรก็ดี เมื่อจำเลยที่ 2 โอนให้เทศบาลเป็นทางสาธารณะแล้ว จึงไม่จำเป็นต้องเพิกถอนนิติกรรมย้อนหลัง

3.ผลในทางคดี

oศาลฎีกายืนตามศาลอุทธรณ์ภาค 9 ให้ยกฟ้องโจทก์ เนื่องจากผลทางกฎหมายได้บรรลุตามเจตนาสาธารณะแล้ว

วิเคราะห์ประเด็นทางกฎหมาย

•หลักสาธารณสมบัติของแผ่นดิน: ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304 (2) ที่ดินที่สละให้ประชาชนใช้ร่วมกันถือเป็นสาธารณสมบัติทันที ไม่ต้องจดทะเบียน

•ข้อห้ามโอน: มาตรา 1305 กำหนดชัดเจนว่าสาธารณสมบัติไม่อาจโอนแก่กันได้

•นิติกรรมต้องห้าม: การโอนที่ดินสาธารณะให้เอกชนเป็นโมฆะตามมาตรา 150 แม้ภายหลังโอนให้รัฐหรือเทศบาลก็ไม่ทำให้การกระทำเดิมชอบด้วยกฎหมาย

•การเพิกถอนนิติกรรม: แม้โมฆะ แต่หากวัตถุประสงค์สาธารณะบรรลุแล้ว ศาลอาจเห็นว่าไม่จำเป็นต้องเพิกถอน

ข้อคิดทางกฎหมาย

•การสละที่ดินเพื่อสาธารณะมีผลทันทีแม้ไม่จดทะเบียน

•ที่ดินสาธารณะไม่อาจโอนให้เอกชน การโอนดังกล่าวเป็นโมฆะ

•หากผลสาธารณะบรรลุแล้ว ศาลอาจไม่เพิกถอนนิติกรรมย้อนหลัง

บทสรุปภาษาอังกฤษ 

The Supreme Court Judgment No. 5661/2567 concerns land within a housing project intended as a public road. Even without registration, the land became public property under Section 1304(2) of the Civil and Commercial Code, which cannot be transferred under Section 1305. The sale to a private party was void under Section 150. However, as the land was later transferred to the municipality as a public road, the court ruled there was no need to revoke the prior transactions and upheld the lower court's dismissal.

สรุปย่อฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่ดินพิพาทในโครงการจัดสรรของจำเลยที่ 1 แม้ไม่ได้ระบุในผังว่าเป็นถนนสาธารณะ แต่สภาพการใช้และแบบขออนุญาตสร้างทางแสดงเจตนาสละเพื่อสาธารณประโยชน์ตั้งแต่เริ่มโครงการ จึงเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304 (2) และโอนแก่กันมิได้ตามมาตรา 1305 การโอนจากจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 จึงเป็นโมฆะตามมาตรา 150 อย่างไรก็ดี เมื่อจำเลยที่ 2 โอนให้เทศบาลเป็นทางสาธารณะแล้ว วัตถุประสงค์สาธารณะบรรลุผล ศาลจึงไม่เพิกถอนนิติกรรมย้อนหลังและพิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์ภาค 9 ให้ยกฟ้อง

    ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5661/2567

แบบขออนุญาตสร้างทางเป็นเพียงแบบพิมพ์ แม้จำเลยที่ 1 ไม่ได้นำพนักงานเจ้าหน้าที่มาเบิกความรับรองนั้น แต่ในชั้นพิจารณาโจทก์มิได้คัดค้านการนำเอกสารดังกล่าวมาสืบ จึงรับฟังเป็นพยานหลักฐานได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 93 (4) ประกอบมาตรา 125

เมื่อพิจารณาระวางที่ดินโครงการจัดสรรของจำเลยที่ 1 แล้ว ระบุว่าถนนภายในโครงการยกเว้นที่ดินพิพาทเป็นทางหลวงเทศบาล แสดงว่าจำเลยที่ 1 แสดงเจตนาสละถนนภายในโครงการเป็นทางสาธารณประโยชน์ตั้งแต่จัดสรรที่ดินแล้ว แม้ระวางที่ดินดังกล่าวไม่ได้ระบุว่าที่ดินพิพาทเป็นทางหลวงเทศบาล แต่ที่ดินพิพาทเป็นถนนภายในโครงการ ประกอบกับแบบขออนุญาตสร้างทางวางข้อกำหนดเงื่อนไขว่า ผู้ขออนุญาตจะต้องไม่ปลูกสร้างอาคารใด ๆ ในระยะอย่างน้อย 6 เมตร จากเขตแนวทางหลวงถึงแนวกันสาดหรือส่วนอื่นนอกสุดของอาคารเพื่อใช้สำหรับสร้างถนนสาธารณะหน้าอาคาร จึงน่าเชื่อว่าจำเลยที่ 1 แสดงเจตนาสละที่ดินพิพาทเป็นทางหลวงเทศบาลอันเป็นทางสาธารณประโยชน์ตั้งแต่จัดสรรที่ดินเช่นเดียวกับถนนภายในโครงการเส้นอื่นเช่นกัน ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304 (2) ทันที โดยไม่จำต้องจดทะเบียนเป็นทางสาธารณประโยชน์อีก ซึ่งจะโอนแก่กันมิได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1305 ส่วนที่จำเลยที่ 1 แบ่งแยกที่ดินพิพาทตาม น.ส. 3 ก. เลขที่ 5988 เป็น น.ส. 3 ก. เลขที่ 7061 เนื้อที่ 27 ตารางวา แล้วจดทะเบียนโอนขายให้แก่ อ. นั้น เห็นว่า กรณีดังกล่าวเป็นนิติกรรมที่แยกต่างหากจากคดีนี้ ไม่อาจแปลความหมายว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่มีสิทธิครอบครอง ไม่ใช่ที่สาธารณประโยชน์ เมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่สาธารณประโยชน์ การที่จำเลยที่ 1 โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 จึงเป็นสัญญาที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 แต่อย่างไรก็ตามภายหลังจำเลยที่ 2 ได้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นที่สาธารณประโยชน์แก่จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นเทศบาล อันเป็นไปตามการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ที่สละที่ดินพิพาทเป็นที่ทางหลวงเทศบาลตั้งแต่จัดสรรที่ดิน กรณีจึงไม่จำต้องเพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และนิติกรรมโอนที่ดินพิพาทเป็นที่สาธารณประโยชน์ระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3

ฎีกาย่อ

โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่ดินระหว่างจำเลย โดยอ้างว่าเป็นนิติกรรมลวงและเป็นการหลีกเลี่ยงเจ้าหนี้ แต่ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของโครงการจัดสรร มีลักษณะเป็นแนวยาวหน้าอาคารพาณิชย์ ใช้เป็นทางเข้าออกเชื่อมกับถนนสาธารณะ อีกทั้งโครงการอยู่ติดทางหลวงซึ่งกฎหมายกำหนดให้ต้องเว้นพื้นที่เพื่อใช้เป็นทางสาธารณะ ศาลเห็นว่าที่ดินดังกล่าวแม้ไม่ระบุในผังว่าเป็นถนน แต่โดยสภาพและการใช้งานย่อมเป็นถนนภายในโครงการ และจำเลยที่ 1 มีเจตนาสละให้เป็นทางสาธารณะตั้งแต่เริ่มจัดสรร จึงตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินโดยไม่ต้องจดทะเบียน

เมื่อที่ดินเป็นสาธารณสมบัติ การโอนขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้าม ตกเป็นโมฆะ อย่างไรก็ตาม การที่จำเลยที่ 2 โอนต่อให้เทศบาลเป็นทางสาธารณะ ถือเป็นไปตามสภาพที่ดินอยู่แล้ว จึงไม่มีความจำเป็นต้องเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าว ศาลฎีกาเห็นพ้องกับศาลอุทธรณ์ที่ยกฟ้อง และพิพากษายืน

ฎีกาฉบับเต็ม

โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนนิติกรรมซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และเพิกถอนการจดทะเบียนการให้ระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 ในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 5988 โดยให้จำเลยทั้งสามดำเนินการจดทะเบียนกลับคืนมาเป็นของจำเลยที่ 1 หากจำเลยทั้งสามไม่ไปดำเนินการ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม

จำเลยทั้งสามให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 5988 ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และเพิกถอนการจดทะเบียนการให้ระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 โดยให้จำเลยทั้งสามดำเนินการจดทะเบียนกลับคืนมาเป็นของจำเลยที่ 1 ตามเดิม ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันหรือแทนกันเสียค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมทั้งหมด หากจำเลยทั้งสามไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท

จำเลยที่ 1 และที่ 2 อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ

โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติในชั้นนี้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติการเคหะแห่งชาติ พ.ศ. 2537 มีวัตถุประสงค์ในการจัดให้มีเคหะเพื่อให้ประชาชนเช่า เช่าซื้อ หรือซื้อ เมื่อปี 2536 จำเลยที่ 1 จัดสรรที่ดินและสร้างอาคารพาณิชย์ขาย ใช้ชื่อโครงการ "บ." ตั้งอยู่ที่ทางหลวงสายสุไหงโก - ลก - แว้ง หรือถนนเจริญเขต ตามโครงการบ้านจัดสรรและแผนผังที่ดิน จำเลยที่ 1 ยังมีชื่อเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 5988 เนื้อที่ 81 ตารางวา กว้าง 6 เมตร ยาว 54 เมตร เป็นที่ดินซึ่งอยู่ด้านหน้าอาคารพาณิชย์และเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการ ถัดจากที่ดินพิพาทเป็นทางหลวงสายสุไหงโก - ลก - แว้ง หรือถนนเจริญเขต ตามภาพถ่าย แผนผังการจัดสรรและแผนผังที่ตั้งโครงการ และสำเนาหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ซึ่งเดิมที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 5988 มีเนื้อที่ 1 ไร่ 8 ตารางวา แล้วจำเลยที่ 1 แบ่งแยกที่ดินเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 7061 เนื้อที่ 27 ตารางวา และจดทะเบียนโอนขายให้แก่นายอำนาจ ต่อมาวันที่ 17 มิถุนายน 2558 ศาลปกครองสูงสุดพิพากษาให้จำเลยที่ 1 กับพวกร่วมกันชำระเงิน 11,969,015.29 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ อ.668/2561 ของศาลปกครองสูงสุด ศาลปกครองกลางออกหมายบังคับคดีเมื่อวันที่ 15 พฤษภาคม 2562 ต่อมาวันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2563 จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นลูกจ้างโดยไม่มีค่าตอบแทน โจทก์แจ้งความดำเนินคดีแก่จำเลยที่ 1 ในความผิดฐานโกงเจ้าหนี้ ซึ่งจำเลยที่ 1 ให้การปฏิเสธ ต่อมาวันที่ 21 กรกฎาคม 2563 จำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้เป็นทางสาธารณประโยชน์แก่จำเลยที่ 3

มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และเพิกถอนนิติกรรมโอนที่ดินพิพาทเป็นที่สาธารณประโยชน์ระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่าการที่จำเลยที่ 1 จัดสรรที่ดินและสร้างอาคารพาณิชย์ขายนั้น จำเลยที่ 1 ไม่ได้นำหลักฐานที่เกี่ยวกับการอนุญาตให้จัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 มานำสืบ การปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ในเขตทางหลวงต้องอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติทางหลวง พ.ศ. 2535 มาตรา 49 โดยอาคารต้องมีระยะห่างจากเขตทางหลวงไม่น้อยกว่า 6 เมตร นั้น จำเลยที่ 1 มีเพียงแบบขออนุญาตสร้างทาง ถนนหรือสิ่งอื่นใดในเขตทางหลวงแผ่นดินและทางหลวงพิเศษมานำสืบโดยไม่มีพนักงานเจ้าหน้าที่มาเบิกความรับรอง ไม่ได้นำสำเนาที่พนักงานเจ้าหน้าที่รับรองหรือต้นฉบับที่แท้จริงมานำสืบ จึงฟังไม่ได้ว่าโครงการของจำเลยที่ 1 ผ่านการอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง นิติกรรมซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ไม่มีการซื้อขายกันจริง เป็นการแสดงเจตนาลวงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 155 วรรคหนึ่ง จำเลยที่ 3 จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 155 วรรคหนึ่ง ตอนท้าย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมตามฟ้องทั้งหมด เห็นว่า จำเลยที่ 1 จัดสรรที่ดินและสร้างอาคารพาณิชย์ขายโดยใช้ชื่อโครงการว่า บ. ตั้งแต่ปี 2536 โครงการดังกล่าวอยู่ริมถนนเจริญเขตหรือทางหลวงสายสุไหงโก - ลก – แว้ง มีถนนทางเข้าโครงการจากถนนเจริญเขต 1 ทาง สองฝั่งทางเข้ามีอาคารพาณิชย์ที่ริมถนนเจริญเขตเป็นแนวยาวตามถนนเจริญเขตฝั่งละหนึ่งแถว แถวละหลายคูหา มีถนนหน้าอาคารพาณิชย์ทั้งสองแถวตลอดแนวอาคารพาณิชย์แต่ละแถวโดยถนนดังกล่าวเชื่อมกับถนนทางเข้าโครงการ ที่ดินพิพาทเป็นทางยาวหน้าอาคารพาณิชย์ฝั่งด้านขวาซึ่งระบายด้วยสีฟ้า ภายในโครงการมีถนนหลายสาย และมีอาคารพาณิชย์หลายคูหา ตามผังโครงการจัดสรร ดังนี้ แม้จำเลยที่ 1 ไม่ได้นำสืบว่าจำเลยที่ 1 ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 แต่เมื่อจำเลยที่ 1 จัดสรรที่ดินโดยแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปและสร้างอาคารพาณิชย์ขาย และจัดให้มีถนนซึ่งเป็นสาธารณูปโภคภายในโครงการ การดำเนินการของจำเลยที่ 1 จึงต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 จำเลยที่ 1 จึงเป็นผู้จัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 สำหรับที่ดินพิพาทซึ่งแม้ผังโครงการไม่ได้ระบุว่าเป็นถนน แต่ลักษณะที่ดินเป็นแนวยาวตลอดหน้าอาคารพาณิชย์ไปเชื่อมกับถนนทางเข้าออกโครงการออกสู่ถนนเจริญเขต โดยสภาพแล้วอาคารพาณิชย์ดังกล่าวต้องใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ถนนเจริญเขต ประกอบกับโครงการจัดสรรที่ดินของจำเลยที่ 1 อยู่ริมถนนเจริญเขตซึ่งเป็นเขตถนนทางหลวง จึงอยู่ภายใต้บังคับของพระราชบัญญัติทางหลวง พ.ศ. 2535 มาตรา 49 และระเบียบของกรมทางหลวง โดยระเบียบของกรมทางหลวงได้วางข้อกำหนดเงื่อนไขในการขออนุญาตสร้างทางสำหรับเข้า – ออกอาคารริมที่พักอาศัยริมเขตทางหลวงไว้ในข้อ 8 ว่า ผู้ขออนุญาตจะต้องไม่ปลูกสร้างอาคารใด ๆ ในระยะอย่างน้อย 6 เมตร จากเขตแนวทางหลวงถึงแนวกันสาดหรือส่วนอื่นนอกสุดของอาคารเพื่อใช้สำหรับสร้างถนนสาธารณะหน้าอาคารด้วย ตามแบบขออนุญาตสร้างทาง ถนนหรือสิ่งอื่นในเขตทางหลวงแผ่นดินและทางหลวงพิเศษเพื่อเป็นทางเข้า – ออกทางหลวงแผ่นดินและทางขนานของทางหลวงพิเศษ สำหรับเข้าออกอาคารที่พักอาศัย ที่ดินว่างเปล่า เรือกสวนไร่นา (มีทางเท้า) และส่วนที่ 1 สำหรับผู้ขออนุญาตเป็นผู้กรอก (2 ช่องจราจรขึ้นไป) เห็นได้ว่าสภาพของที่ดินพิพาทสอดรับกับข้อกำหนดเงื่อนไขดังกล่าว น่าเชื่อว่าที่ดินพิพาทเป็นถนนในโครงการ ที่จำเลยที่ 1 เบิกความตอบคำถามค้านของทนายโจทก์ว่า เจ้าของบ้านแต่ละหลังทำประตูเพื่อใช้เป็นเส้นทางออกด้านหลังนั้น เป็นเรื่องเจ้าของอาคารพาณิชย์ดัดแปลงต่อเติมภายหลังจากสภาพเดิมเท่านั้น ส่วนที่แบบขออนุญาตสร้างทางเป็นเพียงแบบพิมพ์ โดยจำเลยที่ 1 ไม่ได้นำพนักงานเจ้าหน้าที่มาเบิกความรับรองนั้น เห็นว่า ในชั้นพิจารณาโจทก์มิได้คัดค้านการนำเอกสารดังกล่าวมาสืบ จึงรับฟังเป็นพยานหลักฐานได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 93 (4) ประกอบมาตรา 125 เมื่อพิจารณาระวางที่ดินโครงการจัดสรรของจำเลยที่ 1 แล้ว ระบุว่าถนนภายในโครงการยกเว้นที่ดินพิพาทเป็นทางหลวงเทศบาล แสดงว่าจำเลยที่ 1 แสดงเจตนาสละถนนภายในโครงการเป็นทางสาธารณประโยชน์ตั้งแต่จัดสรรที่ดินแล้ว แม้ระวางที่ดินดังกล่าวไม่ได้ระบุว่าที่ดินพิพาทเป็นทางหลวงเทศบาล แต่ที่ดินพิพาทเป็นถนนภายในโครงการ ประกอบกับแบบขออนุญาตสร้างทางวางข้อกำหนดเงื่อนไขว่า ผู้ขออนุญาตจะต้องไม่ปลูกสร้างอาคารใด ๆ ในระยะอย่างน้อย 6 เมตร จากเขตแนวทางหลวงถึงแนวกันสาดหรือส่วนอื่นนอกสุดของอาคารเพื่อใช้สำหรับสร้างถนนสาธารณะหน้าอาคาร จึงน่าเชื่อว่าจำเลยที่ 1 แสดงเจตนาสละที่ดินพิพาทเป็นทางหลวงเทศบาลอันเป็นทางสาธารณประโยชน์ตั้งแต่จัดสรรที่ดินเช่นเดียวกับถนนภายในโครงการเส้นอื่นเช่นกัน ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304 (2) ทันที โดยไม่จำต้องจดทะเบียนเป็นทางสาธารณประโยชน์อีก ซึ่งจะโอนแก่กันมิได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1305 ส่วนที่จำเลยที่ 1 แบ่งแยกที่ดินพิพาทตาม น.ส. 3 ก. เลขที่ 5988 เป็น น.ส. 3 ก. เลขที่ 7061 เนื้อที่ 27 ตารางวา แล้วจดทะเบียนโอนขายให้แก่นายอำนาจ นั้น เห็นว่า กรณีดังกล่าวเป็นนิติกรรมที่แยกต่างหากจากคดีนี้ ไม่อาจแปลความหมายว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่มีสิทธิครอบครอง ไม่ใช่ที่สาธารณประโยชน์ เมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่สาธารณประโยชน์ การที่จำเลยที่ 1 โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 จึงเป็นสัญญาที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งละพาณิชย์ มาตรา 150 แต่อย่างไรก็ตามภายหลังจำเลยที่ 2 ได้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นที่สาธารณประโยชน์แก่จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นเทศบาล อันเป็นไปตามการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ที่สละที่ดินพิพาทเป็นที่ทางหลวงเทศบาลตั้งแต่จัดสรรที่ดิน กรณีจึงไม่จำต้องเพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และนิติกรรมโอนที่ดินพิพาทเป็นที่สาธารณประโยชน์ระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ

IRAC Analysis

Issue (ประเด็นปัญหา)

จำเลยที่ 1 มีสิทธิ์โอนที่ดินพิพาทภายในโครงการให้แก่เอกชนหรือไม่ และโจทก์มีสิทธิ์ฟ้องเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวหรือไม่

Rule (บทกฎหมายที่เกี่ยวข้อง)

•ป.พ.พ. มาตรา 1304 (2): สาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน

•ป.พ.พ. มาตรา 1305: สาธารณสมบัติไม่อาจโอนแก่กันได้

•ป.พ.พ. มาตรา 150: นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะ

Application (การปรับใช้กฎหมาย)

•ที่ดินพิพาทแม้ไม่จดทะเบียนเป็นทางสาธารณะ แต่จากสภาพการใช้และเอกสารโครงการถือว่าได้สละเพื่อสาธารณะแล้ว

•การโอนให้จำเลยที่ 2 จึงเป็นการโอนทรัพย์สินสาธารณะ ฝ่าฝืนมาตรา 1305 เป็นโมฆะตามมาตรา 150

•เมื่อจำเลยที่ 2 โอนต่อให้เทศบาลแล้ว วัตถุประสงค์สาธารณะบรรลุ จึงไม่จำเป็นต้องเพิกถอนย้อนหลัง

Conclusion (ข้อสรุป)

ที่ดินพิพาทเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน โอนให้เอกชนมิได้ การโอนเป็นโมฆะ แต่เมื่อโอนต่อให้เทศบาลแล้ว ไม่ต้องเพิกถอนนิติกรรมย้อนหลัง ศาลยืนยกฟ้อง

แนวคำถาม - ธงคำตอบ

ข้อ 1

เมื่อจำเลยที่ 1 จัดสรรที่ดินและสร้างอาคารพาณิชย์ขายตั้งแต่ปี 2536 โดยผังโครงการและลักษณะสภาพพื้นที่ระบุว่ามีถนนภายในโครงการเชื่อมต่อกับถนนเจริญเขต และปรากฏว่าที่ดินพิพาทเป็นแถบทางยาวหน้าตึกแถว ใช้เป็นทางสัญจรภายในโครงการมาโดยตลอด ประกอบกับแบบขออนุญาตสร้างทางในเขตทางหลวงกำหนดให้ต้องถอยร่นอาคารเพื่อเว้นพื้นที่สำหรับทำถนนสาธารณะ โจทก์จะอ้างได้หรือไม่ว่าที่ดินพิพาทไม่ใช่ทางสาธารณประโยชน์ เพราะผังจัดสรรไม่ได้ระบุชัดว่าเป็น “ถนน” จึงยังถือว่าเป็นสิทธิครอบครองของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ยังมีสิทธิแบ่งแยกและโอนที่ดินให้บุคคลอื่นได้ตามกฎหมายหรือไม่

ธงคำตอบ

เมื่อพิจารณาผังโครงการจัดสรรและลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินโดยรวม ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าจำเลยที่ 1 ได้จัดสรรที่ดินโดยแบ่งเป็นแปลงย่อยจำนวนมากและจัดทำถนนภายในโครงการเพื่อรองรับอาคารพาณิชย์ทั้งสองแถวตามแผนผัง แม้ผังจัดสรรไม่ได้ระบุคำว่า “ถนน” ไว้อย่างชัดเจน แต่สภาพทางกายภาพของที่ดินพิพาทเป็นแนวยาวตลอดหน้าอาคารพาณิชย์และเชื่อมต่อกับถนนทางเข้าออกโครงการ อีกทั้งอยู่ในเขตทางหลวงที่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายและระเบียบกรมทางหลวงเกี่ยวกับการเว้นระยะเพื่อทำทางสาธารณะ จึงถือได้ว่าจำเลยที่ 1 แสดงเจตนาสละที่ดินพิพาทให้เป็น “ถนนสาธารณะ” ตั้งแต่เริ่มจัดสรรที่ดินแล้ว ทำให้ที่ดินพิพาทตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304 (2) โดยผลทันที และเมื่อเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินย่อมโอนไม่ได้ตามมาตรา 1305 การที่จำเลยที่ 1 โอนที่ดินให้จำเลยที่ 2 จึงเป็นนิติกรรมต้องห้ามและตกเป็นโมฆะตามมาตรา 150 ดังนั้น ข้ออ้างของโจทก์ที่ว่าโครงการไม่ได้ระบุชัดว่าเป็น “ถนน” จึงฟังไม่ขึ้น

ข้อ 2

เมื่อจำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 โดยไม่มีค่าตอบแทนในช่วงที่โจทก์กำลังบังคับคดีตามคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุด โจทก์ฎีกาว่าเป็นการโกงเจ้าหนี้ และอ้างเพิ่มเติมว่าการซื้อขายเป็นการแสดงเจตนาลวงตกเป็นโมฆะตามมาตรา 155 วรรคหนึ่ง โจทก์จะมีสิทธิฟ้องเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวหรือไม่ และศาลต้องวินิจฉัยประเด็นการแสดงเจตนาลวงตามมาตรา 155 หรือไม่

ธงคำตอบ

แม้โจทก์จะอ้างว่าการโอนเป็นการแสดงเจตนาลวงตามมาตรา 155 วรรคหนึ่ง และมีลักษณะโกงเจ้าหนี้ แต่ศาลฎีกาเห็นว่าไม่จำเป็นต้องพิจารณาว่านิติกรรมนั้นเป็นการแสดงเจตนาลวงหรือไม่ เพราะปัญหาสำคัญอยู่ที่สถานะของที่ดินพิพาทว่าเป็นทรัพย์สินประเภทใด หากที่ดินพิพาทเป็นสาธารณประโยชน์ตามมาตรา 1304 (2) แล้วก็เป็นทรัพย์ที่โอนไม่ได้ตามมาตรา 1305 การโอนย่อมเป็นสัญญาที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามโดยกฎหมายและเป็นโมฆะโดยผลของมาตรา 150 โดยไม่ต้องพิจารณาเรื่องเจตนาลวงอีกต่อไป นิติกรรมที่เป็นโมฆะย่อมไม่มีผลผูกพันแต่แรก โจทก์จึงไม่มีความจำเป็นต้องขอเพิกถอน เพราะไม่มีนิติกรรมที่สมบูรณ์อยู่ให้เพิกถอน อีกทั้งภายหลังจำเลยที่ 2 ได้โอนที่ดินให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเป็นที่สาธารณประโยชน์แล้วซึ่งสอดคล้องกับเจตนาเดิมของจำเลยที่ 1 ศาลจึงไม่รับฟังฎีกาของโจทก์ในส่วนนี้

ข้อ 3

แบบขออนุญาตสร้างทางในเขตทางหลวงที่จำเลยที่ 1 นำสืบในคดีเป็นเพียง “แบบพิมพ์” ไม่มีเจ้าหน้าที่กรมทางหลวงมาให้การรับรอง และไม่มีการยื่นต้นฉบับที่มีลายมือชื่อเจ้าหน้าที่ โจทก์อ้างว่าจึงรับฟังไม่ได้เป็นพยานหลักฐาน ศาลจะรับฟังเอกสารดังกล่าวได้หรือไม่ และเหตุผลใดตามบทกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง

ธงคำตอบ

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้แบบขออนุญาตสร้างทางจะเป็นเพียงแบบพิมพ์และไม่มีเจ้าหน้าที่มาเบิกความรับรอง แต่เมื่อในชั้นพิจารณาคู่ความอีกฝ่าย (โจทก์) ไม่ได้คัดค้านการนำเอกสารเข้าพิจารณา เอกสารดังกล่าวจึงสามารถรับฟังเป็นพยานหลักฐานได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 93 (4) ประกอบมาตรา 125 ที่บัญญัติว่าหากคู่ความไม่คัดค้านในเวลานำสืบ ศาลย่อมรับฟังได้ การรับฟังเอกสารนี้มีนัยสำคัญเพราะแสดงให้เห็นว่าผู้จัดสรรต้องถอยร่นอาคารเพื่อเว้นพื้นที่เป็นถนนสาธารณะ เป็นพยานแวดล้อมที่ช่วยยืนยันว่าในโครงการมีเจตนาจัดให้ถนนดังกล่าวเป็นสาธารณประโยชน์ตั้งแต่แรก

ข้อ 4

เมื่อศาลวินิจฉัยว่าที่ดินพิพาทตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตั้งแต่เริ่มจัดสรรที่ดินแล้ว แต่จำเลยที่ 1 เคยแบ่งแยกที่ดินเดิมตาม น.ส.3 ก. เลขที่ 5988 ออกเป็นแปลงใหม่ เลขที่ 7061 เนื้อที่ 27 ตารางวา และเคยโอนขายให้ผู้อื่นก่อนคดีนี้ โจทก์จะอ้างได้หรือไม่ว่าการแบ่งแยกและโอนดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าที่ดินพิพาทยังเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ไม่ใช่ที่สาธารณประโยชน์

ธงคำตอบ

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การที่จำเลยที่ 1 เคยแบ่งแยกที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือเคยโอนให้บุคคลภายนอกในอดีต เป็นคนละเรื่องกับคดีนี้และไม่ทำให้สถานะของที่ดินพิพาทเปลี่ยนแปลงจากการเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน เมื่อข้อเท็จจริงทางสภาพพื้นที่และระวางที่ดินแสดงชัดว่าที่ดินพิพาทเป็นถนนภายในโครงการและถูกใช้เป็นทางสาธารณะตั้งแต่เริ่มจัดสรร การแบ่งแยกที่ดินหรือการจดทะเบียนโอนในภายหลังไม่อาจทำให้ทรัพย์สาธารณสมบัติของแผ่นดินกลับ กลายเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลได้ เพราะมาตรา 1305 ระบุชัดว่าทรัพย์สินประเภทดังกล่าว “โอนไม่ได้” การโอนที่เคยทำจึงเป็นเพียงนิติกรรมที่ไม่มีผลในทางกฎหมายแต่แรกเริ่ม และไม่ใช่พยานบ่งชี้สถานะกรรมสิทธิ์ของจำเลยแต่อย่างใด

ข้อ 5

โจทก์ฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และเพิกถอนการให้ระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 พร้อมขอให้จดทะเบียนกลับมาเป็นของจำเลยที่ 1 แต่เมื่อต่อมาจำเลยที่ 2 ได้โอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นเทศบาลเป็นที่สาธารณประโยชน์แล้ว ศาลยังจำเป็นต้องเพิกถอนนิติกรรมตามที่โจทก์ร้องหรือไม่ และเหตุผลทางกฎหมายใดรองรับคำพิพากษา

ธงคำตอบ

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเมื่อที่ดินพิพาทเป็นที่สาธารณประโยชน์ตั้งแต่เริ่มจัดสรร การโอนจากจำเลยที่ 1 ไปจำเลยที่ 2 เป็นโมฆะตามมาตรา 150 ประกอบมาตรา 1305 ซึ่งกำหนดว่าทรัพย์สินสาธารณสมบัติของแผ่นดินโอนไม่ได้ เมื่อนิติกรรมเป็นโมฆะอยู่แล้ว การเพิกถอนย่อมไม่จำเป็น เพราะไม่มีนิติกรรมที่สมบูรณ์ให้เพิกถอน อีกทั้งเมื่อภายหลังจำเลยที่ 2 ได้จดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นหน่วยงานรัฐใช้ประโยชน์เป็นถนนสาธารณะตามเจตนาเดิมของผู้จัดสรร ศาลเห็นว่าการขอเพิกถอนของโจทก์ไม่มีผลเปลี่ยนแปลงสถานะของที่ดินและไม่จำเป็นต้องมีคำสั่งเพิ่มเติม ศาลอุทธรณ์ที่ให้ยกฟ้องจึงถูกต้องแล้วเพราะผลคดีไม่เปลี่ยนแปลง แม้เหตุผลแตกต่างกันก็ตาม