บทนำ 

คำพิพากษาศาลฎีกานี้มีเนื้อหาเกี่ยวข้องกับปัญหาสำคัญทางกฎหมายแพ่งว่าด้วย การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินของบุคคลซึ่งศาลมีคำสั่งให้เป็นคนไร้ความสามารถ โดยเฉพาะกรณีที่บุคคลดังกล่าวได้ทำสัญญาจะซื้อขายทรัพย์สินไว้ก่อนถูกสั่งให้เป็นคนไร้ความสามารถ แต่การโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญายังมิได้เกิดขึ้น และต่อมาจำเป็นต้องดำเนินการโดยผู้อนุบาลแทน

คดีนี้สะท้อนถึงความสัมพันธ์ระหว่าง หลักความคุ้มครองบุคคลไร้ความสามารถ กับ หลักความมั่นคงแน่นอนของนิติกรรมและสัญญา ตลอดจนบทบาทของผู้อนุบาลในการตัดสินใจแทนผู้ถูกอนุบาลว่าจะบอกล้างนิติกรรมที่เป็นโมฆียะ หรือจะให้สัตยาบันนิติกรรมดังกล่าวเพื่อให้มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย

ศาลฎีกาได้วินิจฉัยอย่างละเอียดถึงอำนาจหน้าที่ของผู้อนุบาล การขออนุญาตศาลก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน การให้สัตยาบันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 177 และ 178 รวมทั้งการพิจารณาว่าการอนุญาตให้ขายทรัพย์สินดังกล่าวเป็นไปเพื่อประโยชน์ของคนไร้ความสามารถหรือไม่ อันเป็นแนววินิจฉัยที่มีนัยสำคัญต่อการใช้กฎหมายในทางปฏิบัติอย่างยิ่ง

สรุปข้อเท็จจริงของคดี

ผู้ร้องเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของนางสุจิตรา  ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินจำนวน 8 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้าง ตั้งอยู่ในตำบลบางตลาด อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี ต่อมานางสุจิตรา  ป่วยเป็นโรคเส้นเลือดในสมองตีบ ส่งผลให้สมองฝ่อ มีอาการหลงลืมและความผิดปกติทางจิตอย่างต่อเนื่อง แพทย์ไม่สามารถรักษาให้หายขาดได้

ก่อนที่ศาลจะมีคำสั่งให้นางสุจิตรา เป็นคนไร้ความสามารถ นางสุจิตราได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้ง 8 แปลงให้แก่นางสุจิตรา ผู้จะซื้อ ในราคาซื้อขายรวม 97,000,000 บาท โดยผู้จะซื้อได้ชำระเงินมัดจำแล้ว 10,000,000 บาท และกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลัง หากฝ่ายใดผิดสัญญาให้มีสิทธิฟ้องบังคับตามสัญญาและเรียกค่าเสียหายตามที่ตกลงไว้

ภายหลังศาลมีคำสั่งให้นางสุจิตรา  เป็นคนไร้ความสามารถ และแต่งตั้งผู้ร้องเป็นผู้อนุบาล ผู้ร้องประสงค์จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขายดังกล่าว โดยไปติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อ แต่เจ้าหน้าที่ที่ดินไม่อาจดำเนินการได้ เนื่องจากเป็นกรณีที่ผู้อนุบาลจะต้องทำนิติกรรมแทนคนไร้ความสามารถ จึงต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน ผู้ร้องจึงยื่นคำร้องขออนุญาตศาลให้ทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแทนนางสุจิตรา 

ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ผู้ร้องจึงฎีกาต่อศาลฎีกา

ประเด็นคำวินิจฉัยของศาลฎีกา

ศาลฎีกาได้แยกวินิจฉัยประเด็นสำคัญออกเป็นหลายประเด็น ดังนี้

ประเด็นแรก การที่ผู้อนุบาลจะทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแทนคนไร้ความสามารถตามสัญญาจะซื้อขายที่ทำไว้ก่อนถูกสั่งให้เป็นคนไร้ความสามารถ จำต้องได้รับอนุญาตจากศาลหรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้สัญญาจะซื้อขายจะทำขึ้นในขณะที่ผู้ขายยังมีอาการปกติ แต่การโอนกรรมสิทธิ์เป็นการทำนิติกรรมในภายหลัง ซึ่งเกิดขึ้นภายหลังศาลมีคำสั่งให้เป็นคนไร้ความสามารถ ผู้อนุบาลจึงต้องขออนุญาตศาลก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ประเด็นที่สอง สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวมีผลผูกพันหรือไม่ เมื่อปรากฏว่าสัญญาถูกทำขึ้นในขณะที่ผู้ขายมีอาการวิกลจริต และผู้จะซื้อก็รู้ถึงสภาพดังกล่าว ศาลฎีกายอมรับข้อวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ว่า สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวเป็นนิติกรรมที่ตกเป็นโมฆียะ เนื่องจากเป็นการทำนิติกรรมโดยบุคคลวิกลจริตและคู่กรณีอีกฝ่ายรู้ถึงสภาพนั้น

ประเด็นที่สาม แม้สัญญาจะซื้อขายจะเป็นโมฆียะ ผู้อนุบาลได้ใช้สิทธิบอกล้างหรือไม่ ศาลฎีกาพิจารณาว่าผู้ร้องในฐานะผู้อนุบาลมิได้บอกล้างสัญญา แต่กลับแสดงเจตนาอย่างชัดแจ้งในการจะปฏิบัติตามสัญญา โดยติดต่อสำนักงานที่ดินและยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขออนุญาตทำนิติกรรมแทนคนไร้ความสามารถ อีกทั้งผู้แทนของผู้จะซื้อได้มาแถลงต่อศาลว่า ประสงค์จะซื้อที่ดินทุกแปลงตามสัญญา พฤติการณ์ดังกล่าวถือเป็นการให้สัตยาบันแก่สัญญาโมฆียะ

ประเด็นที่สี่ การขายที่ดินดังกล่าวเป็นการกระทำที่เป็นประโยชน์แก่คนไร้ความสามารถหรือไม่ ศาลฎีกาพิจารณาถึงราคาซื้อขาย ความเหมาะสมของราคา ภาระติดพันของที่ดิน และผลเสียหายที่อาจเกิดขึ้นหากไม่ปฏิบัติตามสัญญา แล้วเห็นว่าการขายที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายมีเหตุจำเป็น สมควร และเป็นประโยชน์แก่คนไร้ความสามารถ

วิเคราะห์หลักกฎหมายที่ศาลฎีกานำมาปรับใช้

ศาลฎีกาได้นำหลักกฎหมายหลายประการมาปรับใช้ร่วมกัน โดยเฉพาะบทบัญญัติว่าด้วยความสามารถของบุคคล อำนาจของผู้อนุบาล และผลของนิติกรรมที่เป็นโมฆียะ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 28 วรรคสอง กำหนดให้ผู้อนุบาลจะทำนิติกรรมบางประเภทแทนคนไร้ความสามารถได้ ต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน โดยเฉพาะการจำหน่าย จ่าย โอน หรือก่อให้เกิดภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ บทบัญญัตินี้มุ่งคุ้มครองประโยชน์ของคนไร้ความสามารถไม่ให้ถูกเอาเปรียบหรือถูกจำหน่ายทรัพย์สินโดยไม่จำเป็น

ในส่วนของผลทางนิติกรรม ศาลฎีกานำมาตรา 177 และ 178 มาปรับใช้ โดยเห็นว่า นิติกรรมที่เป็นโมฆียะย่อมมีผลผูกพันได้หากผู้มีสิทธิบอกล้างได้ให้สัตยาบัน ไม่ว่าจะโดยการแสดงเจตนาโดยตรงหรือโดยพฤติการณ์ที่แสดงถึงความประสงค์จะผูกพันตามนิติกรรมเดิม ซึ่งในคดีนี้ ผู้ร้องได้แสดงเจตนาอย่างต่อเนื่องและชัดแจ้งในการจะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขาย

การให้สัตยาบันดังกล่าวส่งผลให้นิติกรรมซึ่งเคยเป็นโมฆียะกลับมีผลสมบูรณ์มาแต่เริ่มแรก ตามหลักกฎหมายแพ่ง ทำให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องผูกพันและปฏิบัติตามข้อตกลงเดิมอย่างครบถ้วน

เจตนารมณ์ของกฎหมายและแนวคำพิพากษาที่เกี่ยวข้อง

เจตนารมณ์ของกฎหมายว่าด้วยคนไร้ความสามารถและผู้อนุบาล มิได้มุ่งหมายจะตัดทอนสิทธิหรือประโยชน์ทางทรัพย์สินของบุคคลดังกล่าวโดยสิ้นเชิง หากแต่เป็นการวางกลไกควบคุม ตรวจสอบ และถ่วงดุล เพื่อให้การจัดการทรัพย์สินเป็นไปโดยรอบคอบและเป็นธรรม

แนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ผ่านมาได้ยืนยันหลักการว่า ศาลต้องพิจารณาเป็นสำคัญว่าการอนุญาตหรือไม่อนุญาตให้ผู้อนุบาลทำนิติกรรมแทนคนไร้ความสามารถนั้น จะเป็นคุณหรือเป็นโทษแก่คนไร้ความสามารถเป็นประการใด มิใช่พิจารณาเพียงสภาพทางรูปแบบของนิติกรรมเท่านั้น

คดีนี้เป็นตัวอย่างชัดเจนของการนำหลักความคุ้มครองคนไร้ความสามารถมาผสมผสานกับหลักความมั่นคงแน่นอนของสัญญา เมื่อปรากฏว่าสัญญาจะซื้อขายมีความเหมาะสมด้านราคา มิได้เป็นการเอาเปรียบ และการไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะก่อให้เกิดความเสียหายแก่คนไร้ความสามารถมากกว่า ศาลฎีกาจึงวินิจฉัยกลับและอนุญาตให้ผู้อนุบาลขายที่ดินตามสัญญาได้

สรุปผลคำพิพากษาของศาลทั้งสาม 

ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้องของผู้ร้อง โดยเห็นว่าการอนุญาตให้ผู้อนุบาลทำนิติกรรมขายที่ดินของคนไร้ความสามารถยังไม่ปรากฏเหตุจำเป็นอันสมควร 

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามศาลชั้นต้น โดยเห็นพ้องว่าสัญญาจะซื้อขายที่ดินเป็นนิติกรรมที่มีข้อบกพร่องและไม่สมควรอนุญาตให้ดำเนินการต่อไป

ศาลฎีกาแผนกคดีเยาวชนและครอบครัวพิพากษากลับ เห็นว่าผู้ร้องในฐานะผู้อนุบาลได้ให้สัตยาบันแก่สัญญาจะซื้อขายซึ่งเป็นโมฆียะแล้ว สัญญาจึงสมบูรณ์มาแต่เริ่มแรก อีกทั้งการขายที่ดินตามสัญญาเป็นการกระทำที่มีเหตุจำเป็น สมควร และเป็นประโยชน์แก่คนไร้ความสามารถ จึงอนุญาตให้ผู้ร้องทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 8 แปลงแก่ผู้จะซื้อได้

สรุปข้อคิดทางกฎหมายจากคำพิพากษา

คำพิพากษานี้สะท้อนหลักกฎหมายสำคัญว่าด้วยการคุ้มครองบุคคลไร้ความสามารถ โดยมิได้มุ่งหมายให้การจำกัดความสามารถทางนิติกรรมเป็นอุปสรรคต่อการจัดการทรัพย์สินโดยสุจริต หากแต่เป็นการกำหนดกลไกควบคุมเพื่อให้การทำนิติกรรมเป็นไปโดยรอบคอบและคำนึงถึงประโยชน์สูงสุดของผู้ถูกอนุบาลเป็นสำคัญ

ศาลฎีกาได้วางแนววินิจฉัยอย่างชัดเจนว่า แม้นิติกรรมจะตกเป็นโมฆียะเนื่องจากผู้ทำนิติกรรมอยู่ในสภาพวิกลจริต แต่หากผู้มีอำนาจตามกฎหมายซึ่งมีสิทธิบอกล้างกลับแสดงเจตนาให้สัตยาบันโดยชัดแจ้งหรือโดยพฤติการณ์ นิติกรรมนั้นย่อมกลับมีผลสมบูรณ์มาแต่เริ่มแรก และผูกพันให้คู่สัญญาต้องปฏิบัติตามข้อตกลงเดิม

ในมิติของอำนาจผู้อนุบาล คำพิพากษานี้ยืนยันว่าผู้อนุบาลมิได้เป็นเพียงผู้พิทักษ์ทรัพย์สินในเชิงอนุรักษ์เท่านั้น แต่ยังมีหน้าที่ต้องพิจารณาผลได้ผลเสียในเชิงเศรษฐกิจและกฎหมายอย่างรอบด้าน หากการไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะก่อให้เกิดความเสียหายแก่คนไร้ความสามารถมากกว่าการปฏิบัติตามสัญญา ศาลย่อมมีอำนาจอนุญาตให้ทำนิติกรรมดังกล่าวได้ ทั้งนี้เพื่อรักษาหลักความเป็นธรรม ความมั่นคงแน่นอนของนิติกรรม และความเชื่อมั่นในระบบสัญญาตามกฎหมายแพ่ง

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

1. คำถาม

ผู้อนุบาลสามารถขายที่ดินของคนไร้ความสามารถได้ทันทีหรือไม่

คำตอบ

ไม่ได้ ผู้อนุบาลต้องยื่นคำร้องขออนุญาตจากศาลก่อน หากเป็นการจำหน่ายหรือโอนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ศาลพิจารณาว่าการกระทำนั้นเป็นประโยชน์แก่คนไร้ความสามารถหรือไม่

2. คำถาม

สัญญาจะซื้อขายที่ทำโดยคนวิกลจริตมีผลอย่างไร

คำตอบ

สัญญาดังกล่าวเป็นนิติกรรมที่ตกเป็นโมฆียะ ซึ่งผู้มีสิทธิบอกล้างสามารถเลือกบอกล้างหรือให้สัตยาบันก็ได้ หากมีการให้สัตยาบัน สัญญาจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย

3. คำถาม

การให้สัตยาบันต้องทำเป็นหนังสือหรือไม่

คำตอบ

ไม่จำเป็น การให้สัตยาบันอาจแสดงโดยคำพูด หนังสือ หรือพฤติการณ์ที่แสดงเจตนาโดยชัดแจ้งว่าประสงค์จะผูกพันตามนิติกรรมเดิม

4. คำถาม

ศาลพิจารณาเกณฑ์ใดในการอนุญาตให้ผู้อนุบาลขายทรัพย์สิน

คำตอบ

ศาลจะพิจารณาถึงเหตุจำเป็น ความเหมาะสมของราคา ผลได้ผลเสียทางเศรษฐกิจ และประโยชน์สูงสุดของคนไร้ความสามารถเป็นหลัก มิใช่พิจารณาเพียงรูปแบบของนิติกรรมเท่านั้น

    ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายแชทไลน์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6350/2541

แม้ ส. ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้ง 8 แปลงในขณะที่ส.เป็นปกติอยู่ก็ตามแต่ในช่วงระยะเวลาที่ส.จะต้องไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินขายให้แก่ผู้จะซื้อตามสัญญาจะซื้อขายนั้นเป็นเวลาภายหลังที่ส. ได้ถูกศาลมีคำสั่งให้เป็นคนไร้ความสามารถและให้อยู่ ในความอนุบาลของผู้ร้องแล้ว ดังนั้น เมื่อผู้ร้องซึ่งเป็นผู้อนุบาลประสงค์ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขายโดยดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 8 แปลง ขายให้ผู้จะซื้อผู้ร้องจึงต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 28 วรรคสอง และ 1574(1) ประกอบมาตรา 1598/18 วรรคสอง สัญญาจะซื้อขายเป็นนิติกรรมที่ส. ผู้จะขายเป็นบุคคลวิกลจริตและได้กระทำในขณะที่จริตวิกลอยู่ทั้งจ.ผู้จะซื้อได้รู้แล้วด้วยว่า ส. เป็นคนวิกลจริตนิติกรรมสัญญาจะซื้อขายจึงตกเป็นโมฆียะ แต่ผู้ร้องในฐานะผู้อนุบาลซึ่งมีสิทธิบอกล้างนิติกรรมอันเป็นโมฆียะนั้นมิได้บอกล้างต่อผู้จะซื้อ ทั้งผู้ร้องยังได้แสดงเจตนาขอทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินดังกล่าวแทน ส.โดยการไปติดต่อเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน และยื่นคำร้องขอ ต่อศาลเพื่อขอทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ขายแทนส. ซึ่งผู้รับมอบอำนาจของจ. ผู้จะซื้อได้มาแถลงต่อศาลชั้นต้นว่าประสงค์จะซื้อที่ดินทุกแปลง พฤติการณ์ดังกล่าวถือได้ว่าผู้ร้องได้ให้สัตยาบันแก่ สัญญาจะซื้อขายซึ่งเป็นโมฆียะกรรมโดยการแสดงเจตนาแก่ จ. ผู้จะซื้อซึ่งเป็นคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 178 สัญญาจะซื้อขายจึงเป็นอันสมบูรณ์มาแต่เริ่มแรก ตามมาตรา 177มีผลผูกพันให้ผู้ร้องต้องปฏิบัติตามสัญญา

ผู้ร้องยื่นคำร้องขอว่า ผู้ร้องเป็นบุตรของหญิงรายหนึ่ง ซึ่งศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้หญิงดังกล่าวเป็นคนไร้ความสามารถและให้อยู่ในความอนุบาลของผู้ร้อง ก่อนถูกสั่งให้เป็นคนไร้ความสามารถ หญิงดังกล่าวได้ทำสัญญาจะขายที่ดินจำนวน 8 แปลงพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้จะซื้อ ในราคาซื้อขาย 97,000,000 บาท โดยได้รับเงินมัดจำแล้ว 10,000,000 บาท และกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลัง หากฝ่ายใดผิดสัญญาให้มีสิทธิฟ้องบังคับตามสัญญาและเรียกค่าเสียหายตามที่ตกลงไว้

ภายหลังผู้ร้องไปติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญา เจ้าหน้าที่ไม่อาจดำเนินการได้ เนื่องจากเป็นกรณีที่ผู้อนุบาลจะต้องทำนิติกรรมแทนคนไร้ความสามารถ จึงต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน ผู้ร้องจึงยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งอนุญาต ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ผู้ร้องจึงฎีกา

ศาลฎีกาแผนกคดีเยาวชนและครอบครัววินิจฉัยว่า หญิงผู้ถูกอนุบาลป่วยเป็นโรคทางสมอง มีอาการหลงลืมและผิดปกติทางจิต จนศาลมีคำสั่งให้เป็นคนไร้ความสามารถ ก่อนหน้านั้นหญิงดังกล่าวเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน 8 แปลง และได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวไว้กับผู้จะซื้อ โดยรับเงินมัดจำแล้วและกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลัง

ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยประการแรกคือ ผู้ร้องในฐานะผู้อนุบาลต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อนทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า แม้สัญญาจะซื้อขายจะทำขึ้นในขณะที่ผู้ขายยังมีอาการปกติ แต่การโอนกรรมสิทธิ์เป็นการทำนิติกรรมภายหลังที่ศาลมีคำสั่งให้เป็นคนไร้ความสามารถ ผู้อนุบาลจึงต้องขออนุญาตศาลก่อนตามกฎหมาย

ปัญหาประการต่อมา สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวเป็นนิติกรรมที่ตกเป็นโมฆียะ เนื่องจากผู้ขายมีอาการวิกลจริตและผู้จะซื้อรู้ถึงสภาพดังกล่าว อย่างไรก็ดี ผู้ร้องในฐานะผู้อนุบาลมิได้ใช้สิทธิบอกล้างสัญญา แต่กลับแสดงเจตนาจะปฏิบัติตามสัญญา โดยติดต่อสำนักงานที่ดินและยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขออนุญาตโอนกรรมสิทธิ์ อีกทั้งผู้แทนของผู้จะซื้อได้แถลงต่อศาลว่าประสงค์จะซื้อที่ดินทุกแปลงตามสัญญา พฤติการณ์ดังกล่าวถือเป็นการให้สัตยาบันแก่สัญญาโมฆียะตามกฎหมาย ทำให้สัญญากลับมีผลสมบูรณ์มาแต่เริ่มแรก

เมื่อพิจารณาราคาซื้อขาย ที่ตั้ง และลักษณะของที่ดิน รวมทั้งภาระติดพันต่าง ๆ ศาลฎีกาเห็นว่าราคาซื้อขายอยู่ในเกณฑ์เหมาะสม มิใช่ขายต่ำเกินสมควร และหากไม่อนุญาตให้ขายอาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่คนไร้ความสามารถ การอนุญาตให้ขายที่ดินตามสัญญาจึงมีเหตุจำเป็น สมควร และเป็นประโยชน์แก่คนไร้ความสามารถ

ศาลฎีกาพิพากษากลับ อนุญาตให้ผู้ร้องในฐานะผู้อนุบาลขายที่ดินทั้ง 8 แปลงให้แก่ผู้จะซื้อตามสัญญาจะซื้อขายในราคา 97,000,000 บาท